Lagavulin

Ugovor se sklapa na određeno vrijeme u trajanju od mjesec dana Ugovor se smatra prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja, a sve dok jedna ugovorna strana ne obavijesti drugu u pisanom obliku da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje. Obavijest se podnosi najmanje 30 dana prije isteka ugovorenog vremena, odnosno daljnjeg razdoblja.

Ako je ugovor o najmu na određeno vrijeme solemniziran s ovršnom klauzulom u slučaju neplaćanja najamnine, zadržava li snagu ovršne isprave i u odnosu na razdoblje prešutnog obnavljanja ugovora? Bi li trebalo to eksplicitno navesti u ovršnoj klauzuli, i bi li javni bilježnik solemnizirao takvu klauzulu?

Osim toga, kada bi otkazne odredbe bile dispozitivne onda bi valjda i najmodavci sa zaštićenim najmoprimcima to iskoristili kada su potpisivali ugovore na neodređeno.

https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/1998_04_48_604.html Uzimajući u obzir čl. 1. Zakona o najmu, ne zvuči kao opis dispozitivne norme. Imamo i reviziju Vrhovnom sudu: Odgovor nije dan jer nije bio važan za predmet, naime nižestupanjski sud je pak odbio žalbu protiv dosuđene naknade najamnine "jer nije ugovorena mogućnost jednostranog raskida ugovora prije isteka [ugovora]". Mislim da je ovo itekako sporno pitanje, samo ne postoji sudska praksa.

Znate li mozda, ili netko drugi, za neke presude vezane za otkaz temeljem ugovorne odredbe, a ne zakonske? Sve što sam našao odnosi se na cl. 19. Zakona. Teško mi je vjerovati da nitko nije osporio otkaz iz ugovorenog razloga, dok za zakonski razlog mnogi jesu.

Zakon propisuje određene uvjete sklapanja ugovora. Jedan takav uvjet je pravo otkaza najmodavca u slučaju da se najmoprimac koristi stanom suprotno Zakonu i ugovoru, na što se veže otkazni rok za iseljenje od tri mjeseca. Dakle ako se otkaz daje zbog korištenja stanom suprotno zakonu i ugovoru, vrijedi rok od tri mjeseca? Ali ako se daje otkaz jer u ugovoru piše da ima pravo na otkaz, ne navodeći razloge, može odrediti kraći otkazni rok?

U ugovoru piše "Najmodavac i najmoprimac imaju pravo otkazati ugovor s otkaznim rokom od 30 dana". Otkaz ugovora o najmu stana od strane najmodavca uređen je čl. 19. Zakona o najmu stanova, što vezano s čl. 1. i čl. 3. st. 3. znači da ta ugovorna odredba nema pravni učinak u odnosu na pravo najmodavca? Budući da otkaz ugovora na određeno od strane najmoprimca nije uređen Zakonom, najmoprimac ima ugovorno pravo, a najmodavac nema? Ima li razlika ako bi u ugovoru umjesto "otkazati" pisalo "raskinuti"?

Kada se (zakonom ili ugovorom) propisuje da nešto mora biti u "pisanoj formi" (npr. Zahtjev za ispravak iz cl. 40. Zakona o medijima) ili "pisanom obliku" (cl. 25. Zakona o najmu stanova), podrazumijeva li to mogućnost elektronske komunikacije (e-mail, SMS i slično) ili treba biti pisano na papiru?

Tj. postaje defacto ugovor na neodređeno s otkaznim rokom od mjesec dana (a neodređeno zbog presutnog obnavljanja)? Slično me zanima odgovor za obnavljanje ugovora prešutno. Ako stranka ne žele obnoviti ugovor, mora drugu obavijestiti pismenim putem najmanje 30 dana prije isteka. Recimo da i jedna i druga stranka zele da ugovor traje točno godinu dana bez obnavljanja. Ne mogu odmah napisati u ugovoru da ne namjeravaju produžiti ugovor, nego bi kada potpisuju ugovor trebali posebno potpisati izjavu o nenamjeravanju produživanja?

Koliko razumijem, Zakonom o najmu stanova je propisano da najmodavac može otkazati ugovor o najmu na neodređeno jedino ukoliko namjerava useliti svoju obitelj (čl. 21.) i još pritom pronađe najmoprimcu drugi odgovarajući stan s najmom na neodređeno, osim ako najmoprimac ne učini neki 'prijestup' iz čl. 19. Može li se ugovorom ugovoriti mogućnost jednostranog otkaza ugovora mimo toga? Ako se ne varam, sporazumno bi se ugovor mogao otkazati bez obzira na navedene čl., pa može li se ugovorom odrediti u stilu 'stranke sporazumno utvrđuju da najmodavac ima pravo bez navođenja razloga otkazati ugovor u bilo kojem trenutku'? Ovaj ugovor naziva otkaze iz Zakona 'izvanrednim', a u čl. 19. uređuje pravo sporazumnog raskida. Međutim, po riječima Zakona ako najmoprimac nije počinio nešto iz čl. 19. Zakona i ne potpiše sporazumni otkaz, najmodavac ga ne može (nikad?) iseliti osim ako će svoju obitelj useliti? Ako bih želio ugovor u kojemu i jedna i druga strana imaju pravo s određenim rokovima otkazati ugovor bez posebnog razloga, to mora biti ugovor na određeno? Recimo ugovor na godinu dana, a jedna i druga strana mogu s 30 dana najave otkazati ugovor (čime defacto postaje mjesečni ugovor na neodređeno?)?

Povratnica ne opisuje sadržaj pismena. Iz vaše tvrdnje slijedi da u tijeku natječaja za radno mjesto profesora u školi neka osoba može školi poslati prazan list papira preporučeno s povratnicom i zatim poništiti natječaj osim ako škola ne dokaže da je ta osoba stvarno poslala samo prazan list papira? I kako može netko dokazati sadržaj pošiljke koja mu je uručena? Stanodavac može najmoprimcu poslati prazan list papira i nakon ugovorenog ili zakonskog otkaznog roka samo promijeniti brave jedan dan? Kako najmoprimac može dokazati da mu je poslao samo prazan list papira a ne obavijest o jednostranom raskidu ugovora? Zaposlenik pošalje prazan list papira poslodavcu i ne pojavi se više, poslodavac treba dokazati da mu nije poslao izvanredni otkaz? U svim slučajevima primatelj pošiljke trebao bi dokazati da mu nešto nije uručeno? Kako se može dokazati negativna tvrdnja uopće?

Povratnica je dokaz o uručenju pošiljke. Što je dokaz o sadržaju pošiljke? Meni može stanodavac preporučeno s povratnicom poslati jednostrani raskid ugovora o najmu, a po primitku pošiljke ja mogu raskid baciti u smeće i tvrditi da mi nije poslao raskid ugovora nego ljubavno pismo koje sam po primitku bacio u smeće. Kako stanodavac može dokazati da je poslao raskid ugovora?

U mnogim zakonom i ugovorima/statutima propisanim slučajevima se određeni dokumenti moraju slati poštom preporučeno, primjerice za javne natječaje za posao, davanje otkaza ugovora o radu ili ugovora o najmu/zakupu, prijave dioničara za glavnu skupštinu itd. Primjerice jednostranog otkaza ugovora o najmu stana od strane najmodavca, čl 22. st. 1. Zakona o najmu stanova navodi da se obrazloženi otkaz predaje neposredno uz potpis druge ugovorne strane ili poštom preporučeno... ako najmodavac isporuči otkaz poštom, mora li, i kako uopće može, dokazati sadržaj te pošiljke, tj. da je zaista poslao otkaz ugovora?

Kako se u praksi štiti kupca od oštećenja stvari, primjerice nekretnine ili automobila, u slučaju da je dao kaparu? Obično se u ugovorima navodi da kupac nema prigovora s kvalitetom/stanjem/cijenom (auta/nekretnine). Što ako je prema ugovoru dao kaparu, uz obvezu plaćanja kupoprodajne cijene (umanjene za kaparu) u roku od x dana, a tijekom tih x dana, dok je predmet kupoprodaje u vlasništvu i posjedu prodavatelja, padne stablo na auto/kuću? Postoji li zakonska zaštita ili ugovaraju li u praksi stranke da je prodavatelj dužan isporučiti predmet u stanju u kojem je bio na dan potpisivanja ugovora (pa stranke mogu u ugovoru vjerojatno navesti žele li u tom slučaju umanjiti kupoprodajnu cijenu, prodavatelja obvezati na vraćanje kapare ili dvostruke kapare, kako se već dogovore prilikom sklapanja ugovora).? Postoji li zakonski razlika ukoliko je do oštećenja došlo krivnjom prodavatelja ili ne (potres uništio stan/pukla cijev u kupaoni vs radio je roštilj u zatvorenom)