Uredba o održavanju zgrade

[marinko67]

Poštovani, nedugo sam postao predstavnik skupa suvlasnika jedne stambene zgrade u Zagrebu, koja ima 26 stambenih jedinica i 2 poslovna prostora.  Kako se dosad nisam susretao s problemima koje to nosi uloga predstavnika suvlasnika, imam nekoliko pitanja te vas molim za pomoć ili savjet.  Naime, zgrada je već neko vrijeme u financijskim problemima jer smo prije nekog vremena imali obnovu pročelja, stubišta, tavanskog i podrumskog prostora i krova,  pa sada muku mučimo sa kreditima, troškovima redovitog održavanja i troškovima povremenih kvarova, za koje gotovo uvijek nemamo novca. Upravo zbog toga, ostali suvlasnici me stalno "napadaju" da smanjim troškove na bilo koji način, nevezano na iznos, jer nipošto ne žele da se iznos pričuve poveća zbog svega navedenog. Njihovi zahtjevi su da napravimo novi ugovor s upraviteljem te da ugovorm definiramo da se određeni zajednički dijelove zgrade neće financirati iz sredstava zajedničke pričuve, već da će suvlasnici iste financirati zasebno, prema potrebi. Konkretno, njihovi prijedlozi su da se više ne financiraju : popravci kvarova na antenama (antene su zajedničke i nalaze se na krovu zgrade), stubišna rasvjeta i električarski radovi (žarulje, prekidači), popravci zvonaca, portafona i elektrobrava, troškovi održavanja centralnog grijanja,  te dimnjačarske usluge. 

Dakle prema njihovim sadašnjim prijedlozima, kada netko u svom stanu utvrdi da nema TV signala, ili da mu ne radi zvono, portafon ili elektrobrava, o svom trošku zove servis i to plaća. Također kada netko primjeti da na stubištu ne radi žarulja ili prekidač za rasvjetu, također, ukoliko mu to smeta, sam zove servis. Takva situacija me prilično zabrinjava, jer tada ili nitko nikada neće zvati servis, odnosno čekati će se da to uradi netko drugi. Također, u takvim uvijetima, tko snosi odgovornost ukoliko se netko ozlijedi na stubištu jer nije bilo rasvjete, iz razloga jer žarulje ili prekidači nisu zamijenjeni?

 

Također, ono što me više brine jest odluka o samostalnom održavanju centralnog grijanja i dimnjaka, obzirom da ta priča uključuje plinske instalacije, dimnjake i monoksid, a dosad se to redovito provodilo svake godine u skladu s važećim propisima. Prema sadašnjoj želji većeg dijela suvlasnika, troškove održavanja sustava centralnog grijanja bi snosili vlasnici stanova zasebno, prema potrebi, kao i troškove dimnjačarske usluge (čišćenje dimnjaka, mjerenja i slično). 

 

Ono što me zanima:

• može li se u novom ugovoru s upraviteljem definirati da suvlasnici samostalno snose troškove održavanja servisa TV antena, zvona, portafona, stubišne rasvjete, iako je u uredbi o održavanju zgrada navedeno da to spada u zajedničke uređaje zgrade?
• može li se novim ugovorom definirati da troškove održavanja instalacija centralog grijanja i dimnjaka - dimnjačarske usluge, snose suvlasnici samostalno, iako je u uredbi o održavanju zgrada navedeno da su to zajednički dijelovi i uređaji zgrade?

Ono što možda najviše doprinosi zbunjivanju suvlasnika jest navod u čl.3 Uredbe o održavanju zgrada koji kaže: "Ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:", što bi zapravo značilo da ne postoji uredba ili propis koji jasno i nedvojbeno navodi dijelove ili uređaje u zgradi koji su nužno "zajednički", već se to može definirati ugovorom ?  A ono što me u takvoj situaciji brine jest odgovorno postupanje suvlasnika, odnosno hoće li oni uistinu puštati plino servisere i dimnjačare da rade servise i kontrole ili neće, odnosno tko će snositi odgovornost ukoliko se nešto dogodi zbog kvara na plinskim instalacijama ili dimnjacima zbog neredovitog servisa?  

Pitanje mogu li se uistinu na taj način redefinirati zajednički dijelovi zgrade i tko snosi odgovornost za probleme u takvom slučaju,  postavio sam i kolegama u drugim zgradama, no nažalost mi nisu znali dati odgovor jer nisu imali takav slučaj, a ni upravitelj se nije susreto s takvom situacijom, pa eto, tražim savjet. 

 

Oprostite na dužini teksta i hvala na odgovoru i savjetima!

[Spitfire]

prije 11 sati , marinko67 je napisao:

Ono što možda najviše doprinosi zbunjivanju suvlasnika jest navod u čl.3 Uredbe o održavanju zgrada koji kaže: "Ako suvlasnici zgrade međuvlasničkim ugovorom ne urede drukčije, zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:", što bi zapravo značilo da ne postoji uredba ili propis koji jasno i nedvojbeno navodi dijelove ili uređaje u zgradi koji su nužno "zajednički", već se to može definirati ugovorom ?

Uredba se odnosi na namjenu sredstava zajedničke pričuve te se istom određuju što se to smatra zajedničkim dijelovim i uređajima zgrade na koje će se ta sredstva trošiti. Tumačenje dijela "ako suvlasnici ne urede drukčije" bi se odnosilo upravo na to da suvlasnici sami mogu, međuvlasničkim ugovorom, odrediti koji bi to zajednički dijelovi i uređaji zgrade održavani sredstvima zajedničke pričuve a koja ne.

Naravno da je ovakovo uređenje odnosa kako navodite, u nekim dijelovima dvosjekli mač te s pravom iznosite sumnju u isto. Ako se izrazila želja o samostalnim popravcima portafona, zvona i brava, zašto ne, pa neka sami plate popravak ako žele da im radi no i to valja gledati u svjetlu je li to volja nekolicine ili večine. No svakako se ne bih igrao sa centralnim grijanjem ( pretpostavljajući da se radi o kotlovnici, toplinskoj stanici i sl.) i zajedničkom stubišnom rasvjetom.    

[marinko67]

Hvala na odgovoru. Da, radi se o kotlovnici i dodatnim aparatima po stanovima što se tiče plinovoda i dimnjaka, no nemoguće je kotlovnicu i instalacije ostaviti na brigu pojedinca jer je i nemoguće to na taj način urediti. Nakon konzultacija s plinoserviserom i ostalima, jučer je na sastanku donijeta odluka da će se ukinuti samo zajedničko financiranje popravaka antena i pojedinih elektro radova. 

A ubuduće će se paziti na nepromišljeno podizanje kredita i na nerealno visoke troškove "modernizacije", pa će vjerojatno i biti novca na računu zgrade za uobičajene troškove.