Suvlasništvo - prevara i prodaja

[svek]

Postovani, molim za savjet i pomoć.

Na nekoliko malih parcela, među kojima je i dio moje okućnice, upisano je 16 suvlasničkih udjela. Testamentom nakon smrti moje sestre prije 15 godina, dio tih parcela zaista treba pripasti njemom sinu, ali to do danas nije podijeljeno u zemljišnim knjigama, nego je sud podijelio na idealne dijelove. Također, dio tih parcela, prvenstveno okućnica koju obrađujem (krčim od korova i sadim mali vrt), parking u kojeg sam uložio novac i koristim ga preko 30 godina, po meni je sporan. Napominjem da sam u katastru ja uveden kao posjednik na većini tih čestica.

Spor kulminira ovih dana kada je sin moje pok. sestre odlučio prodati te parcele. Pokušao sam mu predložiti da to ne čini dok ne napišemo nagodbu i sve papirnato dovedemo u stanje 1/1, za što su zainteresirani i neki drugi suvlasnici, ali on to odbija i žuri u prodaju jer za sve te razmrvljene i razbacane parcelice ima kupca koji je, pak, sasvim zadovoljan da za 20 tisuća eura "usput" dobije plac 100 metara od mora - i to na dijelu moje okućnice - i tri parking mjesta.

Komunikacija s rođakom je prekinuta i sad ne znam što da radim? Pitam eksperte:

1. Uopće mi nije jasno kako rođak misli to prodati, ako ima toliko suvlasnika? Ili je nešto mogao napraviti meni iza leđa???

2. Da li da idem na tužbu svih suvlasnika (čak i onih s kojima nemam spora o podjeli) i na dokazivanje prava dosjelosti?

3. Kakve su mi šanse s obzirom da rođak kreće u prodaju već kroz par dana (10.11.), pa ne znam u kojem roku sud može staviti privremenu zabranu?

Ufff...

Hvala unaprijed.

[KronicnaStranka]

Opis mi nije sasvim jasan, ali evo mojeg mišljenja.

 

1. Kupoprodaja se ne može spriječiti, može se spriječiti upis vlasništva u zemljišne knjige i katastar, te stupanje kupca u posjed. Drugim riječima, ako kupac svjesno pristane da kupi nekretninu koja nema čiste papire ili je prevaren, ne možete ništa osim da upozorite kupca na stanje i, naravno, da branite svoj posjed od njegovog ulaska.

 

Da li je vaš rođak ishodio neke promjene u zemljišnim knjigama ili ne, to možete saznati samo tako da tražite uvid u njih, a možete to i putem interneta. Teoretski to nikako nije mogao izvesti bez upisanih vlasnika i posjednika, ali u praksi se događa svašta. Osobno sam bio stranka "nepoznatog boravišta" unatoč uredno zavedenoj adresi u zemljišnim knjigama i katastru u 4 postupka u kojima sam razvlašten na nekim parcelama (negdje opravdano, negdje ne), a za sva 4 postupka sam saznao 2 godine nakon što su presude postale pravomoćne. Pozivi strankama uopće nisu bili upućeni, iako je većina stranaka bila osobno poznata tužiteljima, neki su bili neposredni susjedi.

 

2. Ako idete tužbom, morate tužiti sve formalne vlasnike i posjednike koje treba brisati iz knjiga. Zabilježbu spora možete tražiti odmah po podnošenju tužbe.

 

Ako se pozivate na dosjelost, morate znati da se vlasništvo dosjelošću u pravilu stječe na cijelim česticama, a ne na dijelovima čestica, a iz vašeg opisa nije jasno da li su pojedine čestice u vlasništvu pojedinaca, ili su unutar sebe fizički podijeljene.

[svek]

Najprije, hvala na brzom odgovoru i dobro ste sve shvatili.

1. Kad se kupoprodaja ne može spriječiti, znači da sada nije vrijeme za djelovanje, pa o tom - potom.

 

Na internetu je stanje kako sam i opisao ranije. U zemljišnim knjigama navedeni svi suvlasnici, a u katastru samo ja na dijelu čestica. I, da, znam da se svašta dešava na našim sudovima. Žao mi je što ste to osjetili na vlastitoj koži. Uato sam i pitao je li možda rođak mogao napraviti nešto mimo mog znanja... Nadajmo se da (još) nije, a u dobroj vjeri, ranije nisam niti provjeravao.

 

2. Parcele nisu unutar sebe fizički podijeljene, osim po idealnom dijelu i na svima je više vlasnika. S većinom njih nemam nikakvog problema, slažu se da je potrebna nagodba. Dakle, nema pojedinaca vlasnika nad određenom parcelom.

 

A kako sve to izgleda evo link (nadam se da će raditi):

 

http://i2.photobucket.com/albums/y16/sanjalica1/Katastarcopy.jpg

 

Usput, ovako nesto moze kupiti samo strani mesetar nekretninama, konkretno Austrijanac i to samo zbog parcele koja je u sredistu mjesta, stotinjak metara od plaze u sred uvale (parcele 1972/2, 1975 i 1976) i dvadesetak metara iznad moje kuće uz more...

 

I konačno, što mi savjetujete? Ipak ići na dosjelost, pa naknadno sredjivati odnose s ostalim suvlasnicima...?

 

[KronicnaStranka]

U svakom slučaju je najbolje što prije uskladiti zemljišnoknjižno i katastarsko stanje sa stvarnošću, bez obzira da li su nastupili neki problemi ili ne.

 

Isto tako, ako ste idealni suvlasnici u većem broju čestica, poželjno je da se fizički podijelite tj. razvrgnete suvlasništvo tako da svakome pripadne neka cijela čestica, isplatom ili na neki drugi način o kojem se možete dogovoriti. Ako ne ide, to se može i kroz sudski vanparnični postupak.

 

Ako dobro shvaćam. moguće je da će kupac kupiti idealni suvlasnički dio, a zatim temeljem njega pokušati stupiti u posjed konkretnih fizičkih čestica. Nakon što to faktički učini, mogućnosti da ga stvarno izbacite su male jer kao suvlasnik idealnog dijela ima pravo koristiti fizički dio vlasništva, a možete se u beskonaćnost natezati da li je to što koristi više ili manje nego što ima pravo itd. itd.

 

Građevinsku dozvolu neće moći dobiti bez potpisa svih drugih suvlasnika parcele, ali možda mu to i nije neposredni cilj.

 

Suvlasnik ideaknog dijela ima pravo prodati svoj idealni dio drugoj osobi i takav je posao sasvim zakonit.

 

Već prilično dugo sam uvjeren da je zemljište koje nije pravno sređeno zadnji veći resurs u ovoj državi koji se može opljačkati, ili barem steći za male pare, i to čak sasvim korektnim formalnopravno zakonitim putevima. Takvo je zemljšte u pravilu jeftino. Puno je ljudi koji su nemarni prema stanju svojih nekretnina u knjigama i pojedinici koji računaju dugoročnije, koji se snalaze u tome, u kombinaciji s rokovima zastara, jačanjem primjene instituta povjerenja u zemljišnim knjigama i drugim faktorima mogu sasvim legalno za male novce doći do takvog zemljišta i za par godina postati vlasnici lijepih parcela. Ako tome dodamo i nešto primjene balkanskih "običaja", mogućnosti su fantastične. Na Legalisu imate brojne upite ljudi koji su nakon postupaka preoblikovanja zemljišnih knjiga i sličnih ustanovili da su preko noći prestali biti vlasnici svojih nekretnina.

 

Zato nastojte što češće provjeravati stanje u gruntovnici.

[svek]

Hvala još jednom što ste odvojili svoje vrijeme za pomoć i savjet.

 

Suma sumarum, kada sam izcitao brdo materijala i postova, postoje, dakle samo dvije mogućnosti (?) i obje iziskuju živce, vrijeme, novac, izvrsnog odvjetnika...

 

1. Tužba za dosjelost uz utuživanje svih suvlasnika na spornim parcelama. Tada ide sudska zabilježba - plomba odmah.

 

2. Parnični postupak - izvanparnični ne mogu jer ja osporavam suvlasništvo rođaka na tri (najveće i najvrijednije) parcele koje oporučno od pok. oca spadaju u moju okućnicu (a sud ih je "idealno" podijelio jer rođak odbija nagodbu). U ovom postupku trebala bi se izvršiti i razdioba. A parnice kod nas traju desetljećima...

 

Je li postupak za dosjelost u sudskoj praksi "kraćeg vijeka" i je li nakon njega potreban neki novi postupak (i koji?) za razdiobu???

 

Da li nakon pokretanja parničnog postupka za razvrgavanje suvlasništva također odmah može ići sudska plomba???

 

U međuvremenu sam saznao da imam posla s, u najmanju ruku, jaaaaako dobro obaviještenim potencijalnim kupcem - Austrijancem, koji je registrirao tvrtku za promet nekretninama i u Hrvatskoj!!! I tek sad su mi jasni rođakovi motivi da svoj dio proda prije razdiobe i bez nagodbe...

 

A za ovo

Već prilično dugo sam uvjeren da je zemljište koje nije pravno sređeno zadnji veći resurs u ovoj državi koji se može opljačkati, ili barem steći za male pare, i to čak sasvim korektnim formalnopravno zakonitim putevima. Takvo je zemljšte u pravilu jeftino. Puno je ljudi koji su nemarni prema stanju svojih nekretnina u knjigama i pojedinici koji računaju dugoročnije, koji se snalaze u tome, u kombinaciji s rokovima zastara, jačanjem primjene instituta povjerenja u zemljišnim knjigama i drugim faktorima mogu sasvim legalno za male novce doći do takvog zemljišta i za par godina postati vlasnici lijepih parcela. Ako tome dodamo i nešto primjene balkanskih "običaja", mogućnosti su fantastične.

samo

[KronicnaStranka]

Svako nesređeno stanje dokumenata o vlasništvu vodi k trošku, to je nažalost neizbježno.

 

Pišete o opruci koja nije provedena. Nije jasno zašto sud nije postupio po oporuci.

 

Svaki spor koji se odnosi na neku nekretninu može se zabilježiti u zemljišnim knjigama.

 

Suvlasništvo se ne razvrgava parničnim postupkom.

 

Razvrgavanje je uvijek izvanparnični postupak, u kojem nema spora u smislu da netko nekom osporava kakvo pravo nego se stranke čija su prava jednaka ne mogu dogovoriti. Ako se utvrdi da između stranka postoji spor, takav postupak se prekida a stranke se upućuju u parnicu.

 

U parnicama se rješavaju sporovi između stranaka. Rezultat parnice može biti podjela, ako je jasno da se radi o dijelovima koji pripadaju različitim vlasnicima, a sporno je što je čije. Međutim, ako nije sporno suvlasništvo niti iznos suvlasničkih dijelova, nego se stranke ne mogu dogovoriti o podjeli, a načelno imaju svaka jednako potencijalno pravo na svaki dio nekretnine, to se neće riješiti u parnici.

 

Dosjelost se u pravilu ne može dokazati za idealni dio odnosno za suvlasnički dio jer je preduvjet dosjelosti samostalni stvarni i istiniti posjed, a kod suvlasničkog korištenja to nsčelno nije moguće. U stvarnosti ima svakakvih situacija, pa može biti i iznimaka, ali uglavnom je tako.

 

Trajanje parnice ovisi o sudu, sucu, složenosti predmeta, procesnoj disciplini stranaka ... Stranka koja baš želi zatezati može u tome dosta uspjeti. To trajanje parnica zapravo jest neka vrsta ucjene kojom i stranka koja očekuje da će izgubiti parnicu može ucjenjivati drugu stranku. Za to, nažalost, nema rješenja osim ako niste "sretnik" kojemu sudac donese rješenje za 7 dana i nikoga o tome obavijesti da bi se mogao žaliti ili ako na Vrhovnom sudu za svoj zahtjev dobije rješenje u roku od 1 dan.

 

A što se tiče ovoga o potencijalu pravno nesređenih nekretnina, nevjerojatno mi je da nema reakcija na ono što se zbiva - sasvim po zakonu - sa katastrom. Iz povijesnih razloga (plaćanje poreza, ušteda), katastarski podaci često vjernije odražavaju vlasničko stanje nego zemljišne knjige, i izvor su dokumentacije kojom se dokazuje dosjelost odnosno stvarno vlasništvo. Međutim, prema novijoj praksi prilikom promjena podataka u zemljišnim knjigama automatski se usklađuju podaci u katastru. To, na primjer, znači slijedeće: ako je netko formalni vlasnik nekretnine u z.k., a u katastru je stvarni vlasnik, i formalni vlasnik proda nekretninu, prilikom upisa kupca u zemljišne knjige automatski će se on upisati i u katastar kao posjednik. Drugim riječima, stvarni vlasnik više nema dokument da je u posjedu i da na tome temelji zahtjev za dosjelošću.

 

Nestaju služnosti koje su upisane samo u katastru (npr. korištenje puteva preko tuđih zemljišta), putevi označeni u katastru kao javni postat će privatni ....

 

Mislim da će kaos koji će iz toga proizaći doprijeti do svijesti ljudi tek za koju godinu, kad se takvi slučajevi namnože, a kakve će biti reakcije i posljedice, ne usuđujem se ni pomisliti.