Suvlasnici nisu plaćali pričuvu i promijenili su upravitelja, što sad?

[li1910]

Poštovani, lijepo molim za savjet.

 

Otkrili smo da u našoj zgradi (ima 10 stanova) čak njih 7 nije plaćalo pričuvu za proteklih 11 mjeseci (zgrada je nova) i to navodno iz protesta jer im se nije sviđao izabrani upravitelj niti ponašanje predstavnika suvlasnika (usput, predstavnik je izabran jer se nitko drugi s tim nije htio baviti i svi smo bili sretni da netko hoće, a upravitelj je izabran većinom glasova tako da ne razumijem posve zašto onda protest, ali tako je).

 

Iz pričuva koje smo uplaćivali mi i 2 susjeda cijele se godine plaćalo osiguranje zgarde, naknada upravitelju itd.

 

Sada su suvlasnici raskinuli ugovor s upraviteljem i predlažu da sami za sebe vodimo račun zgrade. O tome tek trebamo imati sastanak i ja sam osobno protiv takve opcije ali to je već druga priča. Novci od do sada uplaćenih pričuva bit će prebačeni na taj novi račun.

 

Ono što mi smeta je da 7 stanara nije uopće plačalo pričuvu za prošlu godinu, a troškova je bilo, a sad bi htjeli da svi jednako krenemo od nule. Po meni bi jedino bilo pošteno da svi stanari uplate zaostale pričuve i da tada krenemo dalje.

 

Što možemo poduzeti?

 

Unaprijed hvala.

[KronicnaStranka]

Takva zgrada mora imati upravitelja po zakonu, a to može biti osoba koja je registrirana za tu djelatnost (dakle, pravna osoba).

 

Upravitelj je dužan voditi računa o naplati pričuve, te dužan i ovlašten da protiv onih koji ne plaćaju pokrene sudski postupak u ime i za račun svih suvlasnika.

 

To može učiniti i novi upravitelj za dugove iz vremena kad nije bio upravitelj, jer obaveza plaćanja pričuve nije prema upravitelju nego prema svim suvlasnicma, a na temelju zakona (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

 

I svaki manjinski suvlasnik može samostalno podići tužbu ako smatra da je nečim oštećen.

[li1910]

Hvala na brzom odgovoru!

 

Kad kažete da takva zgrada treba imati upravitelja po zakonu, tko to regulira odnosno tko zgradi dodjeljuje "prisilnog" upravitelja i u kojem roku?

 

Koliko ja znam ugovor sa starim upraviteljem je razvrgnut, moram provjeriti s kojim datumom, a novog nema. Neki suvlasnici htjeli bi da sami upravljamo zgradom, zakonski navodno postoji i takva mogućnost, uz postojanje 2 suvlasnika-supotpisnika koji su ovlašteni na račun.

 

Ako bi se to ostvarilo onda bismo došli u situaciju da novi upravitelji-stanari-suvlasnici trebaju sami od sebe utužiti neplaćene pričuve (budući da stari upravitelj, pravna osoba, kojem je otkazano, nije ništa utužio). Što onda? Preostaje nam jedino privatna tužba?

 

I još jedno povezano pitanje. U jednom od najvećih stanova u zgradi živi gospođa u mirovini koja tvrdi da nema novaca plaćati više od minimalne propisane pričuve, iako nam je nekoliko upravitelja dalo procjenu troškova održavanja takve zgrade koja bi podrazumijevala dosta višu pričuvu od minimalne. Što u tom slučaju?

 

Još jednom, hvala!

[bovu]

Zakon o vlasništvu NN 91/96

Članak 42.

(4) Odlučivanje o postavljaju i djelokrugu upravitelja posao je izvanredne uprave, ali ako se

suvlasnici ne mogu o tome suglasiti, svaki od njih može zahtijevati da umjesto njih o tome odluči

sud u izvanparničnom postupku.

 

Članak 89.

4) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilu iz stavka 1., odnosno stavka 2. ovoga članka i je li valjana odluka iz stavka 3. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.

 

Članak 385. (?)

(1) Ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u roku iz članka 384. ovoga Zakona,

jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave

tom nekretninom (prinudni upravitelj).

(2) Prinudni upravitelj ima sve ovlasti upravitelja nekretninom propisane odredbama ove glave

Zakona.

[upitnik]

Međuvlasnički ugovor posao je redovne uprave, pa se na vas odnosi članak 385. Zakona o vlasništvu. Dakle, slučaj trebate službeno prijaviti lokalnoj samoupravi koja će onda odrediti prinudnog upravitelja.

 

Budući da nije propisano što učiniti nakon što se jedan upravitelj otkaže, a ne odredi se novi, meni je logično da se uporabi analogija i postupi se kao i onda kada se prvi put određuje upravitelj prinudnim putem. Eto, nisam pravnik, ali tako vidim slučaj.

[orao2010]

Ja sam se doselio u stambenu zgradu prije tri mjesece.Zgrada ima 9 stanova.Mojim useljenjem prodan je peti,tako da je ostalo još četiti prazna.Investitor nas posljednjih dana uporno tjera da moramo uzet jednog upravitelja zgrade.Zgrada je još pod nekakvom garancijom(izgrađena 2009),činjenica je da u nekim stanovima koji su useljeni ima još dosta propusta u gradnji i stanari su u velikim problemima u traženju investitora da to sredi.Moramo li mi prihvatiti njegovo inzistiranje da moramo uzeti upravitelja?

[upitnik]

Depresiva, upravitelja morate uzeti, ali vi ste ti koji određujete tko će vam biti upravitelj. Morate nekoga od vas odrediti da vam bude predstavnik i pronaći upravitelja koji će vam najbolje odgovarati (o tome bi se trebao raspitati predstavnik). Ne znam gdje živite, ali u Zagrebu bih savjetovao GSKG, jer imaju dobre ugovore s održavateljima i majstorima zbog obima posla (ali možda ipak nisu najbolji, to je moje osbno mišljenje koje ne mora biti ispravno). Investitor je vlasnik ostalih neprodanih stanova i on će morati plaćati pričuvu za te stanove. Ako nemate potrebnu većinu bez investitora za sklapanje međuvlasničkog ugovora (u sklapanju ugovora će vam pomoći izabrani upravitelj), bolje pričekajte dok se ne proda još koji stan, jer mi se nekako čini da investitor želi namjestiti nekoga svog za upravitelja. Pazite da vas ne smotaju.

[orao2010]

Hvala na odgovoru kolega upitnik,kod nas se stvara dojam kojeg ste Vi naveli u zadnjem dijelu odgovora

[li1910]

I zahvaljujem svima na odgovorima, ovaj vikend imamo sastanak suvlasnika pa ću znati bolje što se događa. Izgelda da nam slijedi samouprava, a koliko je to dobro ili loše, hm, ne znam.

[upitnik]

U svemu je najbitniji predstavnik suvlasnika. Ako se radi o osobi koja je dobar domaćin i koja ne želi malverzacijama nešto sfrkati u svoj džep, sve će biti u redu. Predstavnika naravno trebate plaćati, jer zašto bi netko besplatno radio za sve vas (trošak je dvostruk, jer mu upravitelj mora plaćati doprinose i sve što slijedi - npr. ako je njegova mjesečna plaća 300,00 kn to će vas koštati cca. 600,00 kn mjesečno u brutu, a to mi je nekako relan acijena za 10 stanova). Što se tiče investitora i njegovoga upravitelja, to je sve vrabac na grani. Zašto? Nakon što se svi stanovi prodaju vlasnici mogu promijeniti upravitelja s otkaznim rokom od 3 mjeseca. Dakle, investitoru je bolje da ne namješta nikoga, jer mu neće uspjeti. U mojoj zgradi su se tako neki uvukli prije nego što su svi stanari uselili, ali smo ih mi lijepo odhebali. Sretno!

[orao2010]

Ja sam nešto čitao zakon o vlasništvu no ne kužim.Kod nas se radi o zgradi u Dugom Selu koja ima devet stanova od toga je pet prodano.Investitor vrši pritisak na nas da moramo uzeti upravitelja.Dali mi po nekom zakonu to stvarno moramo baš sada učiniti ili možemo odbiti to i pričekati da svi budu useljeni?

[upitnik]

Trebali biste uzeti upravitelja odmah. Međutim, na to vas ne može prisiliti investitor, jer on nije mjerodavan niti za upravne poslove nit za sudstvo. Ali vas on može prijaviti lokalnoj samoupravi da vi ne želite organizirati upravljanje nekretninom. Stoga, najbolje da netko od vas pristane biti predstavnbikom i da pronađe odgovarajućeg upravitelja koji će onda pripremiti tekst međuvlasničkoga ugovora i obaviti sve ostale potrebne formalnosti uz predstavnika kao posrednika između vas i upravitelja.