kupnja nekretnine od stranog državljanina

[anonimno]

Pozdrav!

Želim kupiti nekretninu koja je u "vlasništvu" državljanina Srbije. On je tu nekretninu kupio 1989. godine od vlasnika koji je državljanin republike Hrvatske. Plačen je porez na taj kupoprodajni ugovor, međutim zbog ratnog stanja nikada nije dan zahtjev za uknjižbu vlasništva u zemljišniku.

Mene sada zanima, kada odem u Srbiju i sklopim ugovor sa tim srbinom, gdje cu ga ovjeriti i gdje cu platiti porez. Te da li nakon toga mogu dati zahtjev za upis vlasnistva, na osnovu njegovog ugovora sa prijasnjim vlasnikom. Da li ugovor može biti nahrvatskom jeziku ako ga budem morao ovjeriti u Srbiji.

 

Unaprijed zahvaljujem!

[anonimno]

PRVO TREBA UKNJIŽITI SRBINA, PA TEK ONDA VI PRISTUPITE KUPNJI! NJEGA SE MOŽE UKNJIŽITI TEMELJEM UGOVORA IZ '89. I UPLATNICOM ZA SUDSKU PRISTOJBU (250KN)-OSIM AKO IZ UGOVORA NE PROIZLAZI DA JE PRIJEDLOGU ZA UKNJIŽBU POTREBNO JOŠ ŠTOGOD PRILOŽITI (NPR. POTVRDU PRODAVATELJA O PRIMITKU CJELOKUPNOG IZNOSA KUPOPRODAJNE CIJENE).

 

TO JE PRVO I OSNOVNO ZA ODRADITI.

 

UGOVOR SA SRBINOM MOŽE BITI NA HRVATSKOM, NIJE PROBLEM. U SRBIJI NEMAJU JAVNE BILJEŽNIKE, NEGO POTPISE OVJERAVAJU NA NJIHOVIM OPĆINSKIM SUDOVIMA. POTREBNO JE OVJERITI SAMO PRODAVATELJEV POTPIS. KAD S TIM UGOVOROM STIGNETE U HRVATSKU, POTREBNO JE TU OVJERU PREVESTI SLUŽBENO (OVLAŠTENI TUMAČ ZA SRPSKI) NA HRVATSKI. TAJ PRIJEVOD PRILAŽE SE PRIJEDLOGU ZA UKNJIŽBU NA HRVATSKI SUD. NIJE POTREBNA MEĐUNARODNA POTVRDA OVJERE (APOSTILLE) JER SA SRBIJOM IMAMO TAJ NEKI MEĐUNARODNI UGOVOR O TOME DA SI MEĐUSOBNO PRIZNAJEMO OVJERE BEZ TOGA.

 

I ONDA SE FINO KNJIŽITE. ALI AKO I SAMO AKO JE TAJ TIP (PRODAVATELJ) U TRENUTKU KAD DAJETE PRIJEDLOG ZA UKNJIŽBU SUDU BIO UKNJIŽEN.

[Ane]

Izvod iz pravila Legalis foruma:

 

3. Za naslove i tijela poruka koje objavljujete koristite isključivo mala slova! Objave s naslovima objavljenim velikim slovima bit će bez upozorenja izmijenjene.

 

Hvala sto ste prihvatili ovo upozorenje.

[anonimno]

Rekao bih da bi u naprijed navedenom "scenariju" ipak mogao biti problem - ako sam dobro razumio g. iz Srbije je i državljanin Srbije - (vjerojatno) ne i RH, dakle radi se o strancu, a za uknjižbu prava vlasištva nekretnine za korist stranca, potrebno je pribaviti suglasnost MVP-a (po novome će biti Ministarstva pravosuđa).

Uz prijedlog za uknjižbu je, naime, potrebno priložiti i dokaz o državljanstvu stjecatelja nekretnine (tj. Domovnicu za državljane RH), tako da .... mislim da baš neće moći ići tim putem da se vlasništvo prvo uknjiži za korist g. iz Srbije.

[anonimno]

palo je i meni na pamet to... ipak, čini mi se da, budući da se '89.-te, kad je ugovor sklopljen, mogao bez problema biti uknjižen, da bi to mogao, obzirom na stanje u vrijeme sklapanja ugovora, biti i sada... iako, priznajem, nisam siguran... upravo zato-prvo nek se prodavatelj uknjiži!

[anonimno]

Imali smo više takvih slučajeva - kupoprodajni ugovor je iz vremena kada stjecatelj nije bio stranac (svi smo tada bili državljani SFRJ), a konkretno se radilo o (sada) slovenskim državljanima. Još 1998. g. smo (također nesigurni kako bi se to tretiralo) zatražili i mišljenje Ministarstva pravosuđa - odovor je bio jasan i, recimo, principijelan - prema odredbama Zakona o zemljišnim knjigama, o prijedlogu se odlučuje temeljem stanja upisa u zk, zakonskoj regulativi itd. U TRENUTKU PODNOŠENJA PRIJEDLOGA za upis - dakle, i u pogledu državljanstva (odnosno statusa (ne)stranca), mjerodavno je stanje SADA - dakle sada se radi o stranom državljaninu te je potrebno ishoditi suglasnost ministarstva (koje, usput rečeno, za slovenske državljane nije moguće ishoditi, jer sa Slovenijom ne postoji reciprocitet).

Sa Slovenijom i Makedonijom su, međutim, 2000. g. (ako se ne varam u pogledu godine), potpisani međudržavni sporazumi kojima je riješen upravo taj problem - pojednostavljeno rečeno, temeljem tih sporazuma, slovenski i makedonski državljani (i pravne osobe) imaju isti status u pogledu stjecanja nekretnina kao i državljani RH, ukoliko im valjani pravni temelj stjecanja nekretnine datira od prije 8. listopada 1991. (koji se datum "uzima" kao datum osamostaljenja RH) - vrijedi i obrat (državljani RH se mogu uknjižiti kao vl. nekretnina u Makedoniji i Sloveniji, samo su datumi drugi).

Dakle, rekao bih da bi se, za korist državljana RH uknjižba mogla provesti tek nakon potpisivanja sličnog međudržavnog sporazuma sa Srbijom (isti, koliko znam, nije potpisan, ali se isto može provjeriti u MP-u).

Druga mogućnost bi bila zaključiti ugovor s prodavateljem iz Srbije pa tražiti uknjižbu na sebe (preko njega kao vanknjižnog vlasnika) ... s obzirom da se time, u krajnjoj liniji, ne provodi uknjižba prava vlasništva za korist stranca, moguće je da tu gruntovnica ne bi "komplicirala" (iako bih rekao da to nije 100% pouzdano)

Sve u svemu, ja bih (da sam zaista zainteresiran za tu nekretninu) zaključio ugovor s g. iz Srbije, probao to provesti izravno na sebe (preko njega kao "vanknjižnog vlasnika"). Ako to ne bi uspjelo, mislim da je izgledno u skorije vrijeme dočekati potpisivanje međudržavnog sporazuma koji bi riješio problem, pa opet dobro - u međuvremenu, recimo da stoji i plomba u zk temeljem mojeg prijjedloga za uknjižbu. Naravno, ne bi bilo loše s MP-om provjeriti da taj sporazum sa Srbijom ipak već nije potpisan, a ako nije, moglo bi se saznati i je li možda u pripremi.

Pozdrav

[anonimno]

ispravak:

u dijelu: "Dakle, rekao bih da bi se, za korist državljana RH...", umjesto "državljana RH", treba stajati "državljaniina Srbije".

Pozdrav

[anonimno]

Druga mogućnost bi bila zaključiti ugovor s prodavateljem iz Srbije pa tražiti uknjižbu na sebe (preko njega kao vanknjižnog vlasnika) ... s obzirom da se time, u krajnjoj liniji, ne provodi uknjižba prava vlasništva za korist stranca, moguće je da tu gruntovnica ne bi "komplicirala" (iako bih rekao da to nije 100% pouzdano)

 

Na ovaj način je moja kolegica uspjela kupiti stan koji je kupila od Slovenskih državljana. Budući da kod stranih državljana problem postoji samo kada oni stječu nekretninu, gruntovnice ne komplicira kada se ta nekretnina "vraća" u vlasništvo hrvatskog državljana. Istina, radilo se o nekom malom sudu u Istri, ali iskustvo govori da se može...

Upisivanje vlasništva na srpskog državljana bi samo zakompliciralo stvar.

Puno sreće želim

[loolipop]

Molim vas za odgovor na slijedeće: kupujem nekretninu od državljanina Srbije. On nema hrvatsko državljanstvo, sukladno tome niti OIB. Svoj potpis bi ovjerio kod notara u Srbiji na latinici i poslao mi kupoprodajni ugovor i tabularnu u Zagreb.

Da li prodavatelj mora dobiti OIB za strance u HR za ovu kupoprodaju i za moj nesmetani upis vlasništva u gruntovnici u Zg-u?

I da li trebam prevoditi kod sudskog tumača njegovu ovjeru, ako je na latinici?

Unaprijed hvala!

[Ruby_Danderfluff]

Jednostavnije bi bilo da kupac ovlasti odvjetnika u Hrvatskoj da u njegovo ime proda nekretninu i izda mu punomoć za to, jer nisam sigurna da će proći ovjera kod notara u Srbiji, već samo hrvatski javni bilježnici. Tada ne morate razmišljati ni o sudskom tumaču.

[loolipop]

Mislite prodavatelj?

Ja sam kupac, prodavatelj je iz Srbije, a nekretnina u Zagrebu.

A kako da ovlasti odvjetnika? Isto treba ovjeriti punomoć kod JB ili notara?

[Ruby_Danderfluff]

Pardon, da, mislila sam prodavatelj. Ne treba ovjeriti punomoć kod javnog bilježnika niti kod notara, samo je mora vlastoručno potpisati i dostaviti odvjetniku.

[loolipop]

Ruby, hvala na odgovorima. To se čini kao najjednostavnije rješenje! Ali sad sam zbunjena, išla sam do jedne odvjetnice koja mi je rekla da i za davanja specijalne punomoći odvjetniku svakako treba  ovjera kod JB i još apostilla. 

Zbunjena...help?

[Ruby_Danderfluff]

Neću tvrditi, no to je najbolje pitati kod javnog bilježnika koji bi ovjeravao ugovor, a još bolje u gruntovnici, kakav bi ugovor proveli.

[Spitfire]

Sukladno odredbama čl.58 Zakona o zemljišnim knjigama i takova punomoć (potpis opunomoćitelja) bi morala biti ovjerena kod JB