Gradnja apartmana i stanova

[B.S.]

Molim pomoć oko navedenog naslova. pošto sam novi u poslovanju graditeljstva molim konkretne savijete i naputke.

Planiram u sklopu firme  odraditi gradnju apartmana ili objekat sa vise stanova, te sam danas razgovarao sa osobom vezano za plac na kojem bi se gradnja objekta napravila. Plac na kojem bi se sve napravilo je cca 1000 m2 , te je ponuda vlasnika istoga da se njemu u sklopu placa napravi objekat. Razmisljam da bi na tome placu izgradio 2-3 montazne kuce kvadrature oko 80 m2  sa mogucnošću bazena po svakoj kući, sa sistemom ključ u ruke. Cijene takvih kuća sa sistemom ključ u ruke od 600 euro do 850 po m2 . Investicija po objektu bila u rasponu cijene od 48.000eura do 64,000 eura sa sisemom ključ u ruke.

Što se tiče povezanosti sa gradom ( centrom) vozilom se stize za cca 5 min, povezanost sa gradskim prijevozom svakih 35 min, udaljenost od  mora 5 minuta  vozilom ( cca 1.500 m),.  

Molim savijet vezano oko mogućeg sporazuma/ugovora mene i vlasnika placa po kojem bi se odredili glavni detalji sporazuma.

Moj dio cijelokupne gradnje bi išao preko banke koja bi dopustila kreditiranje . Moj prvobitni prijedlog je da vlasnik o svom trošku napravi parcelizaciju prostora, iako već je prošao urbanistički plan. 

 

 

molim odgovor Frenky Zagreb

uređeno: 7. kolovoz 2018. od B.S.

[frenki zg]

Gradnja - montažnih objekata u - primorju ..nije zaživjela iz više - razloga. - Urbanističkih uvjeta - 

tradicije gradnje - vremenske opstojnosti..itd..itd...

ali..da sve preskočimo- glavni razlog je - EKONOMSKA ISPLATIVOST .- INVESTITORA - DALJNJEG PRODAVATELJA.

Kao..prvo...treba te provjeriti..dali se parcela - može -podjeliti  - na - 2 ili više parcela - vjerujem da - ne može

-eventualno .na - 2 -parcele.

tu nastaje problem-kad kupac kupi određenu građevinu - vlasništvo - objekta i -suvlasništvo -djela parcele.

to..kupac izbjegava.

Moj vam je prijedlog -. ako uspijete podjeliti parcelu -na - 2 - dijela -jedna -sadašnjem vlasniku -druga vama

za gradnju - da provjerite - UVJETE GRADNJE ZA NAVEDENU PARCELU -NE - PODRUČJE.

I.da idete u gradnju - svog objektta - sa više stambenih jedinica . - negdje - od -35 - 45.m.2. maximalno po 

jednomapartmanu.

Izbjegni te savjete - PAMETNJAKOVIČA - Apartman od - 80.m.2. - a..kupac..n.p.r. živi u stanu - od - 65.m.2.!

Koncepciju - napravi te - 4 -apartmana po -etaži. x broj etaža..vjerovatno - 3 nadzemne etaže.

U svakom apartmanu -obavezno projektirajte - 2 -spavače sobe..nebitno..dali bile 3x3.m - 9.m.2 -

s time da je dnevni boravak - dominirajuči - 20.m.2. - sobe - 5.m.2. sanitarni dio - sve ostalo - dnevni. b.

vodi te računa -da svaki -apartman - mora imati..TERASU - Nebitno dali ona bila -6 - ili 16.m.2..!!

Naj VAŽNIJA STVAR JE -DA SVAKI APARTMAN IMA POGLED NA -MORE .!

Kako to izvesti -ako je..npr. -more -na zapadu-na odnosu na -objekat -kako če 2  apartmana -koji su na 

istoku imati -pogled na -more..?? E.OVAKO..!

Terase prvva 2 -zapadna apartmana - če biti ispred -apartmana -a - terase od -apartmana -iz -leđa -

sa - bočne strane -objekta -.

Namjerno napravi te -kod apartmana koji su iza objekta - veče terse - nego kod ova -2 -kojiimaju 

direktan pogled na -more. - npr. -2 - prednje po -6.m.2- a ove zadnje terase -po - 10 - ili 12.m.2.

tako če te imati -ravnopravne -- kupce -to jest. svi apartmaniče biti -jdnako interesantni - KUPCIMA.

-------------------------

Sve je ovo -priča - prije svega -dobro -sa stručnomosobomproučiti - uvjete kradnje..!

----------------

što se tiče - vlasnika - parcele - njemu na izdvojenoj parceli -izgradi te objekat za njega - ali..

tu -dobro povedite računa o - matematici - da vam - dobit iz ovih apartmana -nebi otišla u izgradnju

njegovog objekta ..u tom slučaju ste - za tajposao..bili -SLUGA BOŽIJA..!

Poz.

[frenki zg]

dodatak.

--------------

sve sam -opisivao -za -1. etažu.

znači -3 -etaže x 4 -ap. - 12. -Apartmana - x 45.m.2- 540.m.2

------------------

sad je bitno -uskladiti - neto -  kvadraturu -sa - dozvoljenom - bruto površinom objekta.

jer..u..5.m.2 -viška - može te preči u - drugu kategotiju -gdje trba više -dozvola - skuplja -kom. naknada..

itd.itd.

poz.

[B.S.]

što se tiče parcelizacije, provedena  zajedno sa Gup-om,  vlasnik placa posjeduje potrebne papire sa kojom se moze provesti igradnja objekata, u slobodnoj prodaji cijena m2 gradjevinskog zemljista na tom dijeu iznosi 400 eura,. cijene su nabijene iz razloga sto se nalaze na uskim djelovima turizma i blizini plaža.. Tako da 1000 m2 bi me sa ovakvim nacinom izaslo cca 45-50.ooo eura

no, daljnje pitanje Frenki Zg je sljedeće: 

ugovor/sporazum za izgradnju na parceli?

 

[frenki zg]

Kad sam napisao - podjeliti parcelu - mislio sam - parcelu od - 1000.m.2 - podijeliti na - 2 parcele.

jedna za izgradnju vašeg objekta - a 2 - za izgradnju njegovog - jer se spominje - PARCELA - 1.000.M.2.

To i nije - nužno - da se radi - Svako če biti - Vlasnik svog objekta - a na parceli če svi biti u određenim 

suvlasničkim dijelovima - Suvlasnici.

Ovo oko ugovora - to je več stvar dogovora - i ide po principu - Vlasnik vam daje - PRAVO GRADNJE.

Ali.to te ugovore rade odvjetnici - onako kako se vi dogovorite. - ali u principu je - PRAVO GRADNJE.

On vam ne prodaje - do trenutka kad se objekat za vlasnika parcele ne završi.

sve to dobar odv. uglavi u ugovor.

poz.

[Spitfire]

Treba provjeriti u JLS koje su odredbe UPU-om propisane o obliku i veličini građevinske čestice te bi se prije svega mogla izvršiti parcelacija zemljšta od strane vlasnika. Te što se na takovoj čestici može graditi. Ovo prvo iz razloga što vam je tada sve čisto te nema dodatnih peripetija ukoliko bi vlasnik sada cijele imao interes nešto svoje graditi ili prodati.

Za ishodovanje izvršnog akta za gradnju vam nije potrebno vlasništvo nego je moguć i neki drugi dokaz pravnog interesa iz čl.109 Zakona o gradnji, s time da je pravo građenja izvedenio iz odredbi Zakona o vlasništvu pomalo kompliciranije od svih ostalih iz navedenog članka.  

[frenki zg]

To sam napisao..jošn u 1. odgovoru - PUP  -  i uvjeti gradnje za navedenu parcelu-. ovo zadnje je naj važnije.

jer,,iz osobnog iskustva, imam primjer - ista - ulica - razdaljina - 100.m. - ja sam dobio - p + 2 +p..

a navedeni - p + 1 + p. - naravno..ovdje se radilo o starom dijelu grada..i ide se po posebnim pravilima

zavoda za zaštitu kulturne baštine - u..ovom slučaju je bilo..povezivanje - visine objekta sa određenim objektom

udaljenim - 3 - objekta od moje građevine. - kompozicija - pročelja i materijal sa kojim se mora objekat pokriti.

Nešto je u 1. pitanju ,,bilo nejasno - navodi se da vlasnik ima 1 parcelu od - 1.000.m.2 i da za prepuštanje

iste - traži da se na istoj izgradi 1 objekat za njega - kao - protu - usluga..pa sam iz tog razloga,,napisao..

- da se ne mora - kupovati - več da vlasnik može dati - pravo gradnje drugoj osobi.

Trudimo se odgovoriti..što kvalitetnije...iako..ovo i nije ,,baš pitanje za - Trg- pravo.

Poz

[advokatus]

Poštovani,

početno je potrebno urediti odnos između vlasnika nekretnine (placa) i vas kao izvođača radova (investitora). Prvenstveno bi trebalo međusobno urediti odnos ugovorom o ortaklukom ili nekom drugom vrstom ugovora gdje bi se točno uredili odnosi između vas. Također, te montažne kućice bi bile trajno vezane za zemljište? Ako iste nisu nekretnine, odnosno ako su pokretnine, nije potrebno mjenjati vlasništvo nad zemljištem (placom) već se ugovorom o zakupu mogu međusobno regulirati odnosi.

Bitno je utvrditi koja je svrha vašeg dogovora tj. želite li vi steći kućice u vlasništvo ili ih želite samo određeni period godina (npr. 50,100 godina od izgradnje) iskorištavati?

Lp!

[Spitfire]

Prije 3 minuta, advokatus je napisao:

Također, te montažne kućice bi bile trajno vezane za zemljište?

Samo bih se nadovezao da zakon ne poznaje termin montažne, drvene, kamene 3D isprintane ili bilo kakove slične druge građevine, te mora biti usklađena i projektirana sa protornima planovima kao i zadovoljiti sve temeljne zahtjeve za takovu građevinu, mehaničke otpotnosti i stabilnosti, energetske učinkovitosti, protupožarne i dr. Samim time što je navedeno da bi se radilo o 80m2 ne može se ni na koji način smatrati pokretnom. 

[advokatus]

, Spitfire je napisao:

ne može se ni na koji način smatrati pokretnom. 

Slažem se sa navednim, ali svakako bi trebalo razmisliti o takvim objektima koji bi se imali smatrati pokretninama, a ne nekretninom, jer bi isto znatno olakšalo uređenje odnosa između investitora i vlasnika nekretnine. Jedino je pitanje ishođenja komunalnih priključaka za takav objekt.

[B.S.]

, advokatus je napisao:

 Jedino je pitanje ishođenja komunalnih priključaka za takav objekt.

                   Ishođenje komunalnih priklučaka ima, tj, već se nalazi struja i voda na parceli. Meni bi trebalo jedino još od toga mijesta gdje su trenutno, provesti do gradjevine. Sad, ovisi dali će se tkav dio odraditi ukopom u zemlju ( pitanje struje), ili će se ići zračno. što po meni je bolje zemljano da se sprovodi zajedno sa vodom.

[frenki zg]

Po novim pravilima - HEP-a.. i ostalih ditributera enegenata,,

rade se podzemni vodovi - ali samo od - mjesta priključka.

što znači - od prvog - naj bližeg mjesta za ukopčavanje - preko parcele - do -GRO -a..

ide se podzemno.

Au dustim naseljima - sa objekta na objekat..ali -opet -do razvodnog mjesta koje je u ravnini 

zemliišta + visina - brojila. - to je u gradskim ulicama..večinom,,gdje se nemože naknadno - ukopavati.

- ŠTENTER - je izbačen iz uporabe. - navodim - na novoj gradnji i pri rekonstrukciji starog objekta.

poz.