Etažiranje kod kuće koja je podijeljena

[maca1208]

Suvlasnica sam kuće s još 2 suvlasnika. Kuća ima 3 stana. Nije etažirana. Ja sam nasljednik prvobitnog vlasnika. Suvlasništvo je nastalo prije puno godina prodajom dijelova kuće ( stanova), a upis u gruntovnicu je izvršen u idealnim dijelovima.

Tavan koristi isključivo vlasnik stana u potkrovlju, a podrumski dio je podijeljen tako da jednu šupu koristi jedan suvlasniku a ostali dio koristim ja, nasljednik prvobitnog vlasnika. U kuće nema zajedničih prostora (samo ulaz i stubište) jer je ugovorima sve podijeljeno). U ugovorima je jasno opisano što je u naravi idealni dio koji se kupuje. Ali vremenom su nastali veliki problemi između suvlasnika, jer dva suvlasnika koja su kupila dio kuće žele dio podruma kuće koji je ostalo u mom posjedu i vlasništvu.

Pokrenuli su i tužbu za smetanje posjeda dijela podruma, koju su izgubili.

Ali već su najavili novu tužbu - da će tražiti predaju u posjed. Ne slažu se s etažiranjem.

Pitanje je slijedeće, ako netko zna:

Da li se kod etažiranje koriste kupoprodajni ugovori ili oni ništa ne vrijede? Drugog sporazuma nema.

Ako pokrenem razvrgnuće suvlasništva, da li će se smatrati da je kuća zapravo već podijeljena i onda će se etažiranjam samo potvrditi postojeće stanje korištenje?

[maca1208]

Valjda sam bila nejasna, preformulirat ću pitanja. Molila bih ako netko ima iskustva i može pomoći savjetom. Hvala!

Da li se kupoprodajni ugovori smatraju kao valjani dokument da je izvršena podjela između suvlasnika, ili baš moram imati potpisani međuvlasnički ugovor ili nekakav drugi sporazum među suvlasnicima?

U slučaju da pokrenem razvrgnuća suvlasničke zajednice da li sud smatra da je kupoprodajnim ugovorima suvlasnička zajednica već razvrgnuta kod kupnje i provede etažiranje kao način razvrgnuća. Ili mi se može dogoditi da ako ja pokrenem razvrgnuće da završimo u civilnoj diobi (tog se bojim)?

[Matrix]

Ili mi se može dogoditi da ako ja pokrenem razvrgnuće da završimo u civilnoj diobi (tog se bojim)?

ako je fizička podjela moguća,a po ovome što ste napisali jeste moguća,nema ništa od civilne diobe,odnosno prodaje.

[Spitfire]

Samo bih dodao što se tiće etažiranja kao načina razvrgnuća..

 

http://www.iusinfo.hr/DailyContent/Topical.aspx?id=11989

[maca1208]

Da li se fizičkom podjelom smatra podjela kuće uglavnom na stanove a ostaje zajedničko subište, krov, temelji, fasada, ...? Ja sam mislila da je to etažiranje (kad se kuća podjeli ali ostaje neka vrsta suvlasništva) a da je fizička podjela kad se sasvim razdvoji i nema suvlasništva. Ovdje je nemoguće sasvim se razdvojit.

[maca1208]

sad sam tek vidjela komentaar Spitfire. Znači da etažiranje ne može nikako ako se ne slože ostali suvlasnici (a ne slažu se) i da mi ipak prijeti opasnost od civilne diobe ako pokrenim razvrgnuće?

[Spitfire]

Poštovana, "Razvrgnuće fizičkom diobom stambene građevine provodi se ukoliko je istu moguće podijeliti u više samostalnih uporabnih cjelina (npr. da svaka ima zasebni ulaz prema javnom putu, te zasebni sanitarni čvor i kuhinju).

[maca1208]

Nema svako ulaz s cesta, samo je jedan ulaz i jedno stubište i to kroz zajedničko dvorište i zajednički ulaz u kuću.

Ali ne razumijem koja je zapravo razlika izmađu etažiranja i razvrgnuće fizičkom diobom stambene građevine.

[Spitfire]

Poštovana, glavna je razlika u sporazumu i pristanku svih suvlasnika. Tada se izrađuje Plan etažitranja (etažni elaborat). Cilj tog Plana je razdijeliti suvlasništvo na građevinski suvisle cijeline koje ujedno moraju biti i Posebne cjeline prema Zakonu o vlasništvu. Etažiranjem nekretnine vještak provodi građevinski proces (kompletan posao se sastoji još i od pravnog procesa) kojima se postiže pravna potvrda vlasništva. Na taj način vještak postiže da etažirana nekretnina postaje stvarno vlasništvo upisom u zemljišne knjige (gruntovne knjige). Vještak tim postupkom obuhvaća sve posebne cjeline koje se, prema Zakonu o vlasništvu, mogu upisati u zemljišne knjige (uknjižiti), a to su stanovi, kao i pripadajući dijelovi tim posebnim cjelinama (otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije).

U sklopu pravnog dijela potrebno je sastaviti Ugovor o razvrgnuću suvlasničke zajednice (dobrovoljno razrguće) na temelju činjenica iz Elaborata o etažiranju i predaja kompletne dokumentacije (potvrđeni Elaborati, potvrda od područnog ureda ili grada i Ugovor) u gruntovnicu.

 

Kada razvrgnuće (fizičko ili bilo koje drugo) provodi sud, on je u prvom redu vezan strogim zakonskim odredbama, ako takve postoje, koje utječu na način razvrgnuća, a zatim je vezan valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten (moguće je, kad ostali suvlasnici shvate da je "vrag odneo šalu" da prihvate Suvlasnički ugovor te sud provede razvrgnuće etažiranjem), te konačno sud je vezan i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona.

 

No, da ne gnjavim, otiđite po savjet u ovlašteni građevinski ili geodetski ured, jer ako sam ja dobro shvatio zadnje izmjene i dopune ZAKONA O VLASNIŠTVU i PRAVILNIKA O POVEZIVANJU ZEMLJIŠNE KNJIGE I KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA I UPISU VLASNIŠTVA POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE (ETAŽNOG VLASNIŠTVA) možete etažirati samo svoj dio.

[maca1208]

Hvala na pojašnjenju Spitfire. Znači etažiranje kuće može samo ako svi suvlasnici dobrovoljno pristanu i potpišu. Da li to znači da mi za etažiranje ništa ne vrijede kupoprodajni ugovori s opisom što čini u naravi idealni dio koji se prodaje/kupuje?

Nije mi jasno kako etažirati samo svoj dio. Pa zar se pri tome ne moraju i ostali suvlasnici dati svoju suglasnost da je baš to moj dio ? Jer oko toga nastaju svi moji problemi jer mi ne priznaju moj dio (podrumske prostorije).

[Spitfire]

Poštovana, na žalost, zakonodavac nije previše razmišljao o tim problemima te je danas još dosta neetažiranih zgrada u RH, upravo zato što je dovoljan samo jedan suvlasnik koji ne želi potpisati međuvlasnički ugovor da zakoči sve ostale ma koliko ih bilo. Međutim, zakon kaže da svaki suvlasnik, ako želi, ima pravo istupiti iz suvlasničke zajednice nekretnina, ali je to u praksi moguće jedino kroz vanparnični (razvrgnuće) ili parnični postupak (ako se suvlasnici ne slažu, onda istog treba tužiti da njegov pristanak zamjeni sudska presuda).

 

Tada je etažni elaborat moguće izraditi i samo za jedan stan na način da se on izdvoji iz suvlasničke zajednice, a svi ostali ostaju u suvlasništvu.

 

 

Sad postaje bitan kupoprodajni ugovor i ono što je upisano u gruntovnici u idealnom dijelu (stan+podrumski dio), jer prema čl.66 st.1 Zakona o vlasništvu "Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno."

[maca1208]

Opet mi nije jasno ovo s etažiranjem samo jednoga. Muči me da li to može proći bez suglasnosti suvlasnika, a da tu suglasnost zamijeniti sudska presuda.

U onom članku sa IUS-INFO par postova gore stoji:

"Prema tome, suvlasnik ne može u sudskom postupku, bez suglasnosti (sporazuma) ostalih suvlasnika, zahtijevati razvrgnuće suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva, niti sud može bez takve suglasnosti (sporazuma) razvrgnuti suvlasništvo na nekretnini koja se sastoji od zemljišta sa zgradom uspostavom etažnog vlasništva."

To meni zvuči kao da mi ni sud ne može tu ništa pomoći, ako mi ostali suvlasnici ospore moje vlasništvo i ne dozvole etažiranje.

[Spitfire]

Poštovana, namjerno sam vam boldao parnični. To znaći da bi trebali tužiti suvlasnike da sudska presuda zamjeni njihov pristanak. Tada etažiranje provodite na samo svom dijelu u normalnom postupku etažiranja. To više nema nikakove veze s razvrgnućem.

[felixx]

Suvlasnica sam kuće s još 2 suvlasnika. Kuća ima 3 stana. Nije etažirana. Ja sam nasljednik prvobitnog vlasnika. Suvlasništvo je nastalo prije puno godina prodajom dijelova kuće ( stanova), a upis u gruntovnicu je izvršen u idealnim dijelovima.

Tavan koristi isključivo vlasnik stana u potkrovlju, a podrumski dio je podijeljen tako da jednu šupu koristi jedan suvlasniku a ostali dio koristim ja, nasljednik prvobitnog vlasnika. U kuće nema zajedničih prostora (samo ulaz i stubište) jer je ugovorima sve podijeljeno). U ugovorima je jasno opisano što je u naravi idealni dio koji se kupuje.

 

Prvo pitanje - kako ste točno sada upisani kao suvlasnici u zemljišnu knjigu?

Da li kao suvlasnici svaki po 1/3? Ili nekako drugačije?

 

Koliko realno udjela nekretnine ima svaki od suvlasnika? Npr. ovaj u gornjem stanu ima taj stan i potkrovlje - koliko je to realno udjela građevine?

 

 

 

 

Ali već su najavili novu tužbu - da će tražiti predaju u posjed. Ne slažu se s etažiranjem.

 

Predaju u posjed čega?

Ako sam razumio, oni su u posjedu onoga što su kupili, i to je ugovorom definirano.

 

Na etažiranje će morati pristati prije ili kasnije.

 

Pitanje je slijedeće, ako netko zna:

Da li se kod etažiranje koriste kupoprodajni ugovori ili oni ništa ne vrijede? Drugog sporazuma nema.

 

Ako pokrenem razvrgnuće suvlasništva, da li će se smatrati da je kuća zapravo već podijeljena i onda će se etažiranjam samo potvrditi postojeće stanje korištenje?

 

Stvar je u tome kako je točno sročen ugovor o kupoprodaji.

Ako je definirano samo tko stiče koju prostoriju u kući, bez isticanja udjela, onda n bi trebalo biti problema. Ali ako ste kao suvlasnici upisani u zemljišnu knjigu u idealnim djelovima (po 1/3) a u stvarnosti površine prostora koje su navedene u ugovoru da ih kupuje i koristi pojedini vlasnik odstupaju od toga, onda imate problem.

[maca1208]

Prvo pitanje - kako ste točno sada upisani kao suvlasnici u zemljišnu knjigu?

Da li kao suvlasnici svaki po 1/3? Ili nekako drugačije?

 

Koliko realno udjela nekretnine ima svaki od suvlasnika? Npr. ovaj u gornjem stanu ima taj stan i potkrovlje - koliko je to realno udjela građevine?

 

Upisano je u idealnim dijelovima potkrovlje 1/5, kat 2/5 i priz 2/5. Realni je odnos drugačiji potkrovlje 1/6, kat 3/6, priz 2/6. Razlika je nastala zbog toga što kod prodaje stana u potkrovlju (nadogradnja je bila nakon prodaje prizemlja) otprilike smanjio postojeći idealni dio bez da se napravila nova procjena idealnih dijelova i promjena radi dogradnje stana u potkrovlju.

 

 

 

 

Predaju u posjed čega?

Ako sam razumio, oni su u posjedu onoga što su kupili, i to je ugovorom definirano.

 

Pozivaju se na to da je podrum zajednički prostor , mada nikad nije bio. Ugovore ne priznaju. Smatraju da prema idealnim dijelovima koji su upisani treba podijeliti ono što je po njihovom tumačenju zajednički dio. Stan u potkrovlju koristi neizgrađen tavan . Stan u prizemlju koristi šupu u podrumu. Ja koristim ostali dio podruma.

 

 

 

Stvar je u tome kako je točno sročen ugovor o kupoprodaji.

Ako je definirano samo tko stiče koju prostoriju u kući, bez isticanja udjela, onda n bi trebalo biti problema. Ali ako ste kao suvlasnici upisani u zemljišnu knjigu u idealnim djelovima (po 1/3) a u stvarnosti površine prostora koje su navedene u ugovoru da ih kupuje i koristi pojedini vlasnik odstupaju od toga, onda imate problem.

U ugovorima je navedan idealni dio. npr za potkrovlje idealni dio 1/5, koji čini stan u potkrovlju i tavan (bez površine).

 

Znam da imam probleme. Ali što napraviti?

[arry13]

pozdrav,

dakle,prije 7 godina smo se doselili u obiteljsku kucu moga supruga,dobili smo stan u potkrovlju kuce.Vrlo brzo nakon useljenja suprugu se roditelji rastaju,tj prekinuta je zajednica i svekar je dobio dijete s drugom zenom ali oni su jos u braku.Suprug i djeca darovnim ugovorom dobivaju svekrvinu polovicu kuce u omjeru 1/3,znaci dvoje djece i suprug imaju polovicu kuce a svekar drugu polovicu.Sad bi mi to etazirali a s obzirom da su na parceli dvije kuce kako se to dijeli i jel moguce da vlasnici jedne kuce budu samo svekar i muz.hvala

[bovu]

pozdrav,

dakle,prije 7 godina smo se doselili u obiteljsku kucu moga supruga,dobili smo stan u potkrovlju kuce.Vrlo brzo nakon useljenja suprugu se roditelji rastaju,tj prekinuta je zajednica i svekar je dobio dijete s drugom zenom ali oni su jos u braku.Suprug i djeca darovnim ugovorom dobivaju svekrvinu polovicu kuce u omjeru 1/3,znaci dvoje djece i suprug imaju polovicu kuce a svekar drugu polovicu.Sad bi mi to etazirali a s obzirom da su na parceli dvije kuce kako se to dijeli i jel moguce da vlasnici jedne kuce budu samo svekar i muz.hvala

 

prijedlog za razvrgnuće suvlasništva prema nadležnom sudu.

kako se suvlasnici dogovore taku odluku sud donese.

[MacLim]

Imala bi pitanje jer ne znam dali mi za to treba geodetski elaborat ili nešto drugo? Ako postoje 2 kuće koje su naslonjene jedna na drugu te njihove prostorije ulaze si međusobno u prostor ali nisu unutra prohodne i svaka ima svoj ulaz, svoj vodomjer i odvojenu struju. U zemljišnim knjigama uopće nije upisana točna veličina niti sastav (koliko soba, kuhinja, wc), Što bi točno trebala napraviti da se izmjeri svaka kuća i tako upiše u ZK, da svakom vlasniku piše točna podjela? Jer trenutno su suvlasnici upisani u obje kuće u idealnim dijelovima. Suvlasnici kuće su upoznati kome kako pripada i slažu se s time, tako da mislim da ne treba nikakav sudski postupak.

[Spitfire]

Po ovome kako ste opisali radi se o građevini sa dva zasebna stana koja mogu biti samostalne uporabne cjeline pa bi se radilo o etažiranju. Ne bi bio potreban geodetski elaborat ako je građevina ucrtana u katastarskom operatu, samo elaborat etažiranja koji izrađuje ovl.arhitekt ili ovl.ing graditeljstva, suglasnost o podjeli te eventualno ovl.osoba pravne struke koja bi vam to sve provela kroz zemljišne knjige ako niste sigurni da bi ste to mogli odraditi sami.