Darovni ugovor za nekretninu

[forumasica28]

Zanima me sto je sve potrebno donijeti od dokumentacije kod javnog biljeznika kad je rijec o darovanju nekretnine? Sestra, majka i ja smo vlasnici nekretnine. Sestra bi svoj dio darovala meni i mami. I jos jedno pitanje : Da li u tom slucaju placamo porez? Ako da, sto je sve od dokumentacije potrebno odnijeti u Poreznu i koliki bi u tom slucaju bio iznos poreza?

 

[felixx]

Prije 15 minuta, forumasica28 je napisao:

Zanima me sto je sve potrebno donijeti od dokumentacije kod javnog biljeznika kad je rijec o darovanju nekretnine?Sestra, majka i ja smo vlasnici nekretnine. Sestra bi svoj dio darovala meni i mami.

 

Od dokumentacije kod bilježnika trebate osobne iskaznice i valjano sastavljen ugovor, sa točnim podatcima oknako kako su iskazani u gruntovnici.

 

 

Citiraj

I jos jedno pitanje : Da li u tom slucaju placamo porez? Ako da, sto je sve od dokumentacije potrebno odnijeti u Poreznu i koliki bi u tom slucaju bio iznos poreza?

Majka ne plaća, vi plaćate za svoj darovani dio 4% od procjenjene vrijednosti . 

Taj porez možete izbjeći tako da sestra sve daruje majci, a onda majka naknadno daruje vama dio koji bi vama pripao.

 

 

[Spitfire]

prije 1 sat, forumasica28 je napisao:

Sestra, majka i ja smo vlasnici nekretnine.

Suvlasnici, no to nije toliko bitno. Tko je u posjedu nekretnine (tko živi) i tko bi bio u posjedu nakon darovanja? Vi i majka? Ako je drugačije, proučite

Naime, kako se kaže u članku ako ugovor nije potvrđen (solemniziran) po JB bez prave predaje u posjed ugovor je ništavan.

Što se tiće mogučnosti iz odgovora,

Prije 42 minuta, felixx je napisao:

Taj porez možete izbjeći tako da sestra sve daruje majci, a onda majka naknadno daruje vama dio koji bi vama pripao.

pripaziti na rok od dvije godine u kojem to majka ne bi trebala napraviti prema vama jer je u tome slučaju, a prema odredbama čl.58 st.5 Zakona o porezu na dohodak, obveznik plačanja poreza na dohodak.

[forumasica28]

Nakon darovanja u posjedu bi bile majka i ja.

[felixx]

Prije 8 sati , forumasica28 je napisao:

Nakon darovanja u posjedu bi bile majka i ja.

Samo je važno da u darovnom ugovoru bude ona standardni članak po kojem "daroprimatelj (ice) odmah po putpisu darovnog ugovora stupaju u posjed darovane nekretnine". Svaki standardni ugovor sadrži takav članak.

Drugim riječima, ne smijete u takvom ugovoru imati neku opciju u smislu da 'darovatelj zadržava pravo korištenja/posjed/doživotno uživanje'.  

[felixx]

Prije 15 sati , Spitfire je napisao:

pripaziti na rok od dvije godine u kojem to majka ne bi trebala napraviti prema vama jer je u tome slučaju, a prema odredbama čl.58 st.5 Zakona o porezu na dohodak, obveznik plačanja poreza na dohodak.

Taj članak teško bi bio primjenjiv i u slučaju da se nekretnina primljena na dar proda (osim ako se u ugovoru navede cifra veća od procjene porezne uprave) , a pogotovo ne ako se dalje daruje osobi koja je po zakonu o porezu na promet nekretnina oslobođena plaćanja tog poreza.

Osnova za utvrđivanje prihoda razlika između procijenjene vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja i primitka koji se procjenjuje u trenutku prodaje. U slučaju dara nema primitka, a porezna bi morala napraviti opaku mentalnu gimnastiku da nekretnini u razmaku recimo mjesec dana različito procijeni vrijednost.

 

Ali slažem se da stranke treba upozoriti da bi mogli imati pozive iz porezne uprave do obrazlažu transakciju i dokazuju da nisu dužni platiti neki dohodak.

 

uređeno: 11. kolovoz 2017. od felixx

[Spitfire]

Prije 2 sati , felixx je napisao:

Taj članak teško bi bio primjenjiv...porezna bi morala napraviti opaku mentalnu gimnastiku da nekretnini u razmaku recimo mjesec dana različito procijeni vrijednost.

Primjenjiv je svakako jer se odnosi baš na takove slučajeve. A i sami ste svjesni koje su gimnastike sposobni učiniti iz svakakvih primjera korisnika napisanih ovdje dosad.

[forumasica28]

Puno vam hvala na odgovorima!

[G-man]

Prije 4 sati , felixx je napisao:

Taj članak teško bi bio primjenjiv i u slučaju da se nekretnina primljena na dar proda...

Iako se svi razumni ljudi mogu složiti s premisom koju zastupate, činjenica jest da već ima slučajeva gdje je PU razrezala i naplatila porez. Zasad nisam čuo da je netko uspio to pobiti kroz sudski postupak, ali slobodno me demantira onaj tko ima takvih saznanja.

[felixx]

Prije 19 sati , G-man je napisao:

Iako se svi razumni ljudi mogu složiti s premisom koju zastupate, činjenica jest da već ima slučajeva gdje je PU razrezala i naplatila porez. Zasad nisam čuo da je netko uspio to pobiti kroz sudski postupak, ali slobodno me demantira onaj tko ima takvih saznanja.

U praksi ima stvarno svega. Osobno sam imao dva darovna ugovora (sa mojim imenom) unutar roka propisanog zakonom. Jednom sam bio darovatelj, drugi puta primatelj dara dan nakon kupnje (zapravo sam ja to kupio na ime roditelja, razlog možete sami pretpostaviti). Oba su starija od deset godina, i nikad u vezi tih ugovora nije bilo pitanja. 

U vezi procjene vrijednosti nekretnina po kupoprodajnom ugovoru, moje iskustvo je da porezna apsolutno pokušava u rješenju procjeniti više, makar za par postotaka. Moje iskustvo je da kad se napiše kvalitetna žalba, porezna ju usvoji. Često kupcu kod kupnje nekretnine odgovara veća procjena ako ju kupuje kao investitor - u takvom slučaju se nikad nisam žalio. Ali u više navrata, kad sam napisao žalbu, lijepo sam izložio argumente i svaki puta je žalba prihvaćena. Čak i kad je procjena bila samo 7% veća od cijene u ugovoru (to je bila tvar principa).  Znam više tuđih slučajeva koji su završili sporom, jedan je čak završio zastarom (od tog lika sam kupio neko građevinsko zemljište, a on je kupio drugu nekretninu za koju je vodio taj spor, poznajem čovjeka i nije rekla-kazala informacija).

Sve u svemu, ta porezna rješenja su u dobroj mjeri APP. Kad vide ovcu za šišanje, nagaze. Moj stav je da ljude treba uputiti da brane svoja prava u skladu sa zakonom, da ne dozvoljavaju da se zakoni tumače protiv njih mimo zdravog razuma.

 

 

Kad sam se već raspisao, da upozorimo i gdje je najveća zamka za taj porez na dohodak.

Kad se nekretnina prodaje unutar roka od dvije (prije tri) godine, kod prodaje prodavatelj mora paziti da porezna uprava ne razreže veći porez po svojoj procjeni. Zamka je što su sada sva prva porezna rješenja privremena, a porezna naknadno može revidirati porezno rješenje i tada prodavatelj praktično nije stranka u postupku.

Tako npr. ja kupim nekretninu za 100000 , i za godinu dana ju prodam bez zarade za 100000. I porezna napravi privremeno porezno rješenje na 100000, ali za dvije godine kupcu dođe konačno rješenje na 120000.  On opsuje 'lopovsku' državu, ali odluči da se ne isplati natezati i plati % na dodatnih 20000. Ali tada porezna nagazi prodavatelja bez da je on imao ikakvu mogućnost žalbe - jer je prodavatelj po njihovim pravomoćnim dokumentima zaradio 20000 na kupoprodaji unutar dvije godine!

uređeno: 12. kolovoz 2017. od felixx

[Ruby_Danderfluff]

Prije 10 sati , felixx je napisao:

 

Kad sam se već raspisao, da upozorimo i gdje je najveća zamka za taj porez na dohodak.

Kad se nekretnina prodaje unutar roka od dvije (prije tri) godine, kod prodaje prodavatelj mora paziti da porezna uprava ne razreže veći porez po svojoj procjeni. Zamka je što su sada sva prva porezna rješenja privremena, a porezna naknadno može revidirati porezno rješenje i tada prodavatelj praktično nije stranka u postupku.

Tako npr. ja kupim nekretninu za 100000 , i za godinu dana ju prodam bez zarade za 100000. I porezna napravi privremeno porezno rješenje na 100000, ali za dvije godine kupcu dođe konačno rješenje na 120000.  On opsuje 'lopovsku' državu, ali odluči da se ne isplati natezati i plati % na dodatnih 20000. Ali tada porezna nagazi prodavatelja bez da je on imao ikakvu mogućnost žalbe - jer je prodavatelj po njihovim pravomoćnim dokumentima zaradio 20000 na kupoprodaji unutar dvije godine!

Poštovani felixx, jeste li čuli u praksi za ovakav slučaj, zanimalo bi me zbog jednog vlastitog slučaja (doista je u mom predmetu došlo konačno rješenje nakon više od dvije godine, ali sam ulagala žalbu iz razloga što nije bilo nikakvog opravdanja za takvo odugovlačenje, jer nisu radili niti procjenu, niti dugotrajniji dokazni postupak niti išta slično, a povećanje porezne obveze su utvrdili uspoređujući cijenu sa "sličnom" nekretninom, koja je prodana za trećinu veću cijenu, dok je po površini bila 2,5 puta veća). Ishod, dakako, još nije poznat, ali ne gajim prevelike nade u drugostupanjsko porezno tijelo.

[felixx]

Prije 19 sati , Ruby_Danderfluff je napisao:

Poštovani felixx, jeste li čuli u praksi za ovakav slučaj, zanimalo bi me zbog jednog vlastitog slučaja (doista je u mom predmetu došlo konačno rješenje nakon više od dvije godine, ali sam ulagala žalbu iz razloga što nije bilo nikakvog opravdanja za takvo odugovlačenje, jer nisu radili niti procjenu, niti dugotrajniji dokazni postupak niti išta slično,

Ova mogućnost da porezna uprava bez nekog jasnog kriterija nakon više godina revidira porezna rješenja uistinu čini cijeli postupak oporezivanja netransparentnim, i na neki način narušuje pravnu sigurnost . To samo po sebi zaslužuje jednu ozbiljnu raspravu. Ali je zakonito i nije samo po sebi temelj za žalbu. 

Pitanje:

Jeste li kupili i ispunili obrazac kupoprodajnog ugovora, ili ste sročili sami na računalu 'profesionalni' ugovor?

 

Citiraj

a povećanje porezne obveze su utvrdili uspoređujući cijenu sa "sličnom" nekretninom, koja je prodana za trećinu veću cijenu, dok je po površini bila 2,5 puta veća). Ishod, dakako, još nije poznat, ali ne gajim prevelike nade u drugostupanjsko porezno tijelo.

Ovakva žalba mora biti sročena više u formi kao da ju je pisao sudski vještak, a ne kao argumentum ad misericordiam jadnog siromašnog pripadnika raje koji umoljava da mu se smiluju. Kad žalba izgleda više 'profesionalno', veća je vjerojatnost da bude usvojena. Morate navesti usporedbu sa sličnim nekretninama koje su prodane na sličnim lokacijama, ili cijenama postignutim na natječajima, ili čak cijenama koje su istaknute i postignute na javnim dražbama. Naravno , nekome tko se baš ne bavi nekretninama teže je doći do takvih podataka, ali zapravo nije teško ako se malo potrudite. Danas svega ima online.

Nadalje, treba znati istaknuti koji su to elementi bitni u procjeni vrijednosti - makrolokacija, mikrolokacija, starost i stanje nekretnine, opremljenost, ... i onda napraviti usporedbu.

Tako i vi za ovu vašu nekretninu. Trebali ste pobijati to novo rješenje na način da je usporedba sa mnogo većom nekretninom neozbiljna, jer ispada da je ta nekretnina upola jeftinija kad se uzme cijena po m2. Istaknuti da je takva usporedna u najmanju ruku neozbiljna i neprofesionalna , i otvara pitanje koji su motivi za takvu procjenu. I pronaći i navesti još nekoliko sličnih nekretnina koje su protržene na sličnim lokacijama pa i njihove cijene staviti u kontekst.

 

uređeno: 13. kolovoz 2017. od felixx

[Ruby_Danderfluff]

Prije 17 sati , felixx je napisao:

Pitanje:

Jeste li kupili i ispunili obrazac kupoprodajnog ugovora, ili ste sročili sami na računalu 'profesionalni' ugovor?

 

Ovakva žalba mora biti sročena više u formi kao da ju je pisao sudski vještak, a ne kao argumentum ad misericordiam jadnog siromašnog pripadnika raje koji umoljava da mu se smiluju. Kad žalba izgleda više 'profesionalno', veća je vjerojatnost da bude usvojena. Morate navesti usporedbu sa sličnim nekretninama koje su prodane na sličnim lokacijama, ili cijenama postignutim na natječajima, ili čak cijenama koje su istaknute i postignute na javnim dražbama. Naravno , nekome tko se baš ne bavi nekretninama teže je doći do takvih podataka, ali zapravo nije teško ako se malo potrudite. Danas svega ima online.

Nadalje, treba znati istaknuti koji su to elementi bitni u procjeni vrijednosti - makrolokacija, mikrolokacija, starost i stanje nekretnine, opremljenost, ... i onda napraviti usporedbu.

Tako i vi za ovu vašu nekretninu. Trebali ste pobijati to novo rješenje na način da je usporedba sa mnogo većom nekretninom neozbiljna, jer ispada da je ta nekretnina upola jeftinija kad se uzme cijena po m2. Istaknuti da je takva usporedna u najmanju ruku neozbiljna i neprofesionalna , i otvara pitanje koji su motivi za takvu procjenu. I pronaći i navesti još nekoliko sličnih nekretnina koje su protržene na sličnim lokacijama pa i njihove cijene staviti u kontekst.

 

Ugovor su sklopile pravna osoba-prodavatelj, i fizička osoba-kupac, time da je pravna služba pravne osobe sročila tekst ugovora, pa se može reći da se radi o "profesionalnom" ugovoru.

 

Hvala na ovom savjetu - ako žalba ne bude uvažena, uvijek ostaje mogućnost upravnog spora u kojemu se ovo može isticati

[felixx]

Prije 1 hour , Ruby_Danderfluff je napisao:

Ugovor su sklopile pravna osoba-prodavatelj, i fizička osoba-kupac, time da je pravna služba pravne osobe sročila tekst ugovora, pa se može reći da se radi o "profesionalnom" ugovoru.

 

Ne bi bilo zgorega da o ovom konačnom rješenju obavijestite i pravnu osobu koja vam je prodala nekretninu.

Naime, sve što sam u onom postu gore napisao za privatnu osobu, teoretski bi se moglo primjeniti i na tvrtku. Pa bi ispalo da su utajivali porez i primali novac na crno. Netko će odmahnuti i reći da to ne bi prošlo, ali država je gladna novca kao nikad, a bilo je ovdje informacija i o bedastijim optužbama.

 

Citiraj

Hvala na ovom savjetu - ako žalba ne bude uvažena, uvijek ostaje mogućnost upravnog spora u kojemu se ovo može isticati

Inače, nije naodmet u žalbi na rješenje koje je tako neosnovano napisati i jedan odlomak u smislu da ćete se boriti i svim pravnim sredstvima, ali ne isključijete i druge opcije građanskog pritiska kroz obraćanje institucijama i medijima, udrugama za zaštitu potrošača ili udruzi poreznih obveznika - ovisi o kakvoj se vrsti žalbe radi. Ja to često prakticiram - pazite, siguran sam da takve članke ponekad u uredima naglas čitaju uz podsmijeh, ali jednako tako razmišljaju da u stadu nije najpametnija stvar ići loviti i klati ovna kad ima toliko mirnih ovaca koje samo bleje.

uređeno: 14. kolovoz 2017. od felixx

[ZP1987]

Imam jedno pitanje pa molim mišljenje.

Supruga je darovnim ugovorom prije 2 mjeseca poklonila meni stan. Sada bi ja taj stan poklonio svojoj majci. Prema Zakonu o prometu nekretninama, oba slučaja su oslobođena plaćanja poreza.

Međutim nisam siguran prema ovome što čitam u ovoj temi, je li i prema Zakonu o porezu na dohodak Čl.58 jer nije prošao potreban rok? Znači nisam ga dobio pa prodao, već dobio pa opet darovao. Majka ga također ne bi prodavala min 2 godine.

 

 

[Ruby_Danderfluff]

Ne bi se primjenjivao čl. 58. Zakona o porezu na dohodak, po mom mišljenju, jer je oporeziva zarada od prodaje, a ona ovdje izostaje, jer Vi zaista ne ostvarujete dohodak od prodaje.

[ZP1987]

Hvala Ruby. Nadam se da je tako. Pozdrav

[bombur]

, Ruby_Danderfluff je napisao:

Ne bi se primjenjivao čl. 58. Zakona o porezu na dohodak, po mom mišljenju, jer je oporeziva zarada od prodaje, a ona ovdje izostaje, jer Vi zaista ne ostvarujete dohodak od prodaje.

Što se događa ukoliko osoba kojoj je nekretnina darovana odluči prodati tu nekretninu u periodu kraćem od dvije godine, a nije mu služila za stanovanje? Plaća li se porez na dohodak po stopi od 25% na cijeli ostvareni prodajni iznos, budući da je ranije stan dobiven na dar pa u neku ruku cijeli prodajni iznos predstavlja zaradu, ili se 25% razrezuje na razliku između prodajnog iznosa i nekog procijenjenog iznosa vrijednosti stana na dan darovanja?

[bombur]

, bombur je napisao:

Što se događa ukoliko osoba kojoj je nekretnina darovana odluči prodati tu nekretninu u periodu kraćem od dvije godine, a nije mu služila za stanovanje? Plaća li se porez na dohodak po stopi od 25% na cijeli ostvareni prodajni iznos, budući da je ranije stan dobiven na dar pa u neku ruku cijeli prodajni iznos predstavlja zaradu, ili se 25% razrezuje na razliku između prodajnog iznosa i nekog procijenjenog iznosa vrijednosti stana na dan darovanja?

Ima li ikoga da zna odgovor na ovo pitanje?

[dsoric]

Sa bivšom izvanbračnom družicom posjedujem stan. U sklopu uređenja imovinskog odnosa sporazumjeli smo se da ćemo zajednički stan pokloniti mom ocu koji u njemu živi. Koji oblik darovnog ugovora sastaviti kako otac ne bi platio porez na darovanje? 

Unaprijed hvala.

Davor

[Zlatkokov]

Imam pitanje... Otac bi prepisao nekretnine na mene brata i sestru, napravio bi darovni ugovor dali se plaća porez? I koliko se plaća javni bilježnik za taj ugovor? Hvala

[Denver41]

, Zlatkokov je napisao:

Imam pitanje... Otac bi prepisao nekretnine na mene brata i sestru, napravio bi darovni ugovor dali se plaća porez? I koliko se plaća javni bilježnik za taj ugovor? Hvala

Ne plaća se porez kod darovanja djeci. Bilježnika plaćate samo ovjeru potpisa.

[nani_nei]

Poštovani,

Otac bi želio darovnim ugovorom prepisati nekretninu i zemljište na mene. Kod javnog bilježnika su mi rekli da oni mogu sastaviti darovni ugovor ali da se isto tako mora angažirati procjenitelja za nekretnine prije nego se napravi darovni ugovor. Čitam po forumima i nigdje ne nalazim da je netko imao procjenitelja pa me zanima koji je zaista postupak za darivanje nekretnine i pripadajućeg zemljišta. Hvala.