kapara za kupnju stana

[anonimno]

Novi stan, koji će za mjesec dana biti useljiv, kupit ću na kredit sa čime je prodavalac suglasan( postoji građevinska dozvola, ali ne postoji još vl. list, niti uporabna dozvola).Sada bih u roku nekoliko dana trebala platiti kaparu od 10 %iznosa stana. Kako mogu biti sigurna da stan već nije prodan nekom drugom s obzirom da postoji ortački ugovor između dva ortaka koji su gradili i sada prodaju stanove?

Hvala unaprijed.

[anonimno]

E jako teško. Ili nikako.

[anonimno]

stan nije prodan drugome jer pravno kao etažno vlasništvo niti ne postoji.

Kada se objekt upiše u zk i etažira onda se može govoriti o posebnim dijelovima nekretnine i o mogućnosti višestruke prodaje tih posebnih dijelova - stanova.

Praksa većine graditelja je da uzmu kao kaparu ili avans pri sklapanju predugovora određeni iznos a onda nakon etažiranja plaćanje ostatka.

[anonimno]

"stan nije prodan drugome jer pravno kao etažno vlasništvo niti ne postoji."

Ne bih se baš složio - to što stan nije /za sada/ upisan u zk, ne znači da nije mogao biti prodan. Pretpostavljam da je investitor poduzeo korake da kuću upiše u zk, vjerojatno su već predani papiri i za provedbu etažiranja. Dakle, strogo je preporučljivo da (neposredno) prije sklapanja (pred)ugovora (i plaćanja kapare) provjerite zk stanje - recimo, izvadite zk izvadak (sa svim plombama) i vidite što je do sada predano na zk provedbu (u krajnjoj liniji je li netko slučajno predložio zk upis vlasništva (temeljem kup. ugovora) na stanu kojega kupujete. Ako je sve čisto i ako je predan prijedlog za provedbu etažiranja, nije loše da odmah predate svoj kup. ug. na provedbu - ako je dobro sastavljen, zk odjel bi Vam temeljem tog ugovora (a nakon upisa etažnog vlasništva za korist investitora) mogao dopustiti upis predbilježbe, a koju biste opravdali kasnijom tabularnom ispravom (koju bi Vam prodavatelj izdao nakon plaćanja ukupne kup. cijene), čime se dakle uknjižavate kao vlasnik.

Naprijed napisano je, naravno, načelno ... "a vrag je često u detaljima" ... tako da bi za neki precizniji savjet, naravno, trebalo vidjeti kako to konkretnije stoji.

 

[anonimno]

Stan ako nije etažiran ne postoji.

Prvo ste rekli da se s time ne slažete, a onda kažete da će ga upisati nakon provedbe upisa etažnog vlasništva za korist investitora.

Brkate lončiće.

Jednostavno ako se ne provede etažiranje onda nema niti stana. Predbilježba nije uknjižba ako se ne opravda.

Predugovorom se ne može postići nikakava garancija o ničemu dok nije riješeno etažiranje

[anonimno]

Vidim da se nismo razumjeli (iako mi nije baš jasno koji je tome razlog).

Naime, razlog moje intervencije je bio Vaša konstatacija da "stan nije mogao biti prodan" ako nije upisan u zemjišne knjige, odnosno ako nije provedeno etažiranje.

Da takvih kupoprodaja u praksi ima nebrojeno mnogo, mislim da je notorna stvar. A iste kupoprodaje mogu biti i provedene, ukoliko je prije predaje kupoprodajnih ugovora, na ZK PROVEDBU predan elaborat etažiranja itd. (kao što je vrlo vjerojatno u konkretnom slučaju, s obzirom da prodavatelj pristaje da kupac kupnju realizira kreditom) te, naravno, ukoliko isti bude konačno proveden (o podobnosti isprava za provedbu ne može se suditi ukoliko se ne izvrši uvid u iste).

Dakle, slažem se s Vama da, u krajnjoj liniji, nema nikakve garancije (u smislu mogućnosti uknjižbe kupljenog etažnog dijela), sve dok se etažiranje NE PROVEDE U ZK.

Pitanje je, međutim, bilo postavljeno ne u pogledu mogućnosti same uknjižbe, već mogućnosti utvrđivanja je li određeni etažni dio možda već PRODAN; poanta je da se sa sigurnošću nikako ne može utvrditi da već NIJE PRODAN. Moje daljnje razmatranje je išlo u smjeru razmatranja mogućnosti maksimalno moguće zaštite od takvog slučaja (višestrukog otuđivanja); Načelno rečeno, moguće je zaštititi se od neželjenih posljedica višestruke prodaje, pod uvjetom da je etažiranje predano i da je UREDNO za zk provedbu (što se može procijeniti uvidom u isprave predane uz prijedlog za provedbu etažnog vlasništva na investitore), na način da se odmah preda kupoprodajni ugovor (čime se zadržava pravo prvenstva).

Da navedeno nije sasvim jednostavno, mislim da sam istaknuo.

U svakom slučaju najsigurnije je (ako ne i jedino sigurno) kupiti etažni dio (i predati uredan prijedlog za uknjižbu prava vlasništva), tek nakon što se posebni dijelovi upišu u zemljišnu knjigu (za korist investitora). Samo, pitanje je zadovoljava li takva "preporuka" pitaoca (ako sam dobro razumio, gđa bi željela sklopiti ugovor SADA, dakle u trenutku kada posebni dijelovi još nisu upisani u zk).

 

[anonimno]

Ok. Da dalje ne polemiziramo gđa bi htjela sigurnost oko kupnje da ne izgubi kaparu vjerujem.

Tražite građevinara da vam da bjanko zadužnicu. AKo je pravna osoba onda tražite da Vam se on osobno na bjanko zadužnici potpiše kao jamac platac i ovjeri potpise.

Tek tada imate neku sigurnost jer možete namirivati svoje potraživanje od njega. no ne vjerujem da bi vam bilo koji građevinac to potpisao kao jamac platac.