prodaja novoizgrađenih stanova - fizička osoba

[mirna_l]

Poštovani,

Zanima me sljedeće: Dva prijatelja i ja, na kupljenom zemljištu, sagradili smo 6 manjih stanova (svatko od nas posjeduje idealan dio, tj. 2 stana). U tijeku je izvođenje završnih radova i sad ja namjeravam prodati svoja 2 stana. Zgrada još nije dobila uporabnu dozvolu,još nije predan ni zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole te me zanima obaveza plaćanja poreza na dohodak. Ako stan odnosno svoj trenutni udjel u vlasništvu prodam odmah, tj. prije izdavanja uporabne dozvole i etažacije tko procjenjuje kolika je vrijednost trenutno izgrađenog objekta i na osnovu čega se procjenjuje vrijednost trenutnog udjela na osnovu kojeg bi trebao platiti porez na dohodak? Porezna je evidentirala da su grubi radovi izvedeni, tako da ne mogu prikazati da prodajem samo zemljište.

Ako stan prodam nakon dobivanja uporabne dozvole i etažacije, znam da porezna procjenjuje tržišnu vrijednost stana koji se prodaje ali kako dokazujem koliko sam utrošio u gradnju? Tko to procjenjuje ako nemam račune kojima bi to potrkijepio? Porezna ili sudski vještak? Tko ga u tom slučaju angažira, porezna ili ja? Te je li nakon procjene vrijednosti nekretnine koja se prodaje najprije plaćam porez koji mi odredi Porezna pa onda nakon utvrđivanja mojih troškova oni mi vraćaju razliku ili se odmah utvrđiva razlika pa na nju plaćam porez na dohodak?

Najsrdačnije Vas molim za iscrpan odgovor jer mi o ovome ovisi izvlačenje iz ropstva kredita. Ili možda u vezi svega ovoga imate neki koristan savjet.

Unaprijed puno zahvaljujem

[mirna_l]

Vezano za ovo, još samo jedno pitanje. Da li je i dalje važi točka zakona po kojoj ako fizička osoba u roku 5 godina proda do 3 istovrsne nekretnine (npr. stana) nije dužna prijavljivati ni plaćati porez na dohodak. Jer ako ovo i dalje vrijedi onda bi mi svi problemi bili riješeni. Hvala.

[2704lili]

Osoba koja proda više od tri nekretnine u roku od pet godina postaje obveznik poreza na dohodak i dužna se upisati u registar obveznika, te voditi poslovne knjige. osoba koja proda nekretninu u roku od tri godine nakon kupnje, dužna je utvrditi dohodak kao razliku između kupovne i prodajne cijene, te isti prijaviti nadležnoj ispostavi PU. Ukoliko obavljate poslovnu aktivnost koja se može definirati kao poduzetnička bez obzira kako vi to nazvali obvezni ste obračunavati i plaćati porez na dohodak.

[felixx]

2704lili je napisao:

Osoba koja proda više od tri nekretnine u roku od pet godina postaje obveznik poreza na dohodak i dužna se upisati u registar obveznika, te voditi poslovne knjige.

 

Možete uputiti gdje bi ovo bilo izričito tako regulirano?

 

Jer, sama činjenica da je neka osoba otuđila više od tri nekretnine u roku pet godina ne znači da će na kraju i platiti porez na dohodak (postoje izuzeća, a i različita tumačenja što bi to bio 'broj nekretnina').

 

Konačno, čak i ako neka osoba i proda četiri nekretnine, i plati porez na dohodak, ne znači da će ikada više u životu prodati koju nekretninu, niti se baviti kakvom drugom djelatnošću. Pa zašto bi se onda trebala upisati u registar poreznih obveznika i voditi knjige?

[mirna_l]

2704lili je napisao:

Osoba koja proda više od tri nekretnine u roku od pet godina postaje obveznik poreza na dohodak i dužna se upisati u registar obveznika, te voditi poslovne knjige. osoba koja proda nekretninu u roku od tri godine nakon kupnje, dužna je utvrditi dohodak kao razliku između kupovne i prodajne cijene, te isti prijaviti nadležnoj ispostavi PU. Ukoliko obavljate poslovnu aktivnost koja se može definirati kao poduzetnička bez obzira kako vi to nazvali obvezni ste obračunavati i plaćati porez na dohodak.

 

Puno mi je toga tu nedefinirano.

1. ne prodajem više od tri istovrsne nekretnine u 5 godina

2. ne preprodajem istu nekretninu. To je bilo zemljište (i usput bila mi je prva nekretnine) na kojoj sam htio riješiti i vlastito stambeno pitanje,sad su tu izgrađeni stanovi a u međuvremenu mi je došlo do promjene okolnosti i htio bi to prodati. To su 2 istovrsne nekretnine ali opet nisam u njihovu posjedu duže od 3 godine, je li to ključno?

3. Tko određuje kad se neka aktivnost definira kao poduzetnička? Postoji li neki propis, zakon?

4. Ako svoj dio prepišem na drugoga u sadašnjem stanju, prema udjelima vlasništva u zemljištu (radi se zapravo o kompenzaciji za do sada napravljene radove), koju cijenu da stavim u kupoprodajni ugovor? Kako će porezna utvrditi sadašnju vrijednost toga što prodajem kad to nije ni samo zemljište ni stanovi sa uporabnom dozvolom (znači, ne može se po tržištu orjentirati)? Tko procjenjuje koliko sam utrošio u ono što sam izveo ako nemam računa za to? Na osnovu čega (kojih vrijednosti) ću platiti porez ako ga trebam platiti?

Puno je tu nejasnoća i nedefiniranosti a nitko mi ne zna točno odgovoriti pa ni porezna kad sam ih pitao. Ne želim da mi se dogodi da to prepišem na ovoga što mi je radio a da mi potom dođe neki astronomski iznos poreza kojeg trebam uplatiti, jer ako sve ovo i uspijem napravtiti tek ću onda biti na NULI, kako to dokazati i kako se ne uvaliti u probleme a da sve ovo rješim. Nadam se da će mi netko moći detaljno, pouzdano i točno odgovoriti.

Unaprijed puno zahvaljujem

[2704lili]

Člankom 20. stavak 3. Pravilnika o porezu na dohodak propisano je da se obrtničkom djelatnošću smatra prodaja tri ili više nekretnine, odnosno imovinskih prava iste vrste u roku od pet godina, te slijedom toga proizlaze i sve obveze vezane uz takvu poslovnu aktivnost, a vezano uz upis u Registar poreznih obveznika i vođenje poslovnih knjiga. Izuzeća o kojima govorite navedena su u odredbama članka 27. stavak 6. i 7. Zakona o porezu na dohodak i nisu baš brojna...

Poduzetničku aktivnost definira Opći porezni zakon, kao i drugi propisi (Zakon o obrtu, pa čak i Zakon o porezu na dodanu vrijednost), ali sama činjenica da ste vi u vlastitom aranžmanu vršili gradnju objekta i isti dalje preprodali ukazuje da se radi o pokušaju poduzetničke djelatnosti. Ukoliko takvi "pokušaji" ne bi bili oporezivi čemu onda ljudi otvaraju obrte, poduzeća, svi bi mogli pokušati, pa ako prođe, prođe. Nadalje, vi govorite o prepisivanju svog djela na drugog (pretpostavljam ortaka)i u tom slučaju se radi o otuđenju nekretnine, odnosno o prometu koji je oporeziv prema Zakonu o porezu na dohodak (dohodak od otuđenja nekretnine). Cijena koju stavljate u takav kupoprodajni ugovor mora biti tržna cijena (što će vam utvrditi revni državni službenici prilikom razreza poreza na promet nekretnina), naravno što se tiče zemljišta. Ukoliko ocijene da je cijena nekretnine (građevinskog djela) nerealna, pretpostavljam da će angažirati inspekcijske službe koje će Vaš pokušaj poduzetničke aktivnosti ocijenjivati prema Zakonu o porezu na dohodak. Ukoliko nemate račune vrli državni službenici neće se pretjerano baviti vašim slučajem već će jednostavno procijeniti vaše primitke i izdatke temeljem sličnih kupoprodaja koje su se obavljale u okolici nekretnine koja je predmet kupoprodaje. Sve ovo je vrlo paušalno i općenito razmatranje, ali stoji činjenica da bi prije bilo kakvih poteza koji dovode do promjene vlasništva morali imati dobro pripremljene dokumente kako bi mogli odgovoriti na sva pitanja "ljudi u crnom"...Poreznika, naravno.

[mirna_l]

Puno hvala na iscrpnom odgovoru. Zvao sam i poreznu radi detaljnijih informacija ali gospođa koja mi se javila nije mi djelovala baš pouzdano, iako mi je odmah rekla da ne bi trebao imati problema ako ne prodam više od 3 istovrsne nekretnine u 5 godina. Ništa, moram se raspitati do kraja, iako ne znam kod koga da bi bio siguran da poslije neću imati posljedica ako krivo postupim.

Ako još tko bude imao kakve konkretne informacije (iz prakse) bio bih zahvalan da ih ovdje iznese. Pozdrav

[felixx]

2704lili je napisao:

Člankom 20. stavak 3. Pravilnika o porezu na dohodak propisano je da se obrtničkom djelatnošću smatra prodaja tri ili više nekretnine, odnosno imovinskih prava iste vrste u roku od pet godina, te slijedom toga proizlaze i sve obveze vezane uz takvu poslovnu aktivnost, a vezano uz upis u Registar poreznih obveznika i vođenje poslovnih knjiga. Izuzeća o kojima govorite navedena su u odredbama članka 27. stavak 6. i 7. Zakona o porezu na dohodak i nisu baš brojna...

 

Ako bi ovo bio odgovor na moje pitanje iz posta #4, moram primjetiti da je spomenuti čl.20. stavak 3. prije svojevrsna lista izuzetaka - kao - to će se smatrati obrtničkom djelatnošću , osim u slučaju a), b), c), d),.

Dakle, sama prodaja npr. četiri nekretnine u pet godina samo izuzetno , ako se steknu uvjeti, može imati za posljedicu obvezu upisa u registar i vođenje knjiga.

[mirna_l]

Zar nitko nema konkretan primjer iz prakse? Da je gradio kuću ili stanove i po završetku gradnje zbog više sile to isto morao prodati? Je li platio porez? Tko je to procjenio i koliki iznos? Koliki je rok plaćanja, naravno, ako se plaća? Ili je jednostavno nešto prodano a da nije došlo nikakvo rješenje o obavezi plaćanja poreza na dohodak (ako nije prodao više od tri istovrsne nekretnine u 5 godina)Dobro bi došao bilo kakav konkretan primjer...Hvala

[felixx]

mirna_l je napisao:

Zar nitko nema konkretan primjer iz prakse? Da je gradio kuću ili stanove i po završetku gradnje zbog više sile to isto morao prodati? Je li platio porez? Tko je to procjenio i koliki iznos? Koliki je rok plaćanja, naravno, ako se plaća? Ili je jednostavno nešto prodano a da nije došlo nikakvo rješenje o obavezi plaćanja poreza na dohodak (ako nije prodao više od tri istovrsne nekretnine u 5 godina)Dobro bi došao bilo kakav konkretan primjer...Hvala

 

Znam podosta ljudi koji su gradili i prodavali, i tržili nekretnine. I ja sam među njima.

Ali za nekretnine koje nisam kupovao i/ili gradio na tvrtku nego na sebe osobno uvijek sam se držao 'zlatnog' pravila - ne prodaj u tri godine od stjecanja, i ne prodaj više od tri nekretnine u pet godina. Tako se poreznoj ne mora ništa objašnjavati.

Znam ljude koji su sagradili 'stambenjake' sa 6-10 stanova i odmah sve rasprodali, i nikad nisu dobili 'pozivnicu' od porezne (ali to je bilo prije više od 15 godina, a tada nije sve bilo u računalima).

 

Najbolje je ne dovesti se u situaciju da se s poreznicima objašnjavate u predmetima gdje vam oni više-manje svojevoljno procjenjuju koliko ste 'zaradili'.

Pogotovo sada kada je država gladna poreza kao nikada prije.

 

 

[mirna_l]

Da, slažem se da je to najbolji savjet. Ako ikako mognem učinit ću tako jer po svemu što sam do sada saznao sve drugo je veliki rizik. Još me samo zanima, kod ove tri godine od stjecanja nekretnine (ili u mom slučaju od izdavanja uporabne dozvole) dovoljno je samo da je to u mom vlasništvu duže od 3 godine ili moram biti i prijavljen na toj adresi? Logično mi je da je samo vlasništvo u pitanju... Još jednom hvala na odgovoru i savjetu.

[mirna_l]

Nitko nema konkretan primjer iz prakse? Hvala

[Josip1972]

2006 sam završio zgradu 8 stanova, 3 ja,3 supruga i 2 šogor, sve smo prodali i čekali 5 godina i nitko nas nije ništa pitao, platio sam jedino razliku kvadratura jer smo bili vlasnici zemljišta u idealnim dijelovima 33 %, a kvadratura stanova nisu bile idealne.

Sad je tu LINIĆ o bojim se da to više ne bu išlo !

[olufsen]

Poštovani,

 

ova tema je vrlo interesantna i ukazuje u kakvom nepoštenom okruženju živimo. Pokušati ću Vam objasniti na slijedećem hipotetskom primjeru osobe koja se pojavljuje kao investitor i koji je svoj kapital stekla redovnim radom gdje je iz bruto dohodak kroz poreze i doprinose država uzela gotovo 50 % (kada se radi o osobi s većim primanjima koja se jedino može pojaviti u ulozi investitora a da kapital nije stekla nekim nedozvoljenim radnjama).

 

Kod kupnje nekretnine (na primjer neko potkrovlje ili neki započeti objekt) investitor će platiti u startu porez 5 % prema procjeni Porezne uprave.

 

Recimo da će ukupna investicija u izgradnju nekretnine biti reda 600.000 kuna (ukljućujući i porez na nabavnu vrijednost), ta osoba je praktično morala prije toga zaraditi gotovo 1.200.000 kuna bruto, od čega je država dobila u startu pola kroz poreze i doprinose.

 

Sa tih presostalih neto 600.000 kuna osoba u svojstvu investitora plaća na sav materijal i rad izvođaća PDV od 25 %. Ne zaboravimo da će pritom platiti i enorme naknade HEP-u, komunalijama (voda, plin), enrgetske certifikate itd. kao dodatne namete države.

 

Prilikom prodaje dovršene nekretnine, kupac sada na prodajnu cijenu (koja u sebi sadrži sve već jednom do sada obračunate i plaćene poreze, vrijednost materijala i radova te nekakav profit / markup investitora), država će opet uzeti 5 % ali sada od kupca.

 

Kada ovo sve zbrojite, u ovoj se zemlji za pravo ne isplati ništa raditi, u ništa ulagati jer država uzima enormne poreze kakve nije uzimala niti Austro Ugarska, niti Turska niti bilo koji drugi lihvarski režim.

 

Naime ispada ako ste privatnim kapitalom investirali u nekretninu u vlasništvu koju želite prodati, država će vam uvijek u pravilu uzeti i do 80 % a na razliku u cijeni bi prema važećim propisma htjeli uzeti još 40 % kao porez na dohodak ukoliko ste investirali u više od 3 nekretnine i prodajete ih unutar 5 godina.

 

Može li mi netko poreći da ne živimo u najgorem mogućem lihvarskom okruženju u kojem je država za pravo najveći lihvar?