Bivša supruga bivšeg vlasnika stana želi ući u posjed mog stana

[Sizif_mali]

Poštovani pravnici,

imam jednu bizarnu situaciju. Zvao me nekadašnji vlasnik stana i želi da ja kao treća strana pokrenem tužbu protiv njegove bivše supruge zato što se ona pokušava preko suda upisati u posjed stana.

Malo preciznije o ovoj sapunici: možda prije 5-10 godina bivši vlasnik se razvodio od supruge, pa je promijenio bravu. Dok je on bio na duljem radnom putu, ona je provalila u stan. Kad se vratio izbacio ju je iz stana i opet promijenio bravu. Vjerojatno su se međusobno tužili tijekom razvoda, možda je ona i pokrenula ovrhu jer je u vlasnički list zapisana povijest pokretanja i poništavanja ovrhe. Nakon toga, on je darovnim ugovorom poklonio stan svojoj majci, a njegova majka je stan prodala meni.
S obzirom na to da se radi o tužbi kojom bivša supruga od bivšeg vlasnika traži pravo posjeda stana koji je trenutno moj, odvjetnik bivšeg vlasnika predlaže da ja pokrenem tužbu ili prigovor protiv te njegove bivše žene. Dakle, da ja tužim nepoznatu osobu koja pokušava ući u posjed mog stana.
Mislim da mi je bolje ne pokretati tužbe jer bih se tako uvukao u njihove višegodišnje sudske procese. Pretpostavljam da u slučaju dobivanja tužbe ta bivša supruga ne može meni ući u stan ili tražiti nešto od mene nego eventualno može tražiti od svog bivšeg supruga (i njegove majke) dio novca kojeg je dobio pri prodaji stana.

Ključno pitanje za pravnike: postoji li mogućnost da ja izgubim stan koji sam legalno kupio i za koji ću još jako dugo otplaćivati kredit?
Što da radim?

Hvala

[Borbena7]

Jeste li provjerili zk stanje za svoj stan, kakve su sve zabilježbe u teretnom listu tj. postoji li kakva zabilježba spora te gospođe na tom Vašem stanu?

[Sizif_mali]

prije 2 sati , Borbena7 je napisao:

Jeste li provjerili zk stanje za svoj stan, kakve su sve zabilježbe u teretnom listu tj. postoji li kakva zabilježba spora te gospođe na tom Vašem stanu?

Nema aktivnih zabiljezbi, niti ih je bilo kad smo kupovali stan. Jedino postoji hipoteka banke kojoj vracam kredit za stan. 

U pregledu povijesti  zabiljezbi pise neka ovrha od prije par godina, ali je brzo ponistena. Nakon toga stan je poklonio majci, a ona je zapravo prodala stan meni.

[Sizif_mali]

prije 16 sati , Borbena7 je napisao:

Jeste li provjerili zk stanje za svoj stan, kakve su sve zabilježbe u teretnom listu tj. postoji li kakva zabilježba spora te gospođe na tom Vašem stanu?

Evo malo detaljnije. Na temelju povijesti zabilježbi u vlastovnici izgleda da je suđenje oko bračne stečevine riješeno.
Bivši vlasnik je kupio stan 2008. godine (u teretovnici se vidi i da je isplatio kredit do ožujka 2017.).

U prosincu 2014. je ZABILJEŽBA, SPOR. Temeljem čl. 81-84 ZZK-a. i prijedloga ***bivše supruge*** zabilježuje se spor koji se vodi pred Općinskim sudom ***.“

Zatim, u siječnju 2017. je pokrenuta ovrha. U ožujku 2017. je poništena zabilježba iz 2014. koja se odnosila na spor s bivšom suprugom:
“Zaprimljeno ****2017.g. pod brojem ****
BRISANJE ZABILJEŽBE, SPOR, PRAVOMOĆNO I OVRŠNO RJEŠENJE OPĆINSKOG SUDA U
**** POD BROJ ***. **, ČL. 83. ZAKONA O ZEMLJIŠNIM KNJIGAMA NN 91/96“

U travnju je poništen pokušaj prijenosa vlasništva na majku, valjda zbog još aktivne ovrhe. U svibnju 2017. sudski je poništena i ovrha, te je nakon svega toga u lipnju proveden prijenos vlasništva na njegovu majku. Godinu i pol kasnije ja sam kupio stan od gospođe majke, uredno preko agencije i uz bankovni kredit.

Članak 84. spominje mogućnost novog spora: “(3) Brisanje zabilježbe spora ne sprječava novu zabilježbu toga spora, ali ta dobiva ono mjesto u prvenstvenom redu koje joj pripada prema času kad bude podnesen prijedlog za novu zabilježbu istoga spora”
Dakle, u mom vlasničkom listu bi trebao biti zabilježen neki novi spor, a trenutno nije. Ako se upiše nova zabilježba, imam li ja ipak malo veća prava jer sam postao vlasnik i posjednik prije eventualnih budućih zabilježbi o njihovim bračnim suđenjima?

Smatrate li kako postoji realna mogućnost da mi bude oduzet stan?

[Ruby_Danderfluff]

Mislim da su zasad to sve još polupečene priče (tužba za ulazak u posjed?), ali biste trebali vidjeti s tim odvjetnikom bivšeg vlasnika točno o čemu se radi, a ne njegovo laičko prenošenje toga što biste Vi trebali napraviti. Meni se također čini da su svi rokovi za pobijanje pravnih radnji prošli, Vas štiti načelo povjerenja u zemljišne knjige kao treću osobu, slijedom čega je zaista upitno što bi s ovom ničim izazvanom tužbom zapravo učinili.

[Sizif_mali]

, Ruby_Danderfluff je napisao:

Mislim da su zasad to sve još polupečene priče (tužba za ulazak u posjed?), ali biste trebali vidjeti s tim odvjetnikom bivšeg vlasnika točno o čemu se radi, a ne njegovo laičko prenošenje toga što biste Vi trebali napraviti. Meni se također čini da su svi rokovi za pobijanje pravnih radnji prošli, Vas štiti načelo povjerenja u zemljišne knjige kao treću osobu, slijedom čega je zaista upitno što bi s ovom ničim izazvanom tužbom zapravo učinili.

Hvala. Već danima čitam razne zakone i tumačenja presuda Vrhovnog i Ustavnog suda.

Nakon odluke Ustavnog suda U-III-103/2008 od 14. lipnja 2011.  i odluke Vrhovnog suda Republike Hrvatske u revizijskog odluci
Rev 1867/2012-2 od 29. listopada 2013. godine, jasno je da načelo povjerenja u zemljišne knjige ima prednost i u sudskoj praksi, a ne samo u teoriji. 
"...polazeći od svrhe i značaja odredbi o zaštiti povjerenja u zemljišne knjige (članak 122. ZVDSP-a), prednost u zaštiti stečenog prava ima treća savjesna osoba koja se poziva na načelo zaštite povjerenja u zemljišne knjige. Stoga je to pravilo i onda kada je bračni drug bio savjestan i nije znao za raspolaganja drugog bračnog druga, odnosno kada su stjecatelj i takav bračni drug istodobno bili u dobroj vjeri."

Izvori: 

https://sljeme.usud.hr/usud/praksaW.nsf/3791edea5b1f3454c1257d0f0042143b/c12570d30061ce54c1257e5700338943/$FILE/U-III-1686-2015.pdf

https://www.pravo.unizg.hr/images/50018421/Tribina 2016.pdf

https://informator.hr/strucni-clanci/prestanak-vazenja-odgode-povjerenja-u-zemljisne-knjige

https://urn.nsk.hr/urn:nbn:hr:199:000268

Bez obzira na sve to, za mene je svakako bolje riješiti problem bez suđenja. Mislim da će to biti moguće nakon dodatnih razgovora s obje strane.

[Sizif_mali]

Pozdrav svima, nažalost ovaj problem nisam uspio riješiti mirnim razgovorima prije dvije godine.

Gospođa koja ima ovršno rješenje za vraćanje zadnjeg mirnog posjeda iz 2017. me sad ucjenjuje. Zahtijeva novac od mene jer ima ovršno rješenje prema kojem može promijeniti bravu mog stana i ući u (su)posjed. Najavila je i pokretanje parnice radi proglašenja ništetnosti kupoprodaje stana kojeg sam kupio od njene svekrve. Nisam joj odgovorio pa je najavila da će doći promijeniti bravu mog stana sa sudskim ovršiteljem.

U međuvremenu sam saznao sve detalje:

2008. godine gospodin suprug kupuje stan uz kredit

2012. se razvodi od supruge, te potpisuju kod javnog bilježnika sporazum o podjeli imovine prema kojem njoj ostaje jedan stan u drugom gradu, a njemu sve ostalo. Dakle, potpisala je da ovaj moj stan nije njena bračna stečevina. Kasnije se predomislila.

2014. on mijenja bravu svog stana jer ne želi da bivša supruga koristi ono što je potpisala da nije njeno. Nakon toga, dok je on na duljem putu ona provaljuje u stan, mijenja bravu, prodaje namještaj iz stana i nastavlja povremeno koristiti stan. Stan je u gradu u kojem ona radi par dana u tjednu, pa ga u tim danima koristi. Nakon što je suprug saznao, prijavio ju je policiji za provalu, kasnije je podigao i kaznenu prijavu za provalu i krađu namještaja. Ona je te 2014. godine pokrenula sudski spor koji se može vidjeti u povijesti zk. izvatka. Međutim, ta njena zabilježba je u ožujku 2017. izbrisana pravomoćnim i ovršnim rješenjem.

2017., lipanj, on darovnim ugovorom prebacuje stan na majku, nakon što je do kraja otplatio kredit i riješio ovrhu, spor s bivšom suprugom

2017., srpanj, on mijenja bravu stana i bivša supruga sudski traži vraćanje zadnjeg mirnog posjeda, ali to nije zabilježila u zk. izvatku

2018., srpanj, sud donosi Rješenje o vraćanju zadnjeg mirnog posjeda. Rješenje je postalo pravomoćno početkom listopada
2018., studeni, uz povjerenje u zemljišne knjige potpisujem kupoprodajni ugovor s vlasnicom, majkom tog gospodina koji nas je očito prevario. U kupoprodajnom ugovoru njegova majka je potpisala da ne postoje neuknjiženi sporovi i tuđa prava. On je s agencijama za nekretnine potpisivao ugovore o oglašavanju stana i s odvjetnikom je pregledao i odobrio takav ugovor. Njegov odvjetnik je čak bio prisutan pri potpisivanju kupoprodajnog ugovora i solemnizaciji kredita.
2020., kolovoz, nakon niza žalbi nova verzija ovršnog rješenja je da ona može promijeniti bravu našeg stana, ne mora čekati da joj bivši suprug da ključeve. Zbog toga me on nazvao početkom rujna, priznao što su mi prešutjeli i objasnio da je jedino rješenje prigovor treće osobe. Pokušao sam razgovorima sa svima riješiti problem, ali na kraju sam morao predati prigovor 3. osobe. Dodatno, e-mail dopisom sam im istaknuo da je to što rade nedopustivo i da ćemo braniti svoj dom i tužbama i izlaskom u medije ako nam dođu provaljivati u stan kojeg smo pošteno kupili.
2021., listopad, drugostupanjski sud odbacuje žalbu njega, ovršenika, čime se potvrđuje da ona može sama s bravarom i sudskim ovršiteljem doći promijeniti bravu danas mog stana. Sutkninja na kraju dodaje da će prvostupanjski sud bez odgode donijeti rješenje kojim će uputiti ovršenika u parnicu radi proglašenja ovrhe nedopuštenom. Međutim, sud još uvijek to nije učinio, niti ovršenik (pretrpošli vlasnik), niti ja (3. strana, vlasnik) nismo upućeni u tu parnicu, čekamo.
2023., siječanj, gospođa ovrhovoditeljica mi šalje e-mailove, zahtijeva odštetu jer ne koristi moj stan kojeg bi prema ovršnom rješenju mogla koristiti, te zahtijeva od mene 25000 eura kako bi zaustavila ovrhu. Dodaje kako joj je odvjetnik savjetovao da pokrene i tužbu izravno protiv mene radi proglašenja kupoprodaje ništetnom, jer smatra da je pola stana njeno, bračna stečevina. Nisam odgovorio. Najavila je da će doći promijeniti bravu mog stana sa sudskim ovršiteljem, čeka datum.

Naravno, imam odvjetnika koji trenutno provjerava na koji način je ovo najbolje riješiti, ali dani i tjedni prolaze i ne mogu normalno živjeti u ovakvoj neizvjesnosti. Svaki savjet je dobrodošao.

Konkretno, moja pitanja su sljedeća:
- kakva je procedura sa sudskim ovršiteljem, hoće li mi doći provaliti u stan bez najave? Naime, ja nisam ovršenik, on živi u drugoj državi. Možda će njemu stići obavijest na adresu kod njegove majke, možda nam ona neće ni stići javiti.

- mogu li ikako zaustaviti ili odgoditi provedbu ovrhe u ovoj fazi?

- ako pošaljemo požurnicu, može li sud na temelju mog prigovora treće osobe (predano još prije dvije godine) odlučiti o proglašenju ovrhe nedopuštenom ili barem odgoditi ovrhu?

- mogu li podnijeti kaznenu prijavu za ucjenu i zatražiti zabranu pristupa svom obiteljskom domu?
ako mi provali u stan i ostvari svoj posjed, mogu li joj ja kao vlasnik odmah ponuditi ugovor o plaćanju najma? (čitao sam da posjednici to obično odbiju i tako izgube posjed)

- ako uđe u posjed, mogu li joj ograničiti kretanje po mom obiteljskom domu, zabraniti joj ulazak u dječju sobu i sl.?

- mogu li ju tužiti za uznemiravanje vlasništva?

- mogu li išta učiniti?

Hvala na pomoći!