Suvlasništvo- suglasnost

[ArtzieF]

Poštovani,

 

trebamo jedan mali savjet tj. potvrdu vlastitih saznanja.

 

Trentuno smo u procesu dobivanja dozvole za zamjenu dotrajalog objekta.

Radi se o objektu na parceli sa tri suvlasnika, od svih suvlasnika dobili smo suglasnost za izvođenje radova.

 

Napominjem kako ti suvlasnici ne žive u doticnom objektu.

 

Divan Odjel za graditeljstvo koji nas godinama muci sa zanimljivim zahtjevima dostavio nam je zakljucak u kojem trazi (citiram):

 

"ovjerenu suglasnost svih suvlasnika predmetne parcele za traženi zahvat, odnosno diobno ocitovanje svih suvlasnika iz kojeg je vidljivo da je podnositeljica zahtjeva iskljucivo vlasnica objekta sa pripadajucim zemljistem. Ukoliko trazeno ocitovanje ne bude dostavljeno, zahtjev za izgradnju zamjenskog objekta treba biti podnesen od svih suvlasnika predmetne cestice".

 

Otkad je za izvođenje građevinskih radova na objektu sa vise suvlasnika potrebno dokazivanje iskljucivog vlasnistva????

 

Ovdje je rijec o tipicnom slucaju objekta sa vise suvlasnika, svi suvlasnici se slažu sa izvođenjem radova i dali su svoju suglasnost koja Odjelu za graditeljstvo, iz nekog samo njima znanog razloga, nije dovoljna.

 

Clanak 41. Zakona o vlasnistvu kaže kako je za poduzimanje poslova koji premašuju okvir redovitoga upravljanja (naročito promjena namjene stvari, veći popravci, dogradnja, nadogradnja...) potrebna je suglasnost svih suvlasnika.

 

Nigdje se u Zakonu ne spominje kako je potrebno biti ISKLJUCIVI VLASNIK objekta da bi se na njemu mogli vrsiti radovi, ili kako bi se on moga rusiti i zamjeniti novim.

 

Na taj isti Zakon se poziva Odjel.

 

Napominjem kako je Ministarstvo za prostorno uređenje i izgradnju Grada vec ponistilo jedno rješenje spomenutog Odjela, "okrivilo" ih za odugovlacenje i nezakonito postupanje, propisalo im jasno upute kako postupiti u ovom slucaju a Odjel je, eto, malo polupao lončiće i dosjetio se još jednog tzv. problema s kojim odugovlace ovaj postupak.

 

Hvala unaprijed na odgovoru!

[valentina369]

Poštovani,

vaš 'divan' odjel očito je pobrkao lončiće jer se on nikako ne bi trebao u vašoj stvari pozivati na Zakon o vlasništvu već na Zakon o prostornom uređenju i gradnji (a koji bi trebao biti usklađen i sa ostalim važećim zakonima).

Tako Zakon o prostornom uređenju i gradnji navodi što se prilikom gradnje smatra dokazom da investitor ima pravo graditi (čl. 214.), a tko su stranke u postupku izdavanja dozvole (čl. 216. - pretpostavljam da ishađate rješenje o uvjetima građenja).

Ukratko, ukoliko rekonstruirate zgradu - trebate pisanu suglasnost svih suvlasnika koja može biti izjava ovjerena kod javnog bilježnika ili izjava dana na zapisnik u vašem 'divnom' odjelu.

Ukoliko gradite zamjensku zgradu tada vam je potreban ugovor sa svim suvlasnicima, čiji je cilj zajedničko građenje, isto ovjeren od javnog bilježnika. Razlika između izjave i ugovora vas ne bi trebala zamarati, sastavlja se jednostavno, a uglavnom je riječ o većoj naknadi bilježniku.

Ako ne biste mogli ostvariti, u vašem slučaju, ugovor, onda vam ne preostaje nasloviti projekte na sve suvlasnike ili 'riješiti vlasništvo' tako da vi i budete jedini vlasnik.

No, napomena da ostali suvlasnici ne žive u vašoj zgradi nije tu od važnosti.

Pozdrav.

[ArtzieF]

@valentina369, hvala vam puno na vasem vremenu i odgovoru! :-)

 

Sto se tice ugovora, svi se suvlasnici se slažu sa gradnjom tako da nece biti problema sa sklapanjem.

Ali, možete li mi malo pojasniti ovaj ugovor? "ugovor čiji je cilj zajedničko građenje", taj dio mi nije jasan. Što podrazumjeva taj pojam 'zajedničko građenje'?

 

Naime, mi sami financiramo gradnju i zato želimo da na projektu jedino mi glasimo kao investitori, drugi suvlasnici misu investitori i želimo da je to jasno i zabilježeno. Bitno nam je da se jedini vodimo kao investitori kako poslije ne bi naišli na neke probleme. (Nikad ne reci nikad, opekli smo se puno puta u životu pa sad igramo na sigurno.)

 

Kako zapravo treba glasiti taj ugovor, i da li ga je moguće sastaviti na nacin da se u njemu jasno vidi kako se svi suvlasnici slažu sa zamjenskom gradnjom a investitori gradnje smo mi, dakle bez spominjanja "zajedničke gradnje" jer ovdje i nije slucaj o zajedničkoj gradnji?

 

 

 

I zadnje, da li je ova informacija o ugovoru negdje zapisana crno na bijelo, u nekom Zakonu ili propisu? S obzirom da uskoro moramo opet razgovarati sa Odjelom i reci im kako ovo što traže od nas nema osnove, voljeli bismo im to nekako i "dokazati".

 

Još jednom, hvala, hvala, HVAAAAALAAA!!

[felixx]

ArtzieF je napisao:

 

Ali, možete li mi malo pojasniti ovaj ugovor? "ugovor čiji je cilj zajedničko građenje", taj dio mi nije jasan. Što podrazumjeva taj pojam 'zajedničko građenje'?

 

Naime, mi sami financiramo gradnju i zato želimo da na projektu jedino mi glasimo kao investitori, drugi suvlasnici misu investitori i želimo da je to jasno i zabilježeno. Bitno nam je da se jedini vodimo kao investitori kako poslije ne bi naišli na neke probleme.

 

 

a investitori gradnje smo mi, dakle bez spominjanja "zajedničke gradnje" jer ovdje i nije slucaj o zajedničkoj gradnji?

 

 

 

Vi u ovakvom slučaju ne možete biti jedini investitori, jer su i drugi suvlasnici u stvari (su)investitori. Oni ulažu svoj suvlasnički dio nekretnine.

 

Dakle, sada tamo postoji neki objekat na tom gradilištu. I postoje tri suvlasnika.

Sada vi želite taj objekat srušiti, i sagraditi neki novi, pretpostavljam i veći, a da bude samo vaše vlasništvo?

Što je sa suvlasničkim djelovima druga dva suvlasnika?

 

Dakle, vi trebate ugovorom (o zajedničkom građenju, ili nekim drugim) definirati sadašnje stanje, i novo stanje, koje će nastati nakon gradnje (gdje će vaše ulaganje vama dati veći suvlasnički udjel). I sa tim se ostali suvlasnici moraju suglasiti.

 

Građevina i zemljište čine cjelinu, i ne možete vi biti vlasnici objekta, i suvlasnici jedne trećine zemljišta, a drugi samo suvlasnici zemljišta.

 

Drugi način je da isplatite suvlasnike i gradite kao jedan vlasnik.

[ArtzieF]

@felixx, moram vas za pocetak ispraviti u nekoliko navoda s obzirom da ste krivo pretpostavili nekoliko bitnih stvari.

 

1. Ne, mi ne radimo veci objekt od postojeceg. Trenutni objekt velicine 90m2 iz kojeg smo iselili zbog toga sto zdravstveno i staticki vise nije ispravan ni pogodan za život zamjenit cemo IDENTICNIM objektom, u istim gabaritima, ni centimetra vise jer nam vise i ne treba. Dakle, krivo ste pretpostavili, ne radimo veci objekt. Ovdje se radi iskljucivo o zamjeni dotrajale građevine objektom iste velicine, istog izgleda i na istom mjestu, kao sto je i propisano zakonom.

 

2. Ne, u krivu ste, ne zelimo da taj objekt bude samo nase vlasnistvo jer i nije samo nase vlasnistvo, niti zelimo mijenjati suvlasnicke odnose jer to sada uopce nije potrebno s obzirom da se svi suvlasnici (ukljucujuci i nas) slažu sa ovakvim stanjem.

 

Nama samo nije jasno zbog cega Odjel sada odjednom potrazuje diobno ocitovanje i dokaz o iskljucivom vlasnistvu a prije su trazili samo suglasnosti, koje smo mi i pribavili.

[valentina369]

Poštovani ArtzieF,

možda vas i vaš odjel ne odugovlači namjerno nego sad, kad ga je Ministarstvo 'naribalo', traži dokaze koje je već prije trebao tražiti. Suglasnost je potrebna kod rekonstrukcije zgrade, ugovor kod građenja.

 

U čl. 214. Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07, 38/09, 55/11 i 90/11) stoji 'crno na bijelo' što se smatra dokazom da investitor ima pravo graditi, u vašem slučaju, izvadak iz zemljišne knjige i ugovor o ortakluku sklopljen s vlasnikom nekretnine.

 

Iz vašeg izvatka iz zemljišne knjige bit će vidljivo da su tri suvlasnika na predmetnoj čestici, vi i još dvojica. Ugovorom (ili ugovorima) bit će određeno, u biti, sve ono što ste i sami prethodno naveli: suvlasnici se slažu sa gradnjom objekta kakav je prikazan u projektu, slažu se da ga vi gradite i da dozvola glasi na vas.To neće biti kupoprodajni ili darovni ugovor kojim bi se mijenjalo vlasništvo na vašoj čestici. Ali mora biti ovjeren od javnog bilježnika.

Vama treba takav ugovor kao dokaz da investitor ima pravo graditi, a ne samo suglasnost (koja ne mora biti ovjerena od javnog bilježnika).

 

Isto tako, riječi Odjela što ste ih naveli: ''ovjerenu suglasnost svih suvlasnika predmetne parcele za traženi zahvat, odnosno diobno ocitovanje svih suvlasnika...'' - ništa od toga 'nije po Zakonu'. Bar ne tim riječima. Vama treba izvadak iz zemljišne knjige i ugovor ovjeren od bilježnika, kako piše u čl. 214. Zakona o prostornom uređenju i gradnji, a na koji bi se zakon taj Odjel trebao pozivati.

Nadam se da ćete uspjeti riješiti i to te dobiti traženu dozvolu.

 

Usput, naveli ste da dotrajalu zgradu mijenjate novom ''iste velicine, istog izgleda i na istom mjestu, kao sto je i propisano zakonom''.

Nemam primjedbu na vašu namjeru, koja je dobra i iz razloga što nećete imati, ili ćete imati minimalne, troškove vodnog i komunalnog doprinosa, ali samo dajem na znanje da Zakonom o prostornom uređenju i gradnji nije određeno da zamjenska zgrada ne smije biti veća od stare. Jedino bi prostornim planom isto moglo biti određeno tj. mišljenjem Konzervatora u slučaju kakve tradicijske zgrade. Tek toliko.

Pozdrav!

[ArtzieF]

@valentina 369, hvala vam puno na svim savjetima!

 

S veseljem javljam da smo se danas uputili u pravnu službu Odjela i NAPOKON razrješili sve dileme!

Nakon malo mozganja zakljucili su kako te izjave tj. ugovori moraju izgledati bas ovako kako ste vi naveli u zadnjem odgovoru, i kako diobno ocitovanje tj. iskljucivo vlasnistvo koje su trazili zapravo uopce nije potrebno vec je potrebna sam jasno definirana izjava. Dodali su i kako nije potrebo da svi suvlasnici budu navedeni kao investitori ukoliko u ugovoru jasno bude navedeno kako se ti isti suvlasnici slazu s tim da smo mi iskljucivi investitori i da ce građevinska dozvola i projekt glasiti samo na nas.

 

Eto, gotovo, napokon!!!! Hvala vam jos jednom na trudu, iskreno se nadam kako je ovo zadnji put da moramo traziti savjet i kako vise nece biti problema!

 

Lijep pozdrav