pravo građenja

[mirna]

U postupku izdavanja građevinskih dozvola dešavaju se situacije da je građevinska čestica sačinjena iz nekoliko katastarskih čestica. Kao dokaz da ima pravo graditi investitor zna dostaviti za neke katastarske čestice vlasnički list, a za neku ugovor o osnivanju prava građenja. Zanima me je li ispravno osnivanje prava građenja na dijelu građevinske čestice (iako je to jedna katastarska, upisana kao jedno zemljišnoknjižno tijelo) i kako se kasnije zgrada koja je dijelom izgrađena na pravu građenja upisuje u zemljišne knjige?

[gala]

Kod osnivanja prava građenja gleda se samo zemljišnoknjižno stanje, pa ako se radi o jednom z.k. ulošku onda se na njemu može osnivati pravo građenja. pravo građenja upisuje se kao teret nekretnine na kojoj je osnovano i u samostalan z.k. uložak, a kuća se upisuje u z.k. ul. gdje je pravo građenja sada samostalna nekretnina u svom z.k. ulošku.

[mirna]

Ne znam da li smo se dobro razumjele; čestica na kojoj se osniva pravo građenja jest jedan z.k. uložak, ali ne gradi se samo na njoj, već je građevinska čestica sačinjena od nekoliko katastarskih. U fazi izdavanja građevinske dozvole to prolazi, ali nisam sigurna na koji način će se poslije riješiti upis građevine koja će biti sagrađena na nekoliko čestica. Dakle, zgrada će biti sagrađena na pravu građenja i na još nekoliko katastarskih čestica koje su upisane kao zasebna z.k. tijela. Kako to objediniti? Naime, za dobivanje uporabne dozvole, sve katastarske čestice koje čine građevinsku, potrebno je objediniti pod jedan broj.

[gala]

Da li su čestice zasebne katastarske ili različita z.k. tijela? Ne znam od kud vam to da je to potrebno za izdavanje uporabne? oni samo provjeravaju je li sve izgrađeno sukladno nacrtima i propisima! A vaša kuća može biti izgrađena na koliko god z.k. tijela. moj frend gradi kuću, pol gruntišta je jedno z.k. tijelo i jedna kat. općina, a dio u drugoj kat. općini. nije imao nikakvih problema, samo stvarno ne znam kako i se upisuje kuća, u koji z.k.

 

provjerim, pa javim.

[mirna]

Da pojasnim, ne radi se o mojoj kući, već ja upravo radim na izdavanju dozvola. Naša služba traži za uporabnu objedinjavanje čestica pod jedan broj, a istovremeno dozvoljavamo da investitor dokaže pravo da ima graditi na građevinskoj čestici na način da na dijelu parcele osnuje pravo građenja. Kažem na dijelu parcele, jer iako je to cijela čestica u smislu z.k. uloška, ona predstavlja samo dio građevinske čestice. Nisam sigurna da ispravno postupamo, a budući da su ovdje zaposleni samo građevinari, voljela bih čuti mišljenje pravnika. Naime, u čemu je problem; osim kod objedinavanja čestica pod jedan broj, dešavat će se situacije da je jedna te ista katastarska čestica istovremeno u dvije parcele: u jednoj kao vlasništvo, u drugoj kao pravo građenja. Znači, kod zadovoljavanja uvjeta udaljenosti građevine od granice čestice od, primjera radi, 4 m, susjed može investitoru dati pravo građenja na dijelu svoje parcele (a koji je parceliran kao zasebna k.č.!) i tako umjesto 4+4 m udaljenosti među objektima, dođemo na, recimo 6! Ako se predmeti ne rade paralelno, dobri susjedi mogu lijepo izigrati odredbe prostornoplanske dokumentacije. Nisam sigurna da li dobro objašnjavam, jer je puno lakše kada mogu nacrtati...

U svakom slučaju, hvala na trudu...

[gala]

Susjed može dati pravo građenja samo na cijelom z.k. tijelu, a ne samo na jednoj k.č. a to ni jedan susjed ne bi dao.

ne kužim, na koji broj mislite kad velite da tražite objedinjavanje čestica?! kod nas je obično sređeno pa je jedna građ. čestica jedno z.k. tijelo ili dva gdje su investitori vlasnici svih, pa nema takvih problema. (bila sam kratko u uredu drž. uprave)

[mirna]

Nažalost,kod nas je stanje prilično nesređeno, osobito u starim jezgrama, gdje katastarsko stanje ne odgovara gruntovnom. I onda, osim što imamo građevinsku česticu sačinjenu od nekoliko katastarskih čestica, one, kada se napravi identifikacija katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja, odgovaraju opet nekolicini gruntovnih čestica, ponegdje i samo dijelu gruntovne k.č. Na primjer, dozvoljava se građenje na k.č. 1,2 i 3. Katastarska k.č. 1 odgovara gruntovnoj k.č. A. Katastarska 2 odgovara gruntovnim B i C. A katastarska 3 odgovara dijelu gruntovne D. I sad investitor dokazuje da ima pravo graditi tako što za A, B i D dostavi izvadak iz zemljišne knjige gdje je on upisan kao vlasnik, a za C donese ugovor o osnivanju prava građenja. Što je, po meni, osobito problematično ako je ta k.č. C već u sastavu neke druge građevinske čestice?

Zbrka prava, lakše mi objasniti kad mogu crtati... :roll:

[anonimno]

U kojem gradu radiš? Zanima me tko se uopće dosjetio da ide objedinjavati katastarsku česticu nakon izdavanja građ. dozvole? Ako je objedinjavanjem već nešto želio postići onda je trebalo u postupku izdavanja lokacijske dozvole kao uvjet za građevinsku dati potpunu podudarnost (1/1) katastarske i gruntovne čestice. Jer ovaj princip da je katastarska čestica "čista", tj. da tuđe vlasništvo ne ulazi u nju kao jedini uvjet je jedna velika glupost. Planovi 1:2880 uvećani na 1:1000 imaju i otklone od desetak stupnjeva u odnosu na pravce katastarskih karti, pa već na udaljenosti od 50 m (a vrlo često i manje) karte treba "namještati". Na taj način kad referent u katastru izdaje identifikaciju on može poravnati karte po različitim pravcima ili objektima, pa vjerojatnost da ćete dobiti istu identifikaciju sad i nakon godinu dana, čak i ako je ista osoba u pitanju, naglo pada. Sad zamisli da na tehničkom netko priloži vlasnički list i identifikaciju kojom je dio kat. čestice dio neke treće gruntovne? Događalo se. Stoga ići objedinjavati katastarske čestice nakon građevinske a kao uvjet za uporabnu uopće nema smisla, ako je prije stajalo da se građevina radi na k.č.br 2, 3, 4 i 8 onda može i dalje.

I još nešto ne razumijem - kakva građevinska čestica? zar postoji kakav katastar građevinskih čestica? Postoji samo katastarska čestica u građevinskom području.

Jedini način da se ova zbrka riješi jest zabrana izdavanja građ. dozvole dok se ne usklade gruntovne i katastarske granice, i to ne papirom kakav je identifikacija nego službenim rješenjima katastra i suda gdje se gruntovne čestice parceliraju po katastarskim granicama. Iz svog iskustva vidim da je jedini razlog zašto se to ne radi da se omoguće malverzacije i krađe zemljišta, osobito pristupa česticama. Dokaz tome je da u područjima gdje se vode dvostruke evidencije (katastar i gruntovnica) katastarske karte još nisu digitalizirane, a digitalizacijom njih gruntovnim se kartama mogu dati točne koordinate, bez obzira što grafički nisu točno prikazane.

[mirna]

Ne postoji katastar građevinskih čestica, nego je to termin iz Zakona o gradnji. Naime, građevinska čestica je jedna ili više katastarskih čestica na kojima se izdaje građevinska dozvola. Preporuka Ministarstva je da građevinska čestica bude jedna katastarska, međutim to nije zakonski uvjet i u mojem Uredu na tome ne inzistiramo. Međutim, kod urisa objekta u katastar, te k.č. 2,3,4 i 8, moraju postati jedan broj.

U pravu ste u vezi identifikacija,ali to nije bit problema. Moje pitanje se odnosi na nešto što nije ovisno o nepodudarnosti gruntovnih i katastarskih čestica. Naime, sami ste rekli, ako je dozvola izdana na k.č. 2,3,4 i 8, onda kako komentirate slučaj kada su 2,3 i 4 vlasništvo investitora, a na 8 ima pravo građenja, dok je ista k.č. sastavni dio neke druge građevinske čestice, na kojoj je izdana neka druga građevinska dozvola (npr. 8,9 i 15)?

 

[anonimno]

stvari oko brojeva kat. čestica (uvijek se provjeri u katastru može li ta čestica dobiti predviđeni broj u idejnom rješenju) definirane su još kod izdavanja lokacijske dozvole odn. u situacionom planu idejnog rješenja. U lokacijskoj (idejnom rj.) treba predvidjeti cijepanje čestice br. 8 - postoji mogućnost da prostornim planom nije dozvoljena gradnja više od jednog objekta na kč.br.8). Dozvola se izdaje za kat. čestice i ne možete ući u drugu kat. česticu "djelomično". O tome i govorim, definiranje građevinskih čestica kako bi to željelo Ministarstvo imat će za posljedicu istu stvar kao i kod katastarskih i gruntovnih karti. Nije se smjelo dopustiti građenje na k.č.br. 8 bez da ju se isparcelira i kasnije ujedini u jednu katastarsku česticu zajedno sa 2,3,4 isto takvu i gruntovnu, po mogućnosti s jednakim brojem. Ako ostatak k.č.br. 8 na kojem je druga građevina ne zadovoljava lokacijske uvjete obzirom na postojeću građevinu onda na k.č.br. 8 uopće nema gradnje i točka. Ali vratimo se na vaše pitanje, digresijom sam se samo htio dotaknuti besmislenosti pojma "građevinska čestica". Pretpostavimo da je cilj imati istovjetnu katastarsku i gruntovnu česticu - građevinsku česticu sastavljenu od nekoliko bivših katastarskih čestica, sada ujedinjenih i upisanu u jedan z.k. uložak, tada sa osnivanjem prava građenja na kč. 8 to nikada neće biti moguće jer zakon o vlasništvu jasno kaže kako se upisuje zgrada izgrađena na temelju prava građenja. Zato sam i rekao da spajanje čestica nakon građ. dozvole nema previše smisla- nije trebalo dopustiti izgradnju na čestici na kojoj, kad se zgrada izgradi, nećete moći definirati vlasništvo i vlasničke udjele odnosno građevinu i zemljište imati kao cjelinu. Volio bih kad bi netko to uvidio, prestao s tom praksom i pitao ljude u operativi kako najbezbolnije riješiti problem. Ako imate kakvog utjecaja - učinite nešto, izdavanje dozvola u ovom slučaju kojeg ste naveli i njima sličnima samo vodi u kaos. S jedne strane rješavate problem a na drugoj ga stvarate.

[mirna]

Hvala kolega, namjera mi je bila da mi netko potvrdi da ispravno mislim, odnosno da mi objasni ako griješim kada smatram takvu praksu neispravnom. Nažalost, nisam u poziciji da utječem, iako sam upozoravala na zbrku koja se time stvara.