Jump to content
Ogi

Ugovor o prodaji nekretnine i zaštita prodavatelja od neplaćanja zadnje rate

Preporučene objave

Ogi    0

Prodajem kuću i želim zaključiti kvalitetan kupoprodajni ugovor kojim ću se zaštititi ukoliko kupac ne plati ugovorenu kupoprodajnu cijenu (kupac predlaže plaćanje kapare i uplatu ostatka kupoprodajne cijene u 2 rate, prva rata za 7 dana a druga rata za 7 mjeseci.

 

Do isplate kompletne kupoprodajne cijene u cijelosti ne želim kupcu dozvoliti upis vlasništva niti ulaz u posjed nekretnine.

 

Kako se mogu zaštititi ukoliko kupac ne plati drugu ratu na vrijeme i u cijelosti a ipak pokuša ući u posjed nekretnine ili pokuša izvršiti upis vlasništva obzirom da je platio većinu cijene ali ne i kompletnu cijenu?

 

Ne želim kupca moliti svoj novac ili gubiti vrijeme i novac na sudski spor.

 

Što ako potrošim novac od kapare i prve rate a kupac želi odustati od kupnje? Da li me tu štiti klauzula o visokoj odustatnini tako da se kupcu ne isplati odustati od kupnje ili kasniti s uplatom?

 

U ugovoru bih predvidio klauzulu kojom kupac izjavljuje da je provjerio stanje nekretnine i da je suglasan da kuća nema skrivenih mana.

 

Trebam li u predugovoru i ugovoru predvidjeti još neku zaštitnu klauzulu i koju?

 

Hvala!

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

U standardnom kupoprodajnom ugovoru nekretnine postoji članak koji glasi: Prodavatelj dozvoljava kupcu da uknjiži vlasništvo nad nekretninom na svoje ime .

To u svoj ugovor NE smijete napisati, nego ćete tabularnu izjavu dati kada Vam kupac isplati sav iznos.

 

Sročite ugovor tako da se kapara ne vraća ako kupac odustane od kupnje.

Sve dogovoreno napišite u ugovoru, npr" Kupac stupa u posjed nekretnine kada uplati puni iznos dogovorene cijene."

 

Kad se radi o ovakvom ugovoru uvijek je bolje angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika da sastavi ugovor.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

kapara da bi bila priznata koa kapara koja ostaje prodavatelju ako kupac odustane od sklapanja kupoprodajnog ugovora mora biti navedena u predugovoru.

kao i zadržavanje kapare od strane prodavatelja u slučaju nezaključivanja kupoprodajnog ugovora a zbog krivnje kupca.

 

ukoliko u ugovoru navedete da kupac može izvršiti upis vlasništva na kupljenoj nekretnini ali tek po isplati cijelokupnog dogovorenog iznosa što potvrđuje prodavatelj po primitku zadne uplate

ili predočenjem bankovnih uplatnica na dogovoreni račun.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama
, felixx je napisao:

U standardnom kupoprodajnom ugovoru nekretnine postoji članak koji glasi: Prodavatelj dozvoljava kupcu da uknjiži vlasništvo nad nekretninom na svoje ime .

To u svoj ugovor NE smijete napisati, nego ćete tabularnu izjavu dati kada Vam kupac isplati sav iznos.

 

Sročite ugovor tako da se kapara ne vraća ako kupac odustane od kupnje.

Sve dogovoreno napišite u ugovoru, npr" Kupac stupa u posjed nekretnine kada uplati puni iznos dogovorene cijene."

 

Kad se radi o ovakvom ugovoru uvijek je bolje angažirati odvjetnika ili javnog bilježnika da sastavi ugovor.

Poštovani forumaši, pronašao sam ovu temu, koja najviše odgovara onom što želim pitati.

Interesira me, da li je ovo što je felixx napisao, dovoljno da se osigura prodavatelj od mogućih problema neisplate ostalih rata za prodaju nekretnine u više obroka, ili postoji još nešto na što treba obratiti pažnju, i tebalo bi ugraditi u ugovor, a što bi osiguralo prodavatelju "miran san"?

Naime, moj prijatelj ima priliku prodati kuću, ali kupac kaže da odjednom ne može platiti cijelu dogovorenu cijenu, već da bi platio jednu ratu odmah a ostale po dogovoru.

Savjeti su dobrodošli.

Hvala.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Poštovani felixx,

Je dao odličan savjet kojeg se preporučam obavezno držati, zaista trebate napraviti zasebno:

1. Ugovor o kupoprodaji nekretnine, tek naknadno po primitku cjelokupnog ugovorenog iznosa novca i

2. Tabularnu izjavu  u kojoj prodavatelj dozvoljava kupcu da uknjiži vlasništvo nad nekretninom na svoje ime te da kupac stupa u posjed nekretnine nakon prijema ovjerene tabularne izjave od strane javnog bilježnika  a

3. Novac prodavatelj obavezno položiti u banku (ili banke ako je veći iznos) i ne trošiti ga do predaje tabularne izjave po okončanoj isplati cjelokupne ugovorene kupoprodajne cijene.

Lijep pozdrav

Uređeno od prof

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama
prije 8 sati , čudo je napisao:

ili postoji još nešto na što treba obratiti pažnju, i tebalo bi ugraditi u ugovor, a što bi osiguralo prodavatelju "miran san"?

Situacija je jasna,nema tabularne isprave ili je uvjetovana isplatom ugovorene cijene.

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Poštovani forumaši, i meni najviše odgovara ova tema , onom što želim pitati.

Interesira me sto napraviti u slučaju: Prodajem komadić zemlje vlasništvo 1/1, upisan kao oranica. Kupac je zainteresiran za kupnju; usmeni dogovor je ovakav: isplata na 4 rate prva rata odmah, ostale svakih 30 dana, kod plaćanja posljednje rate prijenos prava vlasništva.

Kupac nakon plaćanja prve rate, želi odmah koristiti oranicu i zasaditi kulturu.  Da li ja kao prodavatelj u ovom slučaju mogu imati problema...?

Na što treba obratiti pažnju u ugovoru (predugovoru) . Unaprijed hvala na savjetima

 

 

 

 

Trebam li ja tabularnu izjavu, ako prodajem oranicu; isplata:prva rata odmah, ostale 4 puta svakih 30 dana; s tim da kupac nakon prve rate sadi kulturu na oranicu?

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama
prije 8 sati , IvancicaMargareta2013 je napisao:

Kupac nakon plaćanja prve rate, želi odmah koristiti oranicu i zasaditi kulturu.  Da li ja kao prodavatelj u ovom slučaju mogu imati problema.

Nije problem što će koristiti nekretninu iz razloga što unatoč sklopljenom ugovoru kupac neče steći pravo pravo vlasništva bez upisa u zemljišne knjige. 

Problem se može javiti ukoliko u međuvremenu raskinete ugovor, a stjecatelj nekretnine na istoj uspostavi mirni posjed. 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama
prije 9 sati , Matrix je napisao:

Nije problem što će koristiti nekretninu iz razloga što unatoč sklopljenom ugovoru kupac neče steći pravo pravo vlasništva bez upisa u zemljišne knjige. 

Problem se može javiti ukoliko u međuvremenu raskinete ugovor, a stjecatelj nekretnine na istoj uspostavi mirni posjed. 

Uf, ako mozete malo pojasniti laiku. (uspostava mirog posjeda??, moze li se od toga kako zastiti u ugovoru?....)

 

 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Obzirom da kupac kupuje više zemljišnih parcela u okrugu, da li je uobičajeno u ugovoru mozda naglasiti da se moje zemljište na neki način obilježi (obzirom da će sve postati ravna ploča, do neprepoznatljivosti od sadašnjeg stanja) do zadnje isplate?

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Ako netko može dati komentar  da li je ovaj prijedlog u redu, bili bi zahvalni:

Mi smo primjetili sljedeće: (pa molimo komentare)
- kakav članak dodati obzirom da nigdje ne piše, ako se ne izvrši isplata navednih rata

- treba li pisati kako će se dokazati da je izvršena uplata na  račun Prodavatelja, 

- nema članka o nadležnosti suda u slučaju spora

- ima li nekih zapreka zato što je direktor iz inozemstva

 

izgled prijedloga ugovora

 

Prodavatelj, Adresa   OIB-, br. osobne iskaznice  PU x
i
Kupac d.o.o.  adresa, OIB: zastupan po direktoru  xxx iz Tuzle, Bosna i Hercegovina, Adresa, OIB: kao kupac  s  druge  strane (dalje: kupac )  

zaključuju  dana  xx. rujna  2019.  godine   u xxx   slijedeći:


  KUPOPRODAJNI  UGOVOR


       Članak 1.
Prodavatelj   OIB-  prodaje cijeli svoj suvlasnički omjer, a  kupac, OIB: kupuje nekretnine   prodavatelja kako  slijedi :
-upisane  u  zk.ul.xx  k. o. xx Neko Mjesto i  to : 
*kč. br. 8202  Špela, oranica  od  xxx  m2.
                  
                                                       Članak 2.
Kupoprodajna  cijena  za   nekretninu  iz   čl. 1  ovog  Ugovora  iznosi  xx,00  kuna  (xx kuna) po m2, odnosno ukupno     ,00 kuna (slovima: kuna).
Kupac   isplaćuje kupoprodajnu  cijenu  za  nekretnine iz članka 1. na račun prodavatelja xx xx, OIB xxx kod xxx banke d.d. Iban xxxxx.
Kupoprodajna cijena će se isplatiti u 3 jednaka obroka svakih 45 dana  i to:
-    Na dan zaključenja Ugovora   xx.xx kuna (slovima: xxx kuna);
-    Dne  1. listopada 2019. godine xx.xx kuna (slovima:), te
-    Dne 02. prosinca 2019. godine xx.xx kuna (slovima: x  kuna), na koji dan i isplatom cijele ugovorene kupoprodajne cijene Prodavatelj predaje kupcu tabularnu ispravu.
  
                                                        Članak 3.
Nakon isplate cijele kupoprodajne cijene  Prodavatelj će kupcu izdati valjanu tabularnu ispravu da bi   temeljem  ovog  Ugovora  izvršio   uknjižbu  prava  vlasništva  na  nekretninama  označenim   u  čl. 1.   ovog  Ugovora  na  svoje  ime,  bez  svakog  daljnjeg  pitanja i  odobrenja.
Tabularnu ispravu Prodavatelj deponira kod javnog bilježnika kod kojeg je ovjeren ovaj Ugovor.
                     
                                                         Članak 4.
Kupac  stupa  u  posjed  nekretnina iz članka 1.  ovog  Ugovora danom  potpisa  ovog ugovora i  preuzima  nekretnine   u  viđenom stanju.    

                           
         Članak 5.
Prodavatelj  jamči  kupcu  da  su  prodane  nekretnine   opisane  u  Članku 1. ovog Ugovora  vlasništvo  prodavatelja  i potvrđuje da nema nikakvih  uknjiženih  i  ne  uknjiženih  tereta.
                       

          Članak  6.
Ugovorne  stranke  prihvaćaju  sve  odredbe  Ugovora  i  u  znak  toga  isti  vlastoručno  potpisuju uz  ovjeru  potpisa  prodavatelja.

                      

     Članak 7.

Kupac  se   obvezuje  snositi  sve  troškove   pisanja   ugovora  i  ovjere   ovog  Ugovora   te   plaćanje    porez  na  promet nekretnina kao  i  troškove  uknjižbe.
    
                             Članak 8.

Ugovor  je   zaključen  u 2 (dva)  jednaka  primjerka, a Prodavatelj ovjerava potpis kod javnog bilježnika.


U xxxi,   02. rujna 2019.  godine

PRODAVATELJ:                                                KUPAC:


_______________________                                   ______________________      
xxx    xxx, direktor


 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Obzirom na naslov teme, imam pitanje da li je ovo uobičajen postupak kod tabularne isprave, da se tabularna isprava deponira kod javnog bilježnika? 

 

"Tabularnu ispravu Prodavatelj deponira kod javnog bilježnika kod kojeg je ovjeren ovaj Ugovor."

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Da, je. No u čl.3 bi valjalo dodati (ili ga izmjeniti na slijedeći način):

Istodobno s javnobilježničkom ovjerom potpisa na ugovoru o kupoprodaji, prodavatelji će kod javnog bilježnika deponirati tabularnu ispravu podobnu za uknjižbu prava vlasništva na predmetnoj nekretnini u korist kupca, te ovlastiti kupca XY d.o.o. za preuzimanje iste uz predočenje dokaza o isplati cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene kako je to ugovoreno.
 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

"Članak 3

Kupoprodajna  cijena  za   nekretninu  iz   čl. 1  ovog  Ugovora  iznosi  xx,00  kuna  (xx kuna) po m2, odnosno ukupno     ,00 kuna (slovima: kuna).
Kupac   isplaćuje kupoprodajnu  cijenu  za  nekretnine iz članka 1. na račun prodavatelja xx xx, OIB xxx kod xxx banke d.d. Iban xxxxx.
Kupoprodajna cijena će se isplatiti u 3 jednaka obroka svakih 45 dana  i to:
-    Na dan zaključenja Ugovora   xx.xx kuna (slovima: xxx kuna);
-    Dne  1. listopada 2019. godine xx.xx kuna (slovima:), te
-    Dne 02. prosinca 2019. godine xx.xx kuna (slovima: x  kuna), na koji dan i isplatom cijele ugovorene kupoprodajne cijene Prodavatelj predaje kupcu tabularnu ispravu."
  
Da li bi bilo uobičajeno dodati ovakvo nešto:  
Ukoliko kupac ne izvrši uplatu naprijed označenog iznosa na račun prodavatelja u ugovorenim rokovima smatrati će se da je odustao od kupnje a ugovor će se raskinuti bez posebne pismene obavijesti Prodavatelja, bez ikakvog prava na povrat.

________________________

Članak 5
Umjesto:
"Prodavatelj  jamči  kupcu  da  su  prodane  nekretnine   opisane  u  Članku 1. ovog Ugovora  vlasništvo  prodavatelja  i potvrđuje da nema nikakvih  uknjiženih  i  ne  uknjiženih  tereta."

da piše ovo:
Ugovorne stane suglasno utvrđuju da u zemljišnim knjigama, na dijelu nekretnine koja je predmet ove prodaje, nema upisanih tereta te da ne postoje bilo kakva prava trećih osoba koja na bilo koji način ograničavaju prava Kupca. Prodavatelj jamči Kupcu da nekretnina nije opterećena nikakvim uknjiženim ili neuknjiženim teretima

_____________________

Članak 7.
Umjesto
"Kupac  se   obvezuje  snositi  sve  troškove   pisanja   ugovora  i  ovjere   ovog  Ugovora   te   plaćanje    porez  na  promet nekretnina kao  i  troškove  uknjižbe."

da piše ovo:
 Poreze po ovom kupoprodajnom ugovoru, kao i troškove vezane uz prijepis prava vlasništva, trošak ovjere potpisa kod javnog bilježnika i trošak uknjižbe prava vlasništva u zemljišnim knjigama, snositi će Kupac. Kupac je dužan ovaj Ugovor o kupoprodaji prijaviti Preznoj upravi u zakonskom roku i platiti porez na promet nekretnina sukladno rješenju Porezne uprave   

________________________

Članak 8

Ugovor  je   zaključen  u 2 (dva)  jednaka  primjerka, a Prodavatelj ovjerava potpis kod javnog bilježnika.

Da li broj ugovora koji se izrađuje dovoljan, ne bi li trebalo biti navedeno više komada prema info sa https://gov.hr/print.aspx?id=155&url=print  Po jedan primjerak ugovora:

  • ostaje prodavatelju
  • ostaje kupcu
  • ostaje javnom bilježniku
  • predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
  • predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
  • predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.

_________________________

          
Da li je potrebno dodati:       
 Članak 9.
Odnosi između ugovornih strana koji nisu regulirani ovim Ugovorom rješavat će se po postojećim važećim propisima. 
Sve nastale sporove će rješavati sporazumno, a ukoliko se spor ne može riješiti sporazumno ugovara se nadležnost stvarno nadležnog suda u  ????

 

Kako se definira nadležnost suda, da li prema mjestu gdje se sastavlja ugovor, mjestu gdje je prijavljen kupac ili prodavatelj, mjestu gdje je nekretnina ili.?....
 

Uređeno od IvancicaMargareta2013
nisu obuhvaćena sva pitanja

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

glede situacije

..."Nakon isplate cijele kupoprodajne cijene Prodavatelj će kupcu izdati valjanu tabularnu ispravu da bi temeljem ovog Ugovora izvršio uknjižbu prava vlasništva na nekretninama označenim u čl. 1. ovog Ugovora na svoje ime,
bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja.
Tabularnu ispravu Prodavatelj deponira kod javnog bilježnika kod kojeg je ovjeren ovaj Ugovor."...

- ovdje mi nije jasno - da li treba napisati, obzirom da je isprava deponirana kod JB, da li prodavatelj daje ispravu ili javni bilježnik. 

Nije mi jasna ni formulacija i da li je to u praksi uobičajeno, da li bi trebalo pisati , ..Nakon isplate cijele kupoprodajne cijene i uz predočenje ili prilaganje? potvrde o uplati   Prodavatelj će kupcu izdati valjanu tabularnu ispravu da bi temeljem ovog Ugovora izvršio uknjižbu prava vlasništva na nekretninama označenim u čl. 1. ovog Ugovora na svoje ime, bez svakog daljnjeg pitanja i odobrenja.

 

da li je ovo dobro sročeno

Prodavatelj će kupcu, nakon što Kupac priloži potvrdu o izvršavanju plaćanja ukupnog iznosa iz čl.2  izdati valjanu tabularnu ispravu da bi   temeljem  ovog  Ugovora  izvršio   uknjižbu  prava  vlasništva  na  nekretninama  označenim   u  čl. 1.   ovog  Ugovora  na  svoje  ime,  bez  svakog  daljnjeg  pitanja i  odobrenja.

Tabularnu ispravu Prodavatelj deponira kod javnog bilježnika kod kojeg je ovjeren ovaj Ugovor.

 

Gdje se mogu saznati uvjeti da javni bilježnik otpusti tabularnu ispravu kupcu (koji zakon, pravilnik) 

 

Podijeli ovu objavu


Link to post
Podijeli na drugim stranicama

Registrirajte se kako bi mogli sudjelovati u raspravi

Da bi postavili pitanje ili objavili komentar trebate biti naš korisnik.

Izradite korisnički račun

Izradite svoj korisnički račun na ovoj stranici. Lako je, potpuno besplatno i trajno!

Registrirajte se

Prijavite se

Već imate korisnički račun? Prijavite se ovdje.

Prijavite se sad




×