Ulazak najmodavca u stan

[a15]

Najmodavac je tijekom ljetnih praznika najmoprimcu (studentu) nenajavljeno ušao u stan, premjestio sve stvari u podrum i poslao u pismu evidenciju stana s popisom oštećenja* i iznos neplaćenih režija, bez napisanog ikakvog roka iseljenja i bez obavijesti o raskidu ugovora.

 

*Oštećenja i opće stanje stana su telefonski obrazloženi kao razlozi prestanka iznajmljivanja.

 

 

Mjesec i pol dana prije je usmeno dogovoren prekid ugovora 01.10. i iseljenje do tog datuma (najam za 9. mjesec bi bio plaćen).

 

 

Članak 16.

Najmoprimac i drugi korisnici stana dužni su najmodavcu ili osobi koju najmodavac ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju iz članka 14. stavka 3. ovoga Zakona te u svezi s kontrolom korištenja stana.

 

Članak 20.

(1) Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu stana ako:

- najmoprimac ili drugi korisnici zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade svojom krivnjom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili,

(...)

(2) Najmodavac raskida ugovor o najmu stana u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana.

 

 

Može li najmodavac ulaziti sam u stan i bez nazočnosti najmoprimca premještati stvari i praktički iseliti najmoprimca, i može li otkazivati ili raskidati ugovor na opisani način?

[G-man]

Prije svega, je li najmoprimac bio u stanu kada se desio ulazak najmodavca ili je bio doma (na praznicima), te jesu li doista učinjena oštećenja i neplaćene režije?

[a15]

Najmoprimac nije bio u stanu (kao i nitko drugi), otišao je na praznike; najmodavac je sam ušao u stan znajući da nema nikog i premjestio stvari.

 

Oštećenja su manja i popravljiva, bila bi sanirana ili pokrivena iz pologa (npr. razbijeno staklo na ormariću), jedan račun od 6. i režije za 7. mjesec nisu bile plaćene. Računi su išli direktno najmoprimcu.

[G-man]

Ne vidim problem u ulasku u stan, vas nije bilo tamo, a bolje da se stan provjeri i isprazni poštanski sandučić.

 

Procedura možda i nije skroz ispoštivana, ali obzirom da priznajete ovo što najmodavac navodi, zapitajte se je li vam se isplati ulazak u spor, koji može potrajati dugo vremena, a u međuvremenu ionako nećete moći u stan. Dogovorite se vezano za ovaj deveti mjesec (naravno da vam on nema pravo naplaćivati najam ako vas ne bude bilo tamo, ali ostaje pitanje štete) i pozdravite.

[a15]

Znači, najmodavac može kad ga je god volja ulaziti u stan i raditi što god hoće? Ne vidim kako Članak 16. dozvoljava najmodavcu samovoljan ulazak i micanje stvari najmoprimca? Postoji li kakav drugi zakon koji to regulira? Može li se okarakterizirati kao narušavanje nepovredivosti doma ili se iznajmljeni stan ne računa?

[G-man]

Još jednom ističem okolnost da vas nije bilo u stanu, i još k tome su učinjena oštećenja - tu već vlasnik ima sasvim realnu osnovu da uđe u stan.

 

Ne razumijem smisao vašeg upita - jel on vama sada ne želi vratiti vaše stvari ili ...? "Tužakanje" nije jeftino i uvijek ovisi o "isplativosti", koju ja ovdje i ne vidim obzirom na već postojeći dogovor o prestanku najma. Jedino su sada ostala pitanja eventualno plaćenog najma za rujan i naknade štete, što se dade kompenzirati.

[a15]

Ne razumijem kako najmodavac sam bez najave može ući u stan koji je pod najmom samo zato jer mogu postojati oštećenja; što bi značilo da može ući bilo kad, a legalnost ili osnovanost istog bi se utvrdilo postojanjem ili nepostojanjem oštećenja.

 

Što točno Članak 16. dozvoljava najmodavcu, ulazak kad god nema ključa na drugom kraju brave? (nije retoričko pitanje)

 

Što se mijenja odsustvom najmoprimca, gubi li se posjed nad stanom i stvarima unutar istog tijekom odsustva? Kakva je veza najma i posjeda?

 

Što znači narušavanje nepovredivosti doma i u kakvoj je vezi s najmodavcem i iznajmljenim stanom?

 

 

 

U pismu je napisano da je najmoprimac stanovao u stanu do 31.07., nema spominjanja ugovora ni rokova. Ulazak u stan se dogodio sredinom 8. mjeseca.

 

Zanima me samo kakve su mogućnosti pravno gledano?

[G-man]

Zanima me samo kakve su mogućnosti pravno gledano?

 

Možete osporavati raskid/otkaz ugovora (štogod već je), dakle da nije učinjen u propisanoj formi odnosno da nema osnove za isto te tražiti povratak u stan.

 

U stan očito ući nećete moći, stvari ćete pretpostavljam dobiti natrag, a novi stan ćete morati pronaći, htjeli ne htjeli. Ishod tužbe? Upitan (a potrajat će dugo), jer znamo samo vašu verziju (ne kažem da vam ne vjerujem, ali druga strana može iznijeti neke druge momente). Čak i da dobijete spor, imajući u vidu usmeni dogovor (kojeg ne sporite) o prestanku najma sa danom 30/09, postavlja se pitanje isplati li vam se to. A ako uđete u spor, gotovo sigurna je oklada da će najmodavac potraživati naknadu štete, moguće i preuveličanu, pa ćete proći još i gore negoli da niste tužili.

 

Pazite, ja vas ovdje ne nagovaram da odustanete od tužbe, to je vaše pravo i vaša dispozicija, ali vam pokušavam ukazati na smisao svega ovog. Po mom mišljenju, jedino sporno je ovdje što učiniti sa najamninom, koja je eventualno već plaćena (za kolovoz i rujan) te sa naknadom štete koja je učinjena (a koju ne sporite).

 

Dogovor se čini najboljom opcijom, ali naravno, kao i uvijek - odluka je samo vaša.

[a15]

Dobro, taj dio je manje sporan, dogovor i je najbolja opcija, pitam uglavnom dođe li do problema kod preuzimanja stvari.

 

Više me zanima drugi dio problema, glede ulaska najmodavca u stan, veza najma i posjeda, možda više iz znatiželje, pogotovo jer nema na internetu konkretnog odgovora na to, a i sama situacija da najmodavac ima takve ovlasti mi je apsurdna.

[G-man]

On nema nikakvo pravo da vam ne vrati osobne stvari, i ako tu bude bilo problema, tužbom ćete ih riješiti ekspresno.

 

Vezano za drugi dio upita, zakon ne može nikada apsolutno predvidjeti sve žive situacije. Jeste, najmoprimac ima posjed stana i ima pravo na privatnost, tu nema spora, ali s druge strane nikad ne možete vlasnikovo pravo do te mjere umanjiti, da kao da ga ni nema. Pogotovo ne u slučaju kada najmoprimca nema u stanu, te kada su u pitanju oštećenja stana, što nijedan vlasnik neće trpjeti niti će ga zakon sprečavati da što poduzme po tom pitanju.

 

Da vas radikalno parafraziram, rekao bih da zastupate tezu da čak i da devastirate stan, vlasnik vam ne može ništa. Shvaćate da sam pretjerao niti ste vi to rekli, ali opet skroz formalno i teoretski govoreći, našlo bi se "bisera", koji bi i tako protumačili sporni čl. 16. Bit odnosa najmodavca-najmoprimca je u pronalasku balansa između nespornog posjeda i prava na privatnost najmoprimca te zaštite prava vlasništva najmodavca. Obzirom nas ima različitih ljudi, ovaj balans je različito tretiran u očima istih.

 

Na kraju ću iznijeti osobno iskustvo - višegodišnje podstanarstvo, nikada niti jedan jedini problem, vlasniku nisam sporio pristup stanu, ali uz jedan uvjet, da se prethodno najavi. Pazio na stan kao da je moj (jer sam takav ), čovjek se uvijek najavio i mi funkcionirali odlično do kraja. Čuo sam i drugačijih iskustava (loših), ali rješenje je jednostavno - tražite drugi stan.

[a15]

Jeste, najmoprimac ima posjed stana i ima pravo na privatnost, tu nema spora, ali s druge strane nikad ne možete vlasnikovo pravo do te mjere umanjiti, da kao da ga ni nema. Pogotovo ne u slučaju kada najmoprimca nema u stanu, te kada su u pitanju oštećenja stana, što nijedan vlasnik neće trpjeti niti će ga zakon sprečavati da što poduzme po tom pitanju.

 

Ovo mi nikako nije jasno: koja je razlika toga što najmoprimca nema ili ima u stanu, pa valjda je još gore ako najmodavac ulazi sam bez najave u stan kad nema nikog u stanu? Nije samo u pitanju nenajavljeni ulazak i ometanje nekog tko se tada nađe u stanu, nego i pravo da netko bez dozvole i tvog znanja ne dira, ne premješta, ne "ide" po tvojim stvarima.

 

 

Da vas radikalno parafraziram, rekao bih da zastupate tezu da čak i da devastirate stan, vlasnik vam ne može ništa. Shvaćate da sam pretjerao niti ste vi to rekli, ali opet skroz formalno i teoretski govoreći, našlo bi se "bisera", koji bi i tako protumačili sporni čl. 16.

 

Naravno da može, otkazati ugovor na temelju čl. 19 (1) i (3) ako ga najmoprimac ne pusti u kontrolu stana, tj. prekrši čl.16.

 

Da idemo u krajnost, može doći do situacije da npr. najmodavac (ili bilo tko) čuje izvana devastiranje ili ekstenzivne radove u stanu, ali pretpostavljam da bi i takvo svjedočenje bilo dovoljno da se raskine ugovor temeljem čl. 20.

 

Problematično je da najmodavac može prekršiti zakon neovlaštenim ulaskom da bi onda utvrdio ima li temelja za raskidanje ugovora po čl. 20. Ako je imao prije temelja, onda nije bio potreban neovlašteni ulazak.