Prijenos vlasništva nekretnine (isplata/tabularna)

[František]

Poštovani,

može li mi netko odgovoriti kakva je uobičajena praksa prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora za nekretninu iz perspektive tabularne isprave i isplate kupoprodajne cijene nekretnine? Pretpostavimo jednostavan slučaj prodaje nekretnine bez tereta, gdje su i prodavatelj i kupac fizičke osobe, bez plaćanja kapare uz jednokratnu isplatu kupoprodajne cijene u cijelosti prijenosom na bankovni račun.

Znam da postoje dva prisupa vezano za tabularnu ispravu: ona može biti sadržana kao klauzula u kupoprodajnom ugovoru ili može biti poseban ovjeren dokument. U svakom slučaju, kupac se ne može uknjižiti na nekretninu bez postojanja ovjerene tabularne.

Mene zanima koje su prednosti i nedostaci svakog od gore navedenih pristupa i koji pristup slijediti kako bi se zaštitili interesi i kupca i prodavatelja?

Scenarij 1: tabularna isprava uključena u Ugovor
Ako prodavatelj potpiše takav Ugovor, kakve su mu poslije garancije da će kupoprodajna cijena biti u potpunosti isplaćena na dogovoren način? Što prodavatelj može učiniti ukoliko kupac ne isplati cijenu dogovorenu Ugovorom u dogovorenom roku? Naravno, prodavatelj u tom slučaju više nije u pravnom posjedu nekretnine, jer je već omogućio kupcu uknjiženje na istu zbog tabularne isprave integrirane u Ugovor.
Opet, s druge strane, ako kupac inzistira da prodavatelj prvo isplati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu (pretpostavimo prijenosom novca s računa na račun), kakvo osiguranje tada kupac ima da će prodavatelj nakon toga potpisati Ugovor, a ne recimo praviti se lud i zadržati i novac i nekretninu?
Pretpostavljam da u oba slučaja postoji temelj za sudsku tužbu, ali takve stvari traju godinama i svima je u cilju izbjeći ih.

Scenarij 2: tabularna isprava kao poseban dokument
Ovaj scenarij ide u prilog prodavatelju jer ga na taj način osigurava da dobije novac, nakon čega je obavezan izdati kupcu tabularnu ispravu kojom mu dopušta uknjiženje na predmetnu nekretninu. No, što u slučaju da kupac nakon primanja cjelokupnog kupoprodajnog iznosa ne želi izdati tabularnu ispravu ili odugovlači s izdavanjem iste? Kako se u tom slučaju kupac može zaštititi u smislu da će se uspjeti uknjižiti na predmetnu nekretninu?

Nadam se da sam bio jasan s pitanjima. Ono što zapravo želim postići je dobiti argumentirane odgovore u smislu "tko povlači prvi potez" i koliko ovdje zapravo funkcionira sustav povjerenja, a koliko pravna zaštita, sve u cilju kako bi prilikom kupoprodaje izbjegli scenarije tipa "prvo ti potpiši, pa ti prebacim pare..." ili "ništa ja ne potpisujem dok mi pare ne sjednu....".

Hvala i pozdrav!

uređeno: 10. svibanj 2023. od František

[lawbydesign]

Pozdrav,

tabularna izjava (brisovno očitovanje) je u pravilu dio ugovora o kupoprodaji nekretnine u smislu priloga ugovoru tako da ugovorne strane prilikom potpisivanja ugovora ujedno potvrđuju sadržaj tabularne izjave. Nakon što kupoprodajna cijena bude isplaćena u cijelosti, prodavatelj izdaje potpisanu i ovjerenu tabularnu izjavu (kao prilog ugovoru nije potpisana/ovjerena kao samostalan dokument) i daje je kupcu koji je dostavlja zemljišnoknjižnom odjelu nadležnog suda radi upisa vlasništva. Rok za izdavanje tabularne ugovara se ugovorom - npr. 8 dana od isplate kupoprodajne cijene u cijelosti. Osim same tabularne kao priloga ugovoru, u samom se ugovoru navode klauzule koje također govore o uknjiženju u korist kupca.

Ukoliko se bojite, najbolje da sve obavite kod javnog bilježnika - ovjeri se potpis prodavatelja, konstatira se prijenos novca (bankovni, gotovina...), prodavatelj odmah ovjeri tabularnu i vi je dobijete. 

Čak i ako nije sve odjednom obavljeno, nekako je uobičajeno zadnjih godina da se tabularna ovjeri istovremeno s ugovorom pa vam je prodavatelj proslijedi čim primi sav novac - u slučaju da se pribojavate odugovlačenja, možete prilikom ovjere ugovora i tabularne istu deponirati kod bilježnika i dogovoriti da vam se ista preda kada bilježniku predočite dokaz o uplati cijene u cijelosti. Tako je najbrže, a ujedno odmah tabularnu i potvrdu o uplati pristojbe ostavljate bilježniku koji isto može sudu dostaviti radi vaše uknjižbe (te vi uopće ne trebate ništa nositi na sud).

[František]

Pozdrav,

zahvaljujem na odgovoru i iscrpnom objašnjenju! 

U svakom slučaju stvar planiramo obaviti kod javnog bilježnika. Ideja s deponiranjem je odlična, ali ima nedostatak iz financijskog aspekta, s obzirom na ne tako zanemarivu naknadu deponiranja dokumenta. 

Citiraj

Ukoliko se bojite, najbolje da sve obavite kod javnog bilježnika - ovjeri se potpis prodavatelja, konstatira se prijenos novca (bankovni, gotovina...), prodavatelj odmah ovjeri tabularnu i vi je dobijete. 

Što u ovom kontekstu znači "konstatira se prijenos novca"? Ako zanemarimo scenarij gdje se gotovi novac stavlja na stol doslovce prilikom potpisa, onda opet mora postojati neki sustav povjerenja u smislu da je kupac prije dolaska na ovjeru dokumenta već uplatio punu kupoprodajnu cijenu...

Citiraj

Čak i ako nije sve odjednom obavljeno, nekako je uobičajeno zadnjih godina da se tabularna ovjeri istovremeno s ugovorom pa vam je prodavatelj proslijedi čim primi sav novac

Može il u ovom slučaju kupac od JB ureda tražiti ovjerenu kopiju tabularne naknadno bez prisustva prodavatelja, te tada ZK sudu predati tu ovjerenu kopiju skupa s Ugovorom prilikom podnošenja zahtjeva za uknjižbu, sve bez prijenosa novca, i bez da je od prodavatelja dobio original ovjerene tabularne, te na taj način izigrati prodavatelja?

[Ivan Orgulje]

Zatražite na ZK predbilježbu najprije s Ugovorom, ali bez tabularne. Dopustit će se upis predbilježbe prava vlasništva.

Po plaćanju, prodavatelj izda kupcu Tabularnu koja se opet preda na ZK i tako opravda predbilježba koja se pretvori u uknjižbu. Nije baš tako rijetko da stranke na taj način naprave.

[lawbydesign]

Dana 10. 05. 2023. u 13:29, František je napisao:

Što u ovom kontekstu znači "konstatira se prijenos novca"?

Banka vam isprinta potvrdu o prijenosu ili ako sami plaćate istu sami ispišete. Vidi se račun i ime primatelja te se konstatira prijenos.

Dana 10. 05. 2023. u 13:29, František je napisao:

Može il u ovom slučaju kupac od JB ureda tražiti ovjerenu kopiju tabularne naknadno bez prisustva prodavatelja, te tada ZK sudu predati tu ovjerenu kopiju skupa s Ugovorom prilikom podnošenja zahtjeva za uknjižbu, sve bez prijenosa novca, i bez da je od prodavatelja dobio original ovjerene tabularne, te na taj način izigrati prodavatelja?

Ne može izigrati prodavatelja ako je tabularna deponirana pod uvjetom da je za njeno izdavanje ("oslobađanje") potrebna potvrda o prijenosu novca - bilo da to potvrdi prodavatelj, bilo da je jb predloči potvrda banke kako sam prethodno napisala.