problem s otkupom stana

[anonimno]

Molim Vas da me savjetujete u vezi slijedećeg:

 

Prije godinu dana, tijekom pokušaja uplate redovne mjesečne rate za otkup stana, saznajem da žiro račun više ne postoji. Dugom istragom saznajem da je tvrtka s kojom je sklopljen ugovor o otkupu otišla u stečaj, te da je postupak završen. Iznos koji otprilike odgovara preostalom iznosu duga za stan sa kamatama je ušao u stečajnu masu. Vjerovnika je nekoliko stotina. Konačno nalazim stečajnu upraviteljicu koja tvrdi da je zbog preostalog iznosa stan pod hipotekom i da mogu dobiti brisovno očitovanje ako uplatim preostalu svotu.

Angažiram odvjetnika koji tvrdi da postoje slijedeći problemi: kako saznati koliko sam do sada točno uplatio (iako imam kopije svih uplatnica, kaže da to ne vrijedi), zatim, koliko još dugujem, te, kome uplatiti?

Višemjesečnim trudom u arhivi stečajnog postupka nalazim iznos koliko je rata do početka stečaja uplačeno. Zatim, Stambeni fond grada u kojem je stan koristi izvjesni softver napravljen na osnovu važeći zakona i izračunava iznos preostalog duga za uplatu odjednom, a stečajna upraviteljica predlaže da novac bude položen ili javnom bilježniku ili na neki račun suda.

Sada kada sam skupio sve papire dobivam informaciju da ću ipak trebati uplatiti iznos koji je naveden u stečajnom zapisniku, odnosno koji je ušao u stečajnu masu. Napominjem da se radi o znatno većem iznosu od izračunatog, jer je uzeo u obzir kompletan iznos koji bi uplatio sa svim kamatama.

Treći odvjetnik mi tvrdi da to nema nikakvog smisla, da ne mogu uplatiti iznos s kamatama odjednom. Savjetovao mi je da od svega odustanem, jer sam ja jedini legalni vlasnik stana i da je nastala pat pozicija koja nije moj problem. Stečajna upraviteljica tvrdi da bi izračun vrijednosti stana koji je još pokojni vlasnik potpisao mogao doći u pitanje, jer bi teoretski vjerovnici mogli tražiti novi izračun.

 

Molim vas za savjet! Zahvaljujem unaprijed!

 

 

[anonimno]

S obzirom na odredbe postojećeg Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, imate pravo na otplatu cjelokupnog preostalog dužnog iznosa, a način izračunavanja istog propisan je uredbom o načinu izračuna cijene stana i garaže (pišem po sjećanju, trebalo bi, naravno, vidjeti točan naziv, a i navedena uredba je tijekom vremena pretrpjela stanovite izmjene i dopune). Dakle, rekao bih da je tu stvar egzaktna, kao što je egzaktan i način izračuna preostalog iznosa cijene stana. Ukoliko je raniji prodavatelj sada u stečaju, društvo u stečaju je ovlašteno s Vama zaključiti aneks kupoprodajnog ugovora kojim se utvrđuje Vaša obveza uplate preostalog iznosa (na određeni račun prodavatelja i u određenom roku), nakon čega Vam je prodavatelj dužan izdati brisovno očitovanje temeljem kojega bi se u zemljišnoj knjizi brisala hipoteka upisana za korist prodavatelja. Ukoliko prodavatelj (sada u stečaju) odbije s Vama zaključiti aneks ugovoru u smislu otplate preostalog iznosa jednokratnom uplatom, vjerujem da svoje pravo za zaključivanjem takvog dodatka kup. ugovoru možete ostvariti sudski. Rekao bih da su nebulozne ideje da biste trebali platiti iznos koji se nalazi u stečajnom zapisniku, odnosno iznos koji je "ušao u stečajnu masu" - kako bi tako nešto moglo Vas obvezivati, kada je Zakonom i uredbom egzaktno propisan način izračuna preostalog iznosa cijene stana u slučaju plaćanja jednokratnom uplatom. Također mi je vrlo sumnjivo tumačenje stečajne upraviteljice da bi "izračun vrijednosti stana koji je još pokojni vlasnik potpisao mogao doći u pitanje, jer bi teoretski vjerovnici mogli tražiti novi izračun". Ako se dobro sjećam, Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo, bilo je propisano da je na sve ugovore o kupoprodaji sklopljene temeljem odredbi navedenog zakona, potrebno pribaviti odobrenje tadašnjeg Javnog pravobraniteljstva. Pravobraniteljstvo je bilo dužno kontrolirati zakonitost tako zaključenih ugovora, što je uključivalo i kontrolu pravilnosti izračuna cijene stana. Možda griješim, ali čini mi se vrlo problematičnim da bi sadašnji vjerovnici društva u stečaju mogli osporiti kupoprodajnu cijenu stana utvrđenu ugovorom koji je potvrđen od strane javnog pravobraniteljstva. Nisam siguran ni koliko je dobra ta pat pozicija koja (po trećem odvjetniku) nije Vaš problem. Naime, ako ne griješim, Vi biste trebali nastaviti s mjesečnim otplatama stana, inače je moguće da, zbog "neurednog" plaćanja, prodavatelj stana (odnosno njegov pravni sljednik) pokrene i postupak raskida kupoprodajnog ugovora. A čini mi se da se s time ne bi baš bilo dobro igrati.

Sve u svemu, mislim da bi pisanim putem trebalo zahtijevati sklapanje aneksa o isplati preostalog iznosa cijene stana, pristati na izračun cijene samo sukladno propisima utvrđenom načinu izračuna ili svoje pravo na otplatu stana ostvariti sudskim putem. Druga varijanta je pisanim putem tražiti od prodavatelja (sada u stečaju) da Vas izvijesti o broju žiro računa (što je on i inače dužan u slučaju da dođe do promjene) na koji biste dalje otplaćivali mjesečne obroke (i o uplatama vodili urednu evidenciju). Pri tome ne bi bilo loše od prodavatelja stana ishoditi i potvrdu o dosadašnjim uplatama (a što je već utvrđeno), kako ni broj (i iznos) dosadašnjih uplata, po mogućnosti, ne bi bio sporan u nekom eventualnom sudskom postupku.