LjuboZG

Ako je kupoprodajna cijena 10% od tržišne, to bi se još i moglo osporavati i braća bi mogla tvrditi da ste time prikrili ugovor o darovanju. Ako je kupoprodajna cijena nešto malo manja od tržišne, neće biti problema (jedino bi vam u tom slučaju Porezna uprava mogla razrezati porez po svojim tablicama, a ne po cijeni navedenoj u ugovoru. 

Da preduhitrim sljedeće pitanje - ne, nema nekog pravila koliko nisku kupoprodajnu cijenu možete staviti, to se može gledati od slučaja do slučaja (i što se tiče Porezne uprave i što se tiče toga da se braća pozivaju na fiktivni ugovor koji prikriva darovanje). 

Moguće je, normalnim kupoprodajnim ugovorom, kao da kupujete od bilo koga drugoga. Jedino ćete u tom slučaju platiti porez na promet nekretnina (koji ne biste platili u slučaju da vam otac npr. daruje nekretninu ili ju naslijedite). Činjenica da imate još dvoje braće nije od utjecaja jer ih ovime ne oštećujete (u imovini vašeg oca više neće biti te nekretnine, ali će u njegovoj imovini biti kupoprodajna cijena koju ćete mu platiti za tu nekretninu). 

On je time isključio sve ostale suvlasnike iz posjeda tog dijela zemljišta. Ako je to napravio prije manje od 30 dana, onda možete podnijeti tužbu radi smetanja posjeda kojom ćete tražiti uklanjanje toga što je napravio (ako je prošlo više od 30 dana od kad ste saznali za to, onda vam je protekao rok za takvu tužbu). 

Druga opcija je da se tužbom traži predaja (povrat) u posjed tog dijela svim suvlasnicima (na način da se nekretnina dovede u prvotno stanje)

Ovo je zaista teško procijeniti. S jedne strane, postoji ugovor o darovanju, po kojem bi ispalo da je ta kuća bračna stečevina jer je kupljena za vrijeme trajanja bračne zajednice. S druge strane, jasno je da 200,00 EUR ne može predstavljati kupoprodajnu cijenu za cijelu kuću. Nije mi poznata nikakva sudska praksa u ovakvim situacijama, tako da mislim da ćete se morati boriti na sudu ako dođe do toga. Mislim da vam u ovoj situaciji nitko ne može garantirati ni da ćete uspjeti ni da nećete. 

Ja bih to argumentirao da kupoprodajni ugovor prikriva ugovor o darovanju i da je to bila prava namjere ugovornih strana, ali ne znam što bih vam pametnije rekao.

Ako ne možete postići sporazum i razvrgnuti suvlasništvo mirnim putem, morate podnijeti prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice sudu i provesti sudsko razvrgnuće. 

Ako taj suvlasnik koji radi problem ima sve skupa manje od 1/10 suvlasničkog dijela, mislim (dakle, nisam siguran) da biste u postupku razvrgnuća vas ostalih 11 mogli nastupiti kao jedna strana (dakle, da svi zajedno pokrenete postupak razvrgnuća) i tražiti razvrgnuće isplatom (da vas 11 zajedno isplati tog 12. za njegov dio i upiše se na njegov dio. Nakon toga vas 11 može sklopiti sporazum o razvrgnuću. 

Siguran, to treba napraviti

Morate pokrenuti ostavinski postupak u Hrvatskoj i to pred općinskim sudom na čijem se području nalazi ta nekretnina (Općinski građanski sud u Zagrebu ili Općinski sud u Novom Zagrebu). Dakle, samo podnesete prijedlog za provođenje ostavinskog postupka u Hrvatskoj i provest će se novi postupak u kojem će ostavinsku imovinu činiti samo taj stan (i eventualno druga imovina u Hrvatskoj, ako je ima). 

Ako je ugovoren krajnji rok sklapanja glavnog ugovora, možete odustati i ne morate kupcu ništa plaćati. Ishođenje kredita je njegova odgovornost, a ne vaša.

Možete, ali napominjem da je kasnije raspolaganje tim stanom znatno otežano, sve dok dijete ne postane punoljetno. Naime, darovati mu možete stan bez sudjelovanja Centra za socijalnu skrb, ali kad jednom bude upisan kao imovina maloljetnog djeteta, morat ćete pribaviti odobrenje za bilo kakvo raspolaganje tim stanom. 

Također, budući da se radi o bračnoj stečevini, vaš bračni drug to darovanje može osporavati. Ako ne osporava darovanje, bilo bi dobro da supotpiše ugovor o darovanju i time da pristanak na darovanje. 

Je, to je uobičajena praksa banaka, ne morate se bojati to dostaviti

Ako ne pristupite na raspravu, rasprava se neće odgoditi, nego će se smatrati da ste se prihvatili ostavine. Dakle, ako nema oporuke, dobit ćete dio ostavine koji vam pripada po zakonu. 

Cijena sastavljanja tog sporazuma se određuje prema vrijednosti cjelokupne imovine sadržane u tom sporazumu (dakle isto kao i za kupoprodajni ugovor), tako da je to jako teško na slijepo napisati. 

Ako ste s odvjetnikom sklopili nekakav ugovor o pravnom savjetovanju i zastupanju, moguće da ste dogovorili neku drugu cijenu, koju morate platiti jer je sporazum sastavio, neovisno o tome što ga na kraju niste potpisali. 

Možete u kupoprodajnom ugovoru navesti da stan kupujete svaki u 1/2 dijela, neovisno o tome tko uistinu plaća stan. Ako vam je banka kreditor rekla da je njima u redu da u kupoprodajnom ugovoru stoji da stan kupujete po pola, sve je u redu i možete tako napraviti. 

Može, ako netko želi kupiti pola kuće...

Prema udjelu u nekretnini, s time da predlagatelj predujmljuje sve troškove i onda se drugoj strani sudskom odlukom naloži da mu naknadi svoj dio troškova. 

Ovo je nažalost česta praksa. U većini slučajeva prođe bez problema (osoba koja vam prodaje stan se prilikom etažiranja zgrade uknjiži kao vlasnik i nakon toga vam proda stan), ali je dosta riskantno. 

E sad, ako vas u ovom trenutku traže neku sitnu kaparu ili rezervaciju, a da ostatak kupoprodajne cijene platite nakon sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, kad zgrada bude etažirana i prodavatelj upisan kao vlasnik - onda u redu. 

Ako vas sad traže neki veći iznos kao isplatu dijela kupoprodajne cijene, onda to ne bih radio. 

Dodatno, možete tražiti i potpis predugovora s investitorom koji je sada uknjižen kao vlasnik, uz supotpis stvarnog prodavatelja i ugovornu odredbu da stvarni prodavatelj prihvaća sva prava i obveze iz tog predugovora ako u trenutku sklapanja glavnog ugovora on bude uknjižen kao vlasnik.  

Uvijek. Ne možete nekog proglasiti mrtvim bez postupka, neovisno koliko je star.

Morate prvo provesti postupak proglašenja nestale osobe umrlom, pa tek nakon toga ostavinski postupak

Možete tražiti predaju nekretnine u suposjed, razvrgnuće suvlasničke zajednice i naknadu za korištenje nekretnine od drugog suvlasnika koji vas je potpuno isključio iz korištenja nekretnine. 

Vrijednost stana nije sastavni dio rješenja o nasljeđivanju. Dakle, naslijedit ćete dio koji vam pripada i nakon toga ćete dogovarati kupoprodaju tog dijela. 

Znači, bit ćete upisani kao vlasnik npr. 1/3 stana i onda ćete tu 1/3 stana prodati drugom nasljedniku po cijeni koju ugovorite klasičnim kupoprodajnim ugovorom. Osigurat ćete se da vas isplati time što mu nećete dati tabularnu ispravu da se upiše na vaš suvlasnički udio dok vam cjelokupna kupoprodajna cijena ne bude isplaćena. 

Ako se ne budete mogli dogovoriti oko cijene, uvijek se možete dogovoriti da zajednički platite vještaka koji će procijeniti vrijednost tog suvlasničkog udjela. Ako ni to ne bude išlo, onda ćete pokrenuti postupak radi razvrgnuća suvlasništva. 

Ali, za početak, odnosno za ostavinsku raspravu, vrijednost stana je nebitna (osim za određivanje ukupne vrijednosti ostavine prema kojoj se obračunava javnobilježnička nagrada).

Za odštetu je bitno izračunati točan iznos štete koji vam je nastao. To što nitko nije pogledao stan nije dovoljno da od podstanara tražite odštetu. Odštetu biste mogli tražiti ako vam netko odustane od već dogovorene kupoprodaje stana (jer podstanari nisu izašli), a u međuvremenu padnu cijene nekretnina (zbog kretanja tržišta) tako da stan naknadno prodate za manji iznos. U tom slučaju biste mogli tražiti tu razliku između kupoprodajne cijene u ugovoru koji je propao i kupoprodajne cijene koju ste zaista ostvarili, ako biste u postupku dokazali da je prvi kupac odustao upravo zbog podstanara u stanu i da je stan prodan za manju kupoprodajnu cijenu zbog generalnog pada cijena na tržištu. 

U ovoj situaciji možete podstanare tužiti na predaju u posjed (ako nemate solemnizirani ugovor po kojemu možete odmah pokrenuti ovrhu radi iseljenja), ali se ne bih igrao s naknadom štete jer je vrlo upitno kolika je točno šteta i kako biste dokazali da biste stan uspjeli prodati da podstanari nisu u njemu.

U odnosu na naknadno pronađenu imovinu mora se provesti nova ostavinska rasprava na koju se moraju pozvati nasljednici. Ali, ako su nasljednici već jednom priznali oporuku, ne vidim da će biti ikakvih problema oko ove 1/6 i nova ostavinska rasprava je samo formalnost koju treba odraditi.

Pokrenite sudski postupak radi razvrgnuća suvlasništva. Ako se nekretnine mogu geometrijski podijeliti i ako u međuvremenu ne postignete sporazum, cijepat će se tako da svakome pripadnu parcele jednake vrijednosti.

Nema. Nasljednik stupa u pravni položaj ostavitelja. Budući da je ostavitelj ugovorio prodaju na način na koji ju je ugovorio, nasljednici u ostavinskom postupku kao ostavinsku imovinu nasljeđuju prava iz tog ugovora (dakle prava na isplatu onog iznosa kupoprodajne cijene koji još nije isplaćen)

Ako ne želi dobrovoljno isplatiti (da se dogovorite oko cijene i da kupi vaš suvlasnički dio), onda trebate pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice. U tom će postupku nekretnina biti procijenjena i, ako se ne može fizički podijeliti, bit će određena civilna dioba (prodaja na javnoj dražbi i podjela kupovnine razmjerno suvlasničkim udjelima). Ako drugi suvlasnik u tom postupku ponudi isplatu za vaš suvlasnički dio, a vi se s tim složite, onda će razvrgnuće biti provedeno na takav način.