Porez na promet nekretnina

[niro]

Poštovanje,

 

Kupio sam 2002 stan bez detaljnih provjera jer je bio jako povoljan. Ispala je lagana katastrofa, zgrada nelegalno sagrađena, u zk ulošku kaos, upisnih tereta koliko hoćeš... itd. Kada sam to vidio mislio sam dalje preprodati stan ali spletom raznih okolnosti nisam uspio i ostao sam vlasnik. Ugovor nisam prijavio poreznoj upravi. U ovih 17-18godina; zk uložak riješen, legalizacija napravljena, upisao sam se u knjigu položenih, kada je potpisan novi međuvlasnički ugovor  javni bilježnik je obavijestio poreznu upravu da sam vlasnik neodređenog dijela  i oni mi se sada javljaju i traže me da im dostavim ugovor o kupoprodaji stana. Zanima me dali je  ugovor koji nije prijavljen ( neznam dali ga je prijavio javni bilježnik ) od 2002 u zastari što se tiče poreza na promet nekretnina?

 

 

uređeno: 21. srpanj 2019. od niro

[Mario137]

Ako se stjecanje dogodilo 2002. godine, nastupila je zastara prava na utvrđivanje. Pripazite da li postoji neki drugi događaj koji bi se mogao smatrati stjecanjem, npr ta legalizacija - kada je to bilo? 

[niro]

Poštovanje,

Ovakva je situacija točno. Čovjek od koga sam kupio stan je prvi vlasnik stana kojeg je stekao preko stambene zadruge temeljem ugovora o međusobnim pravima i obvezama. Znači on je uplatio novac a stambena zadruga je gradila tu zgradu. Stambena zadruga propada ( vjerojatno nekakav kriminal u pitanju ) i on više nemože do originalnog ugovora koji bi meni trebao da se upišem u gruntovnu. Pošto je takva situacija jedan pravnik mi savjetuje što ja i činim da stavim članak u ugovor " stranke konstatiraju da je prodavatelj izvaknjižni vlasnik , te se obvezuje pribaviti svu potrebnu dokumentaciju od investitora potrebnu za upis prvo sebe u zemljišne knjige a nakon toga i kupca ( mene ) u roku godine dana" . Novce sam isplatio odmah i piše u ugovoru da potpisom stupam u posjed stana odmah  ( bez čekanja tih godinu dana ). Godina dana je prošla i prodavatelj nije nabavio ništa ( jer zaparvo u tome trenutku nije niti moglo biti ništa rješeno zbog iznimno komplicirane situacije , zadruga prije nego je propala uzela je kredit u banci i dozvolila banci da upiše velike terete na C list što smo mi kasnije uspjeli srušiti na sudu jer je taj upis napravljen protuzakonito ali gruntovnici je trebalo prvo 5 godina da upiše terete a po pravomoćnoj presudi da ih izbriše joj je trebalo 14 godina) prodavatelj nije pribavio ništa i to tako stoji do 2016 ili 2017 kada država pokreće  projekt legalizacije svih nelegalno sagrađenih objekata i mi kao zgrada se uključujemo, arhitekti i geodeti odrade svoje, dobivamo rješenje o izvedenom stanju ( 2018 ), plaćamo kazne. Ja sam predajem papire na Općinsko drž odvjetništvo da pokrene zemljišno knjižni ispravak da se mogu upisati u knjigu položenih, GSKG kao upravitelj zgrade čini to isto sa godinu dana razmaka. Proces traje 2-3 godine i ja se upisujem u knjigu položenih 2019 g. 

 

Još da malo nadodam. Znači nemam standardni ugovor  nego je to pravnik koji ga je pisao nazvao prethodni ugovor o kupoprodaji stana. 

Nakon članaka da se obvezuje prodavatelj na pribavljanje  dokumenatcije potrebne za upis u roku godine dana.. idući članak ide " ukoliko prodavatelj ne pribavi dokumentaciju u tom roku kupac to može učiniti sam temeljem ovog prethodnog ugovora i upisati se kao vlasnik bez delnje privole prodavatelja. Znači ugovor se iz prethodnog ugovora pretvara u ugovor protekom godine dana. 

[Mario137]

Sve to skupa je prilično nebitno za utvrđivanje poreza na promet nekretnina. Za Poreznu upravu relevantan je samo ugovor - to je promet. Uopće se ne ulazi u to da li ste se vi mogli uknjižiti i bilo što slično. 

Drugi akti o stjecanju nekretnina mogu biti rješenja o nasljeđivanju, ugovori o darovanju, sudske odluke i slično. Ukoliko ovdje nema neke druge isprave o stjecanju osim ugovora iz 2002. godine, (a mislim da nema) pozovite se na zastaru prava na utvrđivanje poreza, ako vam ga netko uopće i pokuša utvrditi - što ne bi niti smjeli po novom zakonu, jer u novom OPZ-u izričito piše da je rješenje koje obuhvaća zastarjeli dug nezakonito. 

Nije vam potrebno obrazlagati cijelu situaciju i detaljno objašnjavati što vam se dogodilo - to nema utjecaja na utvrđivanje i  plaćanje poreza. 

 

[niro]

Poštovani Mario,

 

Zahvaljujem na svim odgovorima. 

[niro]

Poštovani Mario,

 

Zahvaljujem na svim odgovorima. 

Još bih Vas pitao nešto. Pošto je etažirenjem kao zadnjim korakom nakon legalizacije utvrđeno 15 % više kvadrata nego li piše u ugovoru pa me zanima dali Porezna uprava može na taj dio razlike koja piše u ugovoru i stvarnog  stanja nakon etažiranja obračunati porez?  Znači na tih 15 % više utvrđenih kvadrata?

[Mario137]

Prije 21 minuta, niro je napisao:

Poštovani Mario,

 

Zahvaljujem na svim odgovorima. 

Još bih Vas pitao nešto. Pošto je etažirenjem kao zadnjim korakom nakon legalizacije utvrđeno 15 % više kvadrata nego li piše u ugovoru pa me zanima dali Porezna uprava može na taj dio razlike koja piše u ugovoru i stvarnog  stanja nakon etažiranja obračunati porez?  Znači na tih 15 % više utvrđenih kvadrata?

Vidite to je taj problem koji sam spomenuo u prvom odgovoru, da li se osim ugovora iz 2002. godine ijedan drugi akt može smatrati ispravom o stjecanju? 

Evo što kaže Zakon: 

Članak 4.

(1) Pojedini pojmovi u smislu ovoga Zakona imaju sljedeće značenje:

1. promet nekretnina je svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine)

2. stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje temeljem zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba

3. nekretnine su zemljišta i građevine

4. zemljišta su poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta

5. građevine su stambene, poslovne i sve druge zgrade te njihovi dijelovi

6. tržišna vrijednost nekretnine je cijena nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku nastanka porezne obveze

7. isprava o stjecanju nekretnine je svaka isprava, javnobilježnički akt ili odluka nadležnog tijela kojom dolazi do stjecanja ili promjene vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj.
 

Dakle, bitno je da li je taj postupak legalizacije i etažiranje koje ste spomenuli okončano nekim aktom koji se može smatrati ispravom o stjecanju nekretnine u smislu Zakona.

Ukoliko su rezultati etažiranja upisani u zemljišne knjige, može se reći da je ta novoutvrđena razlika oporeziva porezom na promet nekretnina, tj. ja bi bio zadovoljan tim ishodom, dok god se ne otvaraju vrata za razrez poreza na cijelu nekretninu - što po meni u ovom slučaju nikako ne bi trebalo biti, s obzirom da je nastupila zastara prava na utvrđivanje poreza. 

Po starom zakonu o porezu na promet nekretnina oslobođeno je i etažiranje zgrade: 

osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva na nekretnini stječu posebne dijelove te nekretnine, pri čemu omjer stečenog posebnog dijela odgovara omjeru idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva,

Sada je člankom 13 oslobođeno  svako razvrgnuće suvlasničke zajednice: 

Članak 13.

Porez na promet nekretnina ne plaćaju:

8. osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva

Kako je ovdje u pitanju 'stari zakon', u tom slučaju logično je da ste legalizacijom/etažiranjem stekli dodatne kvadrate (koji se razlikuju od idealnog dijela) i koji bi bili oporezivi porezom na promet nekretnina po stopi koja je vrijedila u vrijeme etažiranja, dakle, 4% ili 5% tržišne vrijednosti dodatnih kvadrata. 

 

 

[niro]

Mi smo kao zgrada potpisali novi međuvlasnički ugovor a koji je rezultat izmjere za potrebe etažiranja u kojem je svakome povećana veličina stana 15-20 % po novoj izmjeri, spojeni su podrumi odnosno spremišta sa stanom, potpisali smo tu novu izmjeru kvadrata kod bilježnika ( bilježnik je to sve dostavio poreznoj i sada mene porezna traži očitovanje ) i to je predano na katastar da katastar to sve ovjeri ( obzirom da smo radili i parcelaciju,odvajanje  sa zajedničkog komada zemlje na kojem je sagrađeno cijelo naselje ) . Katastar kada sve to ovjeri i pošalje svima zainteresiranima za moguću žalbu. Ako se nitko ne žali rješenje postaje pravomoćno nakon 15 dana i katastar to sve prosljeđuje na gruntovnicu na upis. Znači po Vašem mišljenju trenutak kada to gruntovnica upiše bi mogao biti trenutak kada će porezna razrezati porez na razliku kvadrata iz ugovora i stvarnog stanja?

uređeno: 22. srpanj 2019. od niro

[Mario137]

prije 1 sat , niro je napisao:

Mi smo kao zgrada potpisali novi međuvlasnički ugovor a koji je rezultat izmjere za potrebe etažiranja u kojem je svakome povećana veličina stana 15-20 % po novoj izmjeri, spojeni su podrumi odnosno spremišta sa stanom, potpisali smo tu novu izmjeru kvadrata kod bilježnika ( bilježnik je to sve dostavio poreznoj i sada mene porezna traži očitovanje ) i to je predano na katastar da katastar to sve ovjeri ( obzirom da smo radili i parcelaciju,odvajanje  sa zajedničkog komada zemlje na kojem je sagrađeno cijelo naselje ) . Katastar kada sve to ovjeri i pošalje svima zainteresiranima za moguću žalbu. Ako se nitko ne žali rješenje postaje pravomoćno nakon 15 dana i katastar to sve prosljeđuje na gruntovnicu na upis. Znači po Vašem mišljenju trenutak kada to gruntovnica upiše bi mogao biti trenutak kada će porezna razrezati porez na razliku kvadrata iz ugovora i stvarnog stanja?

Po meni, Porezna ima povoda za razrez poreza za dodatne kvadrate, ali 'originalne' kvadrate stekli ste po ugovoru koji je u debeloj zastari prava na utvrđivanje poreza. 

Mislim da neće niti pokušati utvrditi porez na kvadraturu stana kojeg ste stekli 2002. godine - to bi bilo nezakonito. Po starom OPZ-u Porezna se mogla 'praviti luda' i pokušati utvrditi dug koji je u zastari, jer se tad zastara utvrđivala samo po zahtjevu obveznika, a po novom OPZ-u porezno tijelo na zastaru pazi po službenoj dužnosti. 

Ukoliko pokušaju izvesti tako nešto, svakako se treba žaliti. 

uređeno: 22. srpanj 2019. od Mario137

[niro]

Poštovani Mario,

 

Zahvaljujem na svim odgovorima

 

LP

[Grabarić Imbra]

Žalba na rješenje o porezu na promet nekretnina ne događa izvršenje rješenja, tako stoji u rješenju. 

 

To znači da se mora platiti cijeli iznos u ostavljenom roku? Jel sigurno da će vratiti ako žalba prođe? 

Dakle, mora se platiti nešto za što nema osnove pa se onda boriti i dokazivati da si u pravu? 

[Matrix]

Prije 29 minuta, Grabarić Imbra je napisao:

mora se platiti nešto za što nema osnove

Osnov se crpi iz odredaba čl. 26 ZoPNPN

 

Prije 31 minuta, Grabarić Imbra je napisao:

Jel sigurno da će vratiti ako žalba prođe? 

Zahtjev za povrat plaćenog poreza je u tom slučaju osnovan ( čl. 28 ZoPNPN) 

[tbradaric]

Poštovanje, imam potencijalni problemčić.
 

Supruga i smo 18.03.2024. pokrenuli postupak za dobivanje kredita.
 

S obzirom da vlasnici nekretnine nisu htjeli u samom početku pokretanja postupka potpisati založnu izjavu u banci, odnosno nisu htjeli bez kupoprodajnog ugovora ovjerenog kod javnog bilježnika, išli smo direkt na potpisivanje ugovora prije pokretanja postupka za dobivanje kredita (umjesto predugovora kako to inače ide ). Dakle išli smo od kraja prema početku.
 

Javni bilježnik poreznoj upravi odmah dostavlja primjerak potpisanog ugovora te sam dobio sam obavijest da će nam potraživanje za porez na nekretninu doći već u roku nekoliko dana.
 

S obzirom da mi nismo još kupili nekretninu i nećemo sigurno idućih 30 dana ( koliko je otprilike potrebno banci da odobri kredit - ako uopće odobre ) suludo nam je plaćati porez na nekretninu ( što nas se obvezuje da platimo u roku 15 dana ).
Porezna uprava je tu jako kruta i kažu da je jedini način da se to EVENTUALNO ne plati je da se raskine taj ugovor.

Pa me zanima što učiniti da barem odgodim plaćanje do trenutka kad bi nam kredit bio odobren? Angažirati odvjetnika da napiše žalbu?
 

Hvala

[Miran89]

Žalba ne odgađa izvršenje. U svakom slučaju morat ćete platiti.

[Spitfire]

A onda u slučaju da se kredit ne odobri i raskine ugovor imate pravo tražiti obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina te povrat plaćenog poreza.

Ne znam tko vam je što savjetovao ali stvarno te išli naopakim putem, a ispravan bi bio taj da se potpiše predugovor s kojim se traži kredit, kada se isti odobri potpisuje se glavni ugovor, ugovor o kreditu te akt kojim banka upisuje svoje založno pravo na još prodavateljevom vlasništvu. Kada se novac prebaci na račun prodavatelja dobijate tabularnu izjavu kojom vi upisujete svoje vlasništvo na neketnini.

[tbradaric]

Hvala na odgovorima.

Nažalost, nisam bio informiran o tome.

Došli su vlasnici iz Švicarske kod javnog bilježnika da potpišemo taj ugovor, bio sam dovedem pred svršen čin i tek sad sam shvatio da smo išli naopakim putem.
Nisu htjeli potpisati založnu izjavu ( koju ih je banka tražila odmah kod predugovora ), zato smo išli odmah na ugovor, no da sam znao da će doći do ovoga ni u ludilu to ne bih radio na taj način. 
Ili je banka tražila odmah prilikom predugovora ili je naša bankarica  neposobna za vođenje ovog posla i krivo nas je informirala.

 

Citiraj

imate pravo tražiti obnovu postupka i poništenje rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina te povrat plaćenog poreza.

S obzirom da su iz Porezne upravo tako teški po pitanju odgode plaćanja, mislite li da bi mogli biti izuzetno teški i po pitanju povrata novca?

Sad mi ništa ne preostaje već čekanje odobrenja kredita, imam otprilike 20 dana odgađanja tog plaćanja, a i ako dođe do plaćanja tražit ću na 24 rate ( za što i postoji mogućnost ).
Tako da ako dođe do raskidanja ugovora da imam što manje novca za potraživanje.

uređeno: 20. ožujka od tbradaric