Jump to content

Kupnja novogradnje prije same izgradnje - nedoumica i pravna zastita


zoey000
 Dijeli

Preporučene objave

Postovani,

Molila bih za vasu pomoc jer sam zaista u nedoumici. Nasla sam super stan koji tek treba biti izgraden (za cca god dana) u novogradnji.

Htjela bi unaprijed platiti stan gotovinom jer je tako jeftiniji, no nisam sigurna. Mozete li mi savjetovati da li je to dobar korak te kako se najbolje zastititi u slucaju da nesto bude i zgrada/stan se npr. ne izgradi?

 

 

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Molila bih za vasu pomoc jer sam zaista u nedoumici. Nasla sam super stan koji tek treba biti izgraden (za cca god dana) u novogradnji.

 

Niste našla stan, nego vam neki sumnjivi kvatipoduzetnik želi prodati vaš vlastiti SAN !

Biste li meni dali taj novac da vam želim prodati dvije kile zlata koje 'tek treba biti iskopano?

 

U vrijeme pred 15 godina, kad su cijene divljale a stanova nije bio dovoljno na tržištu, takav potez se još mogao i razumjeti, ali čak i tada su ljudi davali avanse od 20-30%.

Mnogi su novac izgubili jer su dali novac prevarantima , a sporove vode i danas.

 

Niti jedan ozbiljan investitor nikada , a pogotovo sada nije gradio na takav način!

Danas, kada ima toliko stanova na tržištu, samo trebate znati pregovarati sa bankama. Ljudi u još prije 5-6 godina kupovali veće nove stanove u užem centru Zagreba po 1000-1100 eura kvadrat.

 

Sada vam je najpovoljnije kupiti stan koji se prodaje na javnoj dražbi - pod uvjetom da je 'slobodan od ljudi i stvari'. Još povoljnije možete kupiti kuće u široj okolici gradova. Za cijenu stana od 45 kvadrata u centru možete kupiti solidnu kuću od 130 kvadrata na debeloj periferiji.

Htjela bi unaprijed platiti stan gotovinom jer je tako jeftiniji, no nisam sigurna.

 

Platite li unaprijed cijeli iznos (ili veći dio) garantiram da ste si kupili probleme! Time ste kvazipoduzetniku ostavili odriješene ruke da radi što hoće.

Doslovno.

 

Mozete li mi savjetovati da li je to dobar korak te kako se najbolje zastititi u slucaju da nesto bude i zgrada/stan se npr. ne izgradi?

 

Nitko vas ne može zaštititi od vlastite gluposti.

Pročitajte ponovo - biste li danas dali cca 20000€ za kilogram zlata (upola cijene!) koje neki 'kvazipoduzetnik' tek namjerava iskopati i isporučiti vam u roku dvije godine? Naravno da bi ga odmah otepli...

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Dragi Felix,

 

Hvala vam na vasem odgovoru i sto ste si uzeli vremena da ga napisete. Ja se slazem s vama i znam i svjesna sam stvari koje su se dogadale.

 

No zaista me zanima s pravnog aspekta, da netko kupi stan unaprijed, kakav ugovor bi trebao sloziti s investitorom kako bi se maksimalno zastitio? Da li je to upoce moguce u ovoj drzavi (mislim da ste mi odgovorili na ovo pitanje) no evo jako me zanima s pravnog stajalista kako postaviti taj ugovor.

 

Pa ako imate odgovor na to bila bih zahvalna. Takoder bi cijenila i tuda misljenja ovdje na Legalisu.

 

Hvala i lp

 

 

uređeno: od Spitfire
duplirani tekst
Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Mozete li mi savjetovati da li je to dobar korak te kako se najbolje zastititi u slucaju da nesto bude i zgrada/stan se npr. ne izgradi?

 

 

od prodavatelja tražite potvrdu (koju svojom rukom ispiše i potpiše) da ste mu pozajmili svotu novca x (koliko iznosi ugovorena cijena za stan) i suglasnost da se za tu svotu upiše zalog (hipoteka) na njegovoj nekretnini(tražit novi vlasnički list).

ako se investitor(prodavatelj složi sve treba brzo odraditi u gruntovnic (upisat hipoteku) da nebi priodavatelj prodao nekretninu predviđenu za teret).

 

ako nema navedenog jamstva nema ni gotovine.

može nastati problem i sa kaparom (zaduženost investitora i hipoteka na zemljištu na kom je zgrada). uz pregovore sa prodavatelem treba pregovarat i sa bankom koja kreditira izgradnju zgrade.

 

Ažurirano

 

, ali bez angažiranja odvjetnika koji bi imao uvid u sve činjenice i sastavio ugovor, ni pomisiti na takovo što.

 

odvjetnik je veliki trošak a nikakvo jamstvo.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Nesporno je u smislu odredbe čl.380 st.3.ZOO da predmet kupoprodaje može biti i buduća stvar,no u konkretnom slučaju ako ste se baš odlučili za takav potez,nebi trebali ići sa kupoprodajnim ugovorom već predugovorom kojim će te urediti uvjete od kojih ovisi sklapanje glavnog ugovora.

 

Dragi Matrix,

Da svakako u tom slucaju bi bio predugovor s utvrdenim uvjetima.

Hvala na odgovoru.

 

Ažurirano

 

Dragi Bovu,

 

hvala na odgovoru - to je to sto sam trazila. Zanimalo me s pravnog stajalista koje dokumente traziti od investitora da se zastitim, ukoliko bi isla na tu opciju. Radeci malo istrazivanje na netu, naisla sam na ove podatke:

 

Zaštita pri kupnji u novogradnji

 

1. HIPOTEKA: Izjavom ovjerenom kod javnog bilježnika kupac može steći pravo da sukladno plaćenom iznosu knjiži založno pravo - hipoteku nad tom nekretninom, odnosno njezinim dijelom. Na osnovi takve izjave, u slučaju da nastanu problemi, prvi će moći naplatiti svoja potraživanja. Važno je da ova klauzula stoji u predugovoru i da zgrada u kojoj kupuje stan već nije pod hipotekom.

 

2. BANKOVNO JAMSTVO: Ako investitor daje kupcu za svaku uplatu bankovno jamstvo, a zgrada iz bilo kojeg razloga ne bude završena, kupac će bez problema vratiti svoj uplaćeni novac.

 

3. PREDBILJEŽBA UKNJIŽBE : Od investitora treba tražiti predbilježbu uknjižbe. To znači u predugovoru navesti da se kupnja evidentira u zemljišnim knjigama kako bi se kupac zaštitio u slučaju da isti stan bude prodan više puta. Tada je u prednosti kupac koji ima predbilježbu.

 

4. UPORABNA DOZVOLA: Ako se stan plaća obročnim uplatama dok je objekt u gradnji, s investitorom, ugovorom treba dogovoriti plaćanje barem zadnje rate nakon što zgrada dobije uporabnu dozvolu. Investitor će se više potruditi oko dobivanja uporabne ako nije naplatio punu cijenu stana.

 

5. ZEMLJIŠNE KNJIGE: Uvid u zemljišne knjige daje najtočnije informacije o svakoj nekretnini, od imena vlasnika, promjena koje su se eventualno dogodile od zadnjeg pregleda, do plombi ili zahtjeva za plombom, zabilježbe uknjižbe.

 

Kako bi komentirali ove tocke? Da li se u hrvatskoj realnosti zaista mozes pozvati na te pravne akte i dobiti svoje natrag u slucaju da stvarno sve krene krivo?

uređeno: od G-man
dupli upis
Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

 

Kako bi komentirali ove tocke? Da li se u hrvatskoj realnosti zaista mozes pozvati na te pravne akte i dobiti svoje natrag u slucaju da stvarno sve krene krivo.

Radeci malo istrazivanje na netu, naisla sam na ove podatke:

 

Zaštita pri kupnji u novogradnji

 

Shvatite to kao tekst sa općim uputama. Novinski članak. Nema pravnu tžinu čak niti kod kupnje zgrada u izgradnji (pretpostavka je blizu završetka gradnje) ... a pogotovo ne kada imate tek livadu i neki projekt, a vi bi 'kupili' stan.

 

Osim toga, u međuvremenu su izmjene raznih zakona učinile da su neke od stavki bespredmetne.

 

 

 

1. HIPOTEKA: Izjavom ovjerenom kod javnog bilježnika kupac može steći pravo da sukladno plaćenom iznosu knjiži založno pravo - hipoteku nad tom nekretninom, odnosno njezinim dijelom. Na osnovi takve izjave, u slučaju da nastanu problemi, prvi će moći naplatiti svoja potraživanja. Važno je da ova klauzula stoji u predugovoru i da zgrada u kojoj kupuje stan već nije pod hipotekom.

 

Prvo, vi nemate zgradu nego livadu.

Investitor bi tek trebao napraviti zgradu. A što vam znači hipoteka na livadi? K tome, jasno vam je da bi taj investitor takav ugovor trebao sklopiti sa svima ili većinom koji u toj budućoj zgradi imaju stanove.

Vi ne možete u toj fazi staviti zabilježbu na 'svoj' stan, jer ga nema.

 

Drugo - 'investitor' koji je lopina može napraviti projekt za 10 stanova, a prodati ih 30. I pritom od svakog od vas uzeti 'samo' 50% avansa i otputovati u Rio... a vi svi stavljajte hipoteke na livadu...

 

Jedina hipoteka koja bi vam nešto značila kao jamstvo je hipoteka na neku drugu nekretninu u vlasništvu investitora ili jamca... a i tada je veliko pitanje kada i kako biste ovrhom i dražbom došli do svog novca.

I jasno vam je da van to investitor ne bi potpisao.

 

Razmislite kolika sve jamstva za kredit traži banka za gotovi stan: upis hipoteke, jamce, životno osiguranje, potvrdu o prihodima...

BANKA, koja je institucija sa svim mehanizmima da utjera dug!

 

A vi bi iskeširali pare nekom liku kojeg zapravo ni ne poznajete, i to na nekakav idimidođimi ugovor!

 

 

2. BANKOVNO JAMSTVO: Ako investitor daje kupcu za svaku uplatu bankovno jamstvo, a zgrada iz bilo kojeg razloga ne bude završena, kupac će bez problema vratiti svoj uplaćeni novac.

 

Zaboravite.

Bankovno jamstvo se upotrebljava kao jamstvo među poslovnim subjektima, uglavnom za isporuku naručene i unaprijed plaćene robe.

Šarlatanski kvazipoduzetnik ne može dobiti takvo jamstvo.

 

Investitor u građevini koji ima novac se ne zafrkava s tim. On ima novac, suinvestitore, kooperante, banke ga prate i gradi za tržište.

 

Izuzetak može biti samo gradnja vrlo ekskluzivnih nekretnina sa opremom po narudžbi (ogromni jacuzzi,sauna, bazeni, pločice od 400 eura kvadrat, i slične 'perverzije'.... ) . Obzirom da se radi o izradi stana prema specifičnim zahtjevima platežnih kupaca, tu su drugačiji odnosi.

 

 

3. PREDBILJEŽBA UKNJIŽBE : Od investitora treba tražiti predbilježbu uknjižbe. To znači u predugovoru navesti da se kupnja evidentira u zemljišnim knjigama kako bi se kupac zaštitio u slučaju da isti stan bude prodan više puta. Tada je u prednosti kupac koji ima predbilježbu.

 

Za to morate imati proveden etažni elaborat, a za etažni elaborat sada morate imati uporabnu dozvolu.

 

Znači da je zgrada u potpunosti dovršena. A vaša je još livada.

 

 

4. UPORABNA DOZVOLA: Ako se stan plaća obročnim uplatama dok je objekt u gradnji, s investitorom, ugovorom treba dogovoriti plaćanje barem zadnje rate nakon što zgrada dobije uporabnu dozvolu. Investitor će se više potruditi oko dobivanja uporabne ako nije naplatio punu cijenu stana.

 

Investitor muljator uopće i ne igra na to da dobije vašu zadnju ratu. On će što više novca izmusti iz žrtve slatkim obećanjima (i do 90%) i otići.

 

 

5. ZEMLJIŠNE KNJIGE: Uvid u zemljišne knjige daje najtočnije informacije o svakoj nekretnini, od imena vlasnika, promjena koje su se eventualno dogodile od zadnjeg pregleda, do plombi ili zahtjeva za plombom, zabilježbe uknjižbe.

 

Zemljišne knjige prikazuju stanje kakvo jest, a ne što će biti.

 

 

Uz sve ovo, uzmite u obzir i da jednog provjerenog i poštenog investitora mogu zadesti posve nepredviđeni problemi.

Mogu mu recimo naknadno poništiti građevnu dozvolu (događa se), može neki veliki izvođač kojem je povjerio gradnju otići u dubioze i stečaj, a raspetljavanje otegne gradnju godinama...

A može i tog vašeg investitora pregaziti bus pa vi rješavajte sa nasljednicima...

 

 

Razumijete li koliko je sve to velik rizik?

 

A vjerujte mi, pravog muljatora nećete ni prepoznati.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Dragi Felixx,

 

Hvala puno na odgovorima, da slazem se s vama da je to veliki rizik i ne naginjem tome. Zao mi je samo sto se mali covjek mora toliko zezat s takvim stvarima. Ako znate mozda nekog dobrod odvjetnika koji moze sloziti predugovor / ugovor i provjeriti sve papire bila bih vam zahvalna da preporucite.

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Dragi Felixx,

Hvala puno na odgovorima, da slazem se s vama da je to veliki rizik i ne naginjem tome.

 

:tilt:

 

Slažete se,ali svejedno hoćete iskeširati novac unaprijed?

Žarko želite staviti se u situaciju da moljakate i tužite da vam se vrati novac?

 

 

Ako znate mozda nekog dobrod odvjetnika koji moze sloziti predugovor / ugovor i provjeriti sve papire bila bih vam zahvalna da preporucite.

 

Upravo sam vam u prethodnom postu objasnio da praktično ne postoji način da sklopite takav 'siguran' ugovor u ovakvoj situaciji!

 

ps

Evo vam jedan 'tip':

 

U prošlim vremenima često su me znali razni poznanici (ne baš bliski prijatelji ili uža familija - poznanici) tražiti da im posudim 2, 5, 10000... eura... obično za kupnju auta ili kakvu druhu 'jako hitnu' glupost

Garantirano vraćaju, sto posto, dvjesto posto sigurno, ma zaklinju se svim svojima, daju kamatu, blabla...

I nikako ih se riješiti, ne posuđujem novac, sori, ne bavim se time, odi u banku, odi bilo kome...

Ali oni ko pijavice.

I onda lijepo jednom , više iz zafrkancije, kažem ja jednom takvom - 'Ma nema frke, kolko trebaš? Dođi sutra kod bilježnika tog i tog u toliko sati, donesi izvadak iz zemljišne knjige da napravimo hipoteku na tvoju nekretninu, ili ako nemaš nekretninu neka potpišu roditelji za njihovu kuću, stan, ....

I onda redovito uvrijeđena reakcija - "Pa ne bi ja tako, pa zar ti meni ne vjeruješ, pa kako da ja riskiram svoj stan, blabla... !"

- Pa zar nisi rekao da je 'dvjesto posto' sigurno da vraćaš za dva mjeseca, zaklinješ se djecom..? U čemu je onda priblem?

-Aaaa, ne želim ja to potpisati, tako bi mogao izgubiti stan!

 

I odonda se tako rješavam takvih pijavica...

Uglavnom, shvatila ste poantu?

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

:tilt:

 

Slažete se,ali svejedno hoćete iskeširati novac unaprijed?

Žarko želite staviti se u situaciju da moljakate i tužite da vam se vrati novac?

 

 

 

 

Upravo sam vam u prethodnom postu objasnio da praktično ne postoji način da sklopite takav 'siguran' ugovor u ovakvoj situaciji!

 

ps

Evo vam jedan 'tip':

 

U prošlim vremenima često su me znali razni poznanici (ne baš bliski prijatelji ili uža familija - poznanici) tražiti da im posudim 2, 5, 10000... eura... obično za kupnju auta ili kakvu druhu 'jako hitnu' glupost

Garantirano vraćaju, sto posto, dvjesto posto sigurno, ma zaklinju se svim svojima, daju kamatu, blabla...

I nikako ih se riješiti, ne posuđujem novac, sori, ne bavim se time, odi u banku, odi bilo kome...

Ali oni ko pijavice.

I onda lijepo jednom , više iz zafrkancije, kažem ja jednom takvom - 'Ma nema frke, kolko trebaš? Dođi sutra kod bilježnika tog i tog u toliko sati, donesi izvadak iz zemljišne knjige da napravimo hipoteku na tvoju nekretninu, ili ako nemaš nekretninu neka potpišu roditelji za njihovu kuću, stan, ....

I onda redovito uvrijeđena reakcija - "Pa ne bi ja tako, pa zar ti meni ne vjeruješ, pa kako da ja riskiram svoj stan, blabla... !"

- Pa zar nisi rekao da je 'dvjesto posto' sigurno da vraćaš za dva mjeseca, zaklinješ se djecom..? U čemu je onda priblem?

-Aaaa, ne želim ja to potpisati, tako bi mogao izgubiti stan!

 

I odonda se tako rješavam takvih pijavica...

Uglavnom, shvatila ste poantu?

 

Dragi Felixx, krivo ste me razumjeli. Pitala sam za savjet ako znate nekog odvjetnika radi sklapanja predugovora/ugovora i provjere papira opcenito. Ne da mi napravi takav ugovor gdje je placen avans i zastiti me, nego normalno kad se sve plati na kraju.

Kazem vam da u ovom trenutku ne razmisljam o uplati avansa, vec normalno po zavrsetku svega.

 

No kad smo usli u ovu temu, evo cisto radi znatizelje me zanima, rekli ste da investitor ne moze dobiti bankovno jamstvo:

 

Zaboravite.

Bankovno jamstvo se upotrebljava kao jamstvo među poslovnim subjektima, uglavnom za isporuku naručene i unaprijed plaćene robe.

Šarlatanski kvazipoduzetnik ne može dobiti takvo jamstvo.

Investitor u građevini koji ima novac se ne zafrkava s tim. On ima novac, suinvestitore, kooperante, banke ga prate i gradi za tržište.

 

Izuzetak može biti samo gradnja vrlo ekskluzivnih nekretnina sa opremom po narudžbi (ogromni jacuzzi,sauna, bazeni, pločice od 400 eura kvadrat, i slične 'perverzije'.... ) . Obzirom da se radi o izradi stana prema specifičnim zahtjevima platežnih kupaca, tu su drugačiji odnosi.

 

Ovaj investitor kod kojeg razmisljam kupiti stan - ne znam da li mogu reci ime investitora ovdje - XXX xxxxxx. (ako se ne smije, neka moderator slobodno izbrise ime) nudi bankovno jamstvo i kaze da moze dobiti bankovno jamstvo.

 

Kako bi to komentirali?

 

Kazem, ne razmisljam o uplati avansa vec sve po zavrsetku no evo kako nisam pravnik cisto me zanima vase misljenje jer vi znate bolje. Gledajte, ja nisam jedan od onih ljudi koji ne vjeruju strucnjacima kad ima netko da savjet. Ja sam strucnjak u svom podrucju jedino. Tako da svaki savjet uvazavam.

 

hvala puno

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

No kad smo usli u ovu temu, evo cisto radi znatizelje me zanima, rekli ste da investitor ne moze dobiti bankovno jamstvo:

...

...Šarlatanski kvazipoduzetnik ne može dobiti takvo jamstvo.

...Investitor u građevini koji ima novac se ne zafrkava s tim. On ima novac, suinvestitore, kooperante, banke ga prate i gradi za tržište.

 

Svatko može dati bankovno jamstvo - ako je 'kreditno sposoban' (dakle, sigurna firma).

Napisao sam da neki muljator, šarlatanski kvazipoduzetnik ne može.

E sad, općenito nema previše smisla da nekom dajete novac da vam izgradi stan, a da vam on daje bankovno jamstvo.

 

Ovaj investitor kod kojeg razmisljam kupiti stan - ne znam da li mogu reci ime investitora ovdje - XXX xxxxxx. (ako se ne smije, neka moderator slobodno izbrise ime) nudi bankovno jamstvo i kaze da moze dobiti bankovno jamstvo.

 

Kako bi to komentirali?

 

Moje mišljenje je da se oni zapravo na takav način osiguravaju od mogućih daljih potresa na tržištu (pada cijena) , a uz to unaprijed osiguraju kupca, što je u današnjim uvjetima zapravo njima u korist.

Razmislite malo o tome.

 

 

Firma koju ste spomenuli slovi kao vrlo solidna i poslovna.

Inače, sestri od ovoga koji se preziva sa 'V' u nazivu tvrtke rentao sam pred 15-20 godina stan u jednoj svojoj gradnji, 4 godine je stanovala u mom stanu do udaje i kupnje vlastitog stana.

A moj brat je nekako isto u to vrijeme (neovisno od mene) isto imao poslić sa tom firmom. Mijenjao je vrlo atraktivno građevinsko zemljište u sjevernom djelu ZG za dvoetažni elitni stan 240 kvadrata na vrhu stambenjaka koji je ta firma izgradila u širem centru ZG.

Tako da eto imam i nekih boljih spoznaja (kako je svijet mali...)

 

 

 

Kazem, ne razmisljam o uplati avansa vec sve po zavrsetku no evo kako nisam pravnik cisto me zanima vase misljenje jer vi znate bolje.

 

Osobno, da sada ponovo kupujem kakav stan ili bilo koju nekretninu za sebe (i kao i uvijek da imam keš) dao bih si truda i tražio po oglasima, po agencijama i nudio znatno manje nego ljudi traže. Dajte si vremena i recimo 6 mjeseci gledajte stanove da vidite što se nudi i po kojoj cijeni bi išlo...

 

Danas tko ima keš je car. Ljudi često prodaju kakav viška stan da si pokrpaju financije. I banke imaju svakakvih stanova koje su preuzele od dužnika ( gotovi stanovi u novogradnjama od firmi u gabuli) .

A tu su i nekretnine na javnim dražbama...

Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

  • 4 godina kasnije...
, Spitfire je napisao:

Poštovani Felixx vam je naveo i više nego dovoljnih razloga za puhanje na hladno.

 

A kako pravno postaviti ugovor? Mogli bi ovdje dobiti nekakav općeniti odgovor, ali bez angažiranja odvjetnika koji bi imao uvid u sve činjenice i sastavio ugovor, ni pomisiti na takovo što.

Nije prevara ako je firma velika I ima reputaciju. Nisu do toga dosli varajuci ljude. Sve nove zgrade budu rasprodane godinu dana prije useljenja. Lose savjete vam daju oni koji to nisu prosli. Npr.Ja kupila stan od XY tvrtke prosle god na taj nacin. Dobijes 5% popusta i neplacas porez . Dobili kljuceve mjesec I pol ranije nego dogovorili. Neki su kupovali i po 2 stana.I vjerujem god dana prije ugradnje sve rasprodato.A gradilo se 5 zgrada po 90-100 stanova.  Vjerujte gledala sam I druge lokacije I kompanije nemozes naci stan od 40-50 m2 odma se proda.

 

 

uređeno: od Spitfire
Link to comment
Dijeli na drugim stranicama

Uključi se u diskusiju

Možete objaviti sada i registrirati se kasnije. Ako imaš korisnički račun, prijavi se ovdje kako bi objavljivao s tim računom.

Posjetitelj
Odgovori na ovu temu...

×   Zalijepili ste sadržaj sa formatiranjem..   Ukloni formatiranje

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Vaš je prethodni sadržaj vraćen..   Očisti

×   Ne možete direktno lijepiti slike. Prenesite ili unesite slike iz URL.

 Dijeli



×
×
  • Napravi novi...

Važna informacija