Stambeni kredit uz zalozno pravo druge nekretnine

[Buba95]

Pozdrav,

Imam pitanje vezano za podizanje stambenog kredita uz zalozno pravo druge nekretnine.

Naime, nekretnina koja se kupuje je novogradnja koja je prije par tjedana dobila uporabnu dozvolu, no zbog procesa izdavanja vlasnickih listova koji traje par mjeseci, jedina opcija je staviti drugu nekretninu pod hipoteku, sto namjeravam i uciniti. Pristupio sam banci, nije bitno kojoj, te je banka obavila procjenu obe nekretnine, sve prolazi glatko i u redu. Medutim, banka radi problem oko novogradnje (ne postojece nekretnine), zbog cestica na pristupnom putu koje su vlasnistvo grada Splita a nisu svrstane ni pod javne ni pod nerazvrstane ceste. Inace, na licu mjesta, pristupni put je organiziran na nacin da se sa glavne ceste preko nogostupa ulazi u zgradu te postoji asfaltirani dio za ulazak u garazu. Stavljam sliku da bude jasnije - glavna parcela je sa juzne strane omedena sa 3 uske i duguljaste parcele preko kojih je neophodno proci da bi se uslo u zgradu. U praksi i u stvarnosti je to nogostup, a na papiru vlasnistvo grada Splita koje ne spada pod cestu. 

Mene sada zanima, po vasim iskustvima, moze li banka odbiti kredit sa zaloznim pravom na drugu nekretninu radi ovoga? I takoder, u slucaju da za 2, 3, 5, 10 godina situacija ostane nepromijenjena, ima li banka osnovu da odbije kredit unatoc tome sto je uporabna dozvola pravomocna?

Kako je moguce, ako uistinu postoji pravni problem oko navedenog, da zgrada dobije i gradevinsku i uporabnu dozvolu te da druga banka kreditira izgradnju cijele zgrade?

uređeno: 8. siječnja od Buba95

[slavko1941]

Banka je u pravu jer zgrada nema pristupnog puta. To se ustvari odnosi na slučaj da sa kreditom koji dobivate na zalog druge nekretnine odmah kupujete stan u tako nedefiniranom pravnom statusu.

 

 

 

 

Nejasno je na koji način su dobivene sve potrebne dozvole za izgradnju i konačno i uporabnu dozvolu bez pristupa zgradi, a to je i vaš zaključak. Stvarno mi ta situacija nije jasna.

Do rješenja tog problema, koji nije baš jednostavan, a koji treba riješiti investitor ili prodavatelj stanova osobno ne bi kupovao stan u takvom objektu.

 

 

 

 

 

uređeno: 8. siječnja od slavko1941
Pojasnjenje

[Buba95]

Analizirajući građevinsku dozvolu, ovako je išao tijek događaja:
Prvotno, k.č. je bila u cijelosti vlasništvo investitora. Prilikom zahtjeva za građevinsku dozvolu, grad je tražio promjenu u parcelizaciji te da se formiraju ove manje tri k.č. koje će biti vlasništvo grada u svrhu izgradnje nogostupa i pripadajuće infrastrukture. Navedene tri k.č. su predane gradu, te je, u građevinskoj dozvoli, grad izričito naveo da je promet i pristup odobren s te (južne) strane, te da je zgrada spojena na glavnu cestu na točno tom dijelu preko navedenih k.č. koje su u vlasništvu grada, međutim navedene k.č. nisu uvrštene kao nerazvrstane ceste - jesu li trebale biti, ne znam.

[slavko1941]

Taj podatak daje na znanje da grad nije ispunio svoju obvezu za izgradnjom pristupne infrastrukture iako je prenio čestice u  svoje vlasništvo. Informaciju bi trebalo tražiti u gradu u službama koje se bave tim pitanjima gdje se mogu dobiti informacije o neispunjavanju obveza datih u građevinskoj dozvoli. A gradska služba koja se je obvezala izgraditi tu infrastrukturu sigurno je i navedena u građevinskoj dozvoli i to će vam olakšati posao.

U Katastru zatražite izvod iz plana za sve čestice koje gravitiraju uz zgradu i biti će jasnije saznanje o stvarnom stanju.

Ali vi možete tražiti samo informacije bez pokušaja zahtijevanja nekih rješenja budući da nemate nikakav pravni interes za pokretanje istih. Sada ste ustvari samo zainteresirani subjekt jer želite kupiti na kredit stan koji se nalazi u zgradi sa nerješenim ili nepotpuno rješenim pristupom.

Po svemu se može zaključiti da je grad dao samo suglasnost za slobodnim prolazom preko njihovih čestica i ništa više.

Ovakvo stanje sigurno  neće ostati, grad će morati izgraditi infrastrukturu, ali tko zna koliko će to potrajati. I što će to buduće vlasnike koštati.

 

 

[Buba95]

Fizički, infrastruktura je u potpunosti gotova na navedenim česticama. Nogostup, javna rasvjeta, itd., zgrada je priključena na struju, vodu, kanalizaciju, optiku, i što sve ne. Sa ceste je, dakle, dovršen i pješački prilaz, kao i prilaz automobilima u garažu, zgrada je spojena na prometnicu te je izvedba toga u cijelosti završena. I sve navedeno je potvrđeno uporabnom dozvolom. I da stvar bude apsurdnija, banka je financirala, kroz kredit, izgradnju navedene zgrade u višemilijunskom iznosu, i tada problema nije bilo. Ako je ikada trebalo zapeti zbog ovoga, to je trebalo biti u počecima, a ne da se izda kredit, građevinska i uporabna dozvola, i onda odjednom postoji problem.

Otići ću u gradsku upravu te se raspitati mogu li izdati neku vrstu potvrde za navedene čestice po kojemu je dozvoljena javna uporaba navedenog prostora. U svakom slučaju hvala vama na savjetovanju.

[Miran89]

Nisam vidio puno uporabni u zivotu, ali na ono malo koje jesam uvijek je pisalo da postoji mogucnost pristupa preko xyz parcele u vlasnistvu grada do parcele na kojoj lezi nekretnina. Probajte vidjet je li slucajno na uporabnoj napisano kako su rijesili pitanje pristupa prometa.

[Buba95]

Navedeno je definirano u građevinskoj dozvoli, a u uporabnoj je potvrđeno da je sve napravljenoj u skladu sa građevinskom dozvolom (slika u privitku).

Gledajući zahtjeve za kredit nekih drugih banaka, navedenu potvrdu je potrebno dostaviti samo u slučaju ako pristupni put prolazi preko privatnih čestica koje su namijenjene da budu put do određenog objekta. U slučaju da je vlasnik čestica za pristup grad/općina, nema potrebe za nikakvom potvrdom. Izgledna opcija je također promjena banke. 

[Van Gogh]

Dana 09. 01. 2025. u 1:47, Buba95 je napisao:

Fizički, infrastruktura je u potpunosti gotova na navedenim česticama. Nogostup, javna rasvjeta, itd., zgrada je priključena na struju, vodu, kanalizaciju, optiku, i što sve ne. Sa ceste je, dakle, dovršen i pješački prilaz, kao i prilaz automobilima u garažu, zgrada je spojena na prometnicu te je izvedba toga u cijelosti završena.

Za izvođenje spomenutih radova bila je potrebna GD. Možda za njih nije još izdana UD, a investitoru se žurilo za UD za zgradu. Kako god bilo, UD za zgradu ima odgovarajuću/uobičajenu formulaciju obrazloženja u pogledu pristupa na građevinsku česticu ("papir trpi sve"), a činjenica da UD za uličnu infrastrukturu nije izdana ide na dušu onome tko je izdao UD za zgradu. 

Veći problem bi bio da ne postoji GD za uličnu infrastrukturu. Možete postaviti takvo pitanje kad ćete ići u gradsku upravu, ili u pisanoj formi da trebate prilog za kredit u banci ili ne morate uopće navoditi razlog...

 

Dana 09. 01. 2025. u 2:11, Buba95 je napisao:

Izgledna opcija je također promjena banke. 

To je najizglednija opcija, ako ta banka neće priznati pravomoćnu UD za zgradu. Svaka banka ima pravo postavljati uvjete za odobrenje kredita - najčešći uvjet je izdana pravoćna UD. Ako neće oni, ima banaka koje hoće. Kako su drugi suvlasnici riješili svoje kredite u banci?