shteff

Kolege Upitnik i Kronicna Stranka, hvala na opširnim odgovorima. Upravitelj je ugovorni, trgovačko društvo iz Zagreba. Što se predstavnika suvlasnika tiče, situaciju s njim i raspoloženjem ostalih suvlasnika ste jako dobro osjetili baš vi kolega Upitnik, pretpostavljam da imate dosta iskustva s tim. Kronološkim redom: - prvobitno su sve zgrade na čestici imale jednog predstavnika suvlasnika, upitnih stručnih i ljudskih kvaliteta. - suvlasnici su se pobunili i odlučili da svaka zgrada ima 'svog' predstavnika - u općem metežu je za 'našeg' predstavnika iskočio dotični gospodin - kako je izabran i da li postoji ugovor s njim, ne znam jer sam u zgradu doselio nakon toga - u zajednički račun 'čestice' su uvedena posebna konta, za svaku zgradu posebno - s vremenom je postalo jasno da predstavnik suvlasnika ne predstavlja već autonomno odlučuje - umjesto da transparentno informira ostale suvlasnike o planiranom i učinjenom, pribjegao je metodi '4 oka' koja je jako plodno tlo za širenje dezinformacija i manipuliranje, s vremenom se pokazalo da je to zaista tako - predstavnici ostale dvije zgrade u dogovoru s upraviteljem u međuvremenu predlažu međusobni dogovor-ugovor između zgrada, kojim bi se svi zajednički poslovi (održavanje vanjskih površina, odluke i prihodi od najma zemljišta uz zgrade i slično) rješavali konsenzusom i pravom na veto u određenim slučajevima, a ne nadglasavanjem - navedeni dogovor je vrlo koristan za našu zgradu budući da je površinom najmanja i može biti nadglasana po bilo kojem pitanju, bilo kada, sa 51% svih potpisa na čestici - dakle uvodi se pravilo 51% svake zgrade s pravom veta, a ne ukupnih 51% na čestici - predstavnik suvlasnika prvo preuzima obavezu da o tome raspravi sa suvlasnicima, zatim mjesecima ne poduzima apsolutno ništa - suvlasnici pojma nemaju o tome, da bi na kraju potpisao suglasnost u ime zgrade - po mojim saznanjima, bez 51% potpisa! - upravitelj zna za način 'poslovanja' predstavnika, no nezainteresiran je da provjeri vjerodostojnost takve 'odluke-naloga' koju je primio i proveo Konkretan primjer: naša zgrada je najmanja, no ima kafiće u prizemlju a ostale nemaju. Ovim dogovorom-ugovorom se može, primjerice, spriječiti da kafići imaju terase ispod naših prozora ukoliko mi to ne želimo. Bez tog ugovora ostale zgrade na čestici mogu nas bez problema nadglasati i instalirati nam doslovno što god žele pod prozore. Većina suvlasnika u zgradi je sklona terasama jer na kraju krajeva ljudi vole piti kavu i pritom sjediti vani. Terase su par godina unatrag poslovale i uplaćivale najam na konto naše zgrade, na ime fizičkog smještaja ispod naših prozora - tako je uredio naš predstavnik, navodno u dogovoru s upraviteljem - naknadno smo saznali da to nije u skladu sa zakonom. Ostale dvije zgrade su se u međuvremenu informirale i saznale da imaju pravo na dio sredstava od najma, proporcionalno udjelu, te su se suzdržale od tužbe i novčane naknade, no ubuduće zatražile zakonsku raspodjelu novca od najma. Konkretna posljedica za našu zgradu - postupanje po zakonu je obavezno - jest da bi dobivali manje novca od najma nego do sada. Sada nastupa predstavnik koji je toliko glup (oprostite na izrazu ali nema druge riječi) da sasvim ignorira realnu opasnost od tužbe i umjesto da počisti za sobom, samo iz sebi poznatih razloga širi dezinformacije, vodi anketiranje na specifičan način, manipulira i poduzima baš sve da daljnje poslovanje tih istih terasa na našoj čestici potpuno onemogući. Epilog priče jest da su se terase pomakle doslovno 5 metara dalje, na česticu drugog vlasnika. I dalje se nalaze uz našu zgradu, 'narušavaju komoditet' stanara i slično, a zgrada od toga nema niti kune jer se najam plaća drugome. Ne mogu a da ne zaključim da je ovakvim lovom u mutnom našoj zgradi (i ostalim zgradama) uskraćen znatan godišnji prihod od najma za terase kafića, isključivo samovoljom našeg predstavnika, s čime je upoznat i upravitelj. To je po meni direktna šteta za zgradu, koja nije po volji većine suvlasnika, odnosno suvlasnici su namjerno izmanipulirani od stane predstavnika - dakle sve zajedno je pokriveno falsifikatom, ispravite me ako sam u krivu. Pri tome su terase kafića u cijeloj priči gospodarenja zajedničkom imovinom zapravo manje bitne, ali skroz zgodan primjer 'netransparentnog' ponašanja predstavnika. Što se tiče same zgrade i kruga sve tri zgrade postoje stvari koje su puno važnije i koje nisu riješene odnosno zapele su - upravo radi takvog ponašanja našeg predstavnika. Kao što ste gore zgodno primijetili, suvlasnici su uljuljani u neku slatku nebrigu o svemu i ne pitaju ništa dok se stvari dešavaju, a dešavaju se krivo i štetno za zgradu, na kraju, dešavaju se i protuzakonito. Nikome ne smeta što predstavnik nikom ne polaže račune - ne izvještava na transparentan način na oglasnoj ploči, ne provodi ankete već sve radi obilaskom suvlasnika, razgovori u 4 oka i slično, čime direktno manipulira informacijama. Predstavnici ostalih zgrada znaju za 'problem' našeg predstavnika. Upravitelj također. Očito rješenje je smijeniti predstavnika, no 51% potpisa za to trenutno je nemoguće skupiti. Suvlasnici naše zgrade dijele se u tri grupe: potpuno nezainteresirani za sve, dezinformirani-izmanipulirani od strane predstavnika, te oni koji uočavaju problem i žele popraviti stvari. Ovi zadnji su zasad u manjini - neki sitni pomaci se dešavaju no još uvijek je to slabo i nedovoljno. Na kraju, nešto sam i sam pokušao učiniti po pitanju povjerenja predstavniku, no čovjek se na kraju skroz glupo osjeća kad se izloži i pokuša promijeniti stvari na bolje, a naiđe na zid nevjerojatne ignorancije, nezainteresiranosti i neznanja. A sve na štetu svakog u toj zajednici. Umjesto kraja, čitajući Vaše odgovore zaključio sam da je ključ u međusobnom ugovoru suvlasnika prema predstavniku, kad već suvlasnici ne vide ili ne žele vidjeti što se dešava. No, rado bih faktima pritisnuo i upravitelja jer svjesno surađuje u falsifikatima. Kaj mislite da li tu ima elemenata za prijavu, je li to uopće izvedivo? Na kraju ne zamjerite kaj sam se raspisal, probal sam držat tekst pod kontrolom i bit što kraći i što jasniji ali ni uz najbolju volju ne ide.

E, na to sam mislio, nadzor zakonitosti postupanja. Ako se falsificiraju dokumenti, pretpostavljam da je nadležan upravni nadzor? Nisam pravnik i birokracija mi je općenito strana ali nije mi teško staviti stvari na papir i poslati, bitno je da znam kome.

Ispričavam se zbog dužeg naslova teme, nemojte zamjerit. Hvala Vam na pojašnjenju g.Upitnik, ovaj dio koji pišete je dosta jedan generalni opis koji mi je većim dijelom poznat i s kojim se slažem - to bi tako trebalo funkcionirati - no nema veze s ovim što sam pitao, skoro nikakve. Probat ću biti malo konkretniji s upitom jer bojim se da me niste dobro razumjeli. Nisu izvođeni nikakvi radovi, već se radi o, po meni nezakonitom usvajanju određenih odluka koje se tiču naše zgrade i odnosima naše zgrade sa susjedne dvije zgrade na istoj čestici (svi zajedno smo zapravo jedna pravna cjelina, ali da operativno bude lakše svaka zgrada ima 'svog' predstavnika suvlasnika): 'Naš' predstavnik suvlasnika samostalno odlučuje, umjesto da zastupa suvlasnike. Potpisuje zapisnike pred upraviteljem zgrade i time daje određene naloge i preuzima određene obaveze, bez da je prethodno osigurao 51% potpisa - dakle apsolutno radi na svoju ruku. Upravitelju zgrade je poznato da predstavnik naše zgrade samostalno donosi odluke i preuzima obveze - no ne želi se u to miješati. Jednostavno pere ruke od svega i kaže - smijenite predstavnika. Pri tome je apsolutno nezainteresiran za činjenicu da je primio naloge, odnosno verificirao dokumente koje je predstavnik suvlasnika odlučio-potpisao na svoju ruku, bez potrebnih 51%. Upravitelj je svjestan da prima nelegalan - falsificiran - nalog od predstavnika suvlasnika. Upravitelj pritom ne poduzima ništa, zna da postoje dubioze ali ne provjerava, već prihvaća 'igru' i stvari se dešavaju temeljem takve nelegalne odluke - time i on postaje dio problema a ne rješenje istog. Dakle imamo: - predstavnika koji je umjesto da predstavlja suvlasnike, uzeo za pravo da samostalno odlučuje i ne polaže nikom račune - upravitelja koji zna da predstavnik tako radi, ali ne postavlja pitanja već surađuje Koliko je meni poznato, to je kršenje zakona o vlasništvu - dakle radi se o kriminalu. Da li me shvaćate sad. Zanima me tko nadzire rad upravitelja i tko je nadležan za otkrivanje i procesuiranje falsifikata u dokumentaciji? Da li je to upravni nadzor, neka druga inspekcija ili isključivo mora ići privatna tužba?

Suvlasnik sam stana u višestambenoj zgradi u ZG, kojom kao vanjski upravitelj upravlja društvo registrirano za tu djelatnost. Zgrada ima 30 suvlasnika i predstavnika suvlasnika izabranog pod sumnjivim okolnostima. Postoje čvrste indicije i materijalni dokazi o netransparentnom, da ne kažem nezakonitom postupanju u poslovima upravljanja zgradom. Netransparentno i nezakonito se ponaša u prvom redu predstavnik suvlasnika a zatim, nepoduzimanjem i propustom isto čini i upravitelj. Predstavnik suvlasnika uzeo je sebi za pravo da samostalno donosi odluke koje se tiču upravljanja zgradom, bez ishođenja potrebne većine potpisa suvlasnika i bez da obavještava suvlasnike o bilo čemu. Dalje, predstavnik daje naloge prema upravitelju i potpisuje određene dokumente u ime svih suvlasnika, a bez potrebne većine-suglasnosti potpisa ostalih suvlasnika, bez rasprave sa suvlasnicima i bez transparentnog informiranja suvlasnika. Upravitelj je toga svjestan, no blago rečeno je nezainteresiran da provjeri vjerodostojnost takvog 'predstavljanja' i utemeljenost naloga koje dobiva od predstavnika suvlasnika. To ga svejedno ne sprečava da provodi naloge i proizvodi dokumentaciju proizašlu iz netransparentnog-nezakonitog postupka predstavnika suvlasnika. Posljedica toga su nelegalno donesene odluke koje se provode, te druge neželjene posljedice u poslovima upravljanja zgradom, koje idu na štetu svih suvlasnika. Predstavnika suvlasnika se može smijeniti voljom većine suvlasnika u zgradi, taj dio mi je jasan. Međutim zanima me kojoj instanci i u kojoj formi se može podnijeti prijava, odnosno zatražiti nadzor nad obavljanjem poslova zastupanja suvlasnika i poslova upravljanja zgradom, te eventualna naknada počinjene štete? Unaprijed zahvalan, Stjepan