Postupak promjene upravitelja zgrada

[TamaraS]

Poštovanje,

 

Možete mi reći ukratko postupak promjene upravitelja zgrade? Koliko vidim u članku 45, st. 1, treća natuknica po redu:

 

"upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni razlog."

 

Upravitelj je skoro 13 godina za moju zgradu, nekolicina smo nezadovoljni njime. Je li dovoljno sastaviti nekakav dopis ili što u kojemu mu dajemo otkaz, bez navođenja razloga? Potpišemo svi na taj papir, s izračunatim % ukupne površine? Treba li kod JB ovjeriti to ili?

 

Zahvaljujem.

[kresimir57]

Za zakonitu promjenu Upravitelja potrebna vam je suglasnost minimalno 51% suvlasnika, gledano prema vlasničkim udjelima. Kada prikupite izjave suvlasnika koji imaju tu većinu isto dostavljate upravitelju sa dokazom da ste dostavili ( poštom je to povratnica ). Ovjera potpisa kod javnog bilježnika nije potrebna, ali svakako sačuvajte 1 komplet izjava suvlasnika sa originalnim potpisima. Starom upravitelju dostavite jednu presliku izjava suvlasnika, uz prateće pismo kojim obrazlažete donesenu odluku o otkazu ugovora.

Otkazni rok počinje teći od 1. dana u narednom mjesecu, a istječe u roku od točno 3 mjeseca ). Protekom 3 mjeseca Upravitelj je razrješen dužnosti, a vi u međuvremenu tokom otkaznog roka trebate potražiti novog zakonitog upravitelja zgrade i sa njim zaključiti ugovor. Slijedi primopredaja dužnosti između starog i novog upravitelja zgrade.

[snegi]

Mi smo u fazi promjene upravitelja. Skupili smo potpise poslali starom upravitelju listu i uručili otkaz. Sada gledamo koga uzet, a u međuvremenu, naš upravitelj, koji je u otkaznom roku, odbija to prihvatiti, smišlja neke glupe razloge u vidu da predstavnik više nema potporu većine. Ne znam kakve veze ima da li predstavnik ima potporu ili nema, kada postoji lista, koju oni ne osporavaju, za otkaz na kojoj je potpisano više od 51% suvlasnički gdje udjela. Druga stvar sada su poslali uplatnice za sljedećih 6 mjeseci. Što napraviti po tom pitanju?

[Spitfire]

To s predstavnikom nema nikakove veze, ne mijenja Upravitelja on nego suvlasnici svojim potpisima.

Ako ste im uručili pismeni otkaz temeljm potpisa suvlasnika te dali rok, mogu eventualno poslati uplatnice za tri mjeseca koja počinju od prvog dana mjeseca koji slijedi otkazu.

[crni jasen]

Poštovanje,

 

naša situacija je slijedeća:

prikupili smo potpise 54 % suvlasnika (prema vlasničkim udjelima) da su suglasni da se sklopi ugovor sa novim upraviteljem (koji je točno naveden imenom i OIB-om), te da se predstavnici opunomoćuju za potpis ugovora sa navedenim upraviteljem.....međutim sada dvoje stanara navode da skupljanje potpisa nije valjano jer oni nisu sudjelovali u skupljanju ponuda i odabiru novog upravitelja, te da odluku treba donijeti na sastanku stanara (na kojem nikada ne prisustvuje više od 20 % stanara i na kojem se nikada niti teoretski ne bi mogao izabrati jedan od 4 kandidata)

1. pitanje:

Da li postoji neka procedura kod samog odabira novog upravitelja, tipa da treba sakupiti minimalno 3-4 ponude....i da li bilo koji suvlasnik može prikupiti ponude i pokrenuti smjenu upravitelja (imamo itekako valjane razloge).

2. pitanje:

Sadašnji upravitelj je duže od 5 godina! Je li istina da u tom slučaju nema otkaznog roka, odnosno koliki je.

 

Unaprijed zahvaljujem!

[Spitfire]

1. Novi Upravitelj zgrade bira se pismenom suglasnošću kvalificirane ( natpolovične ) većine suvlasničkih dijelova. Ona može biti izražena kao zasebna odluka sa potpisnom listom, dodatak međuvlasničkom ugovoru gdje se mijenja članak koji imenuje upravitelja nekretnine ili donošenjem novog međuvlasničkog ugovora koji uređuje sva bitna pitanja za zgradu. Upravitelj koji je imenovan preuzima zgradu sa prvim danom u mjesecu koji slijedi potpisu ugovora.

Da, može jer mu otkazuju suvlasnici koji imaju većinu. Može ga smjeniti i sud na zahtjev bilo kojeg suvlasnika ako grubo zanemaruje svoje dužnosti. Otkaz ugovora o upravljanju stupa na snagu zadnjeg dana u mjesecu koji je definiran kao mjesec isteka otkaznog roka.

 

2. Isto 3 mjeseca.

[crni jasen]

Poštovani zahvaljujem na Vašem odgovoru!

 

Zanima me još slijedeće:

1. pitanje:

Kao što sam već napomenula, prikupili smo potpise 54 % suvlasnika (prema vlasničkim udjelima) da su suglasni da se sklopi ugovor sa novim upraviteljem (koji je točno naveden imenom i OIB-om), te da se predstavnici opunomoćuju za potpis ugovora sa navedenim upraviteljem.

To je jedina lista za koju smo skupljali potpise.

Da li je dovoljno za raskid ugovora sa starim upraviteljem poslati listu sa odabirom novog upravitelja, ili je potrebno ponovno prikupljati potpise za odluku o raskidu ugovora dosadašnjim upraviteljem kako ne bi radio probleme i odugovlačio?

2. pitanje:

da li se balkon, vanjska stolarija i grilje smatraju zajedničkim konstruktivnim i vanjskim dijelovima zgrade? Da li ti djelovi moraju biti izričito navedeni u međuvlasničkom ugovoru ili postoji neki propis koji to regulira?

 

Unaprijed zahvaljujem!

[Spitfire]

Da bi se nekoga moglo imenovati novim upraviteljem, prvo ste trebali otkazati trenutnom. Dakle prvo potpisi suglasnosti suvlasnika za otkaz, dostava odluke o otkazu ugovora istom, pa izbor, potpisi suglasnosti i ugovor sa novim.

 

Uredba o održavanju zgrada, čl.3

[snegi]

Što ako "stari"Upravitelj ne priznaje potpise, te se pravi da je i dalje upravitelj...

[crni jasen]

Poštovani,

zanima me kojim zakonom je regulirano da nije moguć raskid Ugovora o upravljanju sa upraviteljem ukoliko postoje nepodmirene obveze između ugovornih strana, te da nakon isplate svih obveza ugovor nije moguće raskinuti slijedećih godinu dana. Da li je to po zakonu?

Srdačan pozdrav!

[bovu]

Poštovani,

zanima me kojim zakonom je regulirano da nije moguć raskid Ugovora o upravljanju sa upraviteljem ukoliko postoje nepodmirene obveze između ugovornih strana, te da nakon isplate svih obveza ugovor nije moguće raskinuti slijedećih godinu dana. Da li je to po zakonu?

Srdačan pozdrav!

 

pitaj onoga ko ti tako tumaći zakon.

[marabubamara34]

Poštovani,

zbog velikih problema s krovom i odugovlačenjam hitne sanacije, htjeli bi promijeniti upravitelja zgrade, ali on govori da je to nemoguće jer nisu svi suvlasnici podmirili zaostale neplaćene pričuve, a on ne pokreće ovršni postupak. Nigdje u zakonu to nisam našla. Molim ako netko ima neku info. Zahvaljujem

[Borbena7]

, marabubamara34 je napisao:

zbog velikih problema s krovom i odugovlačenjam hitne sanacije, htjeli bi promijeniti upravitelja zgrade, ali on govori da je to nemoguće jer nisu svi suvlasnici podmirili zaostale neplaćene pričuve, a on ne pokreće ovršni postupak. Nigdje u zakonu to nisam našla.

Ovo je netočna informacija, a to što ne pokreće ovršne postupke i omogućava da dugovi idu u zastaru je oblik nemara i neizvršavanja obveza upravitelja zgrade, te Vam to može bili dobar razlog da pronađete novog upravitelja i da u dogovoru s njim pristupite prikupljanju potpisa drugih suvlasnika, radi promjene upravitelja zgrade. Možete pristupiti i prikupljanju potpisa radi promjene predstavnika stanara.

[marabubamara34]

, Borbena7 je napisao:

Ovo je netočna informacija, a to što ne pokreće ovršne postupke i omogućava da dugovi idu u zastaru je oblik nemara i neizvršavanja obveza upravitelja zgrade, te Vam to može bili dobar razlog da pronađete novog upravitelja i da u dogovoru s njim pristupite prikupljanju potpisa drugih suvlasnika, radi promjene upravitelja zgrade. Možete pristupiti i prikupljanju potpisa radi promjene predstavnika stanara.

Hvala puno na odgovoru!

[marabubamara34]

Poštovani,

zbog grubog kršenja ugovornih odredbi (već sam pisala da curkom curi krov, a upravitelj i predstavnik ne reagiraju) u zgradi smo odlučili promijeniti upravitelja i uzeti novog. U razgovoru s novim, saznali smo da vode 3 sudska procesa s našim sadašnjim upraviteljem jer ovaj ne želi predati dokumentaciju i novac od pričuve novom upravitelju (radi se o nekoliko drugih zgrada). Budući da je meni hitno da mi je prije jeseni koliko toliko sanira krov, a ako krenemo u priču promjene upravitelja i sudskog procesa,bojim se da ću izvisiti. Savjet? 

[popeesu]

Nakon potresa dolazi do promjene predstavnika stanara hitnim postupkom. Novi predstavnik stanara i manji postotak obitelji na temelju vlasničkog udjela (oko 57%) u površini stambenih prostora pokreću postupak sanacija s upitnom listom prioriteta. Svim stanarima su dostavljene ponude za radove i procjena potrebnog kredita. Imam nekoliko pitanja:

1. kako se radi o kapitalnim ulaganjima koja zajedno premašuju milijun kuna, nije li potrebno sakupiti tri ponude?

2. da li predstavnik stanara 51% većinom smije ugovarati kredite (da li postoji uvjet zbog kojeg je potrebna ocjenja povoljnijih kreditaiz pojedinih banaka?) i to takve čija rata će uvećati pričuvu za skoro 400%. Time automatski dio preostalih stanara nije u mogućnosti plaćati pričuvu, što mi se kao laiku čini da predstavlja financijsku prisilu na prodaju stana ili nekog drugog udjela u zgradi (zajedničke prostorije?)

3. da li predstavnik stanara može po tako hitnom postupku ugovarati kredit, bez prethodnog predlaganja alternative vlasničkoj manjini u zgradi. Prva alternativa koja mi pada na pamet je da se određeni stanari izuzmu iz kredita te svoj udio sanacije plate u gotovini. Ako nema alternative, to djeluje kao da predstavnik stanara kao osoba bez dokazane kompetencije za upravljanje financijama (ako se vlasništvo ne smatra kompetencijom) zalazi u privatne financijske planove manjinskih (po vlasničkom udjelu) vlasnika, što pak dovodi do situacije gdje se mogu kreditirati radovi koji nisu prioritetni za zgradu, pri čemu više od 40% troška može ići u korist većinskom dijelu, na štetu manjinskog.

[Traktorrr]

Postovani, 

Htjeli bismo promjeniti sadasnjeg upravitelja zgrade,no imamo kredit za fasadu jos par godina, a oni su u tom kreditu suduznik, te je ujedno u aneksu meduvlasnickog ugovora navedeno da do konacne otplate kredita necemo mjenjati upravitelja. Takoder stoji da do konacne otplate kredita necemo mjenjat racun za stambenu pricuvu u toj banci u kojoj jesmo.

Sada postoji mogucnost da nam buduci upravitelj otplati taj preostali dug u banci(odnosno uzmemo novi kredit u drugoj banci i otplatimo prvoj) i tako uspijemo podmirit kredit. 

Kojim redoslijedom da krenemo u postupak promjene upravitelja?

Svi suvlasnici su slozni i potpisali otkaz ugovora upravitelju, no jos ga nismo predali. Da li prvo predat potpise za otkaz ugovora upravitelju?

Da li ici prije ici u pregovore a buducim upraviteljem? Podmirit kredit? Na sto da pazimo jer ovi prvi su spremni sve ucinit da nas zadrze a cak prijete sudom ako odemo od njih.hvala

 

[Borbena7]

Prvo bi trebalo provjeriti sa bankom i njihovim uvjetima poslovanja. Nakon toga, prikupiti potpise za prelazak kod novog, točno određenog upravitelja, te mu predati te potpise, a dalje je posao na njima.

[cicibanac]

Lijep pozdrav

Živim u Splitu u zgradi koja ima 27 stanova. Prvi ulaz ima 15 stanova,a drugi ulaz koji je građen na istoj čestici zgrade ima 12 stanova. Prije 3 godine odabran je Upravitelj zgrade te i jedan predstavnik suvlasnika zgrade kao i jedan njegov zamjenik za oba ulaza. Sadržaj Međuvlasničkog ugovora neznam. Dosadašnji predstavnik suvlasnika zgrade zbog narušenih međuljudskih odnosa sa većinom stanara 9.10.2021 poslao je dopis u poštanske sandučiće stanarima obaju ulaza da SU( tko to SU oni?) " pokrenuli postupak mirnog razdruživanja dvaju ulaza od 1.1.2022 te da izaberemo SVOG predstavnika suvlasnika kod NAŠEG upravitelja" . Nema potpisa ni pečata na toj obavijesti.

1. Treba li za ovako nešto sazvati skup stanara obaju ulaza ili je dovoljno info dati kroz poštanski sandučić?Kakva je zakonska regulativa i procedura za ovako nešto sprovesti? Jeli ovaj način valjan i ako ne što sadašnji predstavnik suvlasnika treba uraditi da bi bilo valjano?

2. Je li ovaj drugi ulaz može imati drugog predstavnika suvlasnika tog drugog ulaza i kako?

3. Je li mi kao drugi ulaz možemo izabrati drugog Upravitelja zgrade a ne ostati i dalje kod istog ( zbog zaštite osobnih podataka prema Zakonu koji to i štiti jer sumnjamo ako ostanemo kod istog Upravitelja da bi mogli curiti podaci o vođenju ulaza pa da to tako spriječimo)  kako navodi gore riječju NAŠEG a postojećemu dati otkaz i kojim to zakonskim koracima?  

4. S obzirom da je zgrada tj oba ulaza građena na istoj građevnoj čestici ,kad se izabere drugi Upravitelj zgrade ili drugi predstavnik suvlasnika stanara tog nazovimo drugog ulaza jeli i dalje ostaje donošenje odluka svih stanara obaju ulaza (100% suglasnosti stanara) primjerice o nekakvoj gradnji,nadogradnji zgrade,korištenje zajedničkih dijelova zgrade i slično ili se tada gleda 100% suglasnosti samo tog drugog ulaza za navedenu gradnju,zajedničke dijelove zgrade- diranje fasade zgrade i sl.neovisno o tom prvom ulazu,bez dodatne njihove suglasnosti? 

Ako i dalje ostaje 100% svih stanara obaju ulaza onda vas pitam može li se i kako to rješiti da takve odluke može donijeti samo jedan ulaz jer zbog navedenih narušenih odnosa dovoljno je jedna osoba da ne potpiše suglasnost za navedeno i nitko nikada neće moći ništa ostvariti?

Unaprijed hvala na vašem skorom,detaljnom i stručnom odgovoru! 

[Borbena7]

prije 1 sat, cicibanac je napisao:

1. Treba li za ovako nešto sazvati skup stanara obaju ulaza ili je dovoljno info dati kroz poštanski sandučić?Kakva je zakonska regulativa i procedura za ovako nešto sprovesti? Jeli ovaj način valjan i ako ne što sadašnji predstavnik suvlasnika treba uraditi da bi bilo valjano?

Sve je napravljeno u skladu sa propisima, jer ne možete nekoga prisiliti da izvršava funkciju koju ne želi.

prije 1 sat, cicibanac je napisao:

2. Je li ovaj drugi ulaz može imati drugog predstavnika suvlasnika tog drugog ulaza i kako?

Može. Opet, ne možete nekoga prisiliti da izvršava funkciju koju ne želi. Ako on u svom ulazu ima potreban broj potpisa za predstavnika suvlasnika, onda mu je to dovoljno.

prije 1 sat, cicibanac je napisao:

3. Je li mi kao drugi ulaz možemo izabrati drugog Upravitelja zgrade a ne ostati i dalje kod istog ( zbog zaštite osobnih podataka prema Zakonu koji to i štiti jer sumnjamo ako ostanemo kod istog Upravitelja da bi mogli curiti podaci o vođenju ulaza pa da to tako spriječimo)  kako navodi gore riječju NAŠEG a postojećemu dati otkaz i kojim to zakonskim koracima?  

Možete. Samo trebate skupiti dovoljan broj potpisa za novog upravitelja zgrade.

prije 1 sat, cicibanac je napisao:

4. S obzirom da je zgrada tj oba ulaza građena na istoj građevnoj čestici ,kad se izabere drugi Upravitelj zgrade ili drugi predstavnik suvlasnika stanara tog nazovimo drugog ulaza jeli i dalje ostaje donošenje odluka svih stanara obaju ulaza (100% suglasnosti stanara) primjerice o nekakvoj gradnji,nadogradnji zgrade,korištenje zajedničkih dijelova zgrade i slično ili se tada gleda 100% suglasnosti samo tog drugog ulaza za navedenu gradnju,zajedničke dijelove zgrade- diranje fasade zgrade i sl.neovisno o tom prvom ulazu,bez dodatne njihove suglasnosti? 

Ovo će ovisiti od slučaja do slučaja.

[cicibanac]

Možda sam bio nejasan pa ću pokušati opet pitati vas za ovo 4.pitanje jer vaš odgovor je širokog spektra pa ću navesti primjer

a) Ako u stambenoj zgradi u svom vlastitom vrtu koji je kupljen i upisan u knjigama kao moje vlasništvo želim izgraditi nadstrešnicu naslanjajući se drvenim gredama na zajedničke dijelove zgrade kao što je u ovom slučaju fasada zgrade trebam li potpise tj.suglasnost suvlasnika stanara obaju ulaza 100% ili samo svog ulaza ukoliko je promijenjen upravitelj zgrade ili se ipak to gleda kao jedna cijelina s obzirom na izgradnju zgrade na istoj građevnoj čestici pa je potrebna i dalje suglasnost od 100% suvlasnika stanara obaju ulaza  ??

b) U stambenoj zgradi u svom vlastitom vrtu koji je kupljen i upisan u knjigama kao moje vlasništvo,smijem li izgraditi sjenicu u svim zakonskim gabaritima ne dodirivajući se zajedničkih dijelova zgrade kao što je u ovom slučaju fasada na nijedan način? Jer za ovaj način nisu mi potrebni nikakvi potpisi i dozvole stanara s obzirom da radim u svom vrtu mog vlasništva.

Puno Hvala

 

4. S obzirom da je zgrada tj oba ulaza građena na istoj građevnoj čestici ,kad se izabere drugi Upravitelj zgrade ili drugi predstavnik suvlasnika stanara tog nazovimo drugog ulaza jeli i dalje ostaje donošenje odluka svih stanara obaju ulaza (100% suglasnosti stanara) primjerice o nekakvoj gradnji,nadogradnji zgrade,korištenje zajedničkih dijelova zgrade i slično ili se tada gleda 100% suglasnosti samo tog drugog ulaza za navedenu gradnju,zajedničke dijelove zgrade- diranje fasade zgrade i sl.neovisno o tom prvom ulazu,bez dodatne njihove suglasnosti? 

[Borbena7]

prije 11 minuta, cicibanac je napisao:

Možda sam bio nejasan pa ću pokušati opet pitati vas za ovo 4.pitanje jer vaš odgovor je širokog spektra pa ću navesti primjer

Dobili ste odgovor upravo onakav kakvo Vam je i bilo pitanje. Znači, općenito.

prije 11 minuta, cicibanac je napisao:

a) Ako u stambenoj zgradi u svom vlastitom vrtu koji je kupljen i upisan u knjigama kao moje vlasništvo želim izgraditi nadstrešnicu naslanjajući se drvenim gredama na zajedničke dijelove zgrade kao što je u ovom slučaju fasada zgrade trebam li potpise tj.suglasnost suvlasnika stanara obaju ulaza 100% ili samo svog ulaza ukoliko je promijenjen upravitelj zgrade ili se ipak to gleda kao jedna cijelina s obzirom na izgradnju zgrade na istoj građevnoj čestici pa je potrebna i dalje suglasnost od 100% suvlasnika stanara obaju ulaza  ??

b) U stambenoj zgradi u svom vlastitom vrtu koji je kupljen i upisan u knjigama kao moje vlasništvo,smijem li izgraditi sjenicu u svim zakonskim gabaritima ne dodirivajući se zajedničkih dijelova zgrade kao što je u ovom slučaju fasada na nijedan način? Jer za ovaj način nisu mi potrebni nikakvi potpisi i dozvole stanara s obzirom da radim u svom vrtu mog vlasništva.

Evo pogledajte link za sličnu temu.

[Spitfire]

Što se tiče razdvajanja ulaza, suvlasnici moraju donijeti odluku o izuzimanju kojim se svaki ulaz vodi kao poseban, potpisati međuvlasnički ugovor svih ulaza kojim definiraju zajedničke dijelove, te donijeti ugovor o upravljanju kao cjelina više ulaza. Temeljem toga, svaki ulaz može imati svoga upravitelja a isti prema odredama ZVDSP-a upravljaju svaki svojim ulazom a u slučaju kada ima više upravitelja odlučuju večinom glasova oko zajedničkih dijelova (krov, odvod i sl.) ako suvlasnici nisu dogovorili drugačije. U ovome slučaju bi valjalo ugovoriti drugačije jer kod dva upravitelja teško se može postići večina. Hoće li u tome međuvlasničkom ugovoru biti svi zajednički dijelovi ili će se odlučiti da o onim bitnima odlučuju oba ulaza (krov i sl.) a ostale će svaki ulaz regulirati interno, o tome bi ovisila i koja suglasnost vam treba za određene radove, oba ulaza ili samo vašega. 

A za pitanje kolika suglasnost je potrebna za "vaše" vlasništvo, dovoljno je objašnjeno u linku. Naravno kada se dogovorite treba li za to suglasnost oba ili samo izdvojenog ulaza.

[cicibanac]

Vecer. Spomenuli ste da suvlasnici moraju donijeti odluku oko razdvajanja dvaju ulaza da bi se vodio kao poseban ulaz. 

Pa vas pitam nastavno na gore navedeno : treba li 51% potpisa suvlasnika stanara za takvu odluku ili 51% suvlasnicke kvadrature stanova vlasnika ? Ili nesto trece?

Zar se za takvu bitnu odluku ne treba sazvati skup stanara da se ocituju ?

[Spitfire]

Za odluku o izdvajanju je potrena većina, koja se računa prema suvlasničkim dijelovima.