Predugovor o kupoprodaji stana

[anonimno]

Kupujem stan u novogradnji (gradnja nije zapoceta) i molim pomoc u vezi predugovora. Zanimaju me stvari na koje trebam pripaziti posto vidim da predugovor, koji mi je dan i ne zelim ga potpisati, mene apsolutno ne stiti. Nema roka zavrsetka niti penala, cijena se moze mijenjati, napravljen je na temelju lokacijske dozvole i pise da se obvezujem platiti 10% sada a ostatak pri Ugovoru o kupoprodaji i to po prodajnom tecaju banke.Takodjer pise da kupac snosi troskove vezane na upis u zemljisne knjige. Zanima me sto da pokusam promijeniti/dodati?

Hvala i lijep pozdrav!

Ana

[anonimno]

Bez građevinske dozvole s klauzulom pravomoćnosti nemojte ništa potpisivati. Očito ćete svojim sredstvima financirati gradnju, pa je zato potreban veliki oprez.

bilo bi dobro da pogledate građevinsku dozvolu, jer u njoj mora pisati broj čestice na kojoj će se graditi. Onda pođite u zemljipnik i vidite d ali je ta čestica opterećena hipotekom neke banke.

U predugovoru se treba navesti kada će se sklopiti glavni ugovor, a uobičajeno je da kupac snosi troškove uknjižbe u zemljišnim knjigama (250,00 kuna).

[anonimno]

Koje elemente mora sadrzavati predugovor?

Sto pravno znaci ako je cestica zemlje opterecena hipotekom neke banke?

[anonimno]

Ako je čestica na kojoj se gradi pod hipotekom banke, to znači da je i sve što se trajno sagradi na toj čestici isto pod hipotekom, znači i stanovi koji će se sagraditi ili su već sagrađeni.

 

U tom slučaju ne znači da je to automatski sumnjivo i da treba odustati, ali treba biti oprezan. Ako je izvođač "pošten" sam će vam reći za hipoteku što čisto sumnjam.

 

Najčešće se to rješava tako da banka koja ima stanove pod hipotekom, kupcima izdaje brisovnice. Pa tako kad kupujete stan, ne plaćate izvođaču kupoprodajnu cijenu, nego banci, koja će vam za taj konkretni kupljeni stan izdati brisovnicu.

 

To je uobičajeno u poslovanju, jer često investitori uzimaju kredite uz pomoć kojih grade.

 

Ako se ne radi o opisanoj situaciji, ponavljam, oprez.

[anonimno]

Utvrdio sam da cestica zemlje na kojoj se gradi zgrada gdje bih trebao stan kupiti, nije 100% u vlasnistvu tvrtke koja mi prodaje stan.Pojavljuju su ZK izvatku neke 2 osobe ciji je sumarni udio 1/2.

Da li ovo moze imati bilo kakvih negativnih reperkusija po mene ako bih ja kupio stan?

[anonimno]

je napisao:

Utvrdio sam da cestica zemlje na kojoj se gradi zgrada gdje bih trebao stan kupiti, nije 100% u vlasnistvu tvrtke koja mi prodaje stan.Pojavljuju su ZK izvatku neke 2 osobe ciji je sumarni udio 1/2.

Da li ovo moze imati bilo kakvih negativnih reperkusija po mene ako bih ja kupio stan?

 

Kako stoji u zemljišim knjigama sa plombama, povijesno i sl?

 

1. Može biti da nisu do kraja sređeni vlasnički odnosi, tj. da zemljište nije otkupljeno do kraja, pa nema niti građevinske dozvole.

2. Može biti da su ta dvojica ostala upisani, te da postoji ortački ili drugi ugovor među svim vlasnicima oko kasnije kompenzacije stanovima prema tim vlasnicima itd... Tada su svi oni formalni investitor...

 

Vrlo je vjerovatno da nisu rješili otkup!

 

Na prethodna pitanja bih se osvrnuo u smislu da se uistinu ne kupuje stan samo na temelju lokacijske dozvole. Na temelju građevinske već je bolje jer je barem reguliran vlasnički odnos.

 

Tada pak treba paziti na određene bitne klauzule. Penali, rok, povećanje cijene i slično su vrlo važne odredbe (rok je bitan sastojak!!). Osim toga time se kroz dozvolu spomenutu u ugovoru vežete na stan iz projekta, i sve projektom definirane uvjete, kvalitetu i sl.

 

Hipoteka banke može indirektno biti čak poželjna jer predmjeva po njihovim procjenama dobrog investitora koji će se truditi sve dobro odigrati, te novac u projektu.

 

U ovom slučaju nemojte ništa kupovati, iako to ne znači da baš sve neće ispasti na kraju ok, no nemate nikakve garancije, osobito ugovorne.

[anonimno]

ZK_izvadak dodatak

 

Tvrtka s kojom pregovoram u

vezi stana je dobila prekjucer

gradjevinsku dozvolu koja je

postala pravomocna. Kopiju

sa cetvrtastim zigom na prednjoj

stranici sam vidio.

 

Gradjevinska dozvola se referencira

na 2 cestice zemlje,a ja sam uspio

dobiti izvadak za jednu jer druga nije

unesena u racunarski sustav.

Na ZK izvadku za tu jednu cesticu

stoji da je jedna osba ima 1/6 vlasnistva,

druga osoba 2/6,a tvrtka koja gradi 3/6

vlasnistva nad pomenutom cesticom.

Sto se tereta nad tom jednom cesticom

tice pise da ga nema.Tu mi je malo nelogicno

da tvrtka koja definitivno nije velika moze

samostalno izgraditi zgradu.

 

Gradjevinska tvrtka me je pozvala u ponedjeljak

da na osnovu pravomocne gradjevinske dozvole

uplatim 30% i da potpisemo predugovor.

Mozete li mi dati savjet sto da radim s obzirom

na gore navedene cinjenice?

 

Zahvalan na dosadasnjim savjetima!

[anonimno]

je napisao:

ZK_izvadak dodatak

 

Tvrtka s kojom pregovoram u

vezi stana je dobila prekjucer

gradjevinsku dozvolu

 

Da li investitor namjerava graditi 2 ili više objekata?

Naime, on bi trebao formirati npr. po jednu građevnu česticu za svaki objekt + neki ostatak koji se npr. parcelira za eventualni lakši budući otkup od strane Grada ili slično...

Dakle, 1 zgrada ne može biti na 2 čestice.

No nema veze ako on ima pravomoćnu dozvolu.

 

Ono što izlazi iz okvira foruma ali bi moglo pomoći je sljedeće:

Koliko je velika zgrada?

U krajnjem slučaju kako se zove investitor?

 

Ako ste iz ZG samo za informaciju da je poslovna zgrada pred dovršetkom na Krugama kod McDonaldsa, u ulici Pile, investitor "GIK" d.. ili sl. iskeširao skoro do kraja bez ijednog prodanog lokala tijekom gradnje.

 

Ako ste nepovjerljivi glede vlasništva provjerite za ove čestice stanje u gruntovnici, a što se tiče ugovaranja kupnje stana preporučam da aposlutno obavezno tražite od investitora reference, te odete do tih zgrada koje su izgradili da vidite kvalitetu (koliko možete), te pri tome obavezno popričajte sa susjedima kako su zadovoljni, kako su ispoštovani rokovi, kakve su reakcije investitora na eventualne nedostatke i sl.

Zgrada stara 1-3 godine obično ispolji sve bitne nedostatke.

 

Tek ako to štima pazite na bitne sastojke ugovora, te eventualno tražite promjenu članaka.

Bitni sastojci ugovora su predmet kupnje zajedno sa svojom kvalitetom (stolarija, parketi, termoizolacija, oprema, keramika...), rok (!!) i sve oko cijene (način plaćanja i sl.), a dobro je ugovoriti i ugovornu kaznu (penale).

 

Meni osobno već cifra od 30% u predugovoru ne miriši dobro.

 

 

 

[anonimno]

Nadovezala bih se na moju predhodnu poruku. Trenutno sam u pregovorima o izmjeni predugovora, mislim da ce prodavatelj pristati na stavljanje roka ali ne i penale, moze li to biti dovoljno da me zastiti? Ako ne, koji su uobicajeni penali (trebala bih uplatiti kaparu 10%)?

I jos me zanima je li uobicajeno da kupac placa neki porez na dio zemljista?

 

Hvala, prijasni savjeti su puno pomogli,

Ana