Gradnja zimskog vrta - terase iznad garaže

[LMLM]

Poštovani,

 

vlasnik sam stana u stambenoj zgradi i vlasnik garaže u dvorištu zgrade. Zgrada ima osam stanova, a garaže su zasebna cjelina i ima ih šest. Tako su raspoređeni i udjeli u ukupnom vlasništvu (suvlasnik koji nema garažu ima 8/100, a ja imam s drugim suvlasnicima koji posjeduju garaže 11/100). Garaže imaju deku koja je nakon godina u poprilično lošem stanju i počela se pojavljivati vlaga u garažama. Predložio sam da se problem riješi stavljanjem krova ili novog izolacijskog sloja, međutim predstavnik stanara iz nekog razloga uvjerava da je prostor iznad garaža od svih, tj da na taj prostor imaju pravo svi suvlasnici. Provjerio sam s odvjetnikom, on tvrdi da nije već da je prostor iznad garaža međuvlasništvo vlasnika garaža. Moji susjedi vole više vjerovati sebi nego pravu i odvjetnicima pa ta točka ne dolazi na dnevni red. Kako bih spriječio daljnje propadanje deke, a bojim se kako će ići dogovor oko novog krova kad ne možemo samo sanirati postojeći, planirao sam iznad garaže napraviti terasu, a čak bolje zimski vrt tako da odmah dobijem i krov kojim ću spriječiti propadanje.  Dakle radi se o vlasništvu garaža s jasno određenim garažnim mjestima za svaki stan (nije naknadno dogovoreno već unaprijed definirano). Već postoji stubište koje vodi do deke garaža (vodi na susjedovu garažu). Na tragu ovoga molim pomoć za nekoliko pitanja:

Je li je zaista (tražim drugo mišljenje) vlasništvo iznad garaža i vlasništvo samih vlasnika garađa, dok drugi koji nemaju garaže nemaju pravo na taj prostor (i logika udjela kaže da je) i je li je to određeni dio točno iznad moje garaže ili su to neodređeni udjeli pa treba međuvlasnički ugovor?

Imam li pravo tražiti pravo pristupa do svoje garaže jer stepenice idu na susjedovu garažu ili moram graditi svoje?

Imam li pravo napraviti terasu ili zimski vrt, ako su prva pitanja pozitivnna, u skladu sa Zakonom o gradnji kao jednostavni objekt zapravo bez dogovora sa sustanarima?

 

Unaprijed zahvalan!

LM

[Spitfire]

Ako su stanovi etažirani te se na garaže kao pripadak proteže vlasništvo posebnog dijela nekretnine, mogli bi eventualno popraviti ravni krov (deku), no to ne znaći da bi mogli gore graditi zimski vrt ili bilo što drugo. Garaža je pomoćna građevina jedne etaže koja služi za potrebe glavne zgrade, za smještanje vozila a ne boravak ljudi u ili na njoj.   

[LMLM]

prije 3 sati , Spitfire je napisao:

Ako su stanovi etažirani te se na garaže kao pripadak proteže vlasništvo posebnog dijela nekretnine, mogli bi eventualno popraviti ravni krov (deku), no to ne znaći da bi mogli gore graditi zimski vrt ili bilo što drugo. Garaža je pomoćna građevina jedne etaže koja služi za potrebe glavne zgrade, za smještanje vozila a ne boravak ljudi u ili na njoj.   

Hvala na odgovoru. Stanovi su etažirani, a određene garaže pripadaju određenim stanovima kao vlasništvo. U međuvremenu sam saznao da je zimski vrt sporan jer je za takav objekt potrebna građevinska dozvola, ali da bi se nadstrješnica mogla izvesti (mišljelje arhitekta, ali ne ulazi u to imam li pravo graditi). Do deke su već izvedene stepenice i postavljena je ograda duž garaža, ja bih napravio nadstrešnicu kao jednostavan otvoreni objekt. Meni kao laiku se ne čini sprono jer Pravilnik o jendostavim objektima zapravo pruža slične mogućnosti gradnje, a ovdje je samo pitanje imam li pravo to i napraviti u odnosu na vlasništvo/zajedničko vlasništvo.

[Spitfire]

Čudi me da arhitektu ne bi bio poznat Pravilnik koji spominjete, da vam odmah kaže da ne smijete graditi ni nadstrešnicu, jer isti Pravilnik kaže da se bez građevinske dozvole i projekta može se graditi, pomoćna građevina koja se gradi na građevnoj čestici postojeće zgrade...za potrebe te zgrade i to:

...

slobodnostojeća ili sa zgradom konstruktivno povezana nadstrešnica, tlocrtne površine do 20 m2, izvan tlocrtnih gabarita postojeće zgrade.

To znači da nadstrešnica služi postojećoj zgradi (građevini izgrađenoj na temelju akta o gradnji) te može biti naslonjena na nju ili pored nje. Ne može biti na zgradi, ni na stambenoj a niti na pomoćnoj kao što je garaža.

[LMLM]

Arhitekt kaže (ali ne tvrdi) da ako se uzmu sve stavke pomoćnih građevina (...) (Pravilnik o jednostavnim građevinama... kaže da se bez građevinske dozvole i glavnog projekta može se graditi: 1. Pomoćna građevina koja se gradi na građevnoj čestici postojeće zgrade,odnosno na građevnoj čestici zgrade za koju postoji akt kojim se odobrava građenje, za potrebe te zgrade i to:)

a) cisterna za vodu i septička jama zapremine do 27 m³

b) vrtna sjenica

c) slobodnostojeća ili sa zgradom konstruktivno povezana nadstrešnica, tlocrtne površine do 20 m², izvan tlocrtnih gabarita postojeće zgrade

d) terasa uz postojeću zgradu u razini terena tlocrtne površine do 20 m²

(...) ispada da je terasa ta koja mora biti vezana uz zgradu, a da su nadstrešnica i vrtna sjenica jednostavni objekti koji se u načelu mogu iz(g)raditi bilo gdje na građevinskom zemljištu. Arhitekt vjeruje da je ovaj predmet specifičan jer se radi  o zemljištu takve konfguracije da ga čine dvije cjeline gdje su garaže zapravo ukopane u teren i da je ideja nadstrešnice iznad garaže logčina, međutim dovodi u pitanje pravo gradnje na tom mjestu u odnosu na zajedništvo definirano Zakonom o stvarnim pravima.... Rekao je da će ispitati pravo građenja,  ali da pravo građenja na tom mjestu pravno pitanje u koje ne ulazi. 

 

[herostrat]

Kada se spominje Pravilnik o jednostavnim građevinama (u kontekstu činjenice da ne treba građevinska dozvola) uvijek se zanemaruje onaj članak koji kaže da sve mora biti u skladu s prostornim planom....

 

[slavko1941]

U prijašnjim odgovorima sve vam je objašnjeno, ali vi uporno inzistirate da je moguće sagraditi neki zimski vrt na vašem dijelu garaža u nizu.

Pa kada je to sve tako jednostavno napišite zahtjev za odobrenje tog zahvata Građevinskom odjelu općine  i navedite svoje viđenje o gradnji jednostavnih građevina, pa će oni vama to odmah odobriti.

I jedni  potezom sve rješeno.

[Spitfire]

prije 5 sati , LMLM je napisao:

Arhitekt vjeruje da je ovaj predmet specifičan jer se radi  o zemljištu takve konfguracije da ga čine dvije cjeline gdje su garaže zapravo ukopane u teren i da je ideja nadstrešnice iznad garaže logčina

Mda, samo što se propisi najmanje tumače logički, pa kad bi se tako i tumačili (u smislu analogije, argumentum a contrario i dr.) služilo bi samo popunjavanju pravnih praznina. Navedeni pravilnik izveden iz zakona o gradnji u svome početku nakon razdvajanja ZOPG-a je imao svoje nedostatke pa je u ovih 7 godina mijenjan i dopunjavan, tako da u ovome slučaju nema pravne praznine i sve je jasno.

Za postojeću građevinu ZOG daje značenje da je to građevina izgrađena na temelju građ. dozvole ili drugog odgovarajućeg akta ili svaka druga građevina koja je prema ZOG ili posebnom zakonu s njom izjednačena.  

Pravilnik izveden iz ZOG glasi onako kako ste naveli međutim, kako sam ZOG ne određuje da je postojeća zgrada samo stambena, postojeća je i stambena i pomoćna. Pa kada tu dodate dio rečenice pravilnika "izvan tlocrtnih gabarita postojeće zgrade" mislim da je sve jasno i da nema pravne praznine.

Ako ćemo se dotaknuti i ZVDSP-a, napisao sam vam već da bi mogli popraviti ravni krov na pripadku vlasništva posebnog dijela nekretnine, samostalno ili zahtjevati da se to napravi iz pričuve, jer Uredba o održavanju zgrada, ako se suvlasnici nisu drugačije dogovorili, propisuje da se zajedničkim dijelovima smatraju nosivi zidovi, temelji, krovna konstrukcija...) pa bi shodno tome, sve i da kojim slučajem možete gradili to što ste zamislili, trebali suglasnost svih suvlanika pošto bi se radilo o izvanrednom poslu i ne radi se o zadiranju u zajedničke dijelove za koju je potrebna dozvola vlasti.    

[LMLM]

, Spitfire je napisao:

Mda, samo što se propisi najmanje tumače logički, pa kad bi se tako i tumačili (u smislu analogije, argumentum a contrario i dr.) služilo bi samo popunjavanju pravnih praznina. Navedeni pravilnik izveden iz zakona o gradnji u svome početku nakon razdvajanja ZOPG-a je imao svoje nedostatke pa je u ovih 7 godina mijenjan i dopunjavan, tako da u ovome slučaju nema pravne praznine i sve je jasno.

Za postojeću građevinu ZOG daje značenje da je to građevina izgrađena na temelju građ. dozvole ili drugog odgovarajućeg akta ili svaka druga građevina koja je prema ZOG ili posebnom zakonu s njom izjednačena.  

Pravilnik izveden iz ZOG glasi onako kako ste naveli međutim, kako sam ZOG ne određuje da je postojeća zgrada samo stambena, postojeća je i stambena i pomoćna. Pa kada tu dodate dio rečenice pravilnika "izvan tlocrtnih gabarita postojeće zgrade" mislim da je sve jasno i da nema pravne praznine.

Ako ćemo se dotaknuti i ZVDSP-a, napisao sam vam već da bi mogli popraviti ravni krov na pripadku vlasništva posebnog dijela nekretnine, samostalno ili zahtjevati da se to napravi iz pričuve, jer Uredba o održavanju zgrada, ako se suvlasnici nisu drugačije dogovorili, propisuje da se zajedničkim dijelovima smatraju nosivi zidovi, temelji, krovna konstrukcija...) pa bi shodno tome, sve i da kojim slučajem možete gradili to što ste zamislili, trebali suglasnost svih suvlanika pošto bi se radilo o izvanrednom poslu i ne radi se o zadiranju u zajedničke dijelove za koju je potrebna dozvola vlasti.    

Drugo mišljenje kaže sljedeće: građevinska struka smatra da je gradnja moguća (dakle B vrtna sjenica ili c nadstrešnica prema Pravilniku o jednostavnim građevinama) jer pomoćna građevina nije vezana uz stambenu već je poseban objekt, a Pravilnik je nedefiniran oko konkretnog problema u smislu da ne propisuje da se smije, ali i da se ne smije graditi na pomoćnoj građevini. Odvjetnik pak kaže da može biti problem utoliko što vlasnik susjedne garaže može ograničiti pristup, ali samo ako ja imam mogućnost pristupa bez prelaska preko drugih garaža. Kako nemam mogućnost pristupa, tj. da si izgradim stepenice nitko ne bi mogao ući u dvorište, u načelu ne bi mogao ograničiti pristup bez prava prolaska. 

Uglavnom podosta komplicirano za četiri grede i jednostavno krovište... 

 

[Spitfire]

Prije 22 minuta, LMLM je napisao:

Drugo mišljenje kaže sljedeće:

Ako to nije mišljenje MGiPU ja bih ostao kod svoga odgovora.

[LMLM]

Prije 3 minuta, Spitfire je napisao:

Ako to nije mišljenje MGiPU ja bih ostao kod svoga odgovora.

Koliko znam oni ne daju mišljenja... 

[Spitfire]

Naravno da daje zainteresiranim osobama. Ukoliko je jednostavno pitanje svrstat će ga na svojim stranicama pod pitanja i odgovori.