mutavi

Nije moguće razdvojiti ono što je legalno i ono što je napravljeno ilegalno kad čine jednu cjelinu. 

Jedino je na ovaj dio upita odgovor jasan i nedvosmislen.
Sadašnje izvedeno stanje građevine ne može se više upisati ni pod kojim uvjetima, jer se za izgrađenu građevinu na temelju akta kojim se odobrava građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine izdaje se uporabna dozvola sukladno članku 182. važećeg Zakona o gradnji (sve pod predpodstavkom da nadogradnja kata kuće nije ozakonjena).
Uporabna dozvola se izdaje ako je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno drugim odgovarajućim aktom nadležnog tijela u pogledu namjene najvećih, vanjskih mjera svih nadzemnih i podzemnih dijelova građevine, oblika i veličina građevne čestice i smještaja građevine na građevnoj čestici, odnosno unutar obuhvata zahvata u prostoru.
Stavak 4. članka 182. koji glasi „Dozvola iz stavka 1. ovoga članka može se izdati i za dio građevine“, ali ne primjenjuje se za dio građevine koja je nezakonito nadograđena, odnosno građevina nije u cjelosti izvedena prema pripadajućem glavnom projektu. Tim stavkom se podrazumijeva dio koji je prikazan u glavnom projektu, a predstavlja samostalnu funkcionalnu cjelinu.
Taj stav možete provjeriti u nadležnom Uredu za prostorno uređenje i graditeljstvo.
Koliko znam, i u katastar i u gruntovnicu se može upisati svaka građevina bez izdane uporabne dozvole. U tom slučaju, katastarski ured nadležnom sudu po službenoj dužnosti dostavlja obavijest da uporabna dozvola nije priložena, a nadležni sud prilikom upisa građevine u zemljišnu knjigu po službenoj dužnosti u posjedovnici zemljišne knjige stavlja zabilježbu da za evidentiranje građevine u katastru nije priložena uporabna dozvola.
Dužna sam vam i odgovor ako je ipak nadogradnja kuće ozakonjena rješenjem o izvedenom stanju - tada se ne izdaje uporabna dozvola, nego se rekonstruirana građevina upisuje na temelju pravomoćnog rješenja u katastar, uz prilog geodetskog elaborata izrađenog sukladno važećem propisu, mjerodavnom za katastarsko poslovanje.

Nikad nije suvišno ponovno razgovarati sa susjedom, da vam savjest bude mirna, i podsjetiti ga na vaš usmeni dogovor, možda promijeni mišljenje, te napiše novo očitovanje...Samo možda, jer je u međuvremenu od usmenog dogovora promijenio mišljenje u suprotnom smjeru,  nepovoljnom za vas.
Gospođa koja izdaje građevinske dozvole vam je cijeli postupak dobro objasnila, a na njoj je da se potrudi da napiše dobro argumentirano obrazloženje s posebnim osvrtom na provedbene odredbe prostornog plana, kako Ministarstvo ne bi poništilo građevinsku dozvolu i vratilo na ponovni postupak zbog nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja. Usput, u spisu bi trebala biti i službena zabilješka s vašim očitovanjem na njegovu žalbu tijekom postupka. 
I u Ministarstvu rade samo ljudi – kad savjetnik koji dobije žalbu na građevinsku dozvolu u drugostupanjskom postupku, vidi da je situacija jasna, dobro obrazložena u svakom pogledu, i u materijalnom i u procesnom smislu, a posebno u skladu sa prostornim planom, te svim ostalim uvjetima propisanim Zakonom o gradnji, nećete tako dugo čekati drugostupanjsko rješenje.  

Vaša situacija ima puno dublju problemsku pozadinu, na koju vi vjerojatno niste mogli  utjecati, a za koju je odgovoran bivši investitor zgrade. Posljedice njegovih materijalističkih ambicija (koje je na žalost, nekažnjeno i ostvario) odražavaju se  na vas i vaše interese jer ste sada vi, kao su/vlasnici i jedne i druge zgrade, odgovorni pred zakonom, uključujući i građevinsku inspekciju – i za rekonstrukciju višestambene zgrade (nadogradnju kata bez građevinske dozvole) i za dvostruko nezakonitu prenamjenu garaža u dva stana nakon 21. lipnja 2011. godine (svatko za svoju zgradu). Malo je vjerojatno da je ozakonjena prenamjena garaža u stanove nakon 2016. godine, ali kod nas je sve moguće, pa i to...
Na pitanje da li mora višestambena zgrada imati određeni broj kvadrata dvorišta odgovor je: da – u nekoj normalnoj situaciji prilikom izdavanja građevinske dozvole zahvat u prostoru treba biti u skladu s prostornim planom,a pri tom se podrazumijeva prije svega koeficijent izgrađenosti građevne čestice, te minimalna veličina građevne čestice za višestambene zgrade, ali pitanje je bespredmetno - jer i da je bilo izdano rješenje o izvedenom stanju za vašu nadograđenu višestambenu zgradu, nisu trebali biti razmatrani navedeni prostorno planski uvjeti u primjeni Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.
Ako suvlasnici dvorišne zgrade nemaju drugog pristupa s javne prometne površine do svoje nekretnine osim kroz „vaše“ dvorište na vašoj katastarskoj čestici, a s obzirom da je takva bila prvobitna prostorno organizacijska koncepcija bivšeg investitora, jasno da imaju pravo na utvrđivanje služnosti puta, a sukladno odredbama članka 190. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima „vlasnik povlasne nekretnine koji ima pravo staze ovlašten je hodati tom stazom te tako tuda k sebi puštati druge ljude...“
Rješenje suda o osnivanju nužnog prolaza može se upisati u zemljišnim knjigama kao teret na vašoj katastarskoj čestici, a sud će u istom rješenju odrediti visinu naknade vlasniku poslužne nekretnine za osnivanje nužnog prolaza.

Da ne bi...
Prema definiciji Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama  „ pomoćna građevina je građevina koja se gradi na građevnoj čestici postojeće zgrade, odnosno na građevnoj čestici zgrade za koju postoji akt kojim se odobrava građenje, za potrebe te zgrade i to zgrada koja ima jednu etažu do 50 m² tlocrtne površine“, i za njeno građenje je potrebno izraditi glavni projekt, ishoditi potvrde glavnog projekta i prijaviti početak građenja prema propozicijama članka 131. Zakona o gradnji.
Sada građevinska inspekcija ima uvid u edozvolu i postupke koji se vode u edozvoli,  te je provjera navedenih koraka  posao građevinskog inspektora...

Preduvjet je za registriranje ugostiteljske/turističke djelatnosti je da građevina/objekt ispunjava uvjete sukladno posebnom propisu kojim se uređuje gradnja, tj. da ta građevina posjeduje dokumentaciju da je izgrađena u skladu sa Zakonom o gradnji.
Pritom nije bitan način gradnje (montažni), nego je bitno da je to nova prostorna činjenica, pa iziskuje utvrđivanje lokacijskih uvjeta i svih posebnih uvjeta i uvjeta priključenja vezanih za taj zahvat u prostoru.
Lokacijski uvjeti proizlaze iz odredbi za provođenje prostornog plana, pa bi za početak trebalo krenuti od prostornog plana i lokacijske informacije, a zatim ako je taj zahvat dozvoljen prostornim planom slijedi utvrđivanje posebnih uvjeta i uvjeta priključenja javnopravnih tijela za spomenuti zahvat u prostoru, a na temelju opisa i grafičkog prikaza samog zahvata izrađenog po projektantu, sukladno proceduri propisanoj člankom 81. Zakona o gradnji.
Tek kad budete imali u ruci odgovarajući akt izdan sukladno Zakonu o građenju (građevinsku, odnosno uporabnu dozvolu), moći ćete razmišljati o daljnim koracima u svezi kategorizacije za turističku namjenu.

Zove se teretni list tj. popratnica (doslovno tako i piše na istoj, popratnica) a sam izgled za određene vrste drva (oblo, prostorno ili ostale šumske proizvode) određuje pravilnik izveden iz Zakona o šumama.
Da se ne bi iznenadili, Zakon o šumama propisuje da se doznaka stabala (označavanje za sječu) vrši u šumama i šumskom zemljištu. Dakle, to ne vrijedi za poljoprivredna zemljišta. Međutim zakon isto tako propisuje i da "drvni šumski proizvodi i drvo posječeno izvan šume mogu se transportirati samo ako su propisano obilježeni i ako je za njih izdan propisani teretni list (popratnica)". A transport objašnjava kao otpremu, prijevoz i pohranu. Ne spominje nikakove ceste odeređeno. Znam da zvući pomalo bzvze ako je prijevoz "prtenjakom" par km od kuće, ali tako je propisano, kao i novčanu kaznu od 10-20 tisuća kn za transport bez izdanog propisanog teretnog lista..
Btw, za rukovanje motorkom vas vjerovatno nitko neće išta pitati.

Kolika god da je bila, to je možda bilo propisano u aktima koje se vjerovatno može naći u arhivskoj građi. Međutim, što se tiče samih građevina, ako su sagrađene prije 15. veljače 1968 smatraju se izgrađenima na osnovu važeće građevinske dozvole. Samo postavljanje, ako građevina nije na međi, otvora za napu ili kombi bojler nije sporno jer je izvođeno na vlastitoj čestici (ako je udaljenost koju davodite 30-50 cm). 
Gdje je rađen zid nećete znati dok mjernik ne odredi točnu među, no u tome slučaju zid može biti na čestici susjeda, na međi pa bi onda bio zajednički zid (ograda), a tek ako bi bio postavljen na vašoj čestici bi imali osnova za postupak no i to bi se moglo iskomplicirati poradi mirnog posjeda.
Jedino sporno bi bilo postavljanje skele na dijelu vaše čestice, ali i to susjed, prema važećim propisima Zakona o vlasništvu, može riješiti putem suda ako mu vi ne dozvoljavate, koji će odrediti kada, koliko dugo može biti skela i što sa eventualnom štetom koje ti radovi naprave.
Uvođenje građevinske inspekcije u ovaj slučaj nema smisla jer, ako mi se dobro čini, već ste postavili sličan upit prije cca dvije godine pod drugim korisničkim imenom i naveli da građ. inspekcija nije utvrdila ništa sporno za provođenje postupka.

Pomoćnu zgrada u funkscije osnovne, jedne etaže do 50m2 tlocrtne površine na osnovu glavnog projekta bez građevinske dozvole prema Pravilniku, vj ste to pročitali. U pravilu prema prostornom planu uređenja ne mogu biti dvije stambene zgrade na jednoj građevnoj čestici. 

Pomoćnu zgrada u funkscije osnovne, jedne etaže do 50m2 tlocrtne površine na osnovu glavnog projekta bez građevinske dozvole prema Pravilniku, vj ste to pročitali. U pravilu prema prostornom planu uređenja ne mogu biti dvije stambene zgrade na jednoj građevnoj čestici. 

Pomoćnu zgrada u funkscije osnovne, jedne etaže do 50m2 tlocrtne površine na osnovu glavnog projekta bez građevinske dozvole prema Pravilniku, vj ste to pročitali. U pravilu prema prostornom planu uređenja ne mogu biti dvije stambene zgrade na jednoj građevnoj čestici. 

Tzv "općinski uhljebi" su trebali donijeti prostorni plan, te ako se vaše zemljište nalazi prostornim planom u građevinskom području općine, tada nemate nikakvog posla oko prenamjene budući da se zemljište prenamjenjuje iz poljoprivrednog u građevinsko nakon izdane građevinske dozvole. Tek kad građevinska dozvola postane pravomoćna, pravomoćna građevinska dozvola se dostavlja između ostalih i Uredu za gospodarstvo (ili kako se već zove) nadležnom za poslove prenamjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, pa ćete platiti naknadu za prenamjenu zemljišta prema njihovom rješenju.
Koji i kakav dio posla?

Prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, čanak 5. st3. podst. d) potreban Vam je glavni projekt. 
Pročelja zgrade, a tako i vrata i prozori su zajednički dijelovi zgrade, osim ako međuvlasničkim ugovorom nije dr. ugovoreno. 
 
 

Prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, čanak 5. st3. podst. d) potreban Vam je glavni projekt. 
Pročelja zgrade, a tako i vrata i prozori su zajednički dijelovi zgrade, osim ako međuvlasničkim ugovorom nije dr. ugovoreno. 
 
 

Prema Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, čanak 5. st3. podst. d) potreban Vam je glavni projekt. 
Pročelja zgrade, a tako i vrata i prozori su zajednički dijelovi zgrade, osim ako međuvlasničkim ugovorom nije dr. ugovoreno. 
 
 

Malo sam se skockala i proučila građevinsku regulativu i regulativu iz prostornog uređenja koja je bila na snazi u vrijeme građenja nadstrešnice, uz opasku da je za malo koju intervenciju u prostoru nije trebalo ništa od dokumentacije.
Tada još nije bilo Pravilnika o jednostavnim i drugim građevinama i radovima, nego je popis jednostavnih građevina za čije građenje nije  bila potrebna građevinska dozvola bio sadržan u građevinskoj regulativi. I to, u članku 56. Zakona o gradnji (NN 52/99, 75/99, 117/01, 47/03) koji je bio na snazi do 31.12.2003. godine. U tom članku je pod točkom 1. bilo navedeno: " gradnju pomoćne građevine (garaže, spremišta, drvarnice i sl.) razvijene građevinske (bruto) površine do 50 m2 i visine sljemena do 4 m, koja se gradi na građevnoj čestici stambene zgrade ili obiteljske kuće za koju je izdana građevna dozvola.“ Nadstrešnice, kao građevine bez izražene funkcije (u ovom slučaju parkirališta) su se također tretirale po tom članku zakona (pod sl.). Za njihovo izvođenje se izdavala lokacijska dozvola u smislu odobrenja s rokom važenja 2 godine. Također ste bili dužni u skladu s člankom 69. istog Zakona ishoditi uporabnu dozvolu.
A što je bilo, bilo je... Sada vrijedi Pravilnik iz prethodnog posta - što vas ne amnestira od naknadno izrađenog glavnog projekta po sada važećoj građevinskoj regulativi ili u vrijeme izgradnje nadstrešnice ishođenja lokacijske dozvole.  

Da, bila su to takva nekakva ružna vremena gdje smo mi koji smo živjeli poštujući zakone ove zemlje u pravilu dobijali po nosu podnoseći besmislene zahtjeve za prenamjenu zemljišta koji su nam uredno odbijani, dok su drugi nesmetano ilegalno gradili u zelenom pojasu ili čak na zemljištu desetljećima GUP-om predviđenim za groblje, pa na kraju sve to legalizirali. Mi sad možemo samo sjest i plakat. Eto, iskreno se nadam da ćete uspjeti u svom naumu, ali zbilja ne vidim kako.

To je uobičajeni termin iz prostornih planova kojim se planski želi srediti jednoobrazno stanje u prostoru. U vašem slučaju prostorni plan je na tragu tradicijske (primorske) gradnje u kojoj su prozori uži, nego širi, a krovovi dvostrešni pokriveni kupom kanalicom, pa je to planska intencija koju bi svi trebali nastojati poštivati. Uobičajeno je da se iza termina "u pravilu" navedu i izuzeci (mogu i ne moraju), a projektant bi u projektu trebao obrazložiti odstupanje od načela "u pravilu", pogotovo kod oblikovanja jednostrešnog krova.
Svi smo svjedoci divlje gradnje na našoj prekrasnoj obali, pa su u prostornim planovima poželjne takve provedbene odredbe o oblikovanju građevina . 

Da još jednom utanačimo: zajednički dijelovi nekretnine se uobičajeno ne navode posebno u zemljišnim knjigama, pa tako ni tavanski prostor neodređene namjene za koji se podrazumijeva da predstavlja zajednički dio nekretnine - bez obzira na kupoprodajni ugovor (takve diskutabilne ugovorne činjenice  treba dokazati). A i usklađivanje glavnog projekta baš i nije po PS-u (trebalo je vrati ulaz u tavanski prostor kako je bilo predviđeno idejnim projektom iz zajedničkog hodnika) jer to je bitna činjenica za korištenje zajedničkog dijela zgrade.
Ako je prostornim planom dozvoljena etažnost grđevina P+2, onda je je stambena namjena podkrovlja isključena kako ste i sami zaključili jer bi u tom slučaju bila etažnost P+3. Za vas nije bitno da je površina zgrade bila predviđena i veća od 400 m2 - u tom slučaju bi se izdala prethodno lokacijska dozvola, a na temelju nje potvrda glavnog projekta, ali etažnost zgrade bi trebala ostati u skladu s propozicijama prostornog plana P+2.
Međuvlasnički ugovor trebaju potpisati svi suvlasnici, a ne samo suvlasnici etaže ispod podkrovlja. I inače je uputno sklopiti kvalitetan međuvlasnički ugovor jer se njime prvenstveno utanačuje održavanje zajedničkih dijelova nekretnine, a to nisu samo tavanski prostor, nego i krovište, pročelje (a što je danas aktualno zbog energetske obnove, ako zgrada nema izvedenu toplinsku fasadu), stubište, reguliranje u zadiranje konstruktivnog sustava zgrade prilikom eventualnih adaptacija, dimnjaci, instalacije i slično, a može biti i predmet ugovora određivanje tavanskog prostora neodređene namjene kao pripadka pojedinom stanu, odnosno sve što smatrate kao suvlasnici zgrade da treba ući u taj ugovor. U slučaju da se suvlasnici slože, možete navesti tavanski prostor bez kvadrature, samo kao površinu iznad vašeg stana. U svakom slučaju, potrebno je navesti u ugovoru da se ugovorne odredbe odnose i na buduće vlasnike stanova u zgradi kojima treba predočiti i međuvlasnički ugovor kod kupoprodaje stana.
Kao i svaki ugovor treba biti ovjeren kod javnog bilježnika da bi bio pravovaljan i provediv. Vidim da ste u svezi te problematike konzultirali građevinsku struku, a sad bi se mogli obratiti i pravnoj struci za definiranje detalja oko međuvlasičkog ugovora. Možda bi ga u zemljišnim knjigama upisali kao pozitivnu zabilježbu, ali nisam pravnik, pa mi nedostaje iskustvo u ZK provedbi takve specifične naravi. Mislim da bi vam bilo dovoljno osiguranje međuvlasnički ugovor i bez provedbe u zemljišnim knjigama, ali to pitanje prepuštam pravnicima.

Na koji način i kada je uskladio glavni projekt, nekom zakonskom izmjenom glavnog projekta (jer sastavni dio rješenja o uvjetima građenja je bio idejni projekt), a zgradu je trebalo izvoditi na temelju glavnog projekta (kojeg je malo tko imao).  Vjerojatno se kod vas radi o igrama ispod žita u svrhu izdavanja rješenja o uvjetima građenja, a ne potvrde glavnog projekta u smislu Zakona o prostornom uređenju i gradnji.
Stav oko tavanskog prostora neodređene namjene može biti dvojak:  ili se on smatra zajedničkim dijelom zgrade ili se tretira kao pripadak nekog stana, a što treba biti vidljivo iz akta za građenje, konkretno rješenja o uvjetima građenja, ili ako nije vidljivo iz akta za građenje, pitanje tavanskog prostora treba biti regulirano međuvlasničkim ugovorom svih vlasnika stanova u zgradi. Pritom za predmetnu zgradu treba biti ishođena uporabna dozvola za građevine izgrađene prije 1.10.2007. godine, ako već nije upisana u zemljišne knjige na temelju prijašnjeg propisa. U slučaju da je zgrada već upisana u zemljišnim knjigama bez spominjanja tavanskog prostora, tada se on smatra zajedničkim dijelom zgrade - a na temelju sklopljenog međuvlasničkog ugovora u smislu prenamjene statusa tavana kao zajedničkog prostora te određivanja tavana kao pripadka pojedinih stanova možete tražiti izmjenu upisa u tom smjeru.
Vi ste dužni sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima omogućiti prolaz kroz svoj stan samo u svrhu održavanja tavanskog prostora kao zajedničkog dijela zgrade, odnosno kućnih instalacija u tavanskom prostoru, a eventualno odlaganje stvari iz kućanstva ovisi isključivo o vašoj dobroj volji.

Možete to izvesti samostalno, odnosno bez suglasnosti ostalih suvlasnika stambene zgrade i bez ikakvih sankcija.

Ovo bi vam mogao biti veliki problem pa makar dijelili na dvije od 50 m2 jer bi vam za svaku trebao barem glavni projekt. Dakle, bez obzira što bi prema Pravilniku izvedenom iz ZoG u nekoj ludoj kombinaciji mogli ići na sustav sunčanih kolektora na građevinskoj čestici postojeće zgrade (što je malo drugačije od postavljanja sustava na postojeću građevinu) čak i protivno PP, glavni projekti za nadstrešnicu se rae prema pravilima struke i PP a bojim se da (barem prema sliakma) bi imali problem s preizgrađenosti čestice.

neće se provesti takav elaborat bez suglasnosti vjerovnika.  

Nije greška projektantskog ureda - samo se cijela zgrada i mogla ozakoniti, s time da je naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru plaćena samo za nezakonito dograđen tavanski prostor i njegovu (nezakonitu) prenamjenu u stambeni prostor.
 
Kakve probleme?

Knjiga položenih ugovora formirana je prilikom prodaje stanova dotadašnjim nositeljima stanarskog prava početkom devedesetih, jer se kupci nisu mogli uknjižiti kao vlasnici stanova zbog nesređenih zemljišnih knjiga.
 
Sada je to "zamjenski" vlasnički list za stan. Možete slobodno postupati s povjerenjem u izvadak iz knjige položenih ugovora. Banke prihvaćaju izvatke iz knjige položenih ugovora kao vlasničke listove, odobravaju kredite i upisuju svoje hipoteke u C listu izvatka iz knjige položenih ugovora. Po sklapanju ugovora bez problema ćete se uknjižiti kao vlasnik u knjizi položenih ugovora.
 
Prvotni prodavatelj stana (najčešće općina/grad) jamči za pravo vlasništva na zemljištu ispod zgrade i onoga koje služi za redovnu upotrebu zgrade (okućnica zgrade).
 
Ipak, provjerite radi sebe zemljišnoknjižno stanje katastarske čestice na kojoj je zgrada izgrađena (piše vam u izvatku iz knjige položenih ugovora). Sve je ok ako je na zemljištu kao vlasnik upisano društveno vlasništvo ili općina/grad. S vremenom će se knjiga položenih ugovora i zemljišna knjiga "povezati", odnosno poduložak iz knjige položenih ugovora u kojem je upisan stan poništit će se, a vi ćete kao vlasnik stana biti upisan u zemljišnu knjigu.