Građevinska parcela - nedovoljna kvadratura

[fenian]

Pozdrav svima, i unaprijed hvala svima na komentarima i savjetima.

 

Ja i supruga već nekoliko godina tražimo građevinsku parcelu u Zagrebu na kojoj bi izgradili kuću, a koja je u našem budžetu (koji nije baš pretjerano velik).

I nedavno smo ju našli. Barem smo tako mislili. Trenutno živimo u malom stanu sa dvoje male djece, i želja nam je oboma preseliti u kuću koja ne treba nužno biti glomazna, 100ak kvadrata nam je i više nego dovoljno.

 

Obišli smo nedavno tu parcelu i jako nam se sviđa, pravilnog je oblika, lokacija je dobra, cijena je i više nego realna.

5 je suvlasnika, svi su složni da se to proda, cijena je čak tako i navedena da svih 5 dobiju isti iznos. Dakle, s te strane se sve čini čisto.

Problem je što ima nedovoljnu kvadraturu za izgradnju samostalnog objekta - ugrađeni i poluugrađeni objekti se na toj parceli ne mogu izvesti, ostaje jedino opcija samostalne gradnje.

 

Koliko znam, za samostalnu građevinu je potrebno imati 350 m2, i ako se uzme u obzir iznimka od 5%, dolazimo do potrebne kvadrature od 332,5 m2.

Ova parcela ima 332 m2 - znači da fali POLA kvadrata. Brojevima, 0,5 m2 nedostaje.

Napravljen je prije dvije godine građevinski elaborat gdje je potvrđena gore navedena kvadratura.

 

Postoji li ikakvo rješenje ovog problema?

Nema nikakvog smisla kupovati parcelu za koju se neće moći izdati građevinska dozvola, ali opet, pričamo o POLA kvadrata...

 

Još jednom hvala unaprijed.

[mutavi]

prije 3 sati , fenian je napisao:

Koliko znam, za samostalnu građevinu je potrebno imati 350 m2

Ovo stoji u PP kod minimalne veličine građevne čestice? Prdložio bih Vam da angažirate ovlaštenu i stručnu osobu koja bi provjerila odredbe prostornog plana oko minimalne veličine građevne čestice. 

Kakva je situacija sa susjedima? Eventualno prilkom izrade geodetskog projekta, mogla bi se izvršiti korekcija međe na način da se poveća kvadratura vašeg zemljišta za tih pola kvadrata, naravno ako bi susjedi pristali na to. 

 

[fenian]

Prije 2 minuta, mutavi je napisao:

Ovo stoji u PP kod minimalne veličine građevne čestice? Prdložio bih Vam da angažirate ovlaštenu i stručnu osobu koja bi provjerila odredbe prostornog plana oko minimalne veličine građevne čestice. 

Kakva je situacija sa susjedima? Eventualno prilkom izrade geodetskog projekta, mogla bi se izvršiti korekcija međe na način da se poveća kvadratura vašeg zemljišta za tih pola kvadrata, naravno ako bi susjedi pristali na to. 

 

Da, tih 350 m2 je potvrđeno kao minimalna kvadratura. Tako su nam barem dva (obiteljska) arhitekta potvrdila.

Susjed...hm...susjed je i doveo do tog "problema", očito jer je znao pravila. Dio parcele, na ćošku gdje se spaja sa cestom i susjedovom parcelom je "otkinut" u obliku trokuta - taj trokut od 1,5 m2 se sad vodi na susjedovo ime. Taj dio, plus jedan pravokutni koji je na gornjem dijelu parcele su bili predmetom nekog povrata imovine posincima pravog vlasnika - u tajnosti je taj susjed od njih to otkupio, da vlasnici "moje" parcele ostanu na tih nedovoljnih 332 m2.

Tek sada, kada smo mi počeli istraživati tu parcelu je i vlasnicima postalo jasno zašto im je svojevremeno taj susjed rekao "nećete vi nikada tu moći nešto graditi".

Inače, opet ponavljam, što se tiče te parcele od 332 m2, sve je zakonski i vlasnički čisto.

I vjerujem da će sada većina vas reći "ma pusti to, što će ti takav susjed uz tvoju kuću", ali ne želim to olako pustiti jer nam se i lokacija i parcela jako sviđaju, i idealna bi bila za našu kuću. Jedan loš susjed više/manje, veći je rizik useliti u stambenu zgradu pa otkriti da si okružen "čudacima".

Susjed ima poluugrađenu kuću koja se naslanja na drugu stranu - on ju je obnovio, i spojio svoju kuću sa svojim "pomoćnim objektom" od 72 m2(?). Pošto je njegova parcela manja od "naše", on takoreći nema nikakav vrt i ima samo jedno parkirno mjesto. Ono što ja pretpostavljam da je naumio je da pričeka da vlasnici "naše" parcele postanu očajni, i kada vide da ne mogu prodati tih 332 kvadrata kao građevinsko zemljište, da njemu prodaju po bagatelnoj cijeni, nakon čega će se on proširiti i dobiti zemljište od cca 700 kvadrata...

Ili, pošto još nije spojio svoju parcelu sa tom od 1,5 m2 i onom drugom, čeka da otkupi jeftino tu veću, sve spoji, i proda kao građevinsko zemljište dovoljne kvadrature.

Netko mi je spomenuo opciju interpolacije - ima li tko više informacija o tome? Navodno se to može primjeniti u ovakvim slučajevima, kada parcela nije dovoljne kvadrature, a okolina je već kompletno izgrađena (kao u toj ulici i kvartu o kojem pričam).

Slažem se i sa vašim prijedlogom da angažiram ovlaštenu i stručnu osobu, no o kojoj točno profesiji pričamo? Već sam se jednom "opekao" na jednoj drugoj parceli, gdje sam na kraju platio 1000 kuna za savjet, a dobio povratnu informaciju koju sam i sam znao već prvog dana...

Još jednom puno hvala.

 

[mutavi]

prije 18 sati , fenian je napisao:

no o kojoj točno profesiji pričamo?

Ovlašteni inženjeri geodezije. To su stvari tehničke prirode u koje se ne razumijem, ali možda postoji mogućnost da se negdje prilikom izmjere (uklopa) "nategne" tih očajničnih 0,5m2.

Nimalo zavidna situacija. 

Nisam Vas najbolje razumio, ali gledano sa ceste, "vaša" buduća čestica graniči sa istim susjedom/osobom (lijevo, desno i u pozadini)?

[fenian]

prije 2 sati , mutavi je napisao:

Ovlašteni inženjeri geodezije. To su stvari tehničke prirode u koje se ne razumijem, ali možda postoji mogućnost da se negdje prilikom izmjere (uklopa) "nategne" tih očajničnih 0,5m2.

Nimalo zavidna situacija. 

Nisam Vas najbolje razumio, ali gledano sa ceste, "vaša" buduća čestica graniči sa istim susjedom/osobom (lijevo, desno i u pozadini)?

Da...to mi je zaista apsurd da se zbog pola kvadrata ne može dobiti dozvola...probati ću istražiti neke firme koje se bave s takvim stvarima, uvjeren sam da mora biti neko rješenje...

Gledano sa ceste (parcela je dužine 15 metara uz cestu, što je jako "dobra" dužina), lijevo je vrtić, desno je taj susjed, u pozadini je gradska parcela "nebuloznog" oblika od nekih 4-5k kvadrata. Teoretski, naglašavam teoretski jer bez neke dobre veze ništa se ne može napraviti u ovom gradu i državi, bi se moglo dogovoriti sa Gradom da nam proda pola kvadrata i da se provede reparcelizacija - ta gradska parcela (njen dio barem) iza "naše" ionako služi kao divlji parking, pun žbunja i kojekakve šikare - dakle, pola kvadrata ne bi nikome falilo niti bi se šteta napravila. Problem je što je to parcela društvene namjene (s obzirom na stvarno stanje tog dijela parcele, naziv "društvena namjena" za njega je kao iz Monty Python-a), i kada bi se išlo u proces i prenamjene i reparcelizacije, možda bih za 30ak godina dočekao građevinsku dozvolu...

[mutavi]

, fenian je napisao:

Problem je što je to parcela društvene namjene (s obzirom na stvarno stanje tog dijela parcele, naziv "društvena namjena" za njega je kao iz Monty Python-a), i kada bi se išlo u proces i prenamjene i reparcelizacije, možda bih za 30ak godina dočekao građevinsku dozvolu...

Malo sam to drugačije zamislio. U posjedovnom i vlasničkom listu površina vaše parcele jest 332 m2. Navodite da Vam fali 0,5m2.

Prilikom izrade glavnog projekta, moguće bi bilo negdje korigirati tih 0,5m2, bilo malo pomicanjem međe koja graniči sa gradom ili možda je stvarno stanje na terenu veće za tih famoznih pola što će se znati nakon izmjere. Izvješće o međama, bi vjerujem grad potpiso bez problema ili bi se jednostavno oglušio, što neće imati utjecaja na daljnji tok postupka. 

Nikakvih daljih parcelacija nebi bilo, već bi se za tih 0,5m2 površina povećala nakon pravomoćnosti građevinske dozvole. 

Onda bi se dozvola i glavni projekt (koeficijenti) radili na temelju površine iz geodetskog projekta koja bi bila zadovoljavajuća za prostorni plan. 

Malo je sve nabacano, ali probajte svakako u razgovoru sa geodetima riješiti Vaš problem da se površina parcele poveća.  

[drot13]

Samo moraš imati u vidu na koliko različitih načina ti taj susjed može zagorčati gradnju i život, bez obzira što eventualno zadovoljiš formalne pretpostavke...

[fenian]

prije 3 sati , mutavi je napisao:

Malo sam to drugačije zamislio. U posjedovnom i vlasničkom listu površina vaše parcele jest 332 m2. Navodite da Vam fali 0,5m2.

Prilikom izrade glavnog projekta, moguće bi bilo negdje korigirati tih 0,5m2, bilo malo pomicanjem međe koja graniči sa gradom ili možda je stvarno stanje na terenu veće za tih famoznih pola što će se znati nakon izmjere. Izvješće o međama, bi vjerujem grad potpiso bez problema ili bi se jednostavno oglušio, što neće imati utjecaja na daljnji tok postupka. 

Nikakvih daljih parcelacija nebi bilo, već bi se za tih 0,5m2 površina povećala nakon pravomoćnosti građevinske dozvole. 

Onda bi se dozvola i glavni projekt (koeficijenti) radili na temelju površine iz geodetskog projekta koja bi bila zadovoljavajuća za prostorni plan. 

Malo je sve nabacano, ali probajte svakako u razgovoru sa geodetima riješiti Vaš problem da se površina parcele poveća.  

To što se naveli bi se možda dalo izvesti uz stručnu pomoć, tako ću i probati, naći nekoga geodeta koji bi bio voljan uhvatiti se u koštac s time...Bilo bi idealno kada bi mogao doći i do nekoga referenta u Gradu koji bi me bio voljan saslušati i imati volje i strpljenja da proba zajedno sa nama naći rješenje.

Mi smo se isto nadali da je geodetski projekt rađen prije 10-15-20 godina, pa da bi noviji dao bolja mjerenja (iako bi mogao dati i gora) ali kako sam napisao, vlasnici su radili geodetski projekt prije 2 godine, i u njemu je potvrđena ta kvadratura.

Hvala na savjetu.

[fenian]

prije 2 sati , drot13 je napisao:

Samo moraš imati u vidu na koliko različitih načina ti taj susjed može zagorčati gradnju i život, bez obzira što eventualno zadovoljiš formalne pretpostavke...

Da, pretpostavljam da se susjed "ne bi predao bez borbe", ali nemam ideje što sve može napraviti (nije nikako moja struka), pa bih te molio, što god ti padne na pamet, da napišeš tu...

Hvala!