Vlasnistvo nad zajednickom prostorijom

[Temporius]

Ispricavam se ako slucaj ne spada pod stvarno pravo.

Predmet mozebitnog spora je vlasnistvo nad zajednickom prostorijom u visestambenoj zgradi. Zgrada/stanovi je sada u postupku etaziranja. Zajednicka prostorija je bila veseraj koji je pretvoren u jednosoban stan (nuzni smjestaj) devedesetih godina, bez dozvola, potvrda, icega (nije izvrsena legalna prenamjena), odvojen tako da cini zasebnu cjelinu. Stan je iznajmljivan od strane svih stanara, s tim da se tako dobiven novac dodavao u pricuvu. Godine 2000. tadasnji najmoprimac tog prostora otkupljuje suvlasnicke dijelove od svih suvlasnika u zgradi, nakon procjene sudskog vjestaka. Sada ispada da stanari/suvlasnici to nise smjeli tako prodati, a najmoprimac kupiti. Kako, i da li je moguce upisati pravo vlasnistva nad tim stanom, bez trazenja pravde pred sudom, a ako to nije moguce, na koji zakon/clanak se pozivati? Kao i obicno, treba krenuti od "necega", Da li je to legalizacija prostorije? Uplitanje u etaziranje? Staviti sve kupoprodajne ugovore u KPU u gruntovnici pa se nadati da ce logika prevladati nad nejasnom situacijom? Sudskaq praksa? Neki primjer? Zahvaljujem na svakom savjetu

[Temporius]

Bit ce da sam postavio i previse pitanja, i pomalo zbrkano. A i ovo "mozebitno" implicira da problem nije ni nastao

Ne znam koliko slijedece pitanje spada u problematiku ove teme, iako je vezano za gore opisanu situaciju...

Rekoh da je 2000. godine najmoprimac otkupio suvlasnicke dijelove... Vlasnika stanova je bilo 18, pa je od svakog kupljen 1/18 dio. Tada nitko nije razmisljao da velicina suvlasniclih dijelova ovisi o velicini stana. Ne bih se upustao u izracun, ali radit ce se, sigurno, o nekakvim tisucitim dijelovima. Dakle, ispada da je netko prodao (primio lovu) za nesto sto nije imao, a netko ostao uskracen, iako je racun ispada 18/18. Zna li netko kako rijesiti tu situaciju? Kakav dokument sastaviti? Ima li Medjuvlasnicki ugovor tu snagu? Ili trebaju aneksi starim kupoprodajnim ugovorima (neki vlasnici to vise nisu)?

Dosta komplicirano, pa.... svaka pomoc dobro dodje. Mozda i uspijem u ovome bez uzimanja odvjetnika...

Hvala

 

[sevo]

Poštovani,

Imao sam sličnu situaciju u jednoj zgradi kada je JLS prodala takav stan osnovom Zakona o prodaji nadstojničkog stana.

No u Vašem slučaju stanari su već prodali svaki 1/18 dijela tog zajedničkog dijela (sada stana). Jesam li dobro razumio? Da li je o toj prodaji sastavljena kakva isprava/e?

Kada je provedeno etažiranje zgrade? Prije prodaje ili poslije? Ili je išlo usporedo?

Mišljenja sam da se ne trebate uopće zamarati o tome tko je od stanara koliko dobio. Podjela na jednake dijelove u Vašoj situaciji je poštena podjela. To iz razloga jer sve dok se etažitanje ne provede smatra se da su suvlasnički dijelovi stanara jednaki, bez obzira na stvarnu veličinu njihovih stanova.

Da li je zgrada upisana u zemljišnu knjigu i da li je za zgradu proveden postupak povezivanje knjige položenih ugovora i glavne knjige osnovom Pravilnika o povezivanju?

Da li zgrada ima upravitelja? Da li stanar u tom zajedničkom dijelu koji je sada stan plaća pričuvu?

Po odgovoru na postavljena pitanja moći ću se detaljnije očitovati glede Vašeg slučaja.

Lp.

[Temporius]

Postovani sevo,

Evo razjasnjenja:

- postoji 18 kupoprodajnih ugovora, ovjerene isplate, placen porez,

- etaziranje se upravo provodi,

- zgrada jos nije upisana u zemljisnu knjigu, a povezivanje mislim da se provodi sada,

- zgrada ima upravitelja, stanar placa pricuvu,

- stanar je poceo postupak legalizacije, u kom ce se, nadam se, vidjeti da je stan samostalna cjelina,

- niti sadasnjih 18 stanara ne pravi nikakav problem, samo je potrebno doci do upisa u zemljisnu knjigu na zakonit nacin, a ne znamo otkud poceti. Posto je stanar gotovo 18 godina tamo, mozda bi se moglo ici na dosjelost, ali ako se zgrada etazira, i vlasnici dobiju svoje dijelove, mislim da se to nece moci,

- do sada je bilo nekoliko rokova (i zakona), za otkup (prenamjena, nadstojnicki stanovi), ali nitko stanara nije uputio, a on zivi u uvjerenju da je isplatom sve zavrsio...

Eto, mislim da tu ima i stvari koje izlaze iz stvarnog prava, ali ako moze koji savjet, bio bih vrlo zahvalan

[sevo]

Poštovani,

Pa to je odlično! Mnogo toga je pokrenuto, a s obzirom da postupak povezivanja KPU i glavne knjige nije još proveden, Vaš se problem bez većih filozofija može riješiti upravo u tom postupku.

No do dana održavanja ročišta u tom postupku morate odraditi više stvari, odnosno dovršiti ovo što je u tijeku. Prvenstveno tu legalizaciju prostora koju je pokrenuo stanar i etažiranje zgrade.

Mišljenja sam da se njegov stan može odmah staviti u etažni elaborat kao samostalna uporabna cjelina (SUC), a pitanje legalizacije ako ne bude gotovo do trenutka potvrde etažnog elaborata, može se riješiti i naknadno. Nije mi baš jasno što se traži legalizacijom, ali neka bude, kad je već pokrenuto, nije na odmet.

S obzirom da je stanar otkupio od svih ostalih stanara taj zajednički dio, upravitelj je dužan i njegov stan staviti u tablicu iz članka 5. Pravilnika o povezivanju (NN 121/13).

Time je glavni dio posla obavljen.

U prijedlogu za povezivanje obrazloži se situacija s tim stanom, prilože se preslike ugovora, legalizacija, te se predloži upis tog dijela kao zasebne etaže. I to je to. Sud će svakako sve te isprave cijeniti i dopustiti upis tog stana na predloženi način.

Prijedlogu za povezivanje se prilaže još i etažni elaborat, potvrda o SUC-ima i međuvlasnički ugovor.

I sve se to rješava u postupku povezivanja. Ostalim rokovima i zakonima se uopće ne morate zamarati.

Kakvo je katastarsko stanje zgrade? Da li iz zemljišne knjige proizlazi da je zgrada sagrađena na jednoj čestici ili na više njih? Ako je zgrada na više čestica biti će potreban i geodetski elaborat s prijavnim listom za zemljišnu knjigu. Ako je na jednoj čestici onda ništa ne treba, eventualno predložiti usklađenje naziva kulture osnovom članka 16. st.1. Pravilnika o povezivanju npr. ako pište pašnjak, a u katastru piše zgrada, tada se predloži usklađenje s katastarskim operatom i upis naziva zgrada.

Evo nadam se da sam Vam barem malo pomogao.

Lp.

uređeno: 14. veljača 2018. od sevo

[Temporius]

Postovani sevo,

kao prvo, puno vam hvala na trudu i pomoci.

Ako smijem postaviti jos dva pitanja, i time bih, mislim, sve nedoumice bile rijesene.

Tko pokrece postupak povezivanja? Napominjem da u KPU nema kupoprodajnih ugovora. Pokusali smo ih predati, da "barem nesto bude u KPU", ali su nas u gruntovnici uputili na upravitelja zgrade. Kod upravitelja su rekli da imaju "zabiljesku" da postoji "nekakav sporni prostor".

Drugo pitanje se odnosi na medjuvlasnicki ugovor. Mora li biti potpisan od strane svih stanara, i svaki potpis ovjeren? Znam da se njime uredjuju "manje" stvari, tipa odrzavanje, ciscenje, duznosti predstavnika itd, ali i o namjeni i otudjivanju zajednickih dijelova. Aneks postojeceg medjuvlasnickog ugovora, ili potpuno novi? Ako potpise treba ovjeriti, da prepustimo to javnom biljezniku?

U katastru se zgrada vodi kao uredjeno zemljiste. Na jednoj cestici.

Zahvaljujem jos jednom

Pozdrav

[sevo]

Poštovani,

Prijedlog za povezivanje KPU i glavne knjige pokreće upravitelj zgrade (v. članak 2. st.1. Pravilnika o povezivanju), ali to može pokrenuti i bilo koji suvlasnik nekretnine tj. bilo koji stanar (v. st. 3 istog članka). U Vašem slučaju to je obveza pokretnuti s obzirom da u zgradi ima neupisanih stanova tj. stana koji nije upisan ni u KPU niti u drugu evidenciju. Nužni prilozi uz prijedlog navedeni su Vam u članku 3. Pravilnika. U svakom slučaju obveza je upravitelja da izradi tablicu tj. potvrdu o posebnim dijelovima. Ona može izgledati ovako: http://prntscr.com/ietqnv

Jasno mi je da niste uspjeli položiti ugovore za taj stan, jer treba ispuniti pretpostavke za polaganje ugovora, koje su strogo formalne prirode i na koje zk odjeli jako paze. No to nije bitno.

Navod upravitelja "da postoji nekakv prostor" je apsolutno neprihvatljiva. Taj "nekakav prostor" plaća pričuvu, što znači da je SUC inače ne bi bio u obvezi istu plaćati. Stoga neka se uozbilje i izrade tablicu kako netom izneseno u kojoj će biti naveden i taj prenamjenjeni stan.

Međuvlasnički ugovor je obavezan prilog uz elaborat etažiranja. U istome se ne reguliraju samo manje stvari, već točno određuju koji su zajednički dijelovi zgrade, a koji su samostalni i pripadaju u samovlasništvo pojedinih stanara. U istome su i navedeni svi SUC-evi s točnim opisom, te tabularna izjava da se suvlasnici zgrade međusobno ovlašćuju da ishode upis etažiranja u zemljišnu knjigu za stanove navedene u tom ugovoru, s točno određenim suvlasničkom omjerima glede cijele nekretnine. Opis stanova u ugovoru mora biti identičan opisu s Potvrde ureda državne uprave županije, odnosno nadležnog ureda Grada Zagreba. Znači to je malo detaljniji i specijalniji ugovor od klasičnog međuvaslničkog kojeg upravitelji daju suvlasnicima na potpis. Upravo se njime uspostavlja etažno vlasništvo s određenim omerima. Zato svi potpisi na ugovoru moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika.

Eto nadam se da sam Vam dovoljno pojasnio.

Lp.

[Temporius]

Postovani sevo,

Jeste, i dovoljno pojasnili, i jako puno pomogli, i na tome sam zahvalan, makar virtualno.

Ima jos par stvari, ali nesto moram i sam. Ovo su bile krupne stvari i za stanara, i za mene, koji nastojim pomoci. 

Hvala Vam jos jednom, i svako dobro

[pero perce]

Kako ste uspjeli svih 18 stanara nagovoriti da odu biljezniku ovjeriti potpis? Ja otkupljujem dio zajednickog dijela zgrade (5m2) skupili smo sve potpise na suglasnost no sada bi trebali sklopiti kupoprodajni ugovor... ja sam kupac a prodavatelji svi suvlasnici i sve 8h navodjm na ugovor? Kupoprodajni ili međuvlasnički? Zgrada nije etazirana ali bi prilozili projekt tlocrt zgrade u kojem je tocno oznaceno koji dio otkupljujem. Etaziranje je u procesu. 

[mutavi]

prije 16 sati , pero perce je napisao:

Zgrada nije etazirana

Šta u naravi čini tih 5m2?

Dok se ne javi netko kompetentiji, mišljenja sam da jednostavno taj "Vaš" dio od 5m2 prikažete u elaboratu i regulirate sa međuvlasničkim ugovorom kao Vaš vlasništvo te se isti jednostavno provede.