najam stanova u vlasnistvu visokoskolske ustanove zaposlenicima

[leptir]

Molim za savjet i uputu!

Visokoskolska ustanova u svojem vlasnistvu prenamijenila je prije 15-tak godina poslovni prostor u stambeni, s ciljem rješavanja aktunih stambenih problema svojih zaposlenika.Na taj je nacin zbrinuto 5 obitelji koji rade na ustanovi (danasnje stanje). Prvih 7-8 godina, nije vrsila naplatu najamnine, vec samo rezijskih troskova. 2005. godine, temeljem nalaza drzavne revizije, kako zaposlenici, prema tumacenju rezivije, ne bi ostvarivali dodatak na placu u naturi, uspostavljaju se ugovori o najmu stanova sa slobodno ugovorenom najamninom (temeljem Zakona o najmu stanova NN 91/96.) Sa svakim korisnikom prostora zakljucen je ugovor s identicnom visinom najamnine po m2 stana (10 kn/m2), te obvezom plaćanja rezijskih troskova. S obzirom da se na neki nacin radi o socijalnom zbrivanjavaju zaposlenika koji nisu uspjeli realizirati rjesenje stambenog pitanja, suglasno je dogovorena takva visina najamnine.

Drzavna revizija, koja je radila inspekciju na ustanovi 2010. godine ustvrdila je da su ovi ugovori s ovakvom najamninom stetni za ustanovu, jer najamnina nije trzisna, te je takav nalaz proslijedila Poreznoj upravi (sve u Zagrebu). Na Poreznoj upravi receno je usmeno (bez ikakvog pisanog materijala), da najamina mora biti trzisna i da zato na poreznim ispostavama postoje tablicni pregledi cijena najma stanova po lokacijama i koliko sam razumjela drugim karakteristikama stanova. Na upit da li je ustanova autonomna pri donosenju odluke o visini najamnine za stanove koje korite zaposlenici, odgovor je bio niječan (kao npr. Zagrebacki holding koji svoje stanove u najam daje po istoj cijeni).Ukoliko sam dobro razumjela (s obzirom da sam bila nazocna sastanku u poreznoj s predstavnicima ustanove u kojoj radim, a sama sam korisnik stana) time zaposlenici korisnici stanova i dalje ostvaruju dobit u naravi (zbog cega nam je vec i uvedena najamnina 2005. god.), a ustanova koja radim trebala bi platit nekakav porez. Napominjem, opet nista pismeno od porezne.

Pitanje; - da li zakljuceni ugovori s postojecem najamninom moraju biti uskladjeni s vrijednostima najma koje utvrdjuje porezna uprava (znam da privatni najmodavci se naravno tog ne pridrzavaju vec izbijaju max.najmaninu koju mogu),i sto to onda u poreznom smislu znaci za usanovu koja daje stanove u najam,

- odnosno, ako se najamnina mora uskladit s trzisnom sto to opet znaci za ustanovu koja iznajmljuje - o kvakvom plaćanju poreza se tu radi?!

Znam da je specificna situacija, znam da vise ne postoje domarski stanovi (svi su vec otkupljeni), medjutim naravno da ima osoba u Lijepoj nasoj koji nisu uspjeli rijesit stambeno pitanje, a u ovakvim situacijama svako povecanje troskova zivota u odnosu na zamrznutu placu predstavlja nesavladiv problem. Napominjem da postoji dobra volja da se u ustanovi problem rijesi u korist najmoprimaca, ali tako da to ne bude na stetu ustanove, a da zakon bude ispostovan (vuk sit a ovce na broju!).

Molim i apeliram na hitrom odgovoru, s obzirom na situaciju i naravno da zahvaljujem svakom korisnom prilogu!

[anamih]

Predlažem da čekate neki pisani nalog, odnosno to može biti rješenje porezne uprave.

Ako ste vi najmoprimac, sami nećete moći ništa, na potezu je vaša ustanova. Zakon o porezu na dohodak poznaje plaću u naravi i očito je revizija ovo kategorizirala tako, a taj oblik dohotka podliježe oporezivanju kao i svaka druga plaća. Zato se spominju tržišne vrijednosti najamnine koje bi služile kao osnovica za oporezivanje, međutim opet to nema veze s vama već s vašim poslodavcem, koji je kao pravna osoba dužan obračunavati i uplaćivati dadžbine takve vrste. Teoretski gledano, porezna je u pravu kad govori da ostvarujete dohodak u naravi jer cijena koju navodite po kvadratu stana zaista je simbolična. Pretpostavljam da će visokoškolska ustanova imati dovoljno stručnih kapaciteta da se nosi s ovom situacijom, vi svejedno ne možete ništa i koliko shvaćam imate valjene ugovore kao fizičke osobe te niste u nikavom prekršaju.

[leptir]

zahvaljujem na odgovoru. Medjutim, sto se tice strucnih kapaciteta na ustanovi nazalost ih nema, rezultat cega i je revizija i inspekcija porezne uprave. Molim za savjet, ukoliko ste u mogucnosti, da li ustanova moze predlozit i nizu cijenu od tržišne ( koja je nerealnih 50 kn po m2 - a Grad Zagreb nove stanove u jelkovcu iznajmljuje po 3,15 Eura po m2), i sto se onda dogadja s porezom. Koliko sam razumjela ustanova nije prijavljivala ovaj prihod od najamina i to ne samo za stanove vec i druge najmove posl.prostora.

Nalaz inspekcije je uglavnom poveliki glede neispunjenih obveza ustanove, tak da...

Men, kao i ostalim korisnicima stanova doista bi bilo preveliko opterećenje najamnina po tržišnoj vrijednosti, s obzirom da je ona cak u nesrazmjeru s cijenam ana trzistu stanova - previsoka.

Zahvaljujem na pomoci unaprije!

[anamih]

Treba razlikovati nalaz državne revizije od nalaza porezne uprave - to su dvije različite ustanove od kojih prva kontrolira svrsishodnost trošenja novca iz državnog proračuna (i ostalih resursa, kao npr.vaš stambeni prostor), a druga se prvenstveno bavi kontrolom obračuna i naplate poreza i vodi evidenciju o uplaćenim doprinosima u mirovinsko i zdravstveno.

Dakle, dvije su službe kontrolirale vašu ustanovu, pretpostavljam da je revizija bila prva i da je nalaz proslijedila poreznoj upravi, ili je porezna sama došla - nebitno za vas kao za fizičku osobu.

Koliko mogu shvatiti, vi ste odavno sa svojom ustanovom potpisali ugovor temeljem kojeg koristite stambeni prostor i što se vas tiče - niste protupravno u njemu. Niste vi na silu dobili ovu cijenu najma po m2, već je ustanova to sama odredila, a vi prihvatili.

Dvije kontrole koje su bile u vašoj ustanovi to sad osporavaju i meni se čini da su u pravu i da će vaša ustanova morati odustati od karitativne djelatnosti u ovom obliku. Državni je proračun, naime, vrlo velikih apetita na sve prihode ovakve vrste, jer su svi tako prikladno izvanredni, a ne redovni.

Ali, opet vam ponavljam - to sve nema direktne veze s vama. Vjerojatno će vam ustanova otkazati postojeći ugovor temeljem kojeg stanujete (pogledajte u njega kako ste ugovorili otkazivanje) i ponuditi novi sa većom cijenom najamnine, a taj ćete moći prihvatiti ili odbiti i u tom se slučaju iseliti. Što se tiče duga koji su vam kontrolne službe izračunale, on nije vaš, nego od ustanove, vjerojatno će dobiti neki rok za obročnu otplatu ili što već, bojim se i nadati postoji li možda šansa da se cijela stvar pomete pod tepih, teško. U slučaju da se moraju obračunavati dadžbine na plaću u naravi (koju vam čini razlika između tržišne vrijednosti i one koju ste vi plaćali za stanarinu), to će opet biti obveza ustanove, koja će to trebati naplatiti iz vaše neto plaće. Vjerojatno ćete moći dogovoriti neku obročnu otplatu, ili u krajnjem slučaju odbiti plaćanje, pa se s ustanovom povlačiti po sudu tumačeći da nije vaša krivica što su vam propuštali to naplaćivati godinama. Ovo nije dobar scenarij, teško da bi taj spor dobili.

Prema tome, čuvajte novce, vjerojatno će vam trebati jer će vam ustanova možda dugo vremena obustavljati dug iz vaše neto plaće, i ne smije drugačije, jer u njenom financijskom planu nema stavke za ovaj prekršaj.

Ali možda sve završi i bolje nego što se nadate, vjerujte mi da su porezne škare znatno blaže prema državnom proračunu i ustanovama koje se iz njega financiraju. Pušu i tu neki novi vjetrovi, ali još uvijek je moguće da završi relativno povoljno za vas, ali teško da će vam ostati ova najamnina. A što se tiče kapaciteta same ustanove, ako nema kvalitetnog pravnika za ovaj slučaj, ima ih na tržištu pa se mogu angažirati, jer najskuplja je varijanta da se sama bavi s onim što ne poznaje dovoljno.

[leptir]

Anamih zahvaljujem na odgovoru i trudu. Ne bih htjela ulazit u detalje, u ime nas "stanara" a i po funkciji na poslu mort cu sugerirat odnosno predlozit rjesenje kad dobijemo bilo kaj pismenog od porezne uprave. Od interesa mi je zastitit kako sebe tako i ostale korisnike stanova s obzirom da se doista radi o socijalnom rjesenju stambenih problema unazad 15-tak godina. Medjutim, ne mogu nigdje saznat podatak od porezne uprave o tome kolika je doista trzna najamina po m2 stana. Na forumima barataju s maksimalim bedastocama, odnosno ukoliko je to tocno sto tvrde, onda statistika doista nije uskladjena sa realnim stanjem trzist nekretnina. Razmisljam ovako, sacekat nesto "napisano" od porezne uprave, potom vidjet da li se moze ta tzv. trzna najamina oborit s obzirom da se radi o bivsem adaptiranom skladisnom i radionickom prostoru u stanove, da li se moze oborit ta trzna najamnina, te ukoliko nista od toga ne prodje pokusat ukljucit troskove rezija (koji su doista visoki jer se uzimaju razni pausali i prosjecne vrijednosti npr. za grijanje i vodu)u iznos najamine. Da li Vam se to cini primjereno. Naime u istoj instituciji radim (iako nisam pravnik) na reviziji i zakljucivanju ugovora o najmu za poslovne prostore, a sad (od 3. mj. ove godine) i na ostalim ugovorima, u cilju obracuna PDV-a, s obzirom da isto nismo ucinili kako je zakon propisao jos prosle godine, a visina ostvarenih najamina na god. razini je preko 1.500.000 kn. Posljedica ovog je naravno sve ovo sto se dogagadja na poreznoj upravi. Strucne sluzbe (osim mene) naravno ne odradjuju dio posla kako treba...

Molim i dalje pomoc i strpljenje jer osoba kao ja sa 32 god. radnog staza dvije studentice i zaposlenim supruznikom u poduzecu gdje je vecina na cekanju...

Hvala unaprijed

[anamih]

Svako rješenje koje dobijete od bilo koje državne službe nevaljalo je ako nema pouku o pravnom lijeku, pazite samo da ne propustite rok za očitovanje. Odnosno ustanova, jer vi od porezne nećete dobiti ništa, ona u cijelom postupku komunicira s vašom ustanovom. Ideja na koju ste došli o pokušaju osporavanja tržišne cijene najma prostora nije loša, vidjet ćete kako ćete proći s njom, jer po mom saznanju porezna za cijene najma ima neke tablice slično kao za automobile - u našem kupoprodajnom ugovoru može pisati da sam ja vama prodala auto za 1 kunu, ali oni razrezuju porez na osnovicu iz svoje tablice. Što se tiče uključivanja troškova režija, bojim se da vam je to na klimavim nogama, režije su privatni trošak, a to što ste pristali da plaćate dio prema nekom udjelu u ukupnom trošku bila je vaša slobodna volja, kao uostalom i boravak u vašem stanu, pa nije to Remetinac da su vas na silu tamo doveli. Uostalom, za boravak u Remetincu se treba kvalificirati pozamašnom privatnom imovinom, nema tamo baš prosječnih u posljednje vrijeme.

U svakom slučaju, ne brinite, ako imate ikakav ugovor nećete završiti na cesti preko noći. Uostalom, glavno da se ne umire od rješenja porezne uprave, uvijek ima gorih stvari, od bolesti nadalje. Držim vam palčeve.

[leptir]

Anamih, fala na odgovorima. Bojim se da PU nece dat nista napismeno (jer smo vec nekoliko puta bili samo na sastancima gdje se uredno ispostavi domaca zadaca na nas racun, a bez ikakvog pisanog rjesenja). Nemam straha od toga da su ja i ostali stanari zavrsit na ulici jer na koncu nema zainteresiranih za ovaj prostor. Usput, da li bi inace trebalo raspisivati neki natjecaj za davanje tog prostora u najam?! Ugl. pokusat cu u ime svih ici na rusenje te famozne "trzisne" najamnine jer bi ona u konkretno mojem slucaju za stan od 40 m2 bila famoznih 2.000 kn. Kaj se tice Remetinca znam da ne "ispunjavam" osnovni financijski kriterij za ulazak u taj povlasteni smjestaj, al eto oni barem ne placaju trznu najamninu (placamo je mi). Zahvaljujem jos jednom i javim kad bude pomaka.

[anamih]

Želim vam svaku sreću u rješavanju vašeg problema, a na ovakve usmene domaće zadaće se nemojte obazirati, one su pokazatelj razine profesionalnosti onih koji vam ih daju - u državnoj i javnoj službi se poslovi s građanima obavljaju pokretanjem postupaka po službenoj dužnosti na temelju izvršenih uvida (opet po službenoj dužnosti ili po prijavi) te na temelju uvida donošenjem predviđenih akata - zapisnika, zaključaka, rješenja. U vašem slučaju imate samo usmene upute koje nisu ništa od ovog što sam navela, usmeno se dogovaramo kuda ćemo na kavu poslije posla. Prema tome, čuvajte živce za pravi postupak - onaj sudski ako porezna smatra da treba pokrenuti postupak protiv vaše ustanove zbog nesavjesnog upravljanja imovinom (davanje u najam ispod tržišne cijene). Do tada - uživajte u životu i ne brinite unaprijed, pozdrav