Zamjena zemljišta za stan u izgradnji - što sa porezom?

[Yog]

Molio bih za pokušaj rješenja sljedećeg problema:

 

Prije cca dvije godine sklopio sam sa investitorom ugovor o zamjeni nekretnina. Ugovorom se mijenja moje zemljište za stan u zgradi koja će biti izgrađena. Ugovor je ovjeren kod javnog bilježnika.

 

S obzirom da je zgrada pred dovršetkom, postavlja se pitanje plaćanja poreza.

 

Nedvano, u kontaktu sa poreznom upravom rečeno mi je da ću morati platiti porez na stan, kao i kaznu jer sam navodno trebao platiti porez na stan po sklapanju ugovora o zamjeni, iako stan (kao niti zgrada) tada nije postojao.

 

Uvidom u zemljišne knjige, utvrdio sam da se investitor još nije uknjižio na zemljište koje sam dao u zamjenu za stan (slučajno ili namjerno-porez?).

 

Također, iako u poreznoj tvrde da sam u prekršaju, u posljednje dvije godine nisam dobio nikakvo upozorenje tj. poziv na plaćanje poreza (nedovršenog stana).

 

Molio bih cijenjeni auditorij za prijedlog rješenja ovog problema.

 

Unaprijed hvala.

[evellin]

od dana sklapanja ugovora o zamjeni nekretnina imali ste obvezu u roku od 30 dana prijaviti porez na promet nekretnina. vi za stan kojeg stječete, a investitor za zemljište. nije bitno kad će stan biti dovršen, ni da li je uknjižen, već vaša obveza prijave počinje danom sklapanja ugovora. nije obveza porezne da vas poziva da podnesete prijavu poreza na promet nekretnina, već je vaša obveza da poznajete zakone koji se javno objavljuju i dostupni su vam u svakom trenutku. slijedeće šta biste trebali napravit jest javit se u poreznu upravu u mjestu gdje se nalazi stečena nekretnina i vidjeti s njima što se da napraviti i to nikako nemojte odgađati jer ste već u prekršaju.

srdačan pozdrav i nadam se da nam javite razvoj situacije.

[Persevera]

Molim lijepo za pojasnjenje. Ne znam da li to dobro citam:

 

Covjek je trebao platiti porez na stan koji ce tek steci. Znaci, covjek potpise ugovor da daje zemljiste u zamjenu za buduce izgradjeni stan. Stan se izgradi za tri godine.

Gdje to pise, molim vas da treba platiti porez u trenutku sklapanja ugovora o zamjeni zemljista a ne u trenutku isporuke stana.

 

Sto se dogadja ako zemljiste nije uknjizeno na novog vlasnika.

Gdje se onda nalazi taj stan, u zgradi koja nije etazirana?

 

A sto se dogadja, da stan nikad ne bude isporucen, ili bude isporucen, zbog X problema, za 10 godina?

[Persevera]

Yog je napisao:

Uvidom u zemljišne knjige, utvrdio sam da se investitor još nije uknjižio na zemljište koje sam dao u zamjenu za stan (slučajno ili namjerno-porez?).

 

Uobicajeno je da ste vi vlasnik zemljista i na njemu izgradjene zgrade sve dok vam se ne isporuci stan (obavi zamjena) i tek onda se novi vlasnik knjizi i prenosi vlasnistvo na sebe.

[evellin]

poštovani,

pokušajte se isključit iz obveza investitora koje on ima prema poreznoj, zemljišniku itd. krenimo ispočetka...

 

vaša obveza prema poreznoj upravi je da prijavite porez na promet nekretnina. zakon o porezu na promet nekretnina govori točno što je predmet oporezivanje i što se smatra stjecanjem nekretnine. pa evo:

 

Članak 4.

(1) Predmet oporezivanja je promet nekretnina. Prometom nekretnina, u smislu ovoga Zakona, smatra se svako stjecanje vlasništva nekretnine (u daljnjem tekstu: stjecanje nekretnine) u Republici Hrvatskoj.

 

(2) Stjecanjem nekretnine, u smislu stavka 1. ovoga članka, smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.

 

(3) Nekretnine, u smislu ovoga Zakona, su zemljišta i građevine

 

(4) Zemljištima iz stavka 3. ovoga članka smatraju se poljoprivredna, građevinska i druga zemljišta.

 

(5) Građevinama iz stavka 3. ovoga članka smatraju se stambene, poslovne i sve druge zgrade, te njihovi dijelovi.

 

 

 

nadalje, definirano je tko je porezni obveznik:

 

Članak 6.

(1) Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine.

 

(2) Obveznik poreza na promet nekretnina pri zamjeni nekretnina je svaki sudionik u zamjeni i to za vrijednost nekretnine koju stječe.

 

 

 

nadalje, porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora (dakle NE kad se nekretnina sagradi, uknjiži itd.):

 

Članak 14.

(1) Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora, odnosno drugoga pravnog posla, kojim se stječe nekretnina.

 

 

nadalje, pretpostavljam da je investitor u sustavu pdv-a. što znači da vi nećete platit porez na promet nekretnina na tržišnu vrijednost stana, jer se radi o novogradnji i slijedom toga, investitor vam zaračunava pdv, koji je uključen u cijenu stana (bit će vam vidljivo na računu da je pdv posebno iskazan. to znači za vas da porezna uprava ne utvrđuje obvezu poreza na promet nekretnina na tržišnu vrijednost, nego samo na dio koji se odnosi na vrijednost zemljišta i naknadu za komunalno uređenje (na svaki stan otpada dio zemljišta). dakle, to dvoje čini osnovicu za porez na promet nekretnina, a ne tržišna vrijednost čitavog stana.

 

raspisala sam se, ali samo vam želim reći da su obveze prema poreznoj jedno, a prema drugim tijelima drugo. vi ste pitali za porez pa vam i odgovaram. sva tijea su neovisna jedna o drugom, svi imaju svoje propise i postupke u slučaju neispunjavanja svojih obveza. iz osobnog iskustva vam mogu reći da smo dugo vremena čekali na uknjižbu stana, nakon što smo ga kupili. u nekim gradovima se čeka i po nekoliko godina, ali, na žalost to ne odgađa obveze prema poreznoj.

srdačan pozdrav.

[evellin]

Persevera je napisao:

Yog je napisao:

Uvidom u zemljišne knjige, utvrdio sam da se investitor još nije uknjižio na zemljište koje sam dao u zamjenu za stan (slučajno ili namjerno-porez?).

 

Uobicajeno je da ste vi vlasnik zemljista i na njemu izgradjene zgrade sve dok vam se ne isporuci stan (obavi zamjena) i tek onda se novi vlasnik knjizi i prenosi vlasnistvo na sebe.

 

 

nije uobičajeno da je gospodin vlasnik zemljišta dok mu se ne isporuči nekretnina, jer su već sklopili ugovor o zamjeni nekretnina, dakle OBAVLJEN JE PRAVNI POSAO - zamjena nekretnina. njegovim sklapanjm investitor je stekao PRAVO VLASNIŠTVA zemljišta, a gospodin PRAVO VLASNIŠTVA na stan. nije bitno kad će biti izgrađen. PRAVNO su stekli nekretnine. ako slučajno dođe do toga da nekretnina nikad ne bude sagrađena, može tražit poništenje poreznog rješenja.

[Persevera]

Eveilin, bas vam hvala!

 

Imam jos par pitanja:

 

Kazete da X nece platiti porez na promet nekretnina na trzisnu vrijednost stana.

Sto je sa pdv-om? Investitor ce u cijenu stana uracunati i PDV. X nece platiti cijenu po trzisnoj vrijednosti jer je dao zamljiste, pa se na njega puna cijena ni ne odnosi. Nego ce porezna uprava procijeniti vrijednost stana i odnosni dio zemljista i naknadu za komunalno uredjenje.

 

A sto je s drugim kupcima? Kupac Y potpise ugovor o kupnji stana, stan joj nije zapocet s gradnjom. Mora li kupac Y to odmah prijaviti u poreznu? Po ovom mora, i to odmah po potpisu ugovora.

 

I onda kupac Y kupuje stan po trzisnoj vrijednosti. Investitor mu zaracuna u cijenu i PDV. Investitor vrati PDV drzavi. A kupac Y je platio cijenu stana bez poreza + PDV.

Sto je kupcu Y porezna osnovica za porez. Kako i sto ce mu obracunati Porezna?

 

Unaprijed zahvaljujem...

[evellin]

Persevera je napisao:

Eveilin, bas vam hvala!

 

Imam jos par pitanja:

 

Kazete da X nece platiti porez na promet nekretnina na trzisnu vrijednost stana.

Sto je sa pdv-om? Investitor ce u cijenu stana uracunati i PDV. X nece platiti cijenu po trzisnoj vrijednosti jer je dao zamljiste, pa se na njega puna cijena ni ne odnosi. Nego ce porezna uprava procijeniti vrijednost stana i odnosni dio zemljista i naknadu za komunalno uredjenje.

 

A sto je s drugim kupcima? Kupac Y potpise ugovor o kupnji stana, stan joj nije zapocet s gradnjom. Mora li kupac Y to odmah prijaviti u poreznu? Po ovom mora, i to odmah po potpisu ugovora.

 

I onda kupac Y kupuje stan po trzisnoj vrijednosti. Investitor mu zaracuna u cijenu i PDV. Investitor vrati PDV drzavi. A kupac Y je platio cijenu stana bez poreza + PDV.

Sto je kupcu Y porezna osnovica za porez. Kako i sto ce mu obracunati Porezna?

 

Unaprijed zahvaljujem...

[evellin]

da li je stan stečen kupnjom ili zamjenom (ista vrijednost koliko i zemljište, ili je gospodin još nadoplatio, za poreznu apsolutno nebitno, stan ima svoju vrijednost,ako ste pročitali članke uzima se vrijednost iz ugovora ili procjenom porezne uprave), dakle uzima se vrijednost stana, a ne onoga koliko je gospodin platio razliku ili koliko je vrijedilo zemljište. govorimo o VRIJEDNOSTI onoga što je gospodin stekao, a ne koliko ili šta je dao za to. budući se nekretnina ne može dvostruko oporezivati, gospodin mora platiti pdv isporučitelju (kao šta plačamo za bilo šta kupljno od nekoga tko je u sustavu pdv-a, vidimo na računu koliki je pdv, naravno mi to platimo prodavatelju, on državi, ali da sad ne idem predaleko). u ugovoru ili na računu mora bit navedena vrijednost nekretnine, vrijednost pripadajućeg zemljišta i vrijednost naknade za komunalno uređenje. dakle, rekli smo da na prvo plaća pdv isporučitelju, na zadnje dvoje porez na promet nekretnina poreznoj upravi. i to po stopi od 5%

što znači da porezna uprava ne određuje kolika je vrijednost zemljišta i naknadna za komunalno, već investitor to odredi (naravno ako je nerealno, porezna ide u procjenu), a porezna utvrdi poreznu obvezu.

 

isto je i s ostalim kupcima. po sklapanju kupoprodajnog ugovora prijave porez u roku 30 dana. nema razlike, i gospodin x i y stječu novosagrađenu nekretninu, samo šta x stječe zamjenom, a y kupnjom. kad će nekretnina bit sagrađena, nije bitno.