Ne/prodaja nekretnine

[ted]

Lijepi pozdrav svima! Imam jedan praktični primjer odnosno pitanje za vas u vezi sa prodajom nekretnine, koju je prije 3 god. odlučija prodat stariji čovjek, neslušajuči svoju ženu koja je suvlasnica te nekretnine i još protiv prodaje. Međutim čovjek se je složija sa kupcem o prodaji nekretnine (taj je ima pored sebe još tri svjedoke), primija kaparu i potpisa jedino potvrdu o primanju kapare i o isplati ostalog dijela dogovorene cijene, koja če se isplatit poslije realizacije kupoprodajnog ugovora. Tog kupoprodajnog ugovora nema (jedino ako je bila ova potvrda dovoljna...?). A sada ga kupac tuži odnosno želi prepis vlastništva u zemljišku knjigu, čak je u tužbi dopisa još susjedni komad nekretnine kojeg želi u vlastništvo i ako se o tom uopšte nije dogovaralo, niti nije ništa plačano osim kapare. Mene sada zanima, jeli kupac to uopšte smija napravit ili želi prevarit starije ljude? A najviše me zanima kako bi oni mogli (na najbolji način) prekinit ugovor i ne prodat ništa, jer je ipak suvlasnica protiv toga i nije potpisana na onoj potvrdi ( jedinim potpisanim papirom)!?

Unaprid se vam najljepše zahvaljujem!

[anonimno]

poštovani,

 

ugovori u hrvatskom obveznom pravu nastaju suglasnim očitovanjem volja usmjerenim na postizanje određenih pravnih učinaka, u skladu sa pravnim poretkom. dakle ugovori nastaju pukom suglasnošću ugovornih strana. međutim, ugovori sklopoljeni u režimu kapare, pretvaraju se iz konsenzualnih u realne ugovore, tj. oni nastaju u trenutku primanja kapare. dakle, kada bi predmet ugovora u slučaju kojeg opisujete bila bilokoja stvar ili pravo koje nije nekretnina, taj bi ugovor postojao, i najvjerojatnije bio valjan. međurtim, pravni posao koji bi za cilj imao stjecanje/otuđivanje nekretnine, da bi bio valjan, da bi uopće postojao - mora biti sklopljen u pisanom obliku. ukoliko ugovor koji se odnosi na pravni promet nekretnine ne bi bio u pisanom obliku, tada je on ništav - tada ON NE POSTOJI, tj. ne proizvodi nikakve pravne učinke. prema tome te nekretnine nisu prodane, niti postoji bilo kakva obveza na njihovu prodaju.

 

priznanica o primanju kapare nije ugovor niti zamjenjuje ugovor. ona je samo dkazno sredstvo da je određeni iznos predan/primljen, te može služiti u evetualnom sporu oko vraćanja kapare.