Predugovor/ugovor o kupoporodaji nekretnine

[Tipkalo]

Lijep pozdrav,

U procesu sam kupnje stana i sve je išlo ok dok se nisam zapetljala u predugovorima/ugovorima i sličnom. Dakle, predugovor nismo potpisivali. Sad bismo trebali potpisati ugovor. U njemu je navedeno da se prvo placa kapara (u roku od 14 dana), a potom i cijeli iznos (u roku od 90 dana).

E sad... mene zanima jel se onda potpisuje jos jedan ugovor kad ja njemu bas prebacim cijeli iznos? Ili je ovo sad dovoljno? Kad se ide kod javnog biljeznika? I kad ide ta neka solemizacija i tabularna izjava... (?!?!)

 

Prilažem i tekst ugovora jer me zanima je li u njemu sve ok (radili su ga odvjetnici, ali odvjetnici prodavatelja). Pa vas molim za misljenje

 

UGOVOR:

UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Članak 1.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Prodavatelj vlasnik slijedeće nekretnine:

stan … koji se sastoji od … u ukupnoj površini od …, upisan u podul. … u knjizi položenih ugovora Grad … pri Općinskom građanskom sudu u …, a koji se stan nalazi u stambenoj zgrada … sagrađena na čest. br. …, po novoj izmjeri čest. br. …. K.o. …

Ovim Ugovorom Prodavatelj predmetnu nekretninu definiranu u st. 1. ovog Ugovora u cijelosti, a Kupac kupuje predmetnu nekretninu definiranu u st. 1. ovog Ugovora u cijelosti.

Članak 2.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da na nekretnini iz st. 1 čl. 1. ovog Ugovora u zemljišnim knjigama nema upisanih tereta u korist trećih oosba.

Prodavatelj pod kaznenom i materijalnom odgovornošću jamči kupcu da nema niti drugih neupisanih tereta na predmetnoj nekretnini iz st. 1. čl. 1. ovog Ugovora koja bi na bilo koji način ograničila ili umanjila prava Prodavatelja koja Prodavatelj prenosi na Kupca sukladno ovom Ugovoru.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je Kupac izvršio pregled predmetne nekretnine iz st. č. 1. ovog Ugovora te se predmetna nekretnina iz st. č. 1. ovog Ugovora kupuje po načelu viđeno – kupljeno i Kupac nema pravo naknadnog prigovora na stanje nekretnine.

Članak 3.

Ugovorne strane sporazumno utvrđuju da kupoprodajna cijena za predmetnu nekretninu opisanu u st. 1. čl. 1. ovog Ugovora iznosi sveukupno … EUR (slovima: … eura), plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja.

Kupac se obvezuje kupoprodajnu cijenu iz st. 1. ovog članka isplatiti na način da:

-    iznos od … EUR (slovima: … eura), plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja, uplati žiro račun Prodavatelja HR… u roku od 14 dana od dana potpisa ovog Ugovora te je poštivanje roka plaćanja bitan sastojak ovog Ugovora
-    iznos od … EUR (slovima: … eura), plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja, uplati žiro račun Prodavatelja HR… u roku od 90 dana od dana potpisa ovog Ugovora, a po ishođenom kreditu od Zagrebačke banke d.d., te je poštivanje roka plaćanja bitan sastojak ovog Ugovora

Ukoliko Kupac u roku od 14 dana od dana potpisa ovog Ugovora ne uplati Prodavatelju … EUR (slovima: … eura), plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja ovaj Ugovor se smatra raskinutim.

Ukoliko Kupac u roku od 90 dana od dana potpisa ovog Ugovora ne uplati Prodavatelju preostali dio kupoprodajne cijene od … EUR (slovima: … eura), plativo u kunskoj protuvrijednosti prema prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja, ovaj Ugovor se smatra raskinutim, a Kupac je suglasan da Prodavatelj ima pravo s osnove naknade štete bezuvjetno zadržati iznos od … EUR (slovima: … eura).

Članak 4.

Prodavatelj jamči Kupcu da je predmetna nekretnina iz st. 1. čl. 1. ovog Ugovora isključivo vlasništvo Prodavatelja.

Prodavatelj će kao založni dužnik dozvoliti zasnivanje založnog prava (hipoteke) na predmetnoj nekretnini za korist Zagrebačke banke d.d. za potrebe isplate kupoprodajne cijene sukladno čl. 3 ovog Ugovora.

Prodavatelj se pod kaznenom i materijalnom odgovornošću obvezuje da nakon potpisa ovog Ugovora do upisa prava vlasništva Kupca na predmetnoj nekretnini opisanoj u st. 1. čl. 1. ovog Ugovora u zemljišnim knjigama, neće predmetnu nekretninu otuđiti trećoj osobi ili je opteretiti pravima treće osobe bilo koje vrste.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da nekretnina st. 1. čl. 1. ovog Ugovora, koja je predmet kupoprodaje ima energetski certifikat koji je sastavni dio ovog Ugovora te isti ima oznaku energetskog certifikata …, registarski broj …, od …. godine.

Članak 5.

Pod uvjetom da Kupac isplati cjelokupan iznos kupoprodajne cijene na način kako je ugovoreno člankom 3. ovog Ugovora, Prodavatelj se obvezuje Kupcu izdati tabularnu izjavu kojom će ovlastiti Kupca da bez ikakvog daljnjeg pitanja ili odobrenja ishodi u zemljišnim knjigama Općinskog suda u … uknjižbu prava vlasništva predmetne nekretnine iz st. 1. čl. 1 ovog Ugovora s imena i vlasništva Prodavatelja na svoje ime i vlasništvo.

Potpisanu tabularnu izjavu iz st. 1. ovog članka Prodavatelj će deponirati kod javnog bilježnika po potpisu ovog Ugovora te je Kupac istu ovlašten podignuti kad javnom bilježniku dostavi potvrdu o neopozivom prijenosu te izvršenoj uplati iznosa od ukupno … EUR (slovima: … eura), uplaćenog na žiro račun Prodavatelja … ili će Kupac potpisanu tabularnu izjavu iz st. 1. ovog članka preuzeti izravno od Prodavatelja kad Prodavatelju dostavi potvrdu o neopozivom prijenosu te izvršenoj uplati iznosa od … EUR (slovima: … eura), uplaćenog na žiro račun Prodavatelja … te kad predmetni uplaćeni iznos kupovnine  od … EUR (slovima: … eura), bude vidljiv na računu Prodavatelja.

Članak 6.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će Kupac stupiti u neposredan posjed predmetne nekretnine opisane u st. 1 čl. 1. ovog Ugovora pod uvjetom da je Prodavatelju isplatio kupoprodajnu cijenu iz čl. 3. ovog Ugovora u cijelosti i to na dan isplate, a tim danom Prodavatelj gubi posjed predmetne nekretnine.

Članak 7.

Sve režije, porezna i druga javna davanja koje opterećuju predmetnu nekretninu opisanu u st. 1. čl. 1. ovog Ugovora sve do dana predaje iste u posjed Kupca, slobodnu od osoba i stvari, snosit će Prodavatelj, te se Prodavatelj obvezuje prilikom predaje predmetne nekretnine u posjed Kupcu dostaviti dokaze da nema nepodmirenih dugovanja s naslova režijskih troškova, poreznih i drugih javnih davanja glede predmetne nekretnine opisane u st. 1. čl. 1 ovog Ugovora.

Od dana stupanja kupca u posjed, Kupac preuzima obvezu plaćanja režijskih i svih ostalih troškova koji se odnose na predmetnu nekretninu opisanu u st. 1. čl. 1. ovog Ugovora.

Članak 8.

Ugovorne strane su suglasne da porez na promet nekretnina i trošak uknjižbe prava vlasništva na ime Kupca snosi Kupac u cijelosti.

Troškove ovjere potpisa i eventualne solemnizacij ovog Ugovora kod javnog bilježnika snosi Kupac. 

Članak 9.

Ukoliko ovaj Ugovor ne bude dovoljan ili iz bilo kojeg razloga manjkav, stranke će u svrhu realizacije ovdje dogovorenog pravnog posla zaključiti i druge isprave (Aneksi, Dodaci i sl.) pod uvjetom da se sve prethodne pretpostavke posla ispune, a da se posao ne može realizirati zbog formalnih nedostataka ovog Ugovora. 

Stranke će sva sporna pitanja pokušati riješiti na miran način, a ako taj pokušaj ne uspije tada ugovaraju nadležnost Općinskog građanskog suda u ….

Članak 10.

Ovaj Ugovor sastavljen u pet istovjetnih primjeraka, koje stranke u znak prihvata vlastoručno potpisuju, s time da dva primjerka zadržava Kupac, dva primjerka zadržava Prodavatelj, dok će jedan primjerak poslužiti za potrebe javnog bilježnika.

U Zagrebu, dana … godine

[Spitfire]

Bilo bi normalnije da ste išli s Predugovorom pa Ugovorom, no ne vidim ništa sporno ni ovako.

prije 16 sati , Tipkalo je napisao:

mene zanima jel se onda potpisuje jos jedan ugovor kad ja njemu bas prebacim cijeli iznos?

Ne.

prije 16 sati , Tipkalo je napisao:

Kad se ide kod javnog biljeznika?

Kad usuglasite sve odredbe ili ako nemate primjedbe na ove pri potpisu i ovjeri ugovora.

prije 16 sati , Tipkalo je napisao:

I kad ide ta neka solemizacija

Solemnizirati ćete ugovor o kreditu.

prije 16 sati , Tipkalo je napisao:

tabularna izjava...

Ista će biti deponirana kod JB pri potpisu ovoga ugovora a moći ćete ju podignuti s dokazom o uplati ugovorene cijene.

 

prije 16 sati , Tipkalo je napisao:

Pa vas molim za misljenje

Relativno klasični ugovor sa jasnim rokovima.

[MillyN]

Poštovani, 

planiram kupnju stana i trenutno sastavljam predugovor. U stanu koji kupujem trenutno je obitelj (podstanari) i svakako bih da mi se prije prije potpisa konačnog ugovora osigura pregled stana da se uvjerim da su podstanari iselili. S tim u vezi, imam li pravo tražiti na uvid ugovor o najmu s podstanarima da provjerim rok njihovog izlaska iz stana.

U nastavku prilažem tekst predugovora i molim vas za mišljenje. Unaprijed puno hvala!

PREDUGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Članak 1.

Ovim predugovorom Prodavatelj se obvezuje sklopiti s Kupcem ugovor o kupoprodaji kojim će prodati, a Kupac kupiti stan u stambenoj zgradi xxxxx, sagrađena na čest. br. xxxx, Izvadak iz knjige položenih ugovora, Knjiga PU: xxxx, Broj poduloška: xxxx / zk. uložak: xxxx. Stan se sastoji od xxxxx u ukupnoj površini od xxxx čm.

Članak 2.

Ovim predugovorom ugovorne strane se obvezuju sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnine najkasnije do xx.xx.2021. godine.

Kupoprodajna cijena za nekretninu naznačenu i opisanu u članku 1. ovog predugovora, ugovorena je u iznosu od 100.000,00 EUR (slovima: xxx eura) u protuvrijednosti u kunama prema srednjem deviznom tečaju EUR/HRK HNB-a na dan plaćanja.

Kupac je na dan sklapanja ovog predugovora ______________ isplatio Prodavatelju 10.000,00 EUR (slovima: xxxx eura) u protuvrijednosti HRK prema srednjem deviznom tečaju EUR/HRK HNB-a čiji primitak Prodavatelj potvrđuje svojim vlastoručnim potpisom na ovom predugovoru.

Ugovorne strane su suglasne da se kapara ugovara kao odustatnina sukladno članku 306-307 Zakona o obveznim odnosima. Preostali iznos kupoprodajne cijene od 90.000,00 EUR (slovima: xxxx eura) u protuvrijednosti u kunama prema srednjem deviznom tečaju EUR/HRK HNB-a na dan plaćanja Kupac će isplatiti Prodavatelju odmah nakon sklapanja konačnog ugovora i to na način da će jedan dio ukupnog preostalog iznosa Kupac uplatiti na račun Prodavatelja xxxxxx, a za drugi dio Kupac će sa poslovnom bankom po vlastitom izboru (u daljnjem tekstu: Banka) sklopiti ugovor o kreditu temeljem kojeg će Banka odobreni iznos kredita plasirati izravno na gore navedeni račun Prodavatelja.

Sporazumom obiju strana rok za sklapanje konačnog ugovora može se produljiti.

Članak 3.

Prodavatelj jamči Kupcu da je predmetna nekretnina isključivo njegovo vlasništvo te da nije opterećena nikakvim teretima koji isključuju, ograničavaju ili umanjuju pravo vlasništva Kupca.

Članak 4.

Prodavatelj se obvezuje istodobno s isplatom preostalog dijela kupoprodajne cijene, sukladno članku 2. ovog predugovora, ovlastiti Kupca da ishodi u zemljišnim knjigama ili drugim javnim očevidnicima upis prava vlasništva na predmetnoj nekretnini iz članka 1. ovog predugovora na svoje ime bez ikakve daljnje suglasnosti, za što se Prodavatelj obvezuje Kupcu izdati potvrdu o isplati i tabularnu ispravu podobnu za upis prava na predmetnoj nekretnini u Zemljišnoknjižnom odjelu Zagreb Općinskog građanskog suda u Zagrebu.

Trošak ovjere ugovora, trošak uknjižbe prava vlasništva nad predmetnom nekretninom kao i porezne obveze u svezi s prijenosom nekretnine s Prodavatelja na Kupca snosi Kupac.

Članak 5.

Kupac stupa u posjed predmetne nekretnine odmah nakon isplaćenog preostalog dijela kupoprodajne cijene. Prodavatelj se obvezuje predati Kupcu očišćen stan, slobodan od osoba i stvari. Prodavatelj jamči da je stan useljiv za što će Kupcu omogućiti pregled stana prije potpisivanja konačnog ugovora.

Prodavatelj je dužan sve režijske troškove podmiriti do dana predaje nekretnine u posjed Kupcu, a od dana stupanja u posjed Kupac preuzima plaćanje svih režijskih troškova.

Članak 6.

Eventualne nesporazume proizašle iz ovog predugovora ugovorne strane će nastojati riješiti prvenstveno sporazumno, a za slučaj nemogućnosti takvog rješavanja spora ugovora nadležnost ima Općinski građanski sud u Zagrebu.

Članak 7.

Stranke su suglasne da je u odredbama ovog predugovora sadržana njihova prava i stvarna volja te ga u znak prihvata i obveze koje iz predugovora proizlaze vlastoručno potpisuju.

U Zagrebu, xx.xx.xxxx.

uređeno: 21. veljača 2021. od MillyN

[Borbena7]

prije 3 sati , MillyN je napisao:

imam li pravo tražiti na uvid ugovor o najmu s podstanarima da provjerim rok njihovog izlaska iz stana.

Da, jer te ugovorne obveze kasnije prelaze na Vas.

[MillyN]

prije 8 sati , Borbena7 je napisao:

Da, jer te ugovorne obveze kasnije prelaze na Vas.

Puno hvala na odgovoru. S obzirom da želimo kupiti prazan stan i ne želimo imati posla s podstanarima je li dovoljno da u predugovor dodamo poseban članak sljedećeg sadržaja:

U trenutku sklapanja ovog predugovora stan nije useljiv, u stanu su najmoprimci, a Prodavatelj vlastoručnim potpisom jamči da će do potpisivanja konačnog ugovora najmoprimce iseliti iz stana te da će Kupcu predati očišćen, useljiv stan, slobodan od osoba i stvari. Prodavatelj se obvezuje da će prije potpisivanja konačnog ugovora Kupcu omogućiti pregled stana kako bi se utvrdilo da je stan prazan i useljiv te da nema oštećenja koja otprije nisu poznata Kupcu (pregled stana obavljen xx.xx.xxxx. u prisustvu Prodavatelja). Ako Prodavatelj ne isprazni stan od najmoprimaca do potpisivanja konačnog ugovora, obvezuje se Kupcu isplatiti dvostruku kaparu.

[Borbena7]

prije 1 sat, MillyN je napisao:

je li dovoljno da u predugovor dodamo poseban članak sljedećeg sadržaja

Možete, ukoliko je prodavatelj suglasan sa ovom ugovornom odredbom.

[MillyN]

Prije 20 minuta, Borbena7 je napisao:

Možete, ukoliko je prodavatelj suglasan sa ovom ugovornom odredbom.

Hvala Vam. 

[stan111]

Pozdrav,

Molim informaciju je li u predugovoru o kupoprodaji nekretnine normalno da "Prodavatelj zadržava pravo promjene kupoprodajne cijene ukoliko index cijena na tražištu građevinskih radova budu rastao više od 5% u odnosu na stanje 01.05.2022. godine".

Tko objavljuje taj indeks i treba li on biti točnije definiran u Predgovoru.

Hvala, LP

[macabee]

Sklopio sam predugovor o kupnji nekretnine (novogradnje koje je u postupku izgradnje) od pravne osobe i platio prvu ratu od 30 posto cijene.U njemu nije navedeno kako se placa PDV tj.nije izrazen udio PDV u cijeni nekretnine.Je li to obavezno ili se to navodi pri sklapanju Ugovora o kupoprodaji koji slijedi poslije ishodjenja uporabne dozvole.Hvala.