Najam stana

[unajmitelj]

Poštovani,

unajmila sam stana 01.07.2018 na određeno vrijeme od 1 godine s obvezom najave iseljenja najkasnije 30 dana prije isteka sklopljenog ugovora, te sam 06.05.2021. najavila iseljenje sa 15.05.2021., pa molim Vaš odgovor o tome je li imam obvezu plaćanja stanarine samo do 15.05.2021. ili čak do 30.06.2021.?

 

uređeno: 8. svibanj 2021. od Spitfire
Osobni podaci

[Spitfire]

Poštovana, ukoliko baš želite postaviti ugovor zacrnite vaše i podatke najmodavca. Usput, u ovom postavljenom dijelu nema odredbi koje govore o ovome što pišete pa ta prva strana možda nije ni bitna.

p.s. pa ovako nećete ostvariti pravo na TV  

[unajmitelj]

Poštovani,

sukladno Vašem gornjem naputku, postavljam kako pitanje s navodom (citat): "unajmila sam stan 01.07.2018. na određeno vrijeme od 12 mjeseci s obvezom najave iseljenja najkasnije 30 dana prije isteka ugovora (kako je utvrđeno u članku 4. sklopljenoga ugovora), te sam 06.05.2021. najavila iseljenje sa 15.05.2021., pa molim Vaš odgovor o tome je li imam obvezu plaćanja stanarine "samo" do 15.05.2021. ili čak do 30.06.2021., kao i postavljam ugovor s obrisanim podacima najmodavca, najmoprimca i stana?

[Borbena7]

A ostatak ugovora?

[unajmitelj]

Poštovani,

postavlja se cjelokupni sklopljeni ugovor s ispravnim slijedom njegovih stranica!

[Borbena7]

Na 08. 05. 2021. at 23:05, unajmitelj je napisao:

unajmila sam stana 01.07.2018 na određeno vrijeme od 1 godine s obvezom najave iseljenja najkasnije 30 dana prije isteka sklopljenog ugovora, te sam 06.05.2021. najavila iseljenje sa 15.05.2021., pa molim Vaš odgovor o tome je li imam obvezu plaćanja stanarine samo do 15.05.2021. ili čak do 30.06.2021.?

Dužni ste podmiriti idućih 30-et dana tj. do 7.6. Vjerujem da ste podmiriti ovu najamninu do 10-og u mjesecu svibnju. Tako da Vam preostaje još jedna.

[unajmitelj]

Poštovana Borbena7,

zahvaljujem na Vašemu odgovaranju točno prije 7 sati, a kako je 18:45 sati kada Vam počinjem pisati, tada slijedi da je odgovaranje bilo točno u 11:45!

Istovremeno, ne znam kako ste izračunali da sam dužna podmiriti stanarinu do 7.6., jer ako se broji 30 dana od 6.5. (u naravi s uključenime 6.5.), tada se dolazi samo do 4.6., odnosno ako se broji 30 dana od 7.5., tada se dolazi samo do 5.6.?

U vezi Vašega navoda kako vjerujete da sam podmirila najamninu (u naravi stanarinu) do 10-og u mjesecu svibnju, potvrđujem da sam podmirila najamninu za cijeli svibanj, te ne znam kako mi preostaje još jedna (u naravi za cijeli lipanj)?

Usput, napominjem Vam da sklopljeni ugovor određuje rok od 30 dana samo u članku 4. (citat): "Ugovor se automatski nastavlja ukoliko su obje strane suglasne i ukoliko najkasnije 30 dana prije isteka ugovora ne najave suprotno u pisanom obliku.", pa iz ugovora samo slijedi obveza najmoprimca da najkasnije 30 dana prije isteka roka ugovora (u naravi 1.6.) najavi neprodužavanje ugovora od 1.7., te uopće ne slijedi obveza najmoprimca da najkasnije 30 dana prije iseljenja iz stana također najavi i svoje iseljenje, a što bi u mojem slučaju značilo da mogu tijekom važenja ugovora (sklopljenog 1.7.2018. i automatski produžavanog na određeni rok od 12 mjeseci) prema slobodnoj želji najaviti iseljenje, a što sam učinila 6.5., uz navod da se iseljavam sa danom 15.5., pa po mojem pravnom shvaćanju imam obvezu plaćanja najamnine samo do (zaključno) 15.5.!

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire i poštovana Borbena7,

u subotu sam postavila pitanje u kojem sam pogrešno navela da sam unajmila stan 01.07.2018. na određeno vrijeme od 1 godine s obvezom najave iseljenja najkasnije 30 dana prije isteka sklopljenoga ugovora, jer se u njemu uopće ne navodi obveza o najavi iseljenja najkasnije 30 dana prije isteka sklopljenoga ugovora, nego se u njemu samo navodi obveza o najavi neprodužavanja sklopljenoga  ugovora najkasnije 30 dana prije njegovoga isteka!

Stoga, obzirom na navedenu ispravnu činjenicu samo o obvezi najave neprodužavanja sklopljenoga ugovora najkasnije 30 dana prije njegovoga isteka, s jedne strane, te obzirom na najavu iseljenja dana 06.05.2021. sa danom 15.05.2021., s druge strane, molim Vaše odgovore o tome je li imam obvezu plaćanja najamnine samo do 15.05.2021. ili čak do 30.06.2021. (u naravi do kad je tkz. automatizmom bio produžavan ugovor sklopljeni 01.07.2018.)?

[Spitfire]

Poštovana, molba za postavljanje cijelog ugovora nije bila bez razloga. Naime, odredba o roku za neprodužavanje ugovora nije isto što i rok za iseljenje. Čak i da se može smatrati istim, bilo bi onako kako vam je navela Borbena. No kada ste konačno ispravno postavili ugovor, vidljivo je da nemate uopće odredbu kojom bi imali pravo raskinuti ugovor prije isteka a najviše zbog toga se tražilo postavljanje ugovora. Prema tome, kako je ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme, te u ugovoru nemate mogućnost otkaza prije isteka vremena na koji je sklopljen, stava sam da bi najmodavac imao pravo tražiti plaćanje najma do isteka ugovora. Osim ako se ne napravi ono što bi važilo u ovakovim slučajevima, sporazumni raskid ugovora u kojem se određuje što i kako prije isteka ugovora, pa i dan iseljenja.

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

moram priznati da sam u potpunosti zatečena Vašim odgovorom od jučer u 12:28!

Naime, koliko mi je još prihvatljia tvrdnja (Vas i Borbene7) da imam obvezu plaćanja najamnine sve do 07.06. nakon najave iseljenja 06.05. sa danom 15.05., toliko mi uopće nije prihvatljiva tvrdnja (Vas) da imam obvezu plaćanja najamnine čak do 30.06.!

Stoga se pitam, a istovremeno pitam Vas (kao i Borbenu7), je li u Republici Hrvatskoj postoje zakoni i propisi koji određuju prava najmoprimca, te koji ih štite od nezakonitih i nepravednih ugovora o najmu, a kao što je i ugovor sklopljen 01.07.2018. (na određeno vrijeme od 12 mjeseci) samo s obvezom najave neprodužavanja ugovora 30 dana prije njegovoga isteka?

Ako ne, onda slijedi kako u konkretnoj situaciji imam pravo i ne biti u stanu do 30.06., te imam obvezu plaćati najamninu (također) do 30.06.?

Ako da, slijedi kako bi u konkretnoj situaciji imala obvezu plaćati najamninu sve do 30.06. 2019. i da (je)sam (nedaj dragi Bože) bila najavila već 01.08.2018. neprodužavanje ugovora koji je bio sklopljen 01.07. 2018.?

[Spitfire]

Poštovana, ja mogu suosjećati s tuđim problemima no nažalost nisam ovdje da bih davao prihvatljive (ili neprihvatljive, svejedno) odgovore nego one utemeljene na propisima.

U vašem slučaju, prvi pravni temelj ugovornih odnosa je sam ugovor, drugi je lex specialis ili Zakon o najmu stanova te je treći lex generalis ili Zakon o obveznim odnosima. Odredbu koja bi išla u prilog najmoprimcu o prijevremenom prestanku ugovora na određeno vrijeme u samom ugovoru nemate, kao ni rok za iseljenje. Prema završnim odredbama ugovora navodi se, da se na prava i obveze koja nisu posebno uređena ugovorom primjenjuje lex specialis, dakle Zakon o najmu stanova koji također ništa ne govori prijevremenom prestanku ugovora i roku za iseljenje od strane najmoprimca (doduše, govori u slučaju ugovora na neodređeno no to za vaš slučaj nije bitno) a niti ZOO ne propisuje takovo što, osim u dijelu odredbi da ugovor o najmu na određeno vrijeme prestaje istekom toga vremena.. Tako da bi odgovor na ovo

prije 5 sati , unajmitelj je napisao:

je li u Republici Hrvatskoj postoje zakoni i propisi koji određuju prava najmoprimca, te koji ih štite od nezakonitih i nepravednih ugovora o najmu

u smislu vašeg pitanja i činjenice da se radi o ugovoru na određeno vrijeme bio, u biti ne, ne uređuje.

Međutim, to ne znači da niste mogli zatražiti da se takova odredba uglavi u ugovor jer vam Zakon o najmu stanova to dopušta u čl.3 st. 3. Dakle, uvjete sklapanja ugovora o najmu koji nisu propisani tim zakonom stranke ugovaraju slobodno. Pa, kao što rekoh, tako ste mogli zahtjevati da se u ugovor uglave i odredbe o pravu najmoprimca na prijevremeni raskid te rokove za to kao i iseljenje, što s najamninom i pologom te ako takovu odredbu najmodavac ne prihvaća, ne prihvatite ni vi ugovor pa neće biti nepravedan (na ovo o nezakonitima nema se smisla osvrtati).

Prema svemu navedenome, a da ne pišem ponovo, ostao bih pri svome odgovoru u prijašnjem postu.

   

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

očigledno, iz odgovora od petka u 23:23, slijedi kako je sada (pre)kasno za ono što sam mogla napraviti (u naravi tražiti od najmodavca), uključujući nesklopiti ugovor o najmu stana, kao i nepočeti koristiti predmetni stana, u slučaju da najmodavac nije prihvatio sve ono što sam mogla tražiti da se doda u ponuđeni ugovor o najmu stana)!

Također, slijedi kako sam bila, koliko neiskusna pošto mi je sklapanje ugovora o najmu stana 01.07.2018. bio u životu prvi slučaj unajmljivanja stana, toliko naivna pošto se uopće nisam (sa specijalistima pravne struke) savjetovala o sadržaju ponuđenog ugovora o najmu stana!!

Nastavno, slijedi kako u (mojem) konkretnom slučaju postoji i različiti način tumačenja sklopljenoga ugovora o najmu stana, jer najmodavac smatra da temeljem spomenutoga ugovora imam obvezu plaćanja najamnine sve do 30.06. (u naravi do isteka sklopljenoga ugovora o najmu stana), dok ja smatram da temeljem istoga ugovora imam obvezu plaćanja najamnine (minimalno) do 15.05. (u naravi do najavljenog iseljenja), odnosno (maksimalno) do 05.06. (u naravi do 30-oga dana nakon najave iseljenja 06.05., a bez brojenja dana najave), što (po mojemu pravnome shvaćanju) otvara mogućnost (u slučaju da sa svojime najmodavcem ne uspijem u rješenju konkretnog slučaja mirnim putem, sukladno Članku 15. sklopljenoga ugovora o najmu stana), kako traženja tumačenja navedena ugovora, tako također i pobijanja navedena ugovora (u naravi kao ništavoga zbog njegovoga sklapanja u mojoj zabludi) , od strane nadležnog suda u Zagrebu!!!

Stoga, a uzimajući u obzir sve prethodno navedeno, najljepše molim Vaše očitovanje o mojim navodima.

[Spitfire]

prije 2 sati , unajmitelj je napisao:

kako traženja tumačenja navedena ugovora, tako također i pobijanja navedena ugovora (u naravi kao ništavoga zbog njegovoga sklapanja u mojoj zabludi) , od strane nadležnog suda u Zagrebu!!!

Stava sam da nažalost ništa od toga, eventualno bi imali dodatne troškove. Naime, tu dolazimo do Zakona o obveznim odnosima koji se kao lex generalis, dakle podredno, primjenjuje na Zakon o najmu stanova. Posebno u ovome dijelu oko samoga ugovora. Pa odredbe navedenog zakona u slučaju tumačenja govore da se kod tumačenja ugovora odredbe ugovora primjenjuju onako kako glase. Nadalje, u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane. Po meni ovdje nejasnih odredbi nema.

Što se tiče pobojnosti, za to bi trebali imati manu volje (čl. 279) ili bitnu zabludu (čl. 280) koju ja u vašem slučaju isto ne vidim, jer vas nitko prijetnjom ili na drugi način nije prisilio na potpisivanje, a nema ni nekakove posebne bitne zablude jer je ugovor ražen temeljem zakona.  

Za ništetnost, ugovor mora biti protivan Ustavu RH, prisilnim propisima ili moralu društva čega opet u vešem slučaju nema. 

Pa zaključno,

prije 2 sati , unajmitelj je napisao:

slijedi kako sam bila, koliko neiskusna pošto mi je sklapanje ugovora o najmu stana 01.07.2018. bio u životu prvi slučaj unajmljivanja stana, toliko naivna pošto se uopće nisam (sa specijalistima pravne struke) savjetovala o sadržaju ponuđenog ugovora o najmu stana!!

da će sud pokloniti povjerenje vama samo na osnovu toga što se ne razumijete u pravo, čisto sumnjam.

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

slažem se da se (kao laikinja) ne razumijem u pravo, pa bi u cilju njegovog razumijevanja napravila analogiju!

Naime, kako Zakon o najmu stanova propisuje i mogućnost sklapanja ugovora o najmu na određeno vrijeme, tako također i Zakon o radu propisuje mogućnost sklapanja ugovora o radu na određeno vrijeme, a pri čemu zaposlenik ima pravo raskinuti ugovor o radu na određeno vrijeme (u naravi dati otkaz) i prije vremena na koje glasi spomenuti ugovor!!

Dakle, u slučaju ugovora o radu na određeno vrijeme, ni zaposlenik nema obvezu raditi sve do kraja vremena na koje glasi navedeni ugovor, niti poslodavac ima pravo zadržavati zaposlenika u radu sve do kraja vremena na koje glasi navedeni ugovor!!!

Slijedom svega spomenutoga, najmoprimac ima pravo raskinuti ugovor o najmu stana na određeno vrijeme i prije vremena na koje glasi navedeni ugovor, te nema obvezu, ni korištenja stana do kraja vremena na koje glasi navedeni ugovor, niti plaćanja najamnine i režija do kraja vremena na koje glasi navedeni ugovor, nego (samo) do dana iseljenja iz stana, a o čemu najmoprimac ima obvezu obavijestiti najmodavca pisanim putem.

[Spitfire]

Poštovana, vaša usporedba nema smisla jer se radi o dvije grane prava, obveznog koje uređuje društvene odnose koje nastaju povodom činidbi tj., odnosa nastalih u procesu razmjene dobara i usluga među ljudima, te radnog koji čini skup pravila kojim se s jedne strane ograničava sloboda i autonomija volje stranaka da samostalno ugovaraju uvjete rada, a s druge strane stvara se pravni okvir ugovornog radnog odnosa koji će izražavati slobodu i autonomiju volje stranaka i omogućavati obavljanje rada, s time da ne služi pravu i interesima samo jedne strane nego nastoji uskladiti suprostavljene radnika i poslodavaca. Iako Zakon o radu propisuje da se na sklapanje, valjanost, prestanak ili drugo pitanje koje nije uređeno tim zakonom primjenjuju opći propisi obveznog prava, nije dio obveznog prava. U tome smislu je i ustavnosudska praksa koja kaže da ugovor o radu nije ugovor obveznog prava na koji prije svega treba primijeniti odredbe Zakona o obveznim odnosima (U-I-3763/2004 od 18. 10. 2006.).

Bez obzira na iznad navedeno, recimo da vaša usporedba ima smisla pa moram upitati jeste li barem onda proučili Zakon o radu? Jer u tome slučaju uspoređujete dva zakona, jedan koji nešto ne propisuje pa se primjenjuje lex generalis a drugi izričito propisuje. 

Dakle, Zakon o najmu stanova ne propisuje pravo na raskid ugovora o najmu na određeno vrijeme od strane najmoprimca, daje mu samo mogućnost da to slobodno ugovori. A ako nije slobodno ugovoreno, Zakon o obveznim odnosima propisuje da najam na određeno vrijeme prestaje istekom toga vremena. 

Zakon o radu pak, izričito propisuje da ugovor o radu mora sadržavati podatak o otkaznim rokovima kojih se mora pridržavati radnik, odnosno poslodavac, a u slučaju kada se taj podatak ne može dati u vrijeme sklapanja ugovora, o načinu određivanja otkaznih rokova što se odnosi jednako za ugovore na određeno ili neodređeno vrijeme, te iz toga ugovora crpi pravo koje mu daje sam zakon o otkazu uz ili bez ugovorenog otkaznog roka u ovisnosti radi li se o redovnom ili izvanrednom otkazu ugovora o radu.   

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

početno Vam posebno zahvaljujem za objašnjenja u vezi obveznog prava i radnog prava, a iz kojih slijedi da sam (kao laikinja) pomiješala kruške i jabuke (u naravi sam pogrešno izjednačila spomenute vrste prava)!

Nastavno, obzirom kako Zakon o najmu stanova uređuje (i) stvari u vezi ugovora o najmu stana (u naravi  odnose najmodavca i najmoprimca), s jedne strane, te obzirom kako uopće ne želim ponavljati iste (ili slične) pogreške kao i u vezi ugovora o najmu stana sklopljenoga 01.07.2018., s druge strane, molim Vaše odgovore (u naravi Vašu pomoć).

Naime, naznačeni Zakon propisuje (također) raskid ugovora (čl. 20.), te i otkaz ugovora (čl. 19., 21. i 22.), pa mi nije jasno je li su (pojmovi) raskid i otkaz (ugovora o najmu stana) istovjetni ili nisu?

Istovremeno, spomenute odredbe (Zakona) propisuju kako slučajeve u kojima se primjenjuju (čl. 20. st. 1., čl. 19. st. 1. , te čl. 21. st. 1. i st. 2.), tako i rokove u kojima se primljenjuju (u naravi iseljenje u minimalno 15 dana po čl. 20. st. 2., te u 3 mjeseca i/ili u 6 mjeseci po čl. 22. st. 2.), koje štite, kako posjedovanje (stana) najmodavca, tako također i korištenje najmoprimca (u naravi od mogućnosti samovolje i/ili nezakonitosti na strani najmodavca), pa mi se (kao laikinji) čini da su specificirane odredbe (jako) ujednačene (u naravi izbalansirane) u vezi prava najmodavca i u vezi obveza najmoprimca!!

Međutim, nije mi jasno (uopće) koje od specificiranih odredbi vrijede u slučaju ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme, odnosno u slučaju ugovora o najmu stana na određeno vrijeme?

Ujedino, je mi jasno (u potpunosti) da odredba po čl. 23. (Zakona) vrijedi samo u slučaju ugovora o najmu na neodređeno vrijeme, te da vrijedi samo za najmoprimca, jer propisuje njegovu mogućnost otkazivanja ugovora o najmu stanova (u naravi prije isteka navedena ugovora), te njegovu dužnost da o tome izvijesti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana!!!

Završno, nije mi jasno, ni zašto je zakodavac ostavio tkz. prazninu (obveznog prava), jer naznačeni Zakon (uopće) ne propisuje slučaj ugovora o najmu stana na određeno vrijeme i mogućnost otkaza najmoprimca prije isteka navedena ugovora, niti zašto zakonodavac nije popisao također slučaj ugovora o najmu stana na određeno vrijeme i (isto) mogućnost otkaza najmoprimca prije isteka navedena ugovora (npr. najmanje 3 mjeseca prije dana kada najmoprimac namjerava iseliti iz stana najmodavca)?

[Spitfire]

prije 14 sati , unajmitelj je napisao:

Naime, naznačeni Zakon propisuje (također) raskid ugovora (čl. 20.), te i otkaz ugovora (čl. 19., 21. i 22.), pa mi nije jasno je li su (pojmovi) raskid i otkaz (ugovora o najmu stana) istovjetni ili nisu?

Slični jesu no nisu isti. Kod otkaza bi se radilo o negativnoj šteti koju bi oštečenik po redovnom tijeku stvari dobio da nije bilo tog događaja što bi se u slučaju najma stana odnosilo na ne plaćanje najamnine i sl. 

Kod raskida se radi o pozitivnoj šteti koja nastaje umanjenjem imovine oštečenika, dakle ako u slučaju najma stana najmoprimac svojom krivnjom nanosi štetu ili preinačuje stan bez suglasnosti najmodavca.

prije 14 sati , unajmitelj je napisao:

Međutim, nije mi jasno (uopće) koje od specificiranih odredbi vrijede u slučaju ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme, odnosno u slučaju ugovora o najmu stana na određeno vrijeme?

Vrijede za za oba osim što za pojedine slučajeve kod ugovora na neodređeno propisuje posebna prava i obveze za najmodavca.

prije 15 sati , unajmitelj je napisao:

Završno, nije mi jasno...

Vjerovatno zato što je vlasništvo nad nekretninom u mentalitetu ljudi na ovim prostorima te kako bi odnos vlasništva i podstanarstva u RH bio otprilike 80/20, zakonodavac smatra da je tu prazninu, kako je nazivate, pokrio slobodnim ugovaranjem onoga što nije propisano zakonom. Kada se (i ako) taj odnos smanji na razinu drugih europskih zemalja (Austrija, Njemačka, Švedska, Danska itd.) moguće da će tada imati potreu za dodatnim zakonskim uređenjem. 

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

nakon Vašeg zadnjeg (u naravi noćnog) odgovora prije točno 9 sati, detaljno sam pročitala našu postojeću konverzaciju, te mi dozvolite da se osvrnem na neke njezine dijelove.

Naime, u odgovoru od petka u 23:23 između ostalog navodite i odredbu čl. 3. st. 3. Zakona o najmu stanova koja dopušta ugovaranje onoga što nije propisano spomenutim Zakonom, pa kako u naznačenoj odredbi stoji također (citat): "Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno.", tako ne znam je li citirano vrijedi jedino za Zakon o najmu stanova ili vrijedi i Zakon o obveznima odnosima? Ako da, je li ispravno moje pravno shvaćanje (kao laikinje) kako ono što je propisano navedenim propisima (u naravi uvjeti) ne treba ugovarati?

Istovremeno, u spomenutom odgovoru navodite i temelje ugovornih odnosa: sam ugovor o najmu stana (kao primarni), lex specijalis Zakon o najmu stanova (kao sekundarni) i lex generalis (kao tercijarni), te utvrđujete da u njima nema, ni odredbe o prijevremenome prestanku ugovora na određeno vrijeme, niti odredbe o roku za iseljenje od strane najmoprimca, pa sam detaljno pročitala odredbe Zakona o obveznima odnosima u vezi ugovornih obveznih odnosa iz Glave VIII (u naravi od čl. 247. do čl. 1044.), te sam pronašla i kako odredba čl. 576. st. 2. propisuje (citat): "Ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine trideset dana.", pa ne znam je li se ova odredba može podredno primjeniti na ugovor o najmu stana (sklopljen 01.07.2018.), odnosno na Zakon o najmu stanova i tvrditi da je duljina otkaznog roka za najam stana trideset dana?

Također, u odgovoru od nedjelje u 13:34 navodite (između ostaloga) da u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane, pa ne znam je li moguće tumačenje nejasne odredbe (u naravi čl. 4. sklopljenoga ugovora) u korist mene kao druge strane, jer je u konkretnom slučaju ugovor pripremila i predložila jedna ugovorna strana (u naravi najmodavac)?

 

[Spitfire]

Na 19. 05. 2021. at 12:45, unajmitelj je napisao:

"Uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno.", tako ne znam je li citirano vrijedi jedino za Zakon o najmu stanova

Tu vam je i odgovor, dakle sve što nije propisano Zakonom o najmu stanova ugovarate slobodno, pa i ono što nije (ili je propisano ZOO-om).

Na 19. 05. 2021. at 12:45, unajmitelj je napisao:

te sam pronašla i kako odredba čl. 576. st. 2. propisuje (citat): "Ako duljina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine trideset dana.", pa ne znam je li se ova odredba može podredno primjeniti na ugovor o najmu stana (sklopljen 01.07.2018.), odnosno na Zakon o najmu stanova i tvrditi da je duljina otkaznog roka za najam stana trideset dana?

Ovo bi vrijedilo, ako ne uzimamo u obzir stavak 1, da ste u ugovoru imali uglavljenu odredbu o pravu na otkaz ugovora od strane najmoprimca ali ne i ugovorenu duljinu otkaznog roka.

Na 19. 05. 2021. at 12:45, unajmitelj je napisao:

Također, u odgovoru od nedjelje u 13:34 navodite (između ostaloga) da u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane, pa ne znam je li moguće tumačenje nejasne odredbe (u naravi čl. 4. sklopljenoga ugovora) u korist mene kao druge strane, jer je u konkretnom slučaju ugovor pripremila i predložila jedna ugovorna strana (u naravi najmodavac)?

Tu sam vam odmah jasno napisao da tu nejasnih odredbi po meni nema, posebno stoga što je članak koji ste spomenuli izveden iz Zakona o najmu stanova (isto tako i iz ZOO-a) i govori samo o prešutnom obnavljanju ugovora ukoliko nijedna strana u roku od najmanje 30 dana prije isteka ne obavijesti pisanim putem drugu da nema namjeru sklopiti ugovor o najmu na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

upravo sam otvorila Vaš današnji post, a kojime je odgovoreno prije 2 sata u vezi mojih pitanja od 19.05.2021. u točno 12:45, pa mi dozvolite da se (samo malo) osvrnem na spomenuti post.

Naime, navodite kako bi ovo (u naravi čl. 576. st. 2. ZOOO-a) vrijedilo ako ne uzimamo u obzir stavak 1., pa ne znam je li bi ovo isto vrijedilo ako uzimamo u obzir stavak 1. ili ovo ne bi vrijedilo, jer se stavak 1. odnosi (samo) na slučajeve ugovora (o najmu stanova) čije trajanje nije određeno, niti se može odrediti (u naravi ugovori koji nisu sklopljeni, ni na određeno, niti na neodređeno vrijeme)?

Također mi dozvolite da se (završno) osvrnem i na Vaš post, a kojime je odgovoreno 16.05.2021. (u naravi nedjelja) točno u 13:34.

Naime, navodite kako bi za pobojnost (ugovora sklopljenog 01.07.2018.) trebalo imati manu volje (čl. 279) ili bitnu zabludu (čl. 280), koju Vi u mojem slučaju također ne vidite, jer me nitko prijetnjom ili na drugi način nije prisilio na potpisivanje, a nema ni nekakove posebne bitne zablude, jer je ugovor rađen temeljem zakona, te ne navodite, ni odredbu (čl. 280. st. 1. ZOOO-a), niti zaključak kako (citat): "strana koja je u zabludi ne bi inače sklopila takav ugovor", pa ne znam je li ovo vrijedi i za moj slučaj, jer sam u zabludi bila sklopila 01.07.2018, ugovor o najmu stana na određeno vrijeme vjerujući da tokom važenja naznačenog ugovora postoji mogućnost najave prijevremenog otkaza ugovora i najave roka iseljenja iz stana (u naravi najkasnije 30 dana prije dana iseljenja), te (sigurno) ne bih bila sklopila naznačeni ugovor da sam znala kako ne postoji, ni mogućnost najave prijevremena otkaza ugovora, niti najave roka iseljenja iz stana, nego kako postoji obveza da moram koristiti stan do isteka sklopljenog ugovora i da do tad moram plaćati, kako najamninu, tako također i režije?

[Spitfire]

prije 17 sati , unajmitelj je napisao:

pa ne znam je li ovo vrijedi i za moj slučaj, jer sam u zabludi bila sklopila 01.07.2018, ugovor o najmu stana na određeno vrijeme vjerujući da tokom važenja naznačenog ugovora postoji mogućnost najave prijevremenog otkaza ugovora i najave roka iseljenja iz stana (u naravi najkasnije 30 dana prije dana iseljenja

Kao što rekoh ja je ne vidim. Nešto sam već o tome rekao pa mogu samo ponoviti.

Zabluda o pravu se u pravilu ne uvažava što je odraz načela ignorantia iuris nocet, ili u prijevodu da nepoznavanje prava ne ispričava, te je poradi toga načela i napisano da čisto sumnjam da bi zbog vašeg nepoznavanja prava sud vam poklonio povjerenje u postupku.

Nadalje, zablude o objektu ugovora također nema jer je jasno naznačena u ugovoru, a ta vrsta zablude bi postojala kada jedna strana ima pogrešnu predodžbu o stvari koja je predmet ugovora koja bi se odnosila na predmet najma, dakle na sam stan i što mu pripada, a nemate niti pogrešnu predodžbu o sadržaju ugovorne obveze, npr. o cijeni najma i što ste sve obvezni plaćati.

Ja razumijem da se hvatate za nekakovu slamku koja bi vam išla u korist ali odavna vam napisah argumentirano da je ja ne vidim, a ako baš želite ulaziti u sudski postupak dokazivanja pobojnosti ili ništetnosti za to vam treba pomoć odvjetnika, ali ni uz njegovu pomoć ne vidim osnova za uspjeh, samo za dodatne troškove.

[unajmitelj]

Poštovani Spitfire,

upravo (u naravi oko pola 17 sati) sam otvorio Vaš odgovor od prije 3 sata u kojem konstatirate (pravno načelo) "ignorantia iuris nocet", što je u doslovnu prijevodu s latinskog "nepoznavanje prava škodi", pa bih se u potpunosti složio s Vašim konstatiranjem, te bih ga i proširio na "nepoznavanje prava POSEBNO škodi", odnosno također i generalizirao na "NEZNANJE NEOPRAVDAVA".

Obzirom da 100% ispravno navodite kako se hvatam za nekakovu slamku (u naravi bilo kakovu), s jedne strane, te obzirom da sad imam priliku malo popraviti uvodno spomenuto načelo "ignorantia iuris nocet" (u naravi nešto i naučiti), s druge strane, ne znam je li moje pravno shvaćanje (kao laikinje) ima temelja u tvrdnji kako (svaki) ugovor o najmu stana mora biti u skladu sa Zakonom o najmu stanova (kao lex-om specijalis-om) i da Zakon o najmu stanova mora biti u skladu sa Zakonom o obveznim odnosima (kao lex-om generalis-om)?

Ako da, onda polazeći od čl. 3. st. 3. Zakona o najmu stanova koji propisuje kako uvjete sklapanja ugovora o najmu stanova koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno, a koji uvjeti uključuju također i činjenicu kako Zakon o najmu stanova ne propisuje, ni mogućnost najave otkaza ugovora sklopljenoga na određeno vrijeme, niti mogućnost najave roka iseljenja iz stana, dolazim također do toga da spomenute mogućnosti (u naravi uvjete) stranke slobodno mogu i ne moraju ugovoriti, pa bi se kod neugovaranja spomenutih mogućnosti pojavljivala (tkz.) pravna praznina, za koju bi se mogla primjeniti odredba čl. 248. st. 2. Zakona o obveznim odnosima, a koja propisuje kako odredbe propisa kojima se, djelomično ili u cijelosti, određuje sadržaj ugovora sastavni su dijelovi tih ugovora, te ih upotpunjuju ili stupaju na mjesto ugovornih odredbi koje nisu u skladu s njima, te odredba čl. 576. st. 2. Zakona o obveznom odnosima, koja propisuje kako ako duljina otkaznoga roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mjesnom običajima, ona iznosi osam dana za najam pokretne stvari, a za najam nekretnine trideset dana, pa je ta odredba (koja određuje sadržaj ugovora) sastavni dio ugovora sklopljenoga 01.07.2018. , te njega upotpunjuje na način da imam pravo (kao najmoprimac), kako najavljivanja otkaza naznačenoga ugovora 06.05.2021., tako također i najavljivanja roka iseljenja 31.05.2021.?

Ako da, onda još samo preostaje utvrditi je li se odredba čl. 576. st. 2. Zakona o obveznim odnosima može primjeniti izdvojeno od odredbe čl. 576. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (koja propisuje kako ugovor o najmu čije trajanje nije određeno, niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj poštujući određeni otkazni rok) ili se ne može primjeniti izdvojeno od odredbe čl. 576. st. 1. Zakona o obveznim odnosoma?

Ako da, onda sam na potezu (kao najmoprimac prema svojem najmodavcu), a ako ne, onda se odredba čl. 576. st. 1. primjenjuje samo u slučajevima kada ugovor o najmu stana nije sklopljen, ni na određeno vrijeme, niti na neodređeno vrijeme (u naravi kada sklopljeni ugovor o najmu stana uopće nema navedeno vrijeme trajanja)?

[Domagoj72]

Dana 10. 05. 2021. u 21:34, unajmitelj je napisao:

Poštovani,

postavlja se cjelokupni sklopljeni ugovor s ispravnim slijedom njegovih stranica!

Poštovani, interesira me da li je Članak 13. iz ovog Ugovora održiv s obzirom na zakonske odrebe (Zakon o najmu stana i ZOO). 
Dodatno me interesira (ako važi) kako se tumači s obzirom na: Otkazni rok i rok za iseljenje (napuštanje stana). Bitno mi je zato što želim iznajmiti stan na godinu dana (stan je pogodan za iznajmljivanje turistima) pa želim da mogu odmah izbaciti najmoprimca iz stana bez rokova. Zakonski rok od 30 dana ide u prilog najmoprimcu s obzirom da može iznajmiti stan turistima / "prijateljima" a oni svakako ne borave duze od 30 dana.