Jump to content

institut "Prava građenja",molim pomoć


chemako

Preporučene objave

Sklopio sam predugovor o kupnji stana sa investitorom zgrade.U tom predugovoru precizira se jasno da kupujem stan,zemljište ispod zgrade,te okolno zemljište u funkciji zgrade,a sve srazmjerno veličini kupljenog stana.

 

Investitor je uredno ishodovao uporabnu dozvolu,napravio etažiranje,upisao se u vlasničke knjige,te mi ponudio na potpis glavni ugovor.

 

Ja sam prije potpisa želi provjeriti stanje u zemljišnjim knjigama,te sam vidio da je on upisan temeljem "prava građenja",dok je zemljište ispod zgrade upisano u drugom ZK,te da on nije vlasnik,već neko drugi,koji nije bio potpisnik predugovora.

 

Da li sam s obzirom na ovu novu okolnost,a koja se bitno razlikuje od onoga što je ugovoreno sa predugovorom,dužan potpisati glavni ugovor,te što mi je činiti,da zaštitim svoja prava?

 

Unaprijed hvala.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

trebalo bi podrobnije ispitati okolnosti. vama nije poznat sadržaj ugovora o pravu građenja (dostupan vam je u zemljišnoknjižnom sudu, gdje je pohranjen prilikom provedbe prava građenja u zemljišnoj knjizi). pitanje je i je li pravo građenja osnovano prije ili nakon sklapanja predugovora. u svakom slučaju, ako je ugovorena kupnja stana kao etažnog vlasništva zgrade, odnosno s pripadajućim zemljištem, možete zahtijevati umanjenje kupoprodajne cijene jer ste inače što se tiče zemljišta samo plodouživatelj, a ne i (su)vlasnik, a po meni možete tražiti i raskid predugovora i vraćanje dvostruke kapare, ako želite odustati. zanimljiv slučaj, ali nije moguće dati dobar odgovor bez uvida u konkretne okolnosti i isprave, pa zato mislim da bi bilo najbolje konzultirati se s odvjetnikom.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

  • 5 tjedna kasnije...

U zemljišnoj knjizi možete tražiti preslik ugovora o pravu građenja i bez ugovora, to je javna knjiga i podaci moraju biti dostupni svakome.

Ugovorom vam prodavatelj ne može prodati nešto što nije u njegovu vlasništvu, pa ne bi trebalo navoditi da je predmet prodaje odgovarajući dio zemljišta, koji "ide uz stan".

Taj stan bi načelno trebao biti jeftiniji, jer odgovarajući dio zemljišta nije predmet prodaje već kupac na njemu stječe odgovarajući dio prava građenja, ali je ipak prodavatelj taj koji određuje cijenu, a kupac je ne prihvaća ili prihvaća.

Nositelj prava građenja (ili njegovog dijela, obzirom da je u pitanju stan u zgradi izgrađenoj na pravu građenja) glede zemljišta ima status plodouživatelja, a vi pripazite na sljedeće: je li ugovorom o pravu građenja ugovorena periodična naknada vlasniku zemljišta za to pravo građenja, i da li je ono osnovano na određeno vrijeme (protekom tog roka moguće je da vlasnik zemljišta postaje i vlasnik stanova, uz naknadu tržišne vrijednosti stana (bez zemlje) onima koji su bili upisani kao nositelji prava građenja u odogovarajućem dijelu).

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Ja imam ugovor o pravu građenja i njemu nema ništa o naknadi za vlasniku zemljišta za "trpljenje" zgrade na svom zemljištu.

Isto tako ugovorom je predviđeno da je pravo građenja prenosivo na pravne slijednike.

Međutim moje pitanje je slijedeće:

 

-koje su konkretne razlike u ovom slučaju i kad se kupi stan sa proporcionalnim dijelom vlasništva na zemlji ispod zgrade i onoga u funkciji zgrade i može li ono se na neki način ograničiti od strane vlasnika zemljišta samo na npr.ulaz u zgradu?

 

-da li su ovakvi slučajevi učestali u praksi ili su rijetki?

 

 

Hvala

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Moram priznati da prvi put čujem da je u Hrvatskoj netko napravio STAMBENU zgradu na zemljištu sa pravom građenja i PRODAJE stanove !?

 

Ako je tako kako ste opisali, to je kazneno djelo, jer ne možeš prodati zemljište koje nije tvoje!

 

Pravo građenja ide uz koncesije zemljišta i u drugim slučajevima.

Sukladno Zakonu o vlasništvu i stvarnim pravima, vlasnik zemljišta može tražiti naknadu ako nije drugačije ugovoreno.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Da budem precizan,radi se o apartmanskoj,a ne stambenoj zgradi.

Što se tiče dozvoča (lokacijske,građevinske i uproabne) sve su uredno ishodovane i etažiranje je isto tako uredno izvršeno .

Međutim problem mi je to što je zgrada napravljenja na "pravu građenja",a što znači da je čestica ostala vlasništvo onoga (fizička osoba) koja je investitoru prodala pravo gradnje.

Znači u zemljišniku postoje dva ZK,jedan na ime zemljišta i jedan za zgradu koji se sastoji od poduložaka etažiranih apartmana.

 

Meni sada investitor govori da je to isto i da nema nikakve razlike,što sam znam da nije istina.

 

Ako bi došlo npr. do zemljotresa koji bi zgradu srušio imam li ja tada ista prava kao da sam vlasnik zemljišta i ako nemam može li mi ko sa sigurnošću reći kakva prava imam?

 

HVALA

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Cijela stvar mi smrdi na prevaru.

 

Svakako treba zatražiti uvid u taj ugovor o pravu građenja.Također i građevnu dozvolu.

Kao kupac sa predugovorom ste stranka koja ima pravo uvida u dokumente. Taj ugovor moraju imati u nadležnom odsjeku za graditeljstvo.

Provjerite koje urbanističke namjene je to zemljište, i koje je namjene objekat po građevnoj dozvoli. Ako je turističke namjene, nije moguće etažiranje niti prodaja dijelova nekretnine.

 

 

Po isteku imate pravo na neku naknadu za preostalu građevinsku vrijednost dotrajale građevine.

Ako se objekat sruši ili izgori, imate pravo ponovo sagraditi objekat i koristiti ga do isteka prava građenja.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

 

Po isteku imate pravo na neku naknadu za preostalu građevinsku vrijednost dotrajale građevine.

Ako se objekat sruši ili izgori, imate pravo ponovo sagraditi objekat i koristiti ga do isteka prava građenja.

 

 

 

Molim vas da se skocentriramo na ovo što ste rekli.U vlasničkim odnosima jasno piše da ugovor o pravu građenja traje do ili do isteka roka (ovdje je neograničen,nema roka,te se prenosi na pravne slijednike vlasnika zemljišta) ili do propasti stvari(ovo me zbunjuje).

 

Po ovome kako ste vi rekli ispada da bi se objekat mogao obnoviti i nakon neke elemntarne nepogode,potresa,požara ili slično.A to je ono što je meni sporno.Jer kažem,ja propast stvari shvaćam kao uništenje objekta koji je predmet ugovora o gradnji.Ne znam da li sam u pravu?

 

Što se tiče dozvola i etažiranja to je sve uredno provedeno.Ostaje mi sporno samo taj dio o tkz "propasti stvari".

 

Molim ako mi možete odgovoriti brzo kao i ovaj put.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

chemako je napisao:

Rok za izjašnjavanje mi ističe do petka,pa bi mi odgovor po pitanju "propasti stvari" bio vrlo koristan.

 

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 294.

stavak 2 :

 

"Pravo građenja na kojem je bila izgrađena zgrada, ali je srušena do te mjere da se ne može rabiti za svrhu kojoj je bila namijenjena, prestat će ukinućem kao da zgrada i nije bila izgrađena, ako nije u roku od šest godina ponovno izgrađeno barem u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj glavnoj namjeni."

 

 

 

Skrećem Vam pažnju na čl. 281., st. 2.

 

Članak 281.

(1) Tko je nositelj prava građenja taj je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja; svaka tome suprotna odredba je ništava.

(2) Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno.

(3) Pravo građenja ima sadržaj s kojim je osnovano, ako nije kasnije zakonito izmijenjen; tko tvrdi da je izmijenjen, treba to dokazati.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Da li to znači da bi se npr.ako zgradu sruši zemljotres imalo od toga dana još 6 godina na raspolaganju da se zgrada ponovo podigne,a bez mogućnosti da vlasnik zemljišta u tom roku zatraži da je došlo do "propasti stvari" ?

 

 

Što se tiče roka koliko će trajati "pravo gradnje", te naknade za plaćanje najma zemljišta vlasniku,ništa ugovorom o pravu građenja između vlasnika zemljišta i nositelja prava građenja nije ugovoreno.To čak nije niti spomenuto.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Da.Članak koji sam naveo odnosi se na ovaj slučaj.

 

 

Ovo sa tim ugovorom mi je sumnjivo jer ne mogu dokučiti zašto bi netko samo tako dao svoje zemljište da ga drugi koristi bez naknade, a može ga masno prodati.

 

Kada je sklopljen taj ugovor o pravu građenja?

I obavezno treba provjeriti koja je namjena toga zemljišta po GUP-u. Ako je npr. turističke namjene , etažiranje i prodaja dijelova (suvlasništva) nije dozvoljena.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Vidite,vlasnik zemljišta je zauzvrat što je dao pravo gradnje dobio nekoliko stanova u toj zgradi i s time je bio podmiren.

 

Etažiranje zgrade je napravljeno.Nemojte me pitati kako,jer ne znam,ali je napravljeno.

 

Meni je jedino sporno ta formulacija "propast stvari".Mene je strah da se meni ili nekome od mojih nasljednika ne desi da se zgrada tbog neke elementarne nepogode ili nečega sruši i da onda ostanemo bez ičega.Ali po ovome tumačenju bi se imao rok od 6 godina da se to dovode u prijašnje stanje.

 

A što se tiče plaćanja zakupnine za zemljište u ugovoru se ništa ne precizira.

To znači da bi se ono moralo plaćati,zar ne?

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

  • 4 tjedna kasnije...

Neki dan sam se sreo sa investitorom-prodavateljem.

Odlučno sam mu rekao da nemam namjeru potpisati glavni ugovor,jer zemljište koje mi je prodao u predugovoru uz apartman ne može biti predmet prodaje jer i nije njegovo,pošto je gradio na pravu gradnje.

 

On mi sada prijeti tužbom i sudom,te traži naknadu štete.Njegovo objašnjenje je da je to ista stvar odnosno da je "pravo gradnje" izjednačeno sa nekretninom.

 

Mogu li očekivati probleme?

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

chemako je napisao:

Vidite,vlasnik zemljišta je zauzvrat što je dao pravo gradnje dobio nekoliko stanova u toj zgradi i s time je bio podmiren.

 

Problem je što kod nas ne postoji pravna praksa u domeni prava građenja.

Cijela ta vaša situacija mi izgleda sumnjivo i nelogično, jer ne mogu dokučiti zašto bi si netko komplicirao život pravom građenja, kada je mogao kupiti gradilište, a vlasnika je ionako isplatio u stanovima. A ako je nelogično, sumnjaj na prijevaru.

 

Evo jedne hipotetske mogućnosti:

Pretpostavimo da zgrada bude uništena u požaru ili potresu.

Vlasnik zemljišta ujedno posjeduje i dio zgrade, tj. stanove. Za ishođenje dozvole za obnovu zgrade bila bi potrebna suglasnost svih suvlasnika.

Pretpostavimo da u takvom slučaju taj vlasnik zemljišta odluči bojkotirati obnovu/reizgradnju objekta nedavanjem svoje suglasnosti sa namjerom da ostali suvlasnici objekta izgube pravo građenja?!

Zvuči kao teorija zavjere, ali teoretski je moguće.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

chemako je napisao:

Neki dan sam se sreo sa investitorom-prodavateljem.

Odlučno sam mu rekao da nemam namjeru potpisati glavni ugovor,jer zemljište koje mi je prodao u predugovoru uz apartman ne može biti predmet prodaje jer i nije njegovo,pošto je gradio na pravu gradnje.

 

On mi sada prijeti tužbom i sudom,te traži naknadu štete.Njegovo objašnjenje je da je to ista stvar odnosno da je "pravo gradnje" izjednačeno sa nekretninom.

 

Mogu li očekivati probleme?

 

Ako bi investitor potpisao takav ugovor, to bi bilo protuzakonito. Čak i u predugovoru je potpisao?

 

Pribavite i sačuvajte primjerak ugovora koji biste trebali potpisati.Pismenim putem ga izvjestite zašto ne želite potpisati, da ne može na sudu tvrditi nešto drugo.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

felixx je napisao:

chemako je napisao:

Neki dan sam se sreo sa investitorom-prodavateljem.

Odlučno sam mu rekao da nemam namjeru potpisati glavni ugovor,jer zemljište koje mi je prodao u predugovoru uz apartman ne može biti predmet prodaje jer i nije njegovo,pošto je gradio na pravu gradnje.

 

On mi sada prijeti tužbom i sudom,te traži naknadu štete.Njegovo objašnjenje je da je to ista stvar odnosno da je "pravo gradnje" izjednačeno sa nekretninom.

 

Mogu li očekivati probleme?

 

Ako bi investitor potpisao takav ugovor, to bi bilo protuzakonito. Čak i u predugovoru je potpisao?

 

Pribavite i sačuvajte primjerak ugovora koji biste trebali potpisati.Pismenim putem ga izvjestite zašto ne želite potpisati, da ne može na sudu tvrditi nešto drugo.

 

 

U predugovoru je jasno napisano,zemljište ispod zgrade,okolo zgrade da svo zemljište u funkciji zgrade,srazmjerno veličini apartmana.

I to je potpisano,sa moje i njegove strane,i samo u predugovoru.

 

Nakon ovjere ovog predugovora kod javnog bilježnika on upisuju u zemljišnjim knjigama "pravo gradnje".

 

E sada,on (investitor) traži i da se potpiše glavni kupoprodajni ugovor.

 

Pretpostavljam da će biti isti kao i predugovor (drugačiji neću potpisati) ,ali on će ga potpisati sigurno,bez obzira što zemljište nije njegovo.

 

Mene je sada strah,s obzirom na naše pravosuđe,da će me godinama provlačiti po sudu,stvarati mi troškove odvjetnika,pristojbi i slično,ni krivom ni dužnom.

 

Koji mi je i ima li uopće najlakši put za to premostiti?

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

chemako je napisao:

 

E sada,on (investitor) traži i da se potpiše glavni kupoprodajni ugovor.

 

Sa takvim kupoprodajnim ugovorom imati ćete problema sa upisom vlasništva u z.k.

 

Što se tiče tužbi, on bi se trebao toga plašiti.

Da meni tako prijeti, rekao bi mu da će mu najmanji problem biti spor sa mnom oko ugovora, jer ću mu svaka dva dana slati drugu inspekciju, da ne spominjem prijavu za pokušaj prijevare, itd.,itd.

Takvi su naučili đonom se probijati kroz nevolje, ali ustuknu kad uvide da to ne prolazi.

 

Pretpostavljam da je vaš problem i u tome što ste dali neku lovu prilikom sklapanja predugovora, pa sada ne možete samo tako odustati?

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Ne samo u predugovoru.Nikakvo prepisivanje vlasništva,dok se ne potpiše ugovor o kupoprodaji apartmana.

 

Međutim mene je najviše iznenadilo to,što kad sam bio u banci za informacije o vrijednosti nekretnina,rečeno mi je da se stan na pravu gradnji tretira isto kao stan sa zemljištem i da je to potpuno isto.

 

Ne razumijem više ništa.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Pravo građenja se u literaturi smatra "umjetnim" zemljištem i ono spriječava da izgrađena zgrada priraste zemljištu, što je iznimka od načela da sve što je sa zemljištem trajno spojeno pripada tom zemljištu. Iz tog razloga u gruntovnici i postoje dva zemljišno knjižna uloška - jedan za samo zemljište, a drugi za pravo građenja.

 

U slučaju da kupite stan u zgradi na zemljištu neopterećenom pravom građenja, postajete suvlasnik i samog zemljišta. U ovom slučaju bili bi suvlasnik samo zgrade, dok bi zemljište i dalje bilo vlasništvo vlasnika koji je osnovao pravo građenja u korist investitora.

 

Mislim da je ovo jedan od najkompliciranijih instituta na području stvarnog prava. Ne znam kakva je sudska praksa po tom pitanju, no ako ista postoji ne bi ju bilo naodmet proučiti.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

chemako je napisao:

Ne samo u predugovoru.Nikakvo prepisivanje vlasništva,dok se ne potpiše ugovor o kupoprodaji apartmana.

 

Međutim mene je najviše iznenadilo to,što kad sam bio u banci za informacije o vrijednosti nekretnina,rečeno mi je da se stan na pravu gradnji tretira isto kao stan sa zemljištem i da je to potpuno isto.

 

Ne vidim kako to može biti isto.

Banke uglavnom procjenjuju nekretninu kao jamstvo vraćanja kredita, pa ih ne interesira što će biti za 50 godina.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Meni je to isto čudno.Ja sam službeno podnio zahtjev za kredit,pa ću vidjeti što će mi odgovoriti.

 

Međutim kad čovjek razmišlja o npr. neboderu koji ima nekoliko desetaka stanova,a zauzima površinu česticu na način da svaki vlasnik može biti vlasnik 2-3 m2 zemljišta.

 

I taj neboder bude poharan u požaru,potresu,ratu ili revoluciji,postavlja se pitanje što može napraviti pojedinačni vlasnik sa tih 2-3 m2 ili 5 ili 10 m2,svejedno.

 

I ko uopće može složiti sve te vlasnike da eventualno i podignu takav ogroman neboder?

 

Ali ako ko zna da me uputi gdje se može pogledati sudska praksa o pravu gradnje bio bi zahvalan.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Uključi se u diskusiju

Možete objaviti sada i registrirati se kasnije. Ako imaš korisnički račun, prijavi se ovdje kako bi objavljivao s tim računom.

Posjetitelj
Odgovori na ovu temu...

×   Zalijepili ste sadržaj sa formatiranjem..   Ukloni formatiranje

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Vaš je prethodni sadržaj vraćen..   Očisti

×   Ne možete direktno lijepiti slike. Prenesite ili unesite slike iz URL.



×
×
  • Napravi novi...

Važna informacija