Što je poljoprivredno zemljište

[Zerak]

Nigdje ne mogu naći svrsishodnu i pouzdanu definiciju pravnog statusa „poljoprivredno zemljište“.

 

Moj konkretan problem:

Želim prodati zemljište (kupac bi bio stranac) koje je

– u naravi kuća za odmor i dvorište,

– i kao takvo je već više godina zavedeno i u katastru i u zemljišnoj knjizi,

– a prema uvjerenju Odsjeka za prostorno uređenje koje se poziva na Prostorni plan uređenja općine „utvrđena je namjena za ... katastarsku česticu: navedena katastarska čestica nalazi se izvan granica građevinskog područja naselja, po namjeni poljoprivredne površine – vrijedno obradivo tlo“.

 

Sklopljen je već kupoprodajni ugovor, no njegova provedba nije uspjela, tj. zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva nije bio moguć, očigledno zbog toga jer se zemljište tretira kao poljoprivredno; (naknadna!) informacija javnog bilježnika: „Iz Ministarstva u Zagrebu dobili smo dokument da se ista nekretnina ne nalazi u granicama građevinskog područja, što znači da se na istoj nekretnini po sadašnjim pravnim propisima koji vrijede u Republici Hrvatskoj, strani državljanin ne može upisati kao vlasnik.“

 

Međutim, povijest katastarske čestice je ovakva: Prvotna namjena zemljišta (prema katastru i zemljišnoj knjizi) bila je oranica. Na parceli izgrađena je kuća za odmor koja je naknadno legalizirana, te za nju je izdana građevinska dozvola. U toku postupka izmijenjena je namjena zemljišta (već prije više od šest godina), te od tada parcela je u katastru i zemljišnoj knjizi zavedena kao kuća za odmor i dvorište. Za kuću su plaćeni svi doprinosi, te izdan joj je kućni broj. Kada je prije pet godina po službenoj dužnosti pokrenut postupak za „utvrđivanje visine naknade za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta“, nadležna Služba za gospodarstvo Ureda državne uprave u županiji taj postupak je odmah obustavila uz obrazloženje: „Prema izvatku iz posjedovnog lista k. č. vodi se u katastarskom operatu kao kultura dvorište uz vikendicu i kao kultura vikendica. Budući da se u konkretnom slučaju ne radi o poljoprivrednom zemljištu ...“ (A temelj ovoga postupka i odluke bio je tadašnji Zakon o poljoprivrednom zemljištu!)

 

Kako se dakle parcela može tretirati kao poljoprivredno zemljište – na kojoj zakonskoj osnovi?

 

Interesira me zbog toga, s jedne strane, pravno pitanje jasnoće ili nejasnoće pojma i statusa „poljoprivredno zemljište“, a s druge strane naravno još više praktično pitanje koje postupke i koje korake bih mogao poduzeti da omogućim prijenos prava vlasništva na kupca.

 

Unaprijed hvala!

[SPQR]

veliki su prijepori u kontekstu razlikovanja statusa zemljišta posebice u odnosu prava vlasništva jedinica lokalne samouprave ili RH, granice građevinskog područja pokazuju prikazuju obuhvat građevinskog područja no to ne znači da i izvan granica gpodručja nema enklava građevinskog zemljišta, ukoliko je izdana građevinska dozvola za objekt nedvojbeno je i to zemljište prenemjenjeno u građevinsko, kultura u katastru ništa ne dokazuje u smislu statusa zemljišta jer je općepoznata činjenica (a i ne samo stoga) da evidencija u katastru ne odgovara stvarnom stanju pa tako imamo slučajeve da je u katastru upisan tok rijeke a u naravi legalno izgrađena prometnica, u katastru oranica a u naravi objekat i to javne namjene,nebrojeno je puno ovakvih slučajeva detaljnije o ovoj temi možete pronaći u informatoru od 20. studenog 2010. g.

[Zerak]

SPQR: Ako vas pravilno razumijem, po vašem mišljenju pravno jednoznačan pojam poljoprivrednog zemljišta zapravo ne postoji. Konkretno, u mojem slučaju upravni organ pozivao se na najjednostavniji temelj, tj. prostorni plan općine, no to bi se moglo pobijati pozivanjem na činjenicu da je za ovu k. č. izvan granica građevinskog područja u konkretnom slučaju izdana građevinska dozvola, što bi onda bilo mjerodavnije od prostornog plana, pa bi se na osnovu toga utvrdilo da se ne radi o poljoprivrednom zemljištu. Tumačim li vas pravilno?

 

No koji bi postupak konkretno trebali pokrenuti da ishodimo takav dokument o nepoljoprivrednom statusu zemljišta, pomoću kojeg bi kupac mogao provesti prijenos vlasništva na temelju već sklopljenog i ovjerenog kupoprodajnog ugovora?

 

(Informator mi trenutačno nažalost još nije pristupačan.)

[SPQR]

ljiljana karlovčan-đurović naknada za promjenu namjene poljopivrednog zemljišta-praksa upravnog suda rh , imate prikazane odluke sud. upr. i ust.,mislim da će ovaj članak dati odgovore na vaša pitanja

[Zerak]

SPQR: Članak na koji ste me uputili stvarno je izuzetno interesantan. Međutim, definitivan odgovor na pitanje koji akt (odn. zakonski propis) je u mom slučaju (legalizacija kuće za odmor na katastarskoj čestici izvan granica građevinskog područja naselja) mjerodavan za utvrđenje da se ne radi o poljoprivrednom zemljištu nisam našao. U Zakonu o poljoprivrednom zemljištu iz 2001. g. koji je bio na snazi u predmetnom razdoblju, u članku 17. koji se odnosi na promjenu namjene ne mogu naći izričitu potvrdu da se izdavanjem građevinske dozvole mijenja status zemljišta u nepoljoprivredno. Jedino u članku 18. stavku 1. stoji: „Kad pravna ili fizička osoba s pravnom osnovom na temelju građevne dozvole ili drugog akta mijenja namjenu poljoprivrednog zemljišta tako da se ono više ne iskorištava za poljoprivrednu proizvodnju, ...“, što bi za mene bilo dosta jasno ako sama odredba ne bi stajala u kontekstu plaćanja naknade.

[Zerak]

Stvarno mi nitko ne može odgovoriti na pitanje kako doći do potvrde de zemljište nije više poljoprivredno u smislu ZPZ jer je za k. č. izdana pravomoćna građevinska dozvola?

[felixx]

Zerak,

teško je ovako bez uvida u dokumentaciju ustanoviti što je tu sporno.

Vjerojatno ste se 'namjerili' na neprijateljski nastrojenog referenta.

 

Bitno je što piše u gruntovnici i katastru.

Tako vjerojatno u gruntovnici piše 'kuća i okućnica', a čestica je ukupno npr. 1000 m2.I ne radi se o poljoprivrednom zemljištu, nego o okućnici.

Ali u katastru uobičajeno piše za takvu česticu npr.: kuća 120 m2, okućnica 500 m2, oranica 380 m2. Jer se u katastru uobičajeno upisuje okućnica do 500 m2.

I ako se kakav lik na to zakvači...

[Zerak]

felixx: Glede toga što je bitno vaša informacija ne može biti ispravna, baš suprotno, svi kažu da podatci u katastru i z.k. nisu mjerodavni.

 

Inače, kod mene i u katastru i u z.k. piše:

kuća za odmor 70 m², dvorište 600 m², ukupno 670 m²

[felixx]

Zerak je napisao:

felixx: Glede toga što je bitno vaša informacija ne može biti ispravna, baš suprotno, svi kažu da podatci u katastru i z.k. nisu mjerodavni.

 

Podatci iz z.k., i katastra nisu mjerodavan dokaz ?

Tko to kaže?

Jeste li zatražili da vam to daju napismeno?

 

 

[Zerak]

felixx:

Primjerice SPQR u ovoj temi, ili odvjetnik: "Upisana kultura zemljišta u gruntovnici je bez ikakvoga uticaja."

[felixx]

Zerak je napisao:

felixx:

Primjerice SPQR u ovoj temi, ili odvjetnik: "Upisana kultura zemljišta u gruntovnici je bez ikakvoga uticaja."

 

Prvo pojašnjenje.

'Kultura' zemljišta opisuje kako se koristi poljoprivredno zemljište, pa tako može biti oranica, livada, pašnjak, voćnjak, šuma, itd. Čak i ako se radi o zemljištu u građevinskoj zoni, dok ne bude izgrađeno i tako upisano u z.k., upisana je kultura.

U tom smislu kultura je nebitna, radi se o poljoprivrednom zemljištu, osim ako je u prostornom planom određeno kao građevinsko. U tom slučaju ima status građevinskog, ali dok se ne izgradi,koristi se kao poljoprivredno.

 

Mi ovdje govorimo o namjeni zemljišta sukladno prostornom planu - poljoprivredno , građevinsko raznih namjena (S,M,K,D,I,T, IS,) , zelene površine raznih namjena (park, zaštićeno područje, itd.) , površine pod vodom (jezera , vodotokovi, ribnjaci, itd.), .....

 

 

Zemljište na kome je legalna građevina, i koje nije veće od max. propisane veličine čestice određene prostornim planom je 'izgrađeno građevinsko zemljište', nikako poljoprivredno.

 

Eventualno bi se klijet , a pogotovo druga veća građevina namjenjena poljoprivrednoj proizvodnji smatrala da je sagrađena na poljoprivrednom zemljištu.

[Zerak]

To je stvarno nevjerojatno: Jedan stručnjak tvrdi jedno, drugi drugo. Nikako ne mogu doći do pouzdane pravne informacije u pitanju koje bi po svim normalnim mjerilima trebalo biti potpuno jednostavno.

 

Nekretninu bi kupio strani državljanin (EU). Nekretnina se nalazi izvan granica građevinskog područja naselja, no na njoj je izgrađena kuća za odmor za koju je izdana pravomoćna građevinska dozvola. Provedena je izmjena namjene zemljišta (već prije više od šest godina), te od tada parcela je u katastru i zemljišnoj knjizi zavedena kao kuća za odmor i dvorište.

 

Pretpostavljam da se kod ovog pitanja radi

1. s jedne strane o Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, članak 358.a, s izmjenama prema Zakonu o izmjenama i dopunama ovoga zakona, prema kojem državljani država članica EU ne mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama „u izuzetim područjima:

– poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom,

– zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu“;

2. a s druge strane o Zakonu o poljoprivrednom zemljištu.

 

Prema izjavi javnog bilježnika prikupljeno je već Očitovanje Ministarstva kulture da se nekretnina ne nalazi unutar zaštićenih dijelova prirode.

 

U ovoj situaciji javni bilježnik daje informaciju: Jedini mjerodavni dokument u odnosu na pitanje poljoprivredno/nepoljoprivredno zemljište je uvjerenje Odsjeka za prostorno uređenje koje se poziva na Prostorni plan uređenja općine, a prema kome se nekretnina nalazi „izvan granica građevinskog područja naselja, po namjeni poljoprivredne površine – vrijedno obradivo tlo“.

 

A drugi stručnjak daje informaciju: „Zemljište na kome je legalna građevina ... je 'izgrađeno građevinsko zemljište', nikako poljoprivredno.“

 

Tko je dakle u pravu???

 

Zar stvarno nitko ovdje ne može dati preciznu informaciju o konkretnim zakonskim odredbama koje su mjerodavne za ovaj slučaj te o proceduri kojom se mogu pribaviti potrebni dokumenti?

[valentina369]

Poštovani, dobro vam je rekao javni bilježnik o jedinom mjerodavnom dokumentu u vašem slučaju.

No tu vrijedi i: kakvo pitanje - takav odgovor.

Vama najvjerojatnije ne treba uvjerenje o namjeni vaše čestice, već o činjenici da li se ono nalazi unutar ili izvan građevinskog područja tj. da li je sama čestica građevinska (jer strani državljanin može biti vlasnik samo građevinske čestice).

Samom činjenicom da je za tu česticu izdana pravomoćna dozvola čini ju građevinskom, bez obzira na to što se ona (prema važećem planu) nalazi izvan granica građevinskog područja). (Ne ulazim u to sukladno kojem planu je izdana dozvola i kada.)

Dakle, odjelu za prostorno uređenje trebalo bi uz zahtjev za izdavanje uvjerenja priložiti i presliku spomenute građevinske dozvole kako bi isti izvršio uvid u važeći prostorni plan i izdanu dozvolu te u uvjerenju utvrdio da se vaša čestica nalazi izvan granica građevinskog područja, ali je ista građevinska sukladno priloženoj dozvoli.

(Ta uvjerenja se ne izdaju 'strogo jednoobrazno', već se mogu prilagoditi zahtjevu podnositelja što ovisi o situaciji, ali, nažalost, često ovisi i o referentu na kojeg naiđete.)

Iz takvog uvjerenja vidjelo bi se da je vaša čestica građevinska te bi vam isto, uz građevinsku dozvolu, pomoglo ostvarivanju vaše kupoprodaje.

[Zerak]

valentina369:

Fantastično! Konačno precizna informacija koja donosi svjetlo u moju kuću za odmor, u kojoj zasad još nema struje!!! Šapo!!!

 

Jedino bi me još zanimalo kojim člancima zakonskih ili podzakonskih propisa je to tako uređeno (kako bi se kod zahtjeva za izdavanje uvjerenja mogao pozivati na njih). Nadam se da je to negdje izričito definirano, te da se ne radi samo o ustaljenoj praksi upravnih organa.

 

Još jednom: valentina369 – PUNO HVALA!

[valentina369]

Pa, ovako, potvrde i uvjerenja općenito koje izdaju upravna tijela izdaju se sukladno Zakonu o općem upravnom postupku (NN 47/09), članci 159. i 160., a opet sukladno posebnom zakonu ovisno o području nadležnosti određenog upravnog tijela.

U vašem slučaju, za činjenicu da se vaša čestica nalazi izvan građevinskog područja naselja, a ista je građevinska čestica jer je za nju izdana građevinska dozvola, izdalo bi se uvjerenje temeljem gore navedenih članaka, jer o statusu (i namjeni) čestica upravni odjel za prostorno uređenje vodi službenu evidenciju.

Pritom je najvažnija stvar da vi uz zahtjev priložite dozvolu (tj. presliku, original pokažite, ali ga svakako sačuvajte!) temeljem koje ćete dokazati da je čestica građevinska. To bi bio dokaz u smislu članka 60. ZUP-a i koji upravni odjel ne bi smio ignorirati.

Što se tiče sastavljanja zahtjeva, svaki upravni odjel, vjerujem, ima svoj tiskani oblik obrasca što ipak ne znači da vi isti ne možete i sami sastaviti.

Kako područje za koje se vodi službena evidencija zna biti prilično veliko i različito, tako ti zahtjevi nisu nešto precizirani pa je dobro u istima naglasiti što vam točno treba i zašto tako da bi se istaknule činjenice koje vama trebaju (ili barem usmeno reći referentu koji će vam traženo uvjerenje pisati).