Predebilježba pr.vlasn./osiguranje protiv dvostruke prodaje

[ima2]

Molim pravni savjet. Otac mi je prije 24 godine na moje ime  kupio dio zemljišne parcele. Postoji ovjereni kupoprodajni ugovor o kupnji dijela čestice (  izražen samo u kvadratima, bez precizne skice i bez geod.elaborata sa točnim nacrtom kupljenog dijela,samo je  djelomično opisano u ugovoru  šta se kupuje, nije skroz jasno opisano za sve  4 strane svijeta , gdje bi bile međe!, samo kvadratura kupljenog dijela). Zemlja je kupljena od punomoćnika iz RH jer su formalni vlasnici u SAD-u , vjerojatno sada nisu živi, već tada su bile starije osobe.

Sa  jednim susjedom ( od 4 susjedna međaša) se ne možemo dogovoriti oko točnih međa prema njima , taj susjed već odprije kupnje uzurpirao dio istočne međe  ( on to uživa preko 20 godina), otac se nije htio svađati jer smo došli zadnji itd. Nisam ni ja NIŠTA radio oko toga, nego smo slobodno uživali preko 24 godne taj kupljeni dio.Posebice jer ni u katastru nije  upisan kao posjednik , jer nije urađena dioba čestice/ geod. elaborat.

Ja se sada pokušavam dogovoriti na miran način , još ne pokrećem parnicu jer nisam formalno uknjižen , niti katastarski ucrtan, niti imam diobeni ugovor , nitk verificiran geodetski elaborat o diobi čestice.

Okolo se počelo u zadnje vrijeme dosta graditi ,prodaju se parcele , te da zaštitim da ne dođe do ev. dvostruke  kupoprodaje tog dijela kupljene čestice, sam proučio  zk institute zabilježbe , predbilježbe i zaključio da treba podnjeti predbilježbu  upisa prava vlasništva. Isti sam podnjeo temeljem ugovora u kojem piše da je isplaćena kp cijena ( ne znam da li je trebalo biti i posebno urađena i dobivene tabularna isprava, i za  slučaj da u ugovoru piše da je  prodajna cijena isplaćena?!) ,  i specijalne ponomoći za prodaju zamlje ( koju je dobio opunomoćenik za prodaju od suvlasnika iz AMerike). U katastru se kao posjednici zemlje još vode RANIJI ( FORMALNI) muž i žena iz SAD-a , a tako i u gruntovnici. 

Od ZK odjela-gruntovnice sam dobio odbijenicu  sa pozivima na čl. 45 , čl. 59 st.1, i čl. 36 st.1  Zakona o zemljišnim knjigama : kaže se : suvlasništvo se upisuje po UDJELIMA koji se određuju s obzirom na cjelinu , a izražavaju se razlomkom , a nedostatak u prijedlogu ili prilogu se ne može popraviti nekom ispravom sastavljenom nakon podnošenja prijedloga za upis, odnosno radnjom poduzetom nakon podnošenja prijedloga za upis... ( ne spominje se da nemam tabularnu ispravu ako možda i ona treba , geodetski elaborat o cijepanju čestice , ili ev. ako je potreban i ugovor o diobi sa suvlasnicima koje nemam)

U ZK ulošku u vlastovnici  je upisana ZABILJEŽBA odbijenog prijedloga.

Zanima me da li je odbijenica ok, odnosno da li se mogla učiniti  baš tražena predbilježba , ne upis  vlasništva! ( JA SAM  BAŠ ZATO PODNJEO PREDBILJEŽBU A NE UPIS  PRAVA VLASNIŠTVA , jer sam znao da nemam sve POTREBNE elemente za upis vlasništva)  jer postoji ovjeren ugovor sa točnim podacima  o zemljištu, parceli i kvadraturi  i prava koji se ustupa -vlasništvo ( što traži čl 59 st.1 ZOZK), U SMISLU DA SE KAŽE DA JE KUPLJENO 700 M2  od ukupnih 1300m2  parcele  kč.broj 777 k.o, xy NA JOŠ NEUTVRĐENOM TOČNOM DIJELU  UKUPNE PARCELE, a da će se upis prava vlasništva  izvršiti kada se NAKNADNO  napravi geodetski elaborat o cijepanju čestice, eventualno diobeni ugovor ili neki drugi elaborat/ ugovor itd  koji bi   naknadno opravdao  činjenicu kupnje točnog udijela  i pozicije kupljenog zemljišta.

Kako mi je sada najpotrebnije da  se zaštitim  od ev. dvostruke prodajueod ranijih vlasnika odnosno njihovih punomoćnika ( ili  NJIHOVE djece  jer su ovi stari vlasnici vj.umrli!) molim tko zna da mi odgovori:

1)koliko vremena će maksim. stajati u zk ukošku napomena o odbijenom prijedlogu predbilježbe za upis vlasništva ( jer dok se ona vidi na zk izvatku opet neki ev. kupac ima spoznaju da postoji  novi vlasnik koji nije još formalno upisan, pa i to pruža neku zaštitu da odbija moguće  kupce!).Negdje sam čitao za slične stvari da se zabilježbe brišu nakon 2 godine?Da li je zakonski tako regulirano, i ako je , da li zbog sporosti i zatrpanosti poslom naših grunt. odjela ,ipak u praksi te zabilježbe ostaju puno duže upisane , bez brisanja zabilježbe nakon 2 ili koliko već propisanih godina?

2)za koje slučajeve u praksi  se u biti  traži predbilježba upisa , a ne  upisa  prava vlasništva ( ako ne i za ovaj moj slučaj kada nije izvršen geodetski elaborat - cijepanje čestice, a sve drugo što se tiče točne oznake zemljišta i prava koje se  otuđuje postoji, te u ugovoru stoji da je isplaćana kupopr.cijena  )...koji su to slučajevi koji se naknadno moraju priložiti ,dostaviti sudu da bi se postigao naknadni  upis prava vlasništva, a odmah priznala predbilježba prava vlasništva

3) da li postoji još neki pravni , zemljišnoknjižni institut čime  bi se ev. budućim kupcima dalo do znanja da je dio čestice već kupljen da ne dođe do dvostruke prodaje( od strane npr. nasljednika koji mene uopće ni ne poznaju niti su imali pravni posao s nama nego opunomoćenik "amerikanaca") ...mislim da zabilježba kupnje ne spada pod to( kupljeno je oko pola, ali ima još oko 700 m2 koji  nisu prodani i koje mi ne uživamo/posjedujemo i nije ništa od strane nas ograđeno na južnom dijelu parcele na koju se nastavlja neprodani dio!, sjeverni dio međe  je omeđen putom , istočni zidom susjeda, a zapadni  je relativno određen  mekom međom vrta koji obrađuje zapadni susjed koji je dijelom ušao u našu parcelu-ti nema tvrde ograde,nego obrađeni vrt koji je kakti načelno granica njegove i naše parcele)

4)ako je u ugovoru o kupoprodaji  700m2 na dijelu predmetne čestice napisano da je prodavatalj u cijelosti promio  k/p cijenu, da li i pored toga treba imati tabularnu ispravu za valjan upis prava vlasništva ili upis predbilježbe prava vlasništva? I to mi ako treba predstavlja problem ako budem morao dobiti napismneo tabularku,  jer nisam siguran da li je opunomoćenik  amerikanaca iz 1996 još  uopće  živi, a niti neznam ni približno  tko su nasljednici formalnih vlasnika, gdje žive i kako do niih doći!

5) da li će za cijapanje /diobu čestice biti dovoljan samo geodetski elaborat mjernika koji će nam  svakako trebati svakako za daljni upis vlasništva( geod. parcelacija zemljišta  isl.) ili će trebati naknadno raditi i  Ugovor o diobi čestice sa nasljednicima ili opunomoćenikom s kojim smo sklapali ugovor ako je on još živ? I to onda još dodatno komplicira stvari.

 

hvala unaprijed svima koji nešto znaju i odgovore na barem dio pitanja

 

 

 

 

 

 

 

[Spitfire]

Za odgovor baš i nije bitna skračena verzija jer su dovoljne činjenice iz prvog posta. Naime, pogrešno se hvatate toga da nije napravljen elaborat parcelacije, diobeni ugovor ili već što drugo te da bi to bio razlog traženja eventualne predbilježbe vlasništva. Vi ste kupili (otac na vaše ime) određeni udio u nekretnini i taj udio mora biti određen razlomkom da bi se dopustio nekakov upis u ZK. Niste kupili točno odeđeni dio iako se to može naznačiti u ugovoru čisto da bi suvlasnici znali tko što koristi. Nadalje, ako je i naznačeno da je cijena isplačena, izgleda da nemate ni izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, ukida ili prenosi, kao ni to da je osoba protiv koje se u trenutku podnošenja prijedloga (knjižni prednik) upisana kao vlasnik ili nositelj prava. 

Da bi se dopustila barem predbilježba s rokom u kojem nešto treba ispuniti, a riječ je o nečemu što je moguće ispuniti, očigledno je ZK sud ocijenio da zbog proteka vremena isto nije moguće ispuniti tj. otkloniti nedostatak u prijedlogu. S time da ponavljam, elaborat o parcelaciji ili nekakov diobni ugovor uopće nije bitan za ovaj postupak niti bi to bio razlog za opravdanje predbilježbe.

Što se tiče zabilježbe o odbacivanju ili odbijanju prijedloga, istu će ZK sud brisati po službenoj dužnosti nakon što rješenje o odbijanju ili odbacivanju postane pravomoćno.

[ima2]

Hvala na odgovoru.

Knjižni prednik s kojim je potpisan ugovor o kupnji je  upisan u gruntovnici kao vlasnik cijele parcele , tako da je prijedlog  u kojem je on protivnik formalno valjan.

Znači,ako dobro shvaćam vaš upis,  da je u kupoprodajnom ugovoru bio izražen razlomak, idelani dio  kupljenog dijela ( npr 47/100  je udio zemlje koji se prodaje/ kupuje u odnosu na cijelu parcelu ) , iako nemam  parcelacijski elaborat i /ili event. i diobeni ugovor sa prodavateljem ili njegovim punomoćnikom , bilo bi zadovoljeno da upišem predbilježbu prava vlasništva.

Spominjete i izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava...da li se to radi o TABULARNOJ ispravi koju sam spominjao u upisu?

Ako je , znači za predbilježbu prava vlasništva  bi bila nužna i tabularna isprava  prodavataelja? Bez nje , ne bi bio dovoljan idealno dio iztažen u ugovoru ili?

[Spitfire]

prije 2 sati , ima2 je napisao:

Znači,ako dobro shvaćam vaš upis,  da je u kupoprodajnom ugovoru bio izražen razlomak...bilo bi zadovoljeno da upišem predbilježbu prava vlasništva.

Da, ukoliko bi nedostatak izričite izjave bio prepreka za uknjižbu. 

prije 2 sati , ima2 je napisao:

Spominjete i izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava...da li se to radi o TABULARNOJ ispravi koju sam spominjao u upisu?

Da, no ona može biti sastavni dio ugovora što bi u vašem slučaju bilo da je uz to što je napisano da je cijena isplaćena, izričito napisano i da prodavatelj bez ikakvih daljnjih pitanja dopušta kupcu da svoje pravo su/vlasništva temeljem ugovora upiše u zemljišne knjige. A može biti i posebna isprava koja se većinom i radi kod kupoprodaje stambenih objekata. 

Shodno tome odgovor na vaše zadnje pitanje bi bio, da ste uz sve ostalo što bi zadovoljavalo formu za upis imali u ugovoru i tabularnu izjavu, to bi bilo dovoljno i za uknjižbu pa vam ne bi trebala predbilježba. 

Dakle, uz sve pretpostavke valjanosti isprave kojom se traži nekakov upis, udio određen razlomkom, knjižni prednik, s tabularnom izjavom bi se mogli uknjižiti, bez nje bi ostala predbilježba s rokom za njezino opravdanje u smislu roka u kojem će se ta izjava ili dostaviti, ili će se umjesto nje dostaviti dokaz da je pokrenuta parnica za donošenje presude koja će poslužiti kao zamjena za tabularnu izjavu. 

No ja sam mišljenja da kod vas postoji i dalje problem s knjižnim prednikom, da li u ZK, ugovoru ili punomoći inače ne bi i to bilo navedeno u obrazloženju. 

 

 

[ima2]

Spitfire,

Hvala Vam puno  na pojašnjenjima!

Znači, ako se ne budem žalio ( a neću jer nema smisla bacati 250kn za žalbu koja neće proći), nakon proteka 15 dana , Gruntovnica će ubrzo izbrisati zabilježbu odbijenog prijedloga upisa predbilježbe prava vlasništva, i na zk ulošku neće biti nikakvog traga da je na dijelu te čestice netko kupio određeni dio čestice /ili da je  netko tražio upis  suvlasništva na dijelu čestice!

Da li postoji neki drugi prijedlog , zahtjev ka Gruntovnici da se stavi neka zabilježba da postoji ranija kupnja na dijelu čestice ( zbog osiguranja od 2x prodaje)?

Ima li neki drugi način  osim zahtjeva za upis vlasništva/ predbilježbe upisa vlasništva  koji mi neće proći iz ranije navedenih razloga, da se  napravi (na neki način) osiguranje od dvostruke prodaje?

Ako će odgovor biti da nema nekog drugog prijedloga/zahtjeva ka Gruntovnici radi obrane od dvostruke prodaje , šta da radim sa ovim što zasada imam?

Da li da tražim od punomoćnika ako je još živ/ili nasljednika  prodavatelja da sastavimo novi ugovor ( anex ugovora isl.) u kojem će biti izraženo da je prodano 700/ 1450 dijelova gornje čestice sa točnim opisom gdje se nalazi kupljeni dio (  međe i sve što treba navesti) i da se kupcu bez ikakvih daljnjih pitanja dopušta da svoje suvlasništvo temeljem osnovnog i dopusnskog ugovora upiše u zk.

[Spitfire]

Na 03. 01. 2022. at 13:49, ima2 je napisao:

Znači, ako se ne budem žalio

Iskreno ne vidim razloga za isto jer je ZK postupak strogo formalan i nekontraditktoran postupak u kojem se odluke donose na osnovu isprava koje priležu spisu, a vama očigledno fali štošta za valjanost isprava kojima se tražio upis.

Na 03. 01. 2022. at 13:49, ima2 je napisao:

nakon proteka 15 dana , Gruntovnica će ubrzo izbrisati zabilježbu odbijenog prijedloga upisa predbilježbe prava vlasništva

Da, rečeno već iznad, po služenoj dužnosti nakon pravomoćnosti rješenja o odbijanju ili odbacivanju.

Na 03. 01. 2022. at 13:49, ima2 je napisao:

Da li postoji neki drugi prijedlog

Bilo bi vam oportuno posavjetovati se s odvjetnikom koji bi pregledao svu dokumentaciju jer se meni čini da bi imali osnova za podnošenje prijedloga o pokretanju pojedinačnog ispravnog postupka koji bi osnov da uknjižite vlasništvo. Ukliko se usvoji prijedlog za PIP, stavlja se zabilježba u ZK o pokretanju istoga.