etažiranje i vlasništvo nad kućom i okućnicom

[Gil-Galad]

Pozdrav,

Imam pitanje vezano za mogućnosti i načine etažiranja i uređivanja vlasničkih odnosa nad kućom i okućnicom.

Prvo nekoliko informacija o samoj nekretnini: sastoji se od okućnice, prizemlja i dva kata. Prvotno je sagrađeno samo prizemlje na parceli. Prvi kat je sagrađen nakon što su vlasnici prizemlja prodali (postoji ugovor o prodaji u kojem je omjer vlasništva definiran kao 30% ukupnog kupcima prava na nadogradnju) pravo nadogradnje u visini jednog kata uz pripadajuće skale za pristup prvom katu i uz pravo prolaska kroz dvorište (okućnicu), drugi kat je sagrađen naknadno bez dozvola i prodaje.

Moje pitanje je je li po važećem zakonu moguće etažirati objekat na način da jednu cjelinu čine stan u prizemlju i okućnica zajedno, a drugu cjelinu prvi i drugi kat kao dvoetažni stan, i je li moguće na isti taj način definirat vlasničke odnose tj. da vlasnicima stana u prizemlju pripadne i vlasništvo nad okućnicom (ili je to možda moguće samo u posjedovnom smislu), a da vlasništvo nad dvoetažnim stanom na prvom i drugom katu pripadne drugoj osobi a da pritom ne polaže nikakva prava nad vlasništvo nad okućnicom (osim prava prolaska)?

unaprijed zahvaljujem na trudu i odgovorima!

[Van Gogh]

U načelu je okućnica u zajedničkom korištenju suvlasnika, a eventualno je moguće urediti drugačiji režim korištenja/vlasnišva okućnice - uz stan odnosno drugu samostalnu prostoriju, vlasništvo posebnoga dijela nekretnine može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase,  kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, kao sporedne dijelove smještene  na okućnici (članak 67. stavak 3. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima)

Također bi u načelu cijela građevina trebala biti zakonita da bi se mogla etažirati, a ako nije - u tom slučaju se unosi u potvrdu izdanu u skladu s člankom 71. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji posebni dio nekretnine je uspostavljen u nezakonito izgrađenom dijelu građevine, te se s takvim teretom taj posebni dio upisuje u zemljišne knjige.

 

prije 5 sati , Gil-Galad je napisao:

pravo nadogradnje u visini jednog kata uz pripadajuće skale za pristup prvom katu i uz pravo prolaska kroz dvorište (okućnicu)

da li je za nadogradnju prvog kata ishođena građevinska dozvola ili rješenje o izvedenom stanju?

 

prije 5 sati , Gil-Galad je napisao:

drugi kat je sagrađen naknadno bez dozvola i prodaje

što podrazumijeva termin "prodaje" - da li bez odgovarajućeg rješenja imovinsko pravnih odnosa? Ionako ćete međusobne  suvlasničke odnose trebat riješiti međuvlasničkim ugovorom, a u slučaju bilo kakvih nesuglasica riješit ćete sporna pitanja ili u postupku mirenja (medijacije) ili sudskim putem. 

Smatram da je vlasnik prizemlja zgrade prešutno pristao na nadogradnju dugog kata (ukoliko nije podio prijavu građevinskoj inspekciji).

 

 

uređeno: 25. rujna od Van Gogh
korekcija odgovora

[Gil-Galad]

Za nadogradnju prvog kata je ishodovana građevinska dozvola, još u vremenu socijalizma kada koliko znam uporabna nije ni postojala. što se tiče drugog kata manje je bitno sama činjenica da nije bilo pravnovaljane prodaje ni u to vrijeme riješenih imovinsko pravnih odnosa budući da načelno sada postoji usmeni dogovor oko podjele imovinsko pravnih odnosa i oko etažiranja.

Ono što me konkretnije zanima je bi li po sadašnjem zakonu bilo važeće ako se ugovori (dakle u pisanom obliku između dvije strane) da se etažiranje i podjela vlasništva uredi na način da prvom subjektu pripada stan u prizemlju sa okućnicom, a drugom dvoetažni stan poviše uz pravo prolaska kroz dvorište (okućnicu), ali bez prava vlasništva nad okućnicom.

Napomena: legalizacija je u procesu i bi li bilo bolje ugovoriti način etažiranja i vlasničke odnose prije ili nakon rješenja o legalizaciji?

[Gil-Galad]

također da napomenem da u prvom ugovoru o prodaji prava nadogradnje, odnosno za sada jedinom, sadržana stavka kojom kupcu pripada samo pravo prolaska kroz dvor, te da kupac ne polaže nikakva vlasnička ili bilo kakva druga prava na prizemlje i okućnicu osim prava prolaska zbog pristupa stanu na katu.

[Gil-Galad]

prije 2 sati , Van Gogh je napisao:

Smatram da je vlasnik prizemlja zgrade prešutno pristao na nadogradnju dugog kata (ukoliko nije podio prijavu građevinskoj inspekciji).

 

 

kako se zakon odnosi u ovom slučaju po pitanju vlasništva nad izgrađenim drugim katom ako je u ugovoru pravo nadogradnje definirano kao isključivo u visini jednog kata, a po izrađenom projektu i ako je omjer vlasničkih odnosa nad cijelom nekretninom određen kao 70 % za prodavatelja, a 30% za kupca?

[Van Gogh]

prije 21 sati , Gil-Galad je napisao:

Za nadogradnju prvog kata je ishodovana građevinska dozvola, još u vremenu socijalizma kada koliko znam uporabna nije ni postojala.

Pogrešan podatak – institut uporabne dozvole je postojao u građevinskoj regulativi do 1. listopada 2007. godine, a i nakon tog datuma za određene građevine (to je samo usputna primjedba, nevažna za meritum pitanja, ali nisam izdržala da se ne osvrnem na taj navod).

prije 21 sati , Gil-Galad je napisao:

Ono što me konkretnije zanima je bi li po sadašnjem zakonu bilo važeće ako se ugovori (dakle u pisanom obliku između dvije strane) da se etažiranje i podjela vlasništva uredi na način da prvom subjektu pripada stan u prizemlju sa okućnicom, a drugom dvoetažni stan poviše uz pravo prolaska kroz dvorište (okućnicu), ali bez prava vlasništva nad okućnicom.

Ako je takav usmeni dogovor, slobodno ga sastavite i u pisanoj formi, s obzirom da je od početka vaš ugovor bio vid ugovora o stjecanju prava građenja po svoj pravnoj naravi, ograničavajući vas u vašim stvarnim pravima, s time da je pravo građenja dozvoljeni institut u stvarnom pravu sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZV).

Druga etaža se može tretirati dvojako, ovisi o dogovoru suvlasnika - “ako svi suvlasnici nekretnine suglasno odluče da će svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, te o tome sastave ispravu, uzet će se da je to odgovarajući dio iz kojega može proizaći i na njemu biti uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, bez obzira na to koliki bi bio taj suvlasnički dio”, (članak 68. stavak 3. ZV), pa može ostati prvobitni ugovorni odnos iz prethodnog ugovora o stjecanju prava građenja nadogradnjom prve etaže na postojećoj prizemnoj zgradi (suvlasnički udjeli 70% - 30%), ako suvlasnici tako suglasno tako odluče, a može se i promijeniti u skladu sa stvarnom korisnom vrijednošću druge etaže, odnosno povećati suvlasnički udjel.

Da zaključim, sve ovisi o vašem dogovoru, ali taj međuvlanički ugovor koji se temelji na pravu građenja bi trebali sastaviti kod odvjetnika jer će vas odvjetnik savjetovati da li da sastavite dva odvojena ugovora (o stjecanju prava građenja s uključenom drugom etažom i pravnim posljedicama koje se te nadogradnje proizlaze), a zatim međuvlasnički ugovor kojim će se regulirati vaši suvlasnički odnosi u predmetnoj nekretnini – a što bi bilo ispravnije rješenje.

Novi (ili aneks postojećeg) ugovora bi trebao imati osim novouključene druge etaže , također uključene i detaljnije definirane ugovorne odnose u svezi prava služnosti pristupa korištenjem dvorišta/okućnice. Vjerujem da i sada imate usmeno odobrenje za parkiranje na istoj građevinskoj čestici, ali trebalo bi i tu mogućnost staviti u pisanoj formi - a ako nemate, nastojte isposlovati 2 parkirališna mjesta na koja imate pravo po ZV.

Međuvlasničkim ugovorom se između ostalih podataka, određuju također i obveze u pogledu održavanja zajedničkih dijelova nekretnine, pa je upitno da li će većinski vlasnik pristati na udio 70% u održavanju zajedničkih dijelova zgrade.

prije 21 sati , Gil-Galad je napisao:

Napomena: legalizacija je u procesu i bi li bilo bolje ugovoriti način etažiranja i vlasničke odnose prije ili nakon rješenja o legalizaciji?

Sve navedeno možete obaviti i prije rješenja o legalizaciji ako ste usmenim putem postigli koncenzus s drugim suvlasnikom u bitnim pitanjima bez uplitanja suda. 

Samo NE SMIJETE podnijeti zahtjev za izdavanje potvrde po članku 73. ZV dok ne budete imali u ruci pravomoćno rješenje o izvedenom stanju, jer je Izmjenom i dopunom ZV (NN 79/2006) uveden kao dopunski uvjet za izdavanje potvrde za etažiranje, da posebni dijelovi nekretnine trebaju biti izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela, odnosno zakonito izgrađeni, inače se postupak izdavanja potvrde značajno komplicira (nema smisla da opisujem tijek postupka), jer vi trebate svakako ishoditi i priložiti dokaz o postojećoj rekonstruiranoj stambenoj zgradi prije podnošenja zahtjeva za izdavanje potvrde po članku 73. ZV.

To je samo moje viđenje vašeg specifičnog problema u svjetlu građevinskog i priučenog stvarno pravnog pristupa ...

Pozdravljam svaku dopunu (ili korekciju) mojeg mišljenja u dijelu pravnog pristupa.... 

[Gil-Galad]

Parkiranje nije uopće predmet u ovom slučaju budući da zbog veličine i položaja parcele parkiranje na njoj nije ni moguće.

U svakom slučaju, puno Vam zahvaljujem na pomoći!