kako se osigurati kod kupnje stana sa tlocrta

[19Zamarije60]

Postovani,

Rado bi kupila stan koji jos nije izgraden. Postoje samo nacrti i izdata je gradevinska dozvola. Investitor trazi 10 posto od cijele cijene za pocetak gradnje. Tom prilikom napravi se pred ugovor. Kada je stan pod krovom placa se 40 posto od cijene a kod zavrsetke, kljuc u ruke ostalih 50 posto.

Mene zanima kako da se osiguram da prilikom gradnje (ukoliko investitor otide u stecaj i ne moze zavrsiti izgradnju) ne izgubim ulozene novce. U drugim evropskim drzavama postoje bankovne garancije sa kojima se riziko za kupca stana osigura i pokrije u slucaju da investitor ode u stecaj.

Da li je tako nesto slicno moguce u Hrvatskoj.

 

Unaprijed velika hvala.

 

Dragica 

[MsBourne]

Bilo bi dobro da provjerite investitora za pocetak i koliko je takvih gradnji do sada financirao, kao i koliko je stanova na takav nacin prodao. U HR takva praksa nije uobicajena ali je ima sporadicno. Da li ce vam investitor poslati prijedlog ugovora prije nego potpisete, tako da se mozete konzultirati? Sto se garancije banke tice, nisam sigurna da takvo sto banke rade ovdje ali mozete od investitora traziti garanciju njegove banke i/ili bjanko zaduznicu na iznos, tako da imate bar nesto.

Prije sklapanja posla i odluke, svakako angazirajte odvjetnika kako bi smanjili rizike takvog kupoprodajnog odnosa. 

[Inesica]

Lijepi pozdrav! 

Mene zanima ista stvar, samo u mom slučaju investitor/izvođač gradnje traži plaćanje cijelog iznosa cijene stana- ili gotovinom odmah nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, ili gotovinom u 4 rate kroz godinu dana, ili kreditom banke koja mu je partner u izgradnji zgrade. Znači nema kapare, nema predugovora, odmah se sklapa kupoprodajni ugovor i ide plaćanje ili kredit.

Investitor je velika i poznata firma, u HR su već izgradili tisuće stanova od kraja 90-ih, i sada u Zg grade već 3. zgradu na lokaciji koja je meni zanimljiva. Prve 2 zgrade su završene i useljene u dogovorenom roku, i svi manji stanovi su na isti način rasprodani odmah na početku gradnje.

 

Dakle, kako se mali privatni kupac može zaštititi, da ako kupi stan koji je tek u izgradnji (kreditom jake banke-partnera tog investitora) a zgrada se iz bilo kojeg razloga ne završi, da će mu se vratiti do tada uplaćeni iznos kredita za stan? Banka najvjerojatnije ne izdaje svoje jamstvo kupcu (to sam već pitala u banci) a od investitora tek čekam prijedlog ugovora, da vidim što je sve u njemu sadržano. Iako sam već dobila info od investitora da za sve kupce imaju isti tip ugovora i da ga uglavnom ne mijenjaju na zahtjev kupca (npr.dodatak nekih članaka u ugovor..). Oni imaju ugovor s tom bankom i na osnovu njihovog međusobnog dogovora, prodaja stanova ide na unaprijed određen način. Koliko je danas rizičan ovakav način kupnje stana? 

Ako ni banka ni investitor ne daju garanciju kupcu da će mu se novac vratiti ukoliko se zgrada ne izgradi, a tako nešto se npr. desi, kako kupac može doći do svojih novaca koje je do tada uplatio? Što se tada dešava s mojim kreditom koji je u otplati?

I dodatno, gdje mogu naći primjer dobrog kupoprodajnog ugovora za stan u izgradnji, da vidim sto bi sve trebao sadržavati takav ugovor? (Rokovi, materijali korišteni u izgradnji, penali, obveze, prava, što se događa ako se zgrada ne završi..itd ..)

Hvala puno unaprijed!

 

 

[MsBourne]

Ukoliko ste vec provjerili izvodzaca radova, kao i banku, preostaje vam jedino traziti zaduznicu i osigurati se ugovorom. Primjer dobrog ugovora necete naci jer ovakva praksa kupoprodaje stanova nije uobicajena i svaki slucaj je individualan, pa prema tome se i radi. S druge strane, primjer vam ne bi koristio jer ako firma ne zeli mijenjati svoju sprancu, ne preostaje vam nista drugo, nego da pricekate da dobijete taj njihov primjer, a potom ga provjerite u svim dijelovima i tek po tome donesete zakljucke koliko je isti rizican/povoljan za vas.

[Inesica]

U redu. A kakva je to vrsta zadužnice, i koga to tražim? Banku ili izvođača? Na koji iznos se traži zadužnica, i koliko je vjerojatno da ću ju dobiti, ako ju tražim? Točnije, postoji li neka zakonska obaveza prema kupcu u tom smislu?

 

[MsBourne]

Zadužnica ima i obilježja vrijednosnog papira, točnije obligacijskoga vrijednosnog papira. Prema ZOO-u vrijednosni papir je isprava kojom se njezin izdavatelj obvezuje ispuniti obvezu upisanu u toj ispravi njezinom zakonitom imatelju, a bitni sastojci vrijednosnog papira propisani su također u ZOO-u. Vama je daleko sigurnije tražiti izvođača da vam da garanciju banke (banka je izdaje na njegov zahtjev) jer vam u tom slučaju banka garantira povrat novaca ukoliko tvrtka propadne iz bilo kojeg razloga.

Zakonska obveza ne postoji da bi se izvođača moglo "prisiliti" na davanje garancije za osiguranje novca kojeg mu unaprijed dajete te je to stvar dogovora i Ugovora kojim ćete urediti odnose.

[Inesica]

Sve je jasno! Hvala puno!