Povrat kapare

[Kala02]

Poštovani, 

molim Vas za savjet. Potpisan je predugovor za stan 10.02.2020. i primljena je kapara za stan. Kupac diže stambeni kredit i rok isplate ostatka za stan (i sklapanje glavnog ugovora) je najkasnije do 30.04.2020. Procjena je bila 25.02. i sve je predano u banku. Čekalo se odobrenje kredita i završetak kupoprodaje. Sve radnje su bilo prije nego je nastupila pandemija izazvana corona virusom i tada nije bilo niti govora o tome.  Kupac je 02.04. poslao odustanak od kupnje i nemogućnost sklapanja ugovora. Razlog koji spominje je corona virus, odnosno da to nije njegova krivica. Banke mu nije odobrila kredit, te hoće povrat dane kapare.  

Treba li prodavatelja vratiti kaparu?  (u Predugovoru stoje odredbe čl. 304 ZOO)

Ima li kupac ikakva prava nakon 30.04.?

Može li tražiti povrat kapare i nakon datuma određenog za sklapanje glavnog ugovora?

Može li se ovdje kupac pozvati isključivo na višu silu? 

 

 

Hvala

 

 

 

[G-man]

Vidite odredbu čl. 373. st. 1. Zakona o obveznim odnosima.

[Kala02]

Sukladno tom članku mora li prodavatelj vratiti cijeli iznos primljene kapare? Tj. ako vrati pola kapare imali li kupac osnovu podići tužbu.

Jer gubitke imaju obje strane, a vraćanjem pola bi se barem nekako i prodavatelj namirio.

Ako u teoriji kupac želi raskid predugovora prije datuma do kojeg se trebao sklopiti glavni ugovor. Postoji li neka zakonska osnova po kojoj i prodavatelj mora pristati (potpisati). Odnosno što ako ne pristane?

 

Hvala

[Denver41]

Sve ovisi o tome da li kupca možemo smatrati odgovornim za neispunjenje ugovora ili ne.
Ukoliko uzmemo da je odgovoran jer je bez opravdanja odustao od ugovora, onda imate pravo zadržati kaparu. Ukoliko uzmemo da nije odgovoran zbog izvanrednih i nepredvidivih okolnosti, onda se ne bi primjenjivao taj članak 304. koji spominjete već odredbe o raskidu ugovora bez ičije krivice odnosno odredbe o nemogućnosti ispunjenja kako G-man kaže, po kojim odredbama bi ste kaparu trebali u cijelosti vratiti.

U normalnim okolnostima rizik neodobrenja kredita nakon potpisivanja predugovora bi trebao biti na kupcu, pa takvo neodobrenje u pravilu ne bi utjecalo na vaše pravo da zadržite kaparu ( osim ako nije drukčije ugovoreno ).
Međutim u ovim specifičnim okolnostima, trebalo bi svakako utvrditi da li kredit nije odobren upravo zbog tih izvanrednih okolnosti, pa možda ne bi bilo loše da prvo zatražite od kupca nekakav materijalni dokaz o tome da mu kredit nije odobren isključivo zbog pandemije korona virusa.

Ako vam dokaže da jest u pitanju pandemija kao razlog neodobrenja, tek u tom slučaju bi se po meni moglo tumačiti da se zaista radi o izvanrednoj situaciji koja se nije mogla predvidjeti, pa bi ste kaparu trebali vratiti. A tada ukoliko je vi i dalje ne želite vratiti, onda vas može tužiti radi povrata kapare u cijelosti ( ili u dijelu ako ste mu samo dio vratili ).

[miroslav6]

Vidite jos je li neodobravanje kredita bilo "privremeno" i moze li kupac traziti novi kredit u istoj ili drugoj banci za recimo mjesec dana ili dva. Naravno, vidite i je li kupac iskoristio trenutnu situaciju ili zbilja nije nista kriv i jos uvijek je zainteresiran za kupnju. Pa ako je Vama ok pricekati, a vjerujem da je, jer sad je pitanje hoce li u ovo vrijeme netko kupovati, napravite anex predugovora s produzenjem za dva-tri mjeseca. A onda vise nece ni biti (nadajmo se) izvanrednih razloga pa ce kapara ostati Vama ako jos uvijek ne uspije rijesiti kredit.

uređeno: 15. travanj 2020. od miroslav6

[Kala02]

Kupac već ima 2 kredita u opticaju, i ovo bi bio 3. Jer i da nije izvanredno stanje, na banci je da procijeni njegovu kreditnu sposbnost. 

i još pitanje u vezi raskida predugovora, što ako prodavatelj ne želi raskinuti predugovor, koje sankcije se mogu poduzeti? 

[Denver41]

Kupac ne treba nužno vaš pristanak na raskid, on jednostrano raskida ugovor, a onda je daljnje pitanje kakve su posljedice tog njegovog jednostranog raskida.

Sankcija vašeg ne vraćanja kapare, je da vas tuži radi povrata kapare. Pa onda ako bi se u postupku pokazalo da je kupac zaista opravdano odustao od ugovora ( da mu je banka upravo zbog pandemije odbila kredit ), takav spor bi ste po meni vrlo vjerojatno izgubili.

No, svakako provjerite i da li je kupac možda još uvijek zainteresiran za kupnju kako to miroslav6 sugerira s eventualnim novim kreditom, pa da produljite rok iz predugovora.

[MartinaP9]

Ja imam obrnutu situaciju. Prije nekoliko godina sam dala kaparu za kuću u iznosu od 25 000€, međutim banka je nekretninu procijenila za 90 000 € manju vrijednost od one koja je definirana predugovorom (kuća dogovorena 240 000€, banka ju procijenila na 151 000 €). Samim time takav kredit ne mogu dobiti, a vlasnik kuće mi nije htio vratiti kaparu navodeći kako to nije njegova stvar. U predugovoru sam se ogradila da u slučaju nemogućnosti ishođenja kredita u visini kupoprodajne cijene kuće bez krivice mene kao kupca, vlasnik nije ovlašten zadržati kaparu. Naravno da sam ga tužila i postupak još traje. Molim vas mišljenje o ishodima tužbe.

uređeno: 4. veljača 2022. od MartinaP9