uknjižba/pravo zakupa

[mate123]

Poštovani,

Unutar stečajnog postupka obavlja se prodaje nekretnine, na vlasničkom listu upisano je založno pravo/hipoteka iz 2012. godine, 2017. je upisana uknjižba/pravo zakupa u ugovornom roku od 10 godina( za vrijeme "postupka za utvrđivanje uvjeta za otvaranje stečajnog postupka") , stečajni postupak je otvoren 5 mjeseci nakon uknjižbe/prava zakupa. 

Ima li zakupnik temelja da koristi nekretninu nakon dosude i traži da uknjižba ostane upisana?

uređeno: 30. listopad 2019. od mate123

[Ruby_Danderfluff]

Pretpostavljam da mislite na zabilježbu ugovora o zakupu? I da se radi o stečajnom subjektu koji je pravna osoba, na koji se primjenjuje Stečajni zakon? Pretpostavljam isto tako da stečajni upravitelj nije koristio svoje pravo na izbor da sam raskine ugovor o zakupu (čl. 181. Stečajnog zakona), već je zakupnina dalje plaćana stečajnom dužniku radi namirenja troškova stečajne mase i stečajnih vjerovnika. Ako se nekretnina proda u stečajnom postupku, s njom prelaze i sva prava i obveze koja slijede nekretninu, pa će novi vlasnik imati pravo na zakupninu i moći odlučiti želi li raskinuti zakup. 

[mate123]

prije 5 sati , Ruby_Danderfluff je napisao:

Pretpostavljam da mislite na zabilježbu ugovora o zakupu? I da se radi o stečajnom subjektu koji je pravna osoba, na koji se primjenjuje Stečajni zakon? Pretpostavljam isto tako da stečajni upravitelj nije koristio svoje pravo na izbor da sam raskine ugovor o zakupu (čl. 181. Stečajnog zakona), već je zakupnina dalje plaćana stečajnom dužniku radi namirenja troškova stečajne mase i stečajnih vjerovnika. Ako se nekretnina proda u stečajnom postupku, s njom prelaze i sva prava i obveze koja slijede nekretninu, pa će novi vlasnik imati pravo na zakupninu i moći odlučiti želi li raskinuti zakup. 

Da zabilježba na vlasničkom listu, dobio sam informaciju da bi se pravo zakupa trebalo brisat temeljm članka 88.stavak 2 OZ nakon što se nekretnina dosudi?

Da li ima ikakvog značaja što je upisani ugovor o zakupu napravljen na 10 godina?
 

uređeno: 31. listopad 2019. od mate123

[Ruby_Danderfluff]

Da li se zakup izvršava? Zabilježba ugovora o zakupu u zemljišnoj knjizi kaže da se primjenjuje st 1. spomenutog čl. 88., koji kaže da ti ugovori ne prestaju prodajom nekretnine, već kupac stupa na mjesto zakupodavca od trenutka kupoprodaje nekretnine.

[mate123]

(1) Ugovori o najmu, odnosno zakupu nekretnine koji su sklopljeni i upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava na namirenje radi čijega se ostvarenja ovrha traži, ne prestaju prodajom nekretnine. Kupac stupa na mjesto najmodavca, odnosno zakupodavca od trenutka stjecanja vlasništva nekretnine.

(2) Ugovori o najmu ili zakupu koji nisu upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava namirenja radi čijega se ostvarenja ovrha traži, prestaju pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu

 

Zakupnik koristi nekretninu trenutno.

U stavku 1 stoji da ne prestaju ugovori koji su upisani prije stjecanja založnog prava, dok u stavaku 2 stoji da ugovori prestaju ukoliko su upisani poslije stjecanja založnog prava(nisu upisani prije stjecanja založnog prava već nakon stjecanja založnog prava i time prestaju, ispravite me ako krivo tumačim stavak)

U slučaju o kojem govorim založno pravo radi kojeg se sprovodi stečaj je upisano 2012. dok je uknjižba zakupa upisana 2017.

Možete li navesti iz kojeg razloga bi se primjenjivao stavak 1 članka 88. OZ a ne stavak 2.

hvala

[Ruby_Danderfluff]

To je vrlo dvojbeno, jer se stečaj ne provodi radi samo jedne pojedinačne ovrhe ili založnog prava, već radi skupnog namirenja, skupne ovrhe svih vjerovnika zajednički. Dakle, po meni se Ovršni zakon primjenjuje analogno, a ne doslovce, no moram priznati da kod odgovaranja na prethodni post nisam uzela u obzir kada je koja zabilježba nastala, tako da je moj odgovor u tom smislu možda nepotpun. 

Pretpostavljam da je problem u tome da je bivši vlasnik trgovačkog društva koje je pod stečajem sada sebi napravio zakup i nesmetano uživa nekretninu koja se prodaje, smatrajući da će time obeshrabriti kupce. Moguće je da će se zabilježba zakupa brisati temeljem čl. 88. st. 2. OZ, no to istovremeno ne znači da će se zakupnik mirno iseliti iz nekretnine.

[mate123]

Stečaj se provodi radi većeg broja vjerovnika, među kojima je i RH... založno pravo je razlučno pravo na nekretnini i prijavljeno kao tražbina te je i priznato.

Situacija je kako ste opisali, s time da je skupština vjerovnika dozvolila da nekretnina ostane u zakupu temeljem ugovora koji je napravio bivši vlasnik trgovačkog društva, korisnik prostora uredno plaća najam(simbolična svota).

U zaključku o prodaji stoji:nekretnina je slobodna od osoba i stvari, što bi trebalo značit da će se takva predati u posjed???

uređeno: 5. studeni 2019. od mate123

[Ruby_Danderfluff]

Trebala bi se predati slobodna od osoba i stvari, da.

[mate123]

Da li bi bilo potrebno prema sudu podnjeti podnesak sa zahtjevom za stupanje u posjed i u kojem trenutku postupka ili nema potrebe za tim s obzirom na navedeno u zaključku da je slobodna od osoba?

Hvala

[Ruby_Danderfluff]

Po čl. 127. Ovršnog zakona, već dostavom zaključka o prodaji nekretnine ovršenik gubi pravo na posjed nekretnine i dužan ju je predati kupcu, osim ako zakonom ili sporazumom s kupcem nije drukčije određeno. Ako ovršenika nema, nema Vam tko predati u posjed. Ako ga ima, onda se primjenjuju daljnji članci, 128.-130. Ovršnog zakona.