Kupnja zemljišta putem katastra

[legalisbird]

Kao što je mnogima poznato, nakon 22. prosinca 2018, zakonom objavljenim u NN br 112/2018, kupoprodaja zemljišta sad se vrši samo putem gruntovnice.

Ovo je naravno smisleno i nije problem ako su npr. građevinska zemljišta u pitanju ili zemljišta velike vrijednosti. No što se tiče poljoprivrednih zemljišta, u Zagorju gdje imamo na parceli od 1000 kvadrata njih desetero upisanih u posjedovnim listovima, a u gruntovnici njih 30, ovo je posve neisplativa misija.

Pisao sam osobno u geodetsku gdje su odbili moj prijedlog da se neke regije izuzmu od istog (zemljišta male vrijednosti i slično), ali sam odbijen zbog obrazloženja da se treba osigurati pravni posao, koliko god da koštalo. Stoga moje pitanje slijedi:

• parcela je recimo 7000 kvadrata
• u parceli su tri posjedovna lista
• kupio sam posjed od jednog posjednika
• u gruntovnici nema nikoga tko bi bio kakav prednik ili osoba vezana uz prodavatelja na bilo koji način, dakle nema načina niti da se upišemo barem u nekoga tko bi bil njihov predak

Budući da nam je geodetska zagorčala život sa svojom odlukom o prijenosu zemljišta kod ovako zamršenih slučajeva i da ne popuštaju, ima tko načina da se ovo napravi na način da se ne mora sve skupa parcelirati, odnosno plaćati sve to skupa 5 puta više nego zemljište vrijedi samo po sebi?

Možda prijedlog za kupnjom od nepoznatog vlasnika u gruntovnici, jel postoji tak nešto, posebno ako je tamo upisana jedna ili dvije osobe?

[Spitfire]

Ne znam jeste li se krivo izrazili ili nešto pobrkali, jer koliko je meni poznato Zakon o držvnoj izmjeri i katastru nekretnina nije se nešto promijenio 2018 u pogledu istoga iz 2007. Prema potonjem, a sukladno izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iste godine u pogledu povjerenja u zemljišne knjige, već od tada se nije moglo nešto promijeniti u katastru mimo ZK i obratno. Dakle, niste mogli napraviti prijenos vlasništva putem katastra, ne kuporodaju jer je ista samo pravni posao, posebno stoga što je i Zakon o zemljišnim knjigama poodavno propisao da su mjerodavni za pravni promet podaci iz zemljišnih knjiga.  

[legalisbird]

, Spitfire je napisao:

Ne znam jeste li se krivo izrazili ili nešto pobrkali, jer koliko je meni poznato Zakon o držvnoj izmjeri i katastru nekretnina nije se nešto promijenio 2018 u pogledu istoga iz 2007. Prema potonjem, a sukladno izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima iste godine u pogledu povjerenja u zemljišne knjige, već od tada se nije moglo nešto promijeniti u katastru mimo ZK i obratno. Dakle, niste mogli napraviti prijenos vlasništva putem katastra, ne kuporodaju jer je ista samo pravni posao, posebno stoga što je i Zakon o zemljišnim knjigama poodavno propisao da su mjerodavni za pravni promet podaci iz zemljišnih knjiga.  

U razdoblju od 2017-2019 sam kupio oko 15 parcela kod kojih je naravno bio veliki nered u ZK, stoga nisam rješavao te slučajeve (još) jer se radi u poljoprivrednim zemljištima te sam se nakon kupoprodaje upisao kao izvanknjižni vlasnik u katastru, jer smo kupoprodaju i obavljali preko katastra (koji je praktički mjerilo "vlasništva", barem diljem zagorja).

No sada se to više ne može, dakle ako kupite nešto putem katastra, ne možete se više upisati u katastar, već samo u gruntovnicu, a to onda čitav posao čini neisplativim, i za kupca i za prodavatelja , jer ako je parcela npr. 7000 kvadrata, a vi kupite temeljem jednog od recimo 4 posjedovna lista, morate parcelirati da bi se upisali u gruntovnicu jer upisa u katastra više nema.

Dakle, kupite parcelu za 4000 kn, a upis će vas koštati oko 15-20 000. I tako za svaki sljedeći dio koji kupite, jer neće svi prodati. Stoga je pitanje - što se tu može, a da nije preskupa parcelacija? Pričamo dakle o područjima van građevinskih područja, s malom vrijednošću i generalno slabom kvalitetom zemlje.

Na sve moje argumente, državna geodetska uprava je odgovorila da oni žele da se osigura pravni posao kako valja, što drugim riječima znači podilaženje geodetskom lobiju i daljne osiromašenje ionako pustih zagorskih sela:

Ovo su bili moji argumenti koji njima nisu bili dovoljno valjani:

- cijene zemljišta (bilo poljoprivrednih ili građevinskih) znatno variraju ovisno o regiji, stoga npr. poljoprivredno zemljište u okolici Zagreba može vrijediti 50 kn kvadrat, dokle zemljište slabije kvalitete zemlje ili udaljeno od “centara zbivanja” negdje usred Zagorja može vrijediti 5 kn kvadrat

- brojna zemljišta u Zagorju zbog brojnih povijesno-ekonomskosocijalnih razloga su rascjepkana, ne samo po pitanju parcela, već na na temelju broja posjedovnih listova unutar iste parcele

- shodno gore rečenom, nije rijetkost da parcela od recimo 800 kvadrata koja ima tržišnu cijenu od možda 5000 kn ima po 5 posjedovnih listova u kojima ima upisano po 5-6 posjednika, što bilo kakvu kupnju čini nemogućom*

- ukoliko jedan posjednik iz prethodnog primjera drži oko 90% površine u posjedu i ako je on defakto u punom posjedu iste, po tom novom zakonu, ukoliko kupim tu parcelu za npr. 5000Kn, da bih se upisao u zemljišne knjige, moram ili kupiti parcelu od SVIH posjednika (što je u praksi uglavnom nemoguća misija) ili platiti parcelaciju koja bi na cijenu zemljišta dodala još barem dvaput-triput toliko, što bi čitav posao napravilo posve neisplativim te samo pridonijelo ubrzanom procesu pretvaranja nekad zelenih i obrađenih zagorskih brjegova u zapuštene šikare

- nered u zemljišnim knjigama nije krivnja današnjih generacija i nisu one koji bi morale plaćati izrazito visoke iznose 100 godina što lijenosti, što zakona, što povijesne zbilje i ostalih procesa koji su se zbivali unazad vrlo dalekog razdoblja čiji počeci – zemljišnih knjiga, odnosno gruntovnica – datiraju još iz doba 19. stoljeća ili čak i ranije ako se ne varam

- ukoliko ste zainteresirani za kupnju npr. samo dijela posjeda unutar parcele koja ima još nekoliko posjedovnih listova i za koje se „zna” tko obrađuje koji dio (recimo davni dogovori između braće, susjeda i slično), također morate raditi vrlo skupu parcelaciju da bi se upisali u vlasništvo i kasnije u posjed**

- nasljednici ovakvih parcela također bi morali provesti vrlo skup proces parcelacije da bi svojatali ono što im i zakonski pripada, te bi takvi procesi uvelike nadmašili cijene zemljišta, što je, ponovno ističem, posve promašena politika**

- brojne županije (posebice moja zagorska) nisu blagoslovljene parcelama koje se mjere u desecima ili čak stotinama hektara, već su rascjepkane na brojne male čestice, a zemljišne knjige i posjedovni listovi daleko su od bilo kakvog rješavanja – rješavanje istih putem osiromaših džepova žitelja ruralnih krajeva svakako nije adekvatno rješenje