Jump to content

100.000 tema na Legalis portalu!  Nakon 16 godina od pokretanja ove stranice, dana 31.07.2019. na Legalis portalu je pokrenuta 100.000-ta tema. Time je na ovom portalu raspravljeno više od 100 tisuća pravnih pitanja, i to kroz 526.000 pojedinačnih objava korisnika. U ovom trenutku Legalis portal broji 90.700 registriranih korisnika.

Sign in to follow this  
niro

Porez na promet nekretnina

Preporučene objave

Poštovanje,

 

Kupio sam 2002 stan bez detaljnih provjera jer je bio jako povoljan. Ispala je lagana katastrofa, zgrada nelegalno sagrađena, u zk ulošku kaos, upisnih tereta koliko hoćeš... itd. Kada sam to vidio mislio sam dalje preprodati stan ali spletom raznih okolnosti nisam uspio i ostao sam vlasnik. Ugovor nisam prijavio poreznoj upravi. U ovih 17-18godina; zk uložak riješen, legalizacija napravljena, upisao sam se u knjigu položenih, kada je potpisan novi međuvlasnički ugovor  javni bilježnik je obavijestio poreznu upravu da sam vlasnik neodređenog dijela  i oni mi se sada javljaju i traže me da im dostavim ugovor o kupoprodaji stana. Zanima me dali je  ugovor koji nije prijavljen ( neznam dali ga je prijavio javni bilježnik ) od 2002 u zastari što se tiče poreza na promet nekretnina?

 

 

Uređeno od niro

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Ako se stjecanje dogodilo 2002. godine, nastupila je zastara prava na utvrđivanje. Pripazite da li postoji neki drugi događaj koji bi se mogao smatrati stjecanjem, npr ta legalizacija - kada je to bilo? 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Poštovanje,

Ovakva je situacija točno. Čovjek od koga sam kupio stan je prvi vlasnik stana kojeg je stekao preko stambene zadruge temeljem ugovora o međusobnim pravima i obvezama. Znači on je uplatio novac a stambena zadruga je gradila tu zgradu. Stambena zadruga propada ( vjerojatno nekakav kriminal u pitanju ) i on više nemože do originalnog ugovora koji bi meni trebao da se upišem u gruntovnu. Pošto je takva situacija jedan pravnik mi savjetuje što ja i činim da stavim članak u ugovor " stranke konstatiraju da je prodavatelj izvaknjižni vlasnik , te se obvezuje pribaviti svu potrebnu dokumentaciju od investitora potrebnu za upis prvo sebe u zemljišne knjige a nakon toga i kupca ( mene ) u roku godine dana" . Novce sam isplatio odmah i piše u ugovoru da potpisom stupam u posjed stana odmah  ( bez čekanja tih godinu dana ). Godina dana je prošla i prodavatelj nije nabavio ništa ( jer zaparvo u tome trenutku nije niti moglo biti ništa rješeno zbog iznimno komplicirane situacije , zadruga prije nego je propala uzela je kredit u banci i dozvolila banci da upiše velike terete na C list što smo mi kasnije uspjeli srušiti na sudu jer je taj upis napravljen protuzakonito ali gruntovnici je trebalo prvo 5 godina da upiše terete a po pravomoćnoj presudi da ih izbriše joj je trebalo 14 godina) prodavatelj nije pribavio ništa i to tako stoji do 2016 ili 2017 kada država pokreće  projekt legalizacije svih nelegalno sagrađenih objekata i mi kao zgrada se uključujemo, arhitekti i geodeti odrade svoje, dobivamo rješenje o izvedenom stanju ( 2018 ), plaćamo kazne. Ja sam predajem papire na Općinsko drž odvjetništvo da pokrene zemljišno knjižni ispravak da se mogu upisati u knjigu položenih, GSKG kao upravitelj zgrade čini to isto sa godinu dana razmaka. Proces traje 2-3 godine i ja se upisujem u knjigu položenih 2019 g. 

 

Još da malo nadodam. Znači nemam standardni ugovor  nego je to pravnik koji ga je pisao nazvao prethodni ugovor o kupoprodaji stana. 

Nakon članaka da se obvezuje prodavatelj na pribavljanje  dokumenatcije potrebne za upis u roku godine dana.. idući članak ide " ukoliko prodavatelj ne pribavi dokumentaciju u tom roku kupac to može učiniti sam temeljem ovog prethodnog ugovora i upisati se kao vlasnik bez delnje privole prodavatelja. Znači ugovor se iz prethodnog ugovora pretvara u ugovor protekom godine dana. 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Sve to skupa je prilično nebitno za utvrđivanje poreza na promet nekretnina. Za Poreznu upravu relevantan je samo ugovor - to je promet. Uopće se ne ulazi u to da li ste se vi mogli uknjižiti i bilo što slično. 

Drugi akti o stjecanju nekretnina mogu biti rješenja o nasljeđivanju, ugovori o darovanju, sudske odluke i slično. Ukoliko ovdje nema neke druge isprave o stjecanju osim ugovora iz 2002. godine, (a mislim da nema) pozovite se na zastaru prava na utvrđivanje poreza, ako vam ga netko uopće i pokuša utvrditi - što ne bi niti smjeli po novom zakonu, jer u novom OPZ-u izričito piše da je rješenje koje obuhvaća zastarjeli dug nezakonito. 

Nije vam potrebno obrazlagati cijelu situaciju i detaljno objašnjavati što vam se dogodilo - to nema utjecaja na utvrđivanje i  plaćanje poreza. 

 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Poštovani Mario,

 

Zahvaljujem na svim odgovorima. 

Još bih Vas pitao nešto. Pošto je etažirenjem kao zadnjim korakom nakon legalizacije utvrđeno 15 % više kvadrata nego li piše u ugovoru pa me zanima dali Porezna uprava može na taj dio razlike koja piše u ugovoru i stvarnog  stanja nakon etažiranja obračunati porez?  Znači na tih 15 % više utvrđenih kvadrata?

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama
Prije 21 minuta, niro je napisao:

Poštovani Mario,

 

Zahvaljujem na svim odgovorima. 

Još bih Vas pitao nešto. Pošto je etažirenjem kao zadnjim korakom nakon legalizacije utvrđeno 15 % više kvadrata nego li piše u ugovoru pa me zanima dali Porezna uprava može na taj dio razlike koja piše u ugovoru i stvarnog  stanja nakon etažiranja obračunati porez?  Znači na tih 15 % više utvrđenih kvadrata?

Vidite to je taj problem koji sam spomenuo u prvom odgovoru, da li se osim ugovora iz 2002. godine ijedan drugi akt može smatrati ispravom o stjecanju? 

Evo što kaže Zakon: 

Članak 4.

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine)

2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba

3. nekretnine su zemljišta i građevine

4. zemljišta su poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta

5. građevine su stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi

6. tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze

7. isprava o stjecanju nekretnine je svaka isprava, javnobilježnički akt ili odluka nadležnog tijela kojom dolazi do stjecanja ili promjene vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.
 

Dakle, bitno je da li je taj postupak legalizacije i etažiranje koje ste spomenuli okončano nekim aktom koji se može smatrati ispravom o stjecanju nekretnine u smislu Zakona.

Ukoliko su rezultati etažiranja upisani u zemljišne knjige, može se reći da je ta novoutvrđena razlika oporeziva porezom na promet nekretnina, tj. ja bi bio zadovoljan tim ishodom, dok god se ne otvaraju vrata za razrez poreza na cijelu nekretninu - što po meni u ovom slučaju nikako ne bi trebalo biti, s obzirom da je nastupila zastara prava na utvrđivanje poreza. 

Po starom zakonu o porezu na promet nekretnina oslobođeno je i etažiranje zgrade: 

osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva na nekretnini stječu posebne dijelove te nekretnine, pri čemu omjer stečenog posebnog dijela odgovara omjeru idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva,

Sada je člankom 13 oslobođeno  svako razvrgnuće suvlasničke zajednice: 


Članak 13.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju:

8. osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva

Kako je ovdje u pitanju 'stari zakon', u tom slučaju logično je da ste legalizacijom/etažiranjem stekli dodatne kvadrate (koji se razlikuju od idealnog dijela) i koji bi bili oporezivi porezom na promet nekretnina po stopi koja je vrijedila u vrijeme etažiranja, dakle, 4% ili 5% tržišne vrijednosti dodatnih kvadrata. 

 

 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Mi smo kao zgrada potpisali novi međuvlasnički ugovor a koji je rezultat izmjere za potrebe etažiranja u kojem je svakome povećana veličina stana 15-20 % po novoj izmjeri, spojeni su podrumi odnosno spremišta sa stanom, potpisali smo tu novu izmjeru kvadrata kod bilježnika ( bilježnik je to sve dostavio poreznoj i sada mene porezna traži očitovanje ) i to je predano na katastar da katastar to sve ovjeri ( obzirom da smo radili i parcelaciju,odvajanje  sa zajedničkog komada zemlje na kojem je sagrađeno cijelo naselje ) . Katastar kada sve to ovjeri i pošalje svima zainteresiranima za moguću žalbu. Ako se nitko ne žali rješenje postaje pravomoćno nakon 15 dana i katastar to sve prosljeđuje na gruntovnicu na upis. Znači po Vašem mišljenju trenutak kada to gruntovnica upiše bi mogao biti trenutak kada će porezna razrezati porez na razliku kvadrata iz ugovora i stvarnog stanja?

Uređeno od niro

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama
prije 1 sat , niro je napisao:

Mi smo kao zgrada potpisali novi međuvlasnički ugovor a koji je rezultat izmjere za potrebe etažiranja u kojem je svakome povećana veličina stana 15-20 % po novoj izmjeri, spojeni su podrumi odnosno spremišta sa stanom, potpisali smo tu novu izmjeru kvadrata kod bilježnika ( bilježnik je to sve dostavio poreznoj i sada mene porezna traži očitovanje ) i to je predano na katastar da katastar to sve ovjeri ( obzirom da smo radili i parcelaciju,odvajanje  sa zajedničkog komada zemlje na kojem je sagrađeno cijelo naselje ) . Katastar kada sve to ovjeri i pošalje svima zainteresiranima za moguću žalbu. Ako se nitko ne žali rješenje postaje pravomoćno nakon 15 dana i katastar to sve prosljeđuje na gruntovnicu na upis. Znači po Vašem mišljenju trenutak kada to gruntovnica upiše bi mogao biti trenutak kada će porezna razrezati porez na razliku kvadrata iz ugovora i stvarnog stanja?

Po meni, Porezna ima povoda za razrez poreza za dodatne kvadrate, ali 'originalne' kvadrate stekli ste po ugovoru koji je u debeloj zastari prava na utvrđivanje poreza. 

Mislim da neće niti pokušati utvrditi porez na kvadraturu stana kojeg ste stekli 2002. godine - to bi bilo nezakonito. Po starom OPZ-u Porezna se mogla 'praviti luda' i pokušati utvrditi dug koji je u zastari, jer se tad zastara utvrđivala samo po zahtjevu obveznika, a po novom OPZ-u porezno tijelo na zastaru pazi po službenoj dužnosti. 

Ukoliko pokušaju izvesti tako nešto, svakako se treba žaliti. 

Uređeno od Mario137

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Registrirajte se kako bi mogli sudjelovati u raspravi

Da bi postavili pitanje ili objavili komentar trebate biti naš korisnik.

Izradite korisnički račun

Izradite svoj korisnički račun na ovoj stranici. Lako je, potpuno besplatno i trajno!

Registrirajte se

Prijavite se

Već imate korisnički račun? Prijavite se ovdje.

Prijavite se sad

Sign in to follow this  



×