Naknadno utvrđene manjkavosti kod kupnje kuće

[vstuba]

U postupku sam kupnje kuće. Sa prodavačem je potpisan predugovor i plaćena kapara. Čekamo natječaj preko APN da realiziramo kupnju i glavni ugovor, rok 31.12.2020. naveden u predugovoru. Predugovorom je definirana standardna klauzula da se nekretnina kupuje u viđenom stanju, odnosno da se naknadne reklamacije ne uvažavaju. 

Moje pitanje je slijedeće: prilikom pregleda kuće uvidjeli smo određene pukotine na fasadi kuće ocijenjene od strane agencije kao površinske. Za temeljito utvrđivanje dubine pukotine, odnosno provjere statike, prilikom pregleda kuće nije bilo uvjeta. 

Koje pravne mogućnosti mi preostaju da provjerim sigurnosno i funkcionalno stanje kuće po pitanju statike, u periodu prije konačne isplate i realizacije glavnog ugovora, ukoliko navedeno ispitivanje zahtjeva neku vrstu građevinskih zahvata odnosno radova po kući? 

Ukoliko se kuća pokaže statički nesigurna ili mi prodavatelj ne dozvoli utvrđivanje istog, koje su mi pravne mogućnosti za odustajanje od kupnje, te povrata kapare i agencijske provizije? 

Hvala unaprijed. 

[Ruby_Danderfluff]

Kao kod svih skrivenih nedostataka, čl. 403. i 404. Zakona o obveznim odnosima.

[vstuba]

prije 8 sati , Ruby_Danderfluff je napisao:

Kao kod svih skrivenih nedostataka, čl. 403. i 404. Zakona o obveznim odnosima.

Hvala na odgovoru. Nažalost za konkretan slučaj iz predmetnih članaka nisam razumio koje su mi pravne mogućnosti. Možete li pomoći u tumačenju istih? 

Hvala unaprijed

 

uređeno: 26. kolovoz 2020. od vstuba

[Ruby_Danderfluff]

Dakle, ako prilikom uobičajenog pregleda ovo nije bilo vidljivo (skriveni nedostaci), ili ako su se pokazali kasnije, ili ako niste obavili uobičajeni pregled a prodavatelju je nedostatak bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat, on odgovara za taj nedostatak. To treba povezati s čl. 410. - kupac može po svom izboru zahtijevati da se nedostatak ili ukloni, ili da mu se preda druga stvar bez nedostatka (kod Vas je to nemoguće, jer se ne radi o pokretnoj, zamjenjivoj stvari), zahtijevati sniženje cijene ili raskid ugovora.  Plus, imate pravo na naknadu pretrpljene štete zbog tog nedostatka (Vaši popravci, gubitci povezani s utvrđivanjem nedostatka, npr. trošak statičara i dr.)

Dakle, ako se radi o nedostatku, koliko god on skup bio, za kojega je prodavatelj znao, on za njega odgovara, pazite na rokove. Međutim, ako on nije znao, rizik prelazi na Vas prelaskom kuće u Vaš posjed. Što se tiče kapare, kod nje stoji da ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala/primila kaparu... Po meni, bez obzira na nedostatak, Vi biste bili odgovorni za neispunjenje (nesklapanje ugovora o kupoprodaji), jer su Vam na raspolaganju stajale i opcije sniženja cijene i uklanjanja nedostataka, tako da gubite kaparu, po mom mišljenju.