Postupak nasilnog djelomičnog izvlaštenje iz vlasništva nekretnine

[Branke]

2008g sam kupio stan u stambenoj zgradi, koja se službeno se vodi kao ugradbena kuća od tri stana. Točnije zgrada se sastoji od 5 tih ugradbenih kuća/jedinica, tj. 15 stanova sveukupno. Prilikom kupnje u vlasničkom listu sam upisan kao vlasnik te jedne ugradbene jedinice 400/1000, susjeda iznad mene 280/1000, te susjeda ispod mene 320/1000, dakle sveukupno smo nas troje trenutno vlasnici 1000/1000 naše ugradbene jedinice. Ispod naših stanova je investitor napravio još jedan (bespravni) stan, koji nigdje nije bio iskazan u vlasničkom udjelu. Taj stan (kao i svi ostali takvi u našoj zgradi) su sve do sada bili prazni i mi smo ih povremeno koristili za odlaganje stvari. Sada se pojavio naš inicijalni investitor i navodno je te stanove legalizirao, Tj. danas sam vidio novog susjeda koji se useljava u ulaz do. Zanima me kako je to moguće da je taj stan sada legaliziran bez ikakvog našeg pristanka ili obavijesti. Najviše od svega sam zabrinut ako se taj postupak "legalizacije" stvarno može tako provesti što ću ja biti djelomično izvlašten iz dijela zgrade koji sam uredno kupio, platio i upisan sam za točno taj dio u vlasnički list. Karikiram nakon tog provedenog postupka, neću više biti vlasnik 400/1000 dijelova zgrade nego recimo 300/1000. Planiram kontaktirati investitora i zatražiti od njega odgovor na to pitanje, ali me zanima pravno koje su varijante oko ovog problema. Meni to kao laiku izgleda kao da nekom prodam auto i nakon nekoliko godina dođem i skinem kotače. Kako je to uopće moguće bez pristanka/obeštećenja trenutnih vlasnika???

[Matrix]

Ispod naših stanova je investitor napravio još jedan (bespravni) stan, koji nigdje nije bio iskazan u vlasničkom udjelu

Iz citiranog proizilazi da to niste ni kupili.

[felixx]

2008g sam kupio stan u stambenoj zgradi, koja se službeno se vodi kao ugradbena kuća od tri stana. Točnije zgrada se sastoji od 5 tih ugradbenih kuća/jedinica, tj. 15 stanova sveukupno. Prilikom kupnje u vlasničkom listu sam upisan kao vlasnik te jedne ugradbene jedinice 400/1000, susjeda iznad mene 280/1000, te susjeda ispod mene 320/1000, dakle sveukupno smo nas troje trenutno vlasnici 1000/1000 naše ugradbene jedinice.

 

Prvo - vas se ne tiče 'one druge' četiri zgradice. To su u gruntovnici zasebne čestice. Na vašoj čestici ima vas tri suvlasnika, i vi ste zajedno vlasnici cijele vaše zgrade zajedno sa pripadajućim zemljištem. Dakle, vi ste zemljišnoknjižni vlasnici i tog djela - podruma, stana, što god da to jest.

U vlasničkom smislu , vama je investitor prodao vaše stanove, napravio je elaborat etažiranja građevine i tako ste upisani u zemljišne knjige. Prodao vam je 1000/ 1000 udjela - cijelu zgradu.Vi i koristite taj prostor. Dakle suvlasnici su i posjednici tog prostora. Nitko vas ne može izbaciti iz tog prostora ako ste (su)vlasnici i imate posjed.

 

Nitko ne može bez suglasnosti svih suvlasnika (taman da zgrada ima 150 stanova!) mjenjati suvlasničke udjele ili napraviti novi elaborat. Nitko drugi nema bez vaše suglasnosti ili odluke suda pravo pristupa na vašu česticu.

 

 

 

 

Ispod naših stanova je investitor napravio još jedan (bespravni) stan, koji nigdje nije bio iskazan u vlasničkom udjelu. Taj stan (kao i svi ostali takvi u našoj zgradi) su sve do sada bili prazni i mi smo ih povremeno koristili za odlaganje stvari.

 

Kakav je to u stvari prostor?

Je li taj prostor uređen kao stan?

Kako je zgrada dobila uporabnu dozvolu? Je li on to prikazao u nacrtu kao 'tehnički podrum' ?

 

Sada se pojavio naš inicijalni investitor i navodno je te stanove legalizirao, .... Zanima me kako je to moguće da je taj stan sada legaliziran bez ikakvog našeg pristanka ili obavijesti. Najviše od svega sam zabrinut ako se taj postupak "legalizacije" stvarno može tako provesti

 

To vam je jedan teži 'biser' ovog našeg zakona o legalizaciji. Dozvoljava se bilo kome da legalizira objekt, ali se time uopće ne rješavaju vlasnički odnosi.

Taj zakon je lex specialis, za potrebe uređivanja stanja u prostoru derogiraju se zakoni o gradnji i o prostornom uređenju. Ali ne i Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

 

Tj. danas sam vidio novog susjeda koji se useljava u ulaz do.

 

To je neki nesretni naivac kojem je lopina investitor pokazao papire od legalizacije, a naivac mu je isplatio u kešu, u nadi da će stvarno lako 'srediti papire'. Malo sutra.

 

 

 

što ću ja biti djelomično izvlašten iz dijela zgrade koji sam uredno kupio, platio i upisan sam za točno taj dio u vlasnički list. Karikiram nakon tog provedenog postupka, neću više biti vlasnik 400/1000 dijelova zgrade nego recimo 300/1000.

 

Samo ako ste bedaki svi vi suvlasnici, i pristanete na to!

 

 

Meni to kao laiku izgleda kao da nekom prodam auto i nakon nekoliko godina dođem i skinem kotače. Kako je to uopće moguće bez pristanka/obeštećenja trenutnih vlasnika???

 

To je kao da parkiram auto, i kad se za par sati vratim, vidim da mi je netko oprao i ispolirao auto i namazao ga onim turbosuperspecijalnim voskom koji odbija i laserske zrake... I traži da mu dam kotače s auta za njegov trud. A ja njemu - 'dečko , evo ti 300 kuna za trud i gibaj dok sam dobre volje...'

 

Planiram kontaktirati investitora i zatražiti od njega odgovor na to pitanje, ali me zanima pravno koje su varijante oko ovog problema.

 

Dogovorite se sa ostalim suvlasnicima. I lijepo pisanim putem zahvalite tom liku što vam je u vašoj zgradi legalizirao taj prostor. On vam je svojevoljno i bez prisile prodao cijelu zgradu.

Vi suvlasnici zgrade imate u vlasništvu i u posjedu i taj dio građevine , već godinama.

Stoga , ako bi pokušao nasilno zaposjesti taj dio vaše zgrade, odmah ćete pozvati policiju.

I neka ne pokušava taj dio građevine prodati na prijevaru, jer ćete u tom slučaju odmah protiv njega podnijeti kaznenu prijavu iz čl. 336. Kaznenog zakona: (1)Tko s ciljem da sebi ili drugome pribavi protupravnu imovinsku korist dovede nekoga lažnim prikazivanjem ili prikrivanjem činjenica u zabludu ili ga održava u zabludi i time ga navede da na štetu svoje ili tuđe imovine nešto učini ili ne učini, kaznit će se kaznom zatvora od šest mjeseci do pet godina.

(2)Ako je kaznenim djelom iz stavka 1. ovoga članka pribavljena znatna imovinska korist ili prouzročena znatna šteta, počinitelj će se kazniti kaznom zatvora od jedne do osam godina.

 

Ali isto tako da ćete gospodinu rado nadoknaditi sve troškove koje je imao u toj legalizaiji, i dati mu još nagradu od recimo 5000 €.

[felixx]

Iz citiranog proizilazi da to niste ni kupili.

 

Kupili su cijelu građevinu sa pripadajućim zemljištem.

 

Taj investitor je bedak.

Ako se već htio igrati sa ovakvom muljažom, trebao si je ostaviti u vlasništvu u podrumu šupu od 5 kvadrata, ili recimo jednu garažu. Tada bi ostao suvlasnik građevine i bio u bitno drugačijem položaju.

[Branke]

U kompletnoj dosadašnjoj dokumentaciji zgrade nigdje se ne spominje taj stan u suterenu. Prilikom tehničkog pregleda zgrade prozori su bili zazidani, tj. uporabna dozvola je pribavljena uz svojevrsnu muljažu. Što se tiće tog spornog stana u mom ulazu, za njegovu kupovinu je zainteresirana susjeda ispod mene, jer bi ga spojila sa svojim stanom. Načelno nas dvoje ostalih suvlasnika nemamo ništa protiv, ali smatramo da imamo u tom slučaju pravo na obeštećenje. Investitior koliko sam uspio danas doznati uopće nije voljan razgovarati na temu obeštečenja. Svi dobro znamo o kakvom se miljeu ljudi radi i zadnja opcija mi je da se s njim potežem po sudu. Nekako mi se čini najbezbolnija opcija da susjeda s njim dogovori neku umanjenu cijenu, jer smo kao nas dvoje ostalih susjeda tražili da nam se od tog stana odjele svakom po jedna podrumska prostorija. Kasnije s susjedom koja je kupila taj suterenski stan dogovorimo prodaju naših podruma i davanja dozcole za upis u vlasničku strukturu u zamjenu za određenu novčanu korist. Ima li tko mudriju ideju.

[felixx]

U kompletnoj dosadašnjoj dokumentaciji zgrade nigdje se ne spominje taj stan u suterenu. Prilikom tehničkog pregleda zgrade prozori su bili zazidani, tj. uporabna dozvola je pribavljena uz svojevrsnu muljažu....

...

Investitior koliko sam uspio danas doznati uopće nije voljan razgovarati na temu obeštečenja. Svi dobro znamo o kakvom se miljeu ljudi radi i zadnja opcija mi je da se s njim potežem po sudu.

 

Pokušajte shvatiti da taj 'investitor' baš i nije u situaciji da bilo što uvjetuje.

Ugovor kojim bi prodao taj prostor pred zakonom nije samo dvojben nego bi se mogao tretirati kao kazneno djelo prijevare.

Mogao bi vam prijetiti, ali prošla su vremena kada bi mu to samo tako prošlo. Prijava policiji i zdravo.

K tome, cijeli taj postupak 'legalizacije' je teška korupcija i pitanje je bi li se on usudio izložiti na način da sve završi u medijima. A radi se o više takvih objekata ...

 

Ono što bi on mogao je vjerojatno tužbom ishoditi od vlasnika (vas troje) neku naknadu u visini građevinske vrijednosti tog prostora, što je realno u najboljem slučaju 200 -300 € kvadrat, plus trošak legalizacije. Ako mu toliko ponudite, nema osnova niti za tužbu.

 

Što se tiće tog spornog stana u mom ulazu, za njegovu kupovinu je zainteresirana susjeda ispod mene, jer bi ga spojila sa svojim stanom. Načelno nas dvoje ostalih suvlasnika nemamo ništa protiv, ali smatramo da imamo u tom slučaju pravo na obeštećenje. Nekako mi se čini najbezbolnija opcija da susjeda s njim dogovori neku umanjenu cijenu, jer smo kao nas dvoje ostalih susjeda tražili da nam se od tog stana odjele svakom po jedna podrumska prostorija. Kasnije s susjedom koja je kupila taj suterenski stan dogovorimo prodaju naših podruma i davanja dozcole za upis u vlasničku strukturu u zamjenu za određenu novčanu korist. Ima li tko mudriju ideju.

 

Kako hoćete.

U svakom slučaju uvjetujte da se odmah, prije kupnje napravi novi etažni elaborat u kojem će biti definiran vaš dio tog prostora. Da sam ja suvlasnik 40% zgrade, ne bih pristao da dobijem badava manje od 20% tog prostora.

[Branke]

Evo uspio sam u ovih par dana doći do nekih dodatnih informacija. Kao prvo očito je da susjed zainteresiran za kupovinu tog do sada nepostojećeg stana i investitor koji je proveo sada legalizaciju već dogovorili posao. Prvo sam bio kontaktirao investitora i rekao da sam dobio informaciju da se legalizacija privodi kraju, te da sam zainteresiran za nekakav podrumski prostor. Na to sam dobio odgovor da su sve solucije otvorene i da je sve stvar dogovora. Na upit oko reguliranja vlasništva nad tim novolegaliziranim prostorom, dobio sam odgovor da će se provesti novi etažni elaborat i da će sve biti po zakonu. On je još samoinicijativno napomenuo da mi taj novi etažni elaborat možemo, a i ne moramo potpisati, ali da ima i drugi način da se to legalizira, koji nije precizirao. Danas me kontaktirao susjed i izjavio da je dogovorio kupnju tog kompletnog stana od investitora. Na moju upit na postojanje vlasničkog lista za taj stan, dobio sam odgovor da će se on uvesti samo kao proširenje njegovog postojećeg stana po provedenoj legalizaciji. Ja sam mu samo napomenuo da ja neću pristati na nikakve izmjene uključujući i vlasnički udjel u mom vlasničkom listu. Uporno me uvjeravao da se meni kvadratura ne mijenja, a ja sam ponavljao da je stvar udjela i da ne pristajem na nikakave izmjene mog vlasničkog lista, da se ne bi kasnije iznenadno. Napomenuo sam mu da sam investitoru dao do znanja da sam zainteresiran za podrumski prostor od dijela tog stana, on je rekao da on o tome ne zna ništa, te da je on dogovorio kupovinu cijelog stana. Kakve su opcije u ovoj vlasničko/pravnoj smicalici? Očito ostajem bez mogučnosti dobijanja, pa i kupnje podrumskog prostora? Dobrovoljno sigurno neću nikakav novi elaborat potpisati, kakva je stvar s upisom vlasništva na taj prostor s protekom vremena? Nisam konfliktna osoba i ne poteže mi se po sudovima i s tužbama. Što mi je činiti/ ne činiti?!?

[bovu]

Dobrovoljno sigurno neću nikakav novi elaborat potpisati, kakva je stvar s upisom vlasništva na taj prostor s protekom vremena? Nisam konfliktna osoba i ne poteže mi se po sudovima i s tužbama. Što mi je činiti/ ne činiti?!?

 

za etažiranje (ili novo etažiranje) stambene zgrade potrebna je suglasnost svih suvlasnika zgrade.

suglasnost mora biti ovjerena kod javnog bilježnika.

 

svaki suvlasnik zgrade od općinskog suda, Zemljišno knjižnog odjela moraš dobiti rješenje. na to rješenje imaš pravo žalbe. nema muljanja sa etažiranjem.

[felixx]

Danas me kontaktirao susjed i izjavio da je dogovorio kupnju tog kompletnog stana od investitora.

 

Jel vam trebam ponavljati za vaše dobro?

Investitor je prodao cijelu zgradu prije 7 godina. On tu više nije vlasnik ničega, i ništa ne može prodati. Ako sačini ugovor i potvrdi ga kod bilježnika s bilo kome , napravio je kazneno djelo prevare. To recite investitoru i uputite ga da si drugi puta nabavi boljeg pravnog savjetnika. Nisam bez veze napisao da si je taj investitor trebao ostaviti kakvu šupu u vlasništvu na tom vašem objektu.

 

 

Na moju upit na postojanje vlasničkog lista za taj stan, dobio sam odgovor da će se on uvesti samo kao proširenje njegovog postojećeg stana po provedenoj legalizaciji. Ja sam mu samo napomenuo da ja neću pristati na nikakve izmjene uključujući i vlasnički udjel u mom vlasničkom listu.

 

Vi ste (su)vlasnik tog prostora u 40% a susjed u 30%. Pitajte ga je li dogovorio kupnju samo za svoj dio, ili i vaš dio i dio trećeg suvlasnika, ako je bedak.

 

 

Uporno me uvjeravao da se meni kvadratura ne mijenja, a ja sam ponavljao da je stvar udjela i da ne pristajem na nikakave izmjene mog vlasničkog lista, da se ne bi kasnije iznenadno.

Objasnite mu da onaj investitor nije vasnik ničega. Nego ste vi suvlasnik cijelog objekta u 40% - krova, zidova zgrade , zemljišta na kojem je sagrađena - pa tako i tog neevidentiranog stana.

 

 

 

Kakve su opcije u ovoj vlasničko/pravnoj smicalici? Očito ostajem bez mogučnosti dobijanja, pa i kupnje podrumskog prostora? Dobrovoljno sigurno neću nikakav novi elaborat potpisati, kakva je stvar s upisom vlasništva na taj prostor s protekom vremena?

Ponavljam, vi ste suvlasnik tog djela. Investitor je u pravnom smislu ili to prodao, pa nije vlasnik, ili je po ZOO investirao u tuđu imovinu prije sedam godina pa je zakasnio sa podizanjem obveznopravnog zahtjeva (zastara 5 godina).

 

 

Nisam konfliktna osoba i ne poteže mi se po sudovima i s tužbama.

 

To vam obično znači da ste ovca za šišanje koja se da gaziti i na kraju završi u najgorim sporovima.

 

Nisam ni ja konfliktna osoba, iako vam možda tako izgleda iz mog pisanja. Ja sam se bavio gradnjama, ali uglavnom svi sporovi su bili protiv države oko dozvola i prostornih planova. Samo jednom sa jako zločestim susjedom, koji mi je iza leđa preko veze srušio lokacijsku, pa je tek poslije doznao s kim ima posla.

 

Nije isto izazivati konflikt ili izbjegavati ga pod svaku cijenu. Postoji neka sredina - granica gdje jasno kažeš - ovdje izvlačim artiljeriju i pucam svim (pravnim) sredstvima.

 

Što mi je činiti/ ne činiti?!?

 

Dogovorite se suvlasnici i ponudite mu da mu platite legalizaciju, plus još recimo 100 € kvardat stana da vam ne pravi probleme.

[Branke]

Felixx kao prvo zahvaljujem vam se na vašim odgovorima. Kako sve dublje ulazim u ovaj problem samo se otkrivaju nove činjenice. Evo jučer sam naprimjer doznao, da susjed/suvlasnik koji je kupio taj stan ima već odavno taj dogovor s investitorom, te da vrlo vjerojatno legalizacija provedena na njegovo ime, a ne na ime investitora. Kako ste me već nekoliko puta pitali, vjerojatno to mijenja nešto na stvari, jer to znači da je legalizaciju pokrenula osoba koja već ima određeni suvlasnički dio. Pretpostavljam da i u tom slučaju etažni elaborat trebaju potpisati ostali suvlasnici. Koga god sam pitao nitko ne vidi drugi način da se provede osim potpisivanjem i ovjerom novog etažnog elaborata. Moram priznati da mi je cijela ta priča oko legalizacije pomalo nejasna. Prostor se može lealizirati, ali se time ujedno ne rješava vlasničko pitanje tog novog legaliziranog prostora. Čij je onda? Da se razumijemo mi sva tri postojeća suvlasnika smo kad smo kupovali svoje stanove bili upoznati s činjenicom da dole postoji još jedan stan, dakle nije investitor ništa naknadno proširivao nadograđivao. Od početka je on pričao da je te stanove morao napravit zbog poprilično kosog terena, da bi se zadovoljila statika zgrade. Naravno totalno krivi način rješavanja problema ukoliko je isti stvarno postojao. S druge strane nije na svim zgradama u naselju napravio te stanove, već samo u onima koje su doista na poprilično kosom terenu. Pravno gledano potpuno nebitno sada, ali čisto da približim čitavu situaciju.

[felixx]

Felixx kao prvo zahvaljujem vam se na vašim odgovorima. Kako sve dublje ulazim u ovaj problem samo se otkrivaju nove činjenice. Evo jučer sam naprimjer doznao, da susjed/suvlasnik koji je kupio taj stan ima već odavno taj dogovor s investitorom, te da vrlo vjerojatno legalizacija provedena na njegovo ime, a ne na ime investitora. Kako ste me već nekoliko puta pitali, vjerojatno to mijenja nešto na stvari, jer to znači da je legalizaciju pokrenula osoba koja već ima određeni suvlasnički dio.

 

U stvari, ako je legalizacija na ime suvlasnika, to vam čak i olakšava stvar, jer onog investitora više i nema u igri.

 

Je li taj susjed već to isplatio , ili samo dio?

 

Pretpostavljam da i u tom slučaju etažni elaborat trebaju potpisati ostali suvlasnici. Koga god sam pitao nitko ne vidi drugi način da se provede osim potpisivanjem i ovjerom novog etažnog elaborata.

Svi suvlasnici moraju potpisati.

 

 

Moram priznati da mi je cijela ta priča oko legalizacije pomalo nejasna. Prostor se može lealizirati, ali se time ujedno ne rješava vlasničko pitanje tog novog legaliziranog prostora. Čij je onda?

Ovo je stvar na koju upozoravam već godinama.

U slučaju kada objekat ima više vlasnika , a samo jedan je bespravno dograđivao , mjenjaju se udjeli vlasništva. Drugi suvlasnici imaju pravo na kompenzaciju za vrijednost zemljišta i dio građevine.

Kada se ovakvi zahvati dogradnji rade uz dozvole i po zakonu, u postupku ihođenja dozvole traži se suglasnost svih suvlasnika za zahvat i novi etažni elaborat.

 

 

Da se razumijemo mi sva tri postojeća suvlasnika smo kad smo kupovali svoje stanove bili upoznati s činjenicom da dole postoji još jedan stan, dakle nije investitor ništa naknadno proširivao nadograđivao. Od početka je on pričao da je te stanove morao napravit zbog poprilično kosog terena, da bi se zadovoljila statika zgrade.

 

Taj prostor je u dozvoli deklariran kao tehnički podrum - konstruktivni element zgrade. Investitor je vama suvlasnicima prodao tada i taj prostor. Prodao vam je 100% zgrade.

Ako je vaš susjed i suvlasnik nešto od njega kupio, takav ugovor je prijevara.

 

Pravno gledano potpuno nebitno sada, ali čisto da približim čitavu situaciju.

Pravno gledano, vi ste vlasnik 40 % zgrade, ujedno i 40% toga prostora.

[grosser]

Mazno vas je ..

Vlasnik npr. trećine zgrade ima trećinu dvorišnog prostora i trećinu tavanskog..