dbakac

Hvala vam za vrlo informativni odgovor i mišljenje.

Nadam se da i ovo spada pod zadanu temu (Uvjeti za uvođenje pričuve) Ukratko: zanima me da li je u nekom važećem propisu izričito navedeno da obaveza pričuve postoji za zgrade s tri i više stanova, iz čega bi slijedilo da zgrada s dva stana nema tu obavezu? Jasno da je pričuva dozvoljena za sve zgrade sa suvlasnicima, ali zanima me je li obavezna. Naime, mi dovršavamo postupak etažiranja obiteljske kuće s dva stana. Etažni elaborat o podjeli kuće i okućnice je odobren od Gradskog ureda za prostorno uređenje itd., i sad želimo da se to upiše u ZK. Koliko znamo, za to je potreban međuvlasnički ugovor (ispričavam se ako nije tako). U Zakonu o vlasništvu se navodi da taj ugovor sadrži odredbe o održavanju zajedničkih dijelova, a ističe se i obavezna pričuva. Kao suvlasnici, ne želimo povjeriti upravljanje zgradom nekome trećem, jer smatramo da to najbolje obavljamo sami (kao što smo to činili u proteklih >20 godina) i ne želimo dodatne troškove (naknada upravitelju zgrade, naknade banci za održavanje računa). U međuvlasničkom ugovoru namjeravamo opisati sporazumno upravljanje zgradom uz dijeljenje troškova održavanja na jednake dijelove. Kako će taj tekst ugovora točno izgledati još ne znamo (radimo na njemu), ali svakako ne želimo upravljanje povjeriti trećoj osobi niti izdvajati za pričuvu. Nije savršeno rješenje, ali smatramo ga boljim od drugih opcija. Pitamo se, međutim, mogu li u ZK osporiti takav međuvlasnički ugovor? Nije li uvjet od minimalno tri stana samo nekakva legenda? Osim u ovoj temi, "više od dva etažna vlasnika" spominju se još u prijedlogu za izradu nacrta Zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada (čl. 13), te ovdje: http://www.gskg.hr/default.aspx?id=228 ("zgrade s tri i više stanova"). Na webu sam našao još nekoliko sličnih navoda, ali ne mogu naći zakonsku odredbu na kojoj bi oni počivali. Dakle, da li za zgrade sa samo dva suvlasnika vrijede drugačije obaveze upravljanja nego za zgrade s većim brojem suvlasnika? Hvala i pozdrav.

Hvala Vam na odgovorima i savjetima. Pričekat ćemo još da prođu godišnji odmori.

Hvala na svim odgovorima. Koliko ja razumijem stvari, negativna zabilježba propisana je čl. 148a st. 3 Zakona o gradnji. Katastarski uredi su upućeni da postupaju u skladu s tim člankom Objašnjenjem Državne geodetske uprave. Kuća i okućnica su sada u vlasništvu dviju suvlasnica. U etažnom elaboratu nadstrešnica je na dijelu okućnice koji je prikazan kao poseban dio jedne od suvlasnica. Dakle, nadstrešnica pripada samo njoj i navedena je u sastavu njene stambene cjeline (kao natkrivena terasa). Ta nadstrešnica je u katastru i ZK navedena kao pomoćna zgrada (to nije bila naša ideja, tako su je naveli geodeti u parcelacijskom elaboratu za potrebe usklađenja podataka u katastru i ZK). Meni se legalnost nadstrešnice čini očiglednom jer se njeno postojanje ne protivi nijednom zakonskom propisu i njena gradnja izričito je dozvoljena Pravilnikom o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. Poziv na dopunu u kojem referentica traži Izvod iz katastarskog plana (koji joj je opunomoćeni ured u međuvremenu dostavio) te "akt o građenju na temelju kojeg je predmetna stambena zgrada izgrađena (građevinsku dozvolu s arhivskim nacrtima svih etaža stanova koji su ovjereni kao sastavni dio iste dozvole, pravomoćno rješenje o izvedenom stanju s arhitektonskom snimkom ovjerenom kao sastavni dio istog i sl.) kako bi ovo tijelo utvrdilo i potvrdilo da su svi posebni dijelovi izgrađeni sukladno ili odstupno odobrenju za građenje i stvarnom stanju na terenu (uz napomenu da u predanim preslikama uporabne dozvole iz 1961. god. i nacrta predmetne građevine, ista ima jednu etažu manje)." Mi imamo originalnu Građevinsku dozvolu (iz 1958.) i projektnu dokumentaciju (koju referentica gore komentira - u dijelu koji sam istakao kurzivom), Rješenje o tehničkom prijemu zgrade (iz 1961.) i Dozvolu za upotrebu iz 1961. Ali čini mi se da je jedino važna Uporabna dozvola (za određene građevine) izdana 2017. u kojoj se izričito potvrđuje da je zgrada izgrađena prije 1968 sa svim postojećim etažama, jer je po čl. 175 st. 4 Zakona o gradnji, na temelju te Uporabne dozvole zgrada izjednačena sa zakonito izgrađenim građevinama. Ta Uporabna dozvola već je priložena zahtjevu za potvrdu etažnog elaborata. Malo sam zbunjen: ne radi se o upravnom postupku ali se na njega primjenjuje Zakon o općem upravnom postupku? Ili je riječ o predmetnoj potvrdi kao neupravnom aktu? Prije 3 dana razgovarali smo s referenticom i zamolili da nam što prije dostavi rješenje - negativno, jer njenim zahtjevima ne možemo udovoljiti. Tijekom razgovora smo u spisu primijetili njen poziv na dopunu, o kojem nas opunomoćeni ured nije obavijestio i koji smo dobili tek ovih dana, na izravan upit. Rok za ispunjenje zahtjeva u pozivu na dopunu je prošao ali svejedno ćemo sutra urudžbirati naš odgovor (uz ostalu dokumentaciju, reda radi). Ipak se još nadamo čak i pozitivnom rješenju jer smo jučer razgovarali i sa šeficom, koja je pokazala razumijevanje i spremnost da razmotri predmet. Ispričavam se na opširnosti i brojnim detaljima i još jednom zahvaljujem na odgovorima.

Danas smo razgovarali s referenticom u Gradskom uredu. Nismo uspjeli promijeniti njen stav da je zgradu potrebno legalizirati i da je za nadstrešnicu potrebna uporabna dozvola. Zamolili smo je da što prije izda rješenje o predmetu. Što se zgrade tiče, jasno mi je da legalizacija nije potrebna, jer imamo ne samo Uvjerenje da je zgrada izgrađena prije 1968. nego i Uporabnu dozvolu za takve zgrade (izdanu 2017.) u kojoj su navedene sve postojeće etaže, pa i ona sporna. 1. Pitao bih nešto o postupku potvrđivanja etažnog elaborata. U članku J. Bienenfelda o Potvrdi plana posebnih dijelova nekretnine, Pravo i porezi 14 (2005) 72-78 (v. genlib.rus.ec/scimag) stoji "Pritom valja istaknuti da ispitivanje činjenice je li građevina izgrađena na temelju i u skladu s građevinskom dozvolom i/ili je li za nju izdana uporabna dozvola nije predmet potvrđivanja, niti je postojanje tih dozvola uvjet za izdavanje predmetne potvrde[6]. Ovakvo stajalište polazi od činjenice da je prema odredbi čl. 141. st. 3. i 4. Zakona o gradnji (Nar. nov., br. 175/03. i 100/04.) upis građevine u zemljišne knjige moguć (dopušten) i ako za građevinu nije izdana građevinska, niti uporabna dozvola. Zaključujući s većeg na manje ovakvo stajalište je u potpunosti konzistentno." S druge strane, u čl. 71 st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima stoji: "Vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela." Da li zadnja citirana rečenica iz Zakona o vlasništvu (na stranu što u njoj nešto očito nedostaje) znači da navod iz članka g. Bienenfelda više ne stoji (njegov članak je iz 2005.)? 2. Referentica inzistira i na legalizaciji nadstrešnice ističući da za nju nije izdana uporabna dozvola. Ona očito nije potrebna ni za upis u katastar niti u zemljišne knjige, jer nadstrešnica jest upisana i u jedno i u drugo (kao "pomoćna zgrada", uz zabilježbu da za nju nije izdana uporabna dozvola). Da li izdavanje potvrde etažnog elaborata implicira ne samo samostalnu uporabivost posebnih dijelova, nego i uporabivost uopće (za što bi valjda bila potrebna uporabna dozvola)? 3. Kad budemo podnosili žalbu, da li joj prilažemo sve dokumente iz zahtjeva za potvrdu plana posebnih dijelova? Nije mi jasno da li drugostupanjsko tijelo odlučuje samo na temelju rješenja i naše žalbe ili razmatra predmet u cjelini? 4. Sada imamo i pisani zahtjev koji je referentica uputila arhitektonskom uredu (prije mjesec i pol dana). Da li nam upravni postupak dozvoljava očitovanje po njemu i dodavanje u spis svježeg i ovjerenog izvatka iz Zemljišne knjige (koji je u međuvremenu potpuno usklađen s podacima u Katastru)? Unaprijed hvala na svakom savjetu i komentaru.

Hvala Vam na odgovoru. Od višestrukog čitanja zakona, i pokušaja da sagledam predmet očima referentice, nisam više bio siguran u svoje tumačenje, misleći da možda ima koliko-toliko valjana osnova za njen stav. Kao, možda izjednačavanje sa zakonitom građevinom vrijedi samo u nekom kontekstu (za neke svrhe), ali da nezakonito izgrađena građevina ipak ostaje takva. Slično kao kad netko npr. odsluži zatvorsku kaznu. Ta činjenica ostaje uvijek uz njega, mada je zakonski rehabilitiran. Možda ona tako nekako gleda. U Uporabnoj dozvoli navedeni su: suteren, prizemlje, 1. kat, 2. kat i potkrovlje, a te iste etaže u elaboratu su nazvane: podrum, suteren, prizemlje, 1. kat i potkrovlje. Ali u krajnjem slučaju te nazive je moguće ujednačiti. Predmet je u Prvom područnom uredu za graditeljstvo, Odjela za graditeljstvo, Gradskog ureda za prostorno uređenje, izgradnju grada, graditeljstvo, komunalne poslove i promet. Hvala na pojašnjenju postupka.

Obiteljska kuća u Zagrebu sagrađena je 1961. god. Imamo građevinsku dozvolu i projektnu dokumentaciju. Iz projekta je jasno da je tijekom gradnje izgrađena jedna etaža više. U projektu su prikazani suteren, prizemlje, prvi kat i potkrovlje, a u stvarnosti postoji još i podrum u prostoru između temelja. Pošto je kuća na kosini, taj podrumski prostor ima i vanjski ulaz s niže razine okolnog tla. Od ostalih dokumenata imamo: Dozvolu za upotrebu iz 1961. god. (samo ovjereni prijepis iz gruntovnice), Uvjerenje katastra da je građevina sagrađena prije 15.02.1968. (izdano 2016. god.), te Uporabnu dozvolu (za stambenu građevinu izgrađenu do 15.02.1968.) izdanu 2017. god. Otkad je izgrađena, na kući nisu vršene nikakve rekonstrukcije ili dogradnje; vanjski gabariti jednaki su onima u projektnoj dokumentaciji. Suvlasnici su prije 15-ak godina izgradili samostojeću nadstrešnicu od 12 m2, tik uz kuću, i potkrovlje kuće su uredili u stambeni prostor. U tijeku je postupak etažiranja, uz suglasnost suvlasnika. Taj postupak je obuhvatio i usklađivanje podataka u katastru i gruntovnici. U katastru su bile navedene dvije čestice, a u gruntovnici je bila samo jedna, a nisu se podudarale ni površine čestice. Izdano je odgovarajuće rješenje o utvrđivanju građevne čestice - objedinjavanjem dviju navedenih u katastru, izrađen je parcelacijski elaborat i katastar ga je potvrdio. U elaboratu je prikazana i spomenuta nadstrešnica a ona je vidljiva i na izvodu iz katastarskog plana. U elaboratu i posjedovnom listu nadstrešnica je navedena kao "pomoćna zgrada". Ti podaci su provedeni i u gruntovnici uz zabilježbu da za evidentiranje "pomoćne zgrade" nije priložena uporabna dozvola. Želim istaći da u ovim postupcima zakonitost zgrade i nadstrešnice nisu bile dovedene u pitanje. Prije 4 mjeseca etažni elaborat predan je na potvrdu u Gradski ured. Arhitektonski ured koji je izradio i predao elaborat obavijestio nas je da referentica traži da se (1) zgrada legalizira (zbog podruma koji nije u projektu), (2) da se nadstrešnica ukloni ili legalizira, i (3) da se iz etažnog elaborata izostave svi vanjski dijelovi, tj. sve što je na okućnici (popločani prostor ispred podrumskog dijela - naveden kao "terasa", stepenište uz kuću i sl.) te dvorište. Problem su nam zahtjevi koji se odnose na zgradu i nadstrešnicu. Nadstrešnica je izgrađena bez građevinske dozvole i glavnog projekta, a mislimo da je legalna jer ima površinu manju od 15 m2. U pogledu zgrade smatramo da se po Zakonu o gradnji, čl. 175 st. 4 i čl. 184 st. 1 i 2, zgrada mora prihvatiti kao zakonito izgrađena građevina i da zahtjev za njenu legalizaciju nije osnovan. Molim lijepo mišljenje o ovom našem tumačenju. Namjera nam je razgovarati s referenticom i predati joj pisanu izjavu s nasim mišljenjem o njenim zahtjevima. Nadamo se razgovaru i s njenom šeficom, sve u nastojanju da problem riješimo zajednički. Ako ne postignemo dogovor, planiramo žalbu na rješenje (bude li nepovoljno). Arhitektonski ured predlaže da tražimo izuzeće referentice, ali čini nam se da za to ne postoji dovoljno jasna osnova (čl. 24 Zakona o općem upravnom postupku). Da li postoji drugostupanjsko tijelo u ovom postupku? Hvala! (Ispričavam se na duljini teksta, nastojim navesti sve podatke koji mi se čine značajnima.)

Hvala.

Hvala na odgovoru i ispričavam se što ga nisam vidio ranije. Samo da pojasnim pitanje, za slučaj da je bilo nejasno: zanimalo me da li bi suvlasnici nakon utvrđenog stvarnog stanja mogli npr. tražiti naknadu za razliku do idealnog stanja - upisanog u z.k., ili bi možda banka mogla praviti sličan zahtjev. Izrada etažnog plana pomalo napreduje i ništa takvo ne čini se izglednim, a jednake odgovore dobio sam od i od drugih. Osim toga, nakon primjene koeficijenata u izračunu površine, izgleda da je naš dio manji . Još jednom, hvala na odgovoru!

Suvlasnik (1/2) želi etažiranje radi lakše prodaje svog dijela. Suglasni smo i pristajemo dijeliti troškove. Etažni elaborat bi mogao pokazati da u naravi posjedujemo više od 1/2 (za 1-2%). U poštenom i neometanom posjedu smo otkad kuća postoji (od 1961.). Da li ta razlika izmedju idealnog i stvarnog udjela može postati smetnja etažiranju? Na svom dijelu suvlasnik ima hipoteku banke.