Molim savjet - prodaja nekretnine

[Svemirka]

Poštovani,

Moja majka je naslijedila malu neuređenu garsonjeru. Dobila je rješenje o plaćanju poreza na nekretninu, na koje smo se žalili, s obzirom da je uzet razrez prevelik. Čekamo novo rješnjenje po kojem će platiti porez. (vidjeti ćemo hoće li Porezna uvažiti žalbu ili neće).

U međuvremenu pronašla je kupca za taj stan.

Evo pitanja:

1. Majka je već po rješenju o nasljeđivanju upisana kao vlasnica stana.

2. Može li se pokrenuti postupak prodaje stana, dok još nije plaćen porez (nje kao nasljednice stana, a koji sada odmah prodaje).

3. Da li i novi kupac treba platiti porez na novo kupljenu nekretninu? Ili se može, na neki način, ukoliko je kupac zaista zainteresiran, prebiti taj porez. (Jer čini mi se kao laiku da se onda porez na istu nekretninu plaća dva puta).

3. Kupac želi podići kredit za kupnju.

4. Koji su postupci, tj. što moja majka mora napraviti, budući da želi izbjeći prodaju stana preko Agencije.

5. Ne želimo da se diže hipoteka na stan.

6. Da li ići kod odvjetnika, da sastavi ugovor tj. neku vrstu predugovora'

7. Kako treba izgledati taj predugovor?

8. Kupcu treba neka vrsta izjave (tako je rekao mojoj majci) da bi mogao dići krediti kod banke za kupnju tog stana.

9. Na koji se način osigurati, da banka odobreni krediti za kupnju stana, isplati na račun (devizni, a ne tekući) moje majke?

10. Troškovi javnog bilježnika, odjetnika, banke - to je sve stvar dogovora zar ne? Ali, ako se moja majka dogovori sa tim kupcem da on to plaća - onda bi se cijena stana trebala spustiti, ili.... Gdje to sve, tj. kako se zove dokument u kojem sve to treba pisati?

11. Majka je već napravila energetski certifikat za stan.

 

Zahvaljujem se na savjetima, tj. odgovorima

[Spitfire]

Poštovana

2. Može, ionako će do realizacije kredita proći određeni vremenski period

 

3.Da, treba.

 

4. Sastaviti Predugovor kod JB, kasnije i Ugovor

 

5. Vama je u biti svejedno, hipoteka ostaje kupcu

 

6. i 7. Da, ali kod JB. U Predugovoru se navodi predmet prodaje, cijena, i najbitnije, iznos i uvjeti kapare. Što u slučaju raskida Predugovora od strane Prodavatelja a što od strane Kupca, te nekakav rok za realizaciju kredita i isplate.

 

8. Može i s Predugovorom

 

9. Navede se u Ugovoru o kupoprodaji, broj računa, i koja banka. Kupac je obavezan poslije odobrenja a prije realizacije priložiti Kupoprodajni ugovor banci. Tako će banka prebaciti sredstva na vaš račun.

 

10. Sve se navede u Ugovoru, npr, "Članak 6, Troškove ovjere kupoprodajnog Ugovora kod JB, te porez na promet nekretine plaća Kupac"

[Svemirka]

Poštovani Spitfire,

Zaista ste brzi:). Zahvaljujem se na odgovoru.

 

Znači, najbolje je ići kod Javnog bilježnika i sve napraviti kod njega, jer sam vidjela da postoji već gotovi Ugovor o kupoprodaji stana koji se može kupiti u Narodnim novinama.

Nije potreban odvjetnik - oni su skuplji, a opet se potpisi moraju ići ovjeravati kod JB, zar ne?

[Spitfire]

Poštovana, nema na čemu. Da jer svakako ih morate ovjeriti kod JB pa vam ga oni i sastave. Većina ih ima već polugotove u koje upisuju podatke po vašem slučaju.

[Svemirka]

Hvala.

[hasko]

Naveli ste kako očekujete novo rješenje od porezne uprave . Dakle , prethodno bi bilo ništavno. Nisam siguran, ali kako je Vaša majka mogla biti upisana kao vlasnik prije nego što rješenje ne ovjeri Porezna uprava ?

[Matrix]

kako je Vaša majka mogla biti upisana kao vlasnik prije nego što rješenje ne ovjeri Porezna uprava ?

iz razloga sto po odluci Ustavnog suda RH,reguliranje porezne obveze nije uvjet upisu prava vlasnistva na nekretninama.

[Spitfire]

Naveli ste kako očekujete novo rješenje od porezne uprave . Dakle , prethodno bi bilo ništavno. Nisam siguran, ali kako je Vaša majka mogla biti upisana kao vlasnik prije nego što rješenje ne ovjeri Porezna uprava ?

 

Tako sam ja, poštovani Hasko (prema ovome što vam je naveo poštovani Matrix) vlasnik nekretnine i kao takav upisan u ZK, bez obzira što od Porezne čekam Rješenje već godinu i pol.

[Svemirka]

Evo, upravo sam pročitala Vaše odgovore. I ja sam se stalno pitala kako je to moguće- JB je u rješenju o nasljeđivanju napisao " ZK Odjel izvršiti će nakon pravomoćnosti ovog rješenja upis prava nasljednice (moja majka je sestra ostaviteljice) na nekretninu...". Nakon toga je dobila Rješenje ZK odjela da se "temeljem Rješenja o nasljeđivanju uknjižuje pravo vlasništva na nekretninu...". Rješenje JB i Rješenje ZK Odjela bilo je napravljeno u manje od mjesec dana. Nakon toga sam gledala na internetu, i zaista, ona je bila upisana kao vlasnik nekretnine.

Porezno rješenje je isto tako došlo u roku od 3 tjedna od prijave poreza Poreznoj upravi! Ali, nakon što je ona već bila upisana kao vlasnica u ZK.

Sve je išlo jako brzo, tako da se nismo niti snašli - jer koliko sam do sada znala, to Porezno rješenje se čeka od 4 - 8 mjeseci, a u njezinom slučaju to je bilo tri tjedna ???

No, evo, gospodin Marix76 je odgovorio na nedoumice, pa i njemu hvala, sada mi je jasno kako je to moguće.

Inače, žalila se na Porezno rješenje, jer sam čula da Porezna uprava u zadnje vrijeme prihvaća žalbe, ukoliko su opravdane. Vidjeti ću što će biti u njezinom slučaju, kakvo god da bude, porez mora platiti (ali nadam se da će prihvatiti žalbu, pa da će porez biti manji).

[Svemirka]

Poštovani, molim savjet. Napravili smo predugovor vezan uz prodaju nekretnine prema kojem je sve bilo dogovoreno na obostranu korist, ali došlo je do promjene - kupac ima problema sa bankom, pa želi napraviti novi predugovor. U prijašnjem predugovoru, nije bilo riječi o hipoteci (tj. kupc diže stambeni kredit i time kupuje stan, stan postaje njego vlasništvo isplatom kupoprodajne cijene prodavatelju) ...Ali, sada je u predugovor (koji još nije potpisan) dobila sam ga na pregled - stavljen slijedeći članak: Prodavaelj se obvezuje konačnim ugovorm o kupoprodaji nekretnina dozvoliti uknjižbu prava zaloga u korist banke za glavnicu, kamate, naknade i troškove kredita navedenog u čl...ovog Predugovora"

Što to točno znači?

Kupac će dobiti kredit temeljem hipoteke... ali zar ne bi onda trebalo pisati Kupac se obvezuje konačnim ugovorom...

Molim savjet i odgovor.Ne želimo imati ikakve veze sa hipotekom.

Hvala unaprijed

[Matrix]

Upis hipoteke kao i bilo kojeg stvarnog prava je dopušten samo protiv upisanog vlasnika,pa je jasno da vi morate dati suglasnost,u protivnom kad bi banka bez upisa hipoteke dala kredit kupcu i čekala da se upiše kao vlasnik,tko jamči da bi on dao suglasnost oko upisa hipoteke.

U prevodu,nemate vi ništa s hipotekom,i u vašem opisanom scenariju nema ništa sumnjivo

[Svemirka]

Hvala, umirili ste me. Bilo bi mi čudno da nas kupac želi prevariti, jer je sve do sada bilo zaista više nego korektno. Ali, bolje je provjeriti, zar ne

[bovu]

...Ali, sada je u predugovor (koji još nije potpisan) dobila sam ga na pregled - stavljen slijedeći članak: Prodavaelj se obvezuje konačnim ugovorm o kupoprodaji nekretnina dozvoliti uknjižbu prava zaloga u korist banke za glavnicu, kamate, naknade i troškove kredita navedenog u čl...ovog Predugovora"

Što to točno znači?

to znači da možeš ostati i bez novca i bez stana. ja to ni luid nebi potpisao.

dozvolit im da upišu hipoteku a da nije isplaćena kupoprodajna cijena stana.

 

ja bi predmetni čadak izmjenio da glasi: prodavatelj dozvoljava upis hipoteke u korist banke po uplati ostatka kupoprodajne cijene cijene na račun prodavatelja otvoren u ? banci, IBAN ? ili na način da banka jamči isplatu ostatka cijene na račun prodavatelja po ostvarivanju kredita.

 

Ažurirano

 

Upis hipoteke kao i bilo kojeg stvarnog prava je dopušten samo protiv upisanog vlasnika,pa je jasno da vi morate dati suglasnost,u protivnom kad bi banka bez upisa hipoteke dala kredit kupcu i čekala da se upiše kao vlasnik,tko jamči da bi on dao suglasnost oko upisa hipoteke.

U prevodu,nemate vi ništa s hipotekom,i u vašem opisanom scenariju nema ništa sumnjivo

 

ko jamči prodavatelju isplatu ostatka cijene.

kupac može po upisu hipoteke i isplati kredita odustat od kupnje.

prodavatelj ostaje bez novca ali sa hipotekom na stanu.

 

to se nemora dogoditi ali valja se zaštititi.

[G-man]

Slažem se sa Bovu-om. Opreza nikad dosta, pogotovo u današnje vrijeme. Iako, banka će teško pristati na ovakav aranžman.

[Svemirka]

Da, da.. promijeniti ću članak u Predugovoru.. Znači treba glasiti ovako: Prodavatelj dozvoljava upis hipoteke u korist banke po uplati dogovrene kupoprodajne cijene stana u iznosu od..... na račun Prodavatelja..

Ili... molim točnu formulaciju

[bovu]

tražiti da banka jamči isplatu ostatka kupoprodajne cijene.

ili u ugovor navesti ako se u roku X dana ne uplati prodavatelju na račuY ostatak kupoprodajne cijene ugovor prestaje važiti(poništava se).

 

ponudit će vam ugovor. dobro ga proučite. tražite otklanjanje nedostataka.

[Spitfire]

Da, da.. promijeniti ću članak u Predugovoru.. Znači treba glasiti ovako: Prodavatelj dozvoljava upis hipoteke u korist banke po uplati dogovrene kupoprodajne cijene stana u iznosu od..... na račun Prodavatelja..

Ili... molim točnu formulaciju

 

Poštovana, ovo će vam teško proći kod Banke (čitaj, bilo koje banke). Naime, procedura je slijedeća, nakon tehnikalija oko kredita (obrade, procjene nekretnine, odobrenja "s vrha") banka Kupca obavještava da je kredit odobren i da dođe na potpis ugovora o kreditu. Na potpisivanje dolaze Kupac kao Korisnik kredita, sudužnik ako je potreban, i vi, te se u Ugovoru o kreditu vodite kao Založni dužnik. Nadalje, u Ugovoru o kreditu se navodi 1.Vrsta kredita, 2.Iznos kredita, 3.Rok otplate, i za vas ono bitno, 4.Način korištenja kredita. Pod tim člankom banka navodi npr. Isplata Kredita temeljem naloga Korisnika kredita kupoprodajnim ugovorom prihvačenim od strane banke (u Kupoprodajnom ugovoru navedeno da se sredstva kredita prebacuju na vaš račun, umanjen za iznos kapare, ako je bila), te 5.Rok korištenja u kojem Banka navodi do kada se obvezuje isplatiti sredstva (uglavnom 15 dana od potpisivanja Ugovora o kreditu).

Nakon potpisivanja ugovora o kreditu i ovjere kod JB, vi u gruntovnici dajete Banci pravo zaloga te vam po donošenju Rješenja o pravu zaloga (traje 3-5 dana do izdavanja Rješenja) prebacuje novčana sredstva na vaš račun.

Prebacivanjem novčića na vaš račun, vi Kupcu dajete Tabularnu izjavu (ovjerenu kod JB) kojom se on može uknjižiti kao vlasnik. Malo se čini komplicirano, u stvarnosti nije, ali je to u osnovi (malo šire pojašnjeno) ono što vam je napisao poštovani Matrix u postu 11.

[Spitfire]

ko jamči prodavatelju isplatu ostatka cijene.

kupac može po upisu hipoteke i isplati kredita odustat od kupnje.

prodavatelj ostaje bez novca ali sa hipotekom na stanu.

 

to se nemora dogoditi ali valja se zaštititi.

 

Banka, kupac nema ništa s novcima, ni ne vidi ih.

[Matrix]

Banka, kupac nema ništa s novcima, ni ne vidi ih.

bravo,novac s banke izravno ide na račun prodavca

[Spitfire]

Tako je, banka uplačuje Prodavatelju novce (umanjeno za iznos kapare) a Kupcu (korisniku kredita) na njegov račun samo iznos kapare od kojeg se uglavnom naplačuje obrada kredita, osiguranje i sl. By the way, to je procedura kod Namjenskog, hipotekarnog, stambenog kredita.