Otkaz ugovora o najmu na određeno vrijeme - preko agencije za posredovanje

[danek]

Poštovani,

danas sam imao vrlo neugodno iskustvo sa punomočnikom stanodavca i agencijom koja je posredovala u najmu nekretnine. Naime, u ožujku smo sklopili ugovor o najmu na određeno vrijeme (godinu dana) za stan-apartman koji je opremljen. U agenciji za posredovanje me je agentica upozorila da stanodavci žele nekoga na minimalno godinu dana. Ja sam pristao na to, ali sam napomenio da sam u Istri zaključio ugovor o radu na neodređeno s probnim rokom i da mi je namjera ostati ukoliko mi se posao bude svidio. Agencija je dala sastaviti ugovor odvjetniku D.I. u tom gradu. Stanodavi su navedeni oboje (bračni par iz inozemstva) u ugovoru te imaju specijalog punomoćnika. Navest ću ovdje nekoliko članaka iz ugovora:

Članak 3.

Ugovor o najmu stana sklapa se na određeno vrijemei to za period trajanja od 12 mjeseci, a koji najamni odnos počinje dana 17. ožujka 2018., a završava dana 16. ožujka 2019. Ugovor se nakon isteka ugovorenog roka može produžiti, o čemu će se sklopiti zasebni ugovor o najmu i to isključivo u pisanoj formi, a ukoliko isti nije zaključen najmoprimac je u obvezi napustiti predmet najma te isti osloboditi od svojih stvari najkasnije sa danom 16. ožujka 2019. godine.

 

Članak 5. Kapara i odgovornost za štetu

...iznos od 500 EUR na ime pologa...Najmodavci obvezuju vratiti Najmoprimcu ukoliko je predmet najma vraćen u ispravnom stanju u trenutnku isteka najmanog roka.

Članak 9. Ostale obveze najmoprimca

Najmoprimac ne može bez pisane suglasnosti Najmodavaca predmetni stan ili dio stana u podnajam... Za svu nastalu štetu odgovara Najmoprimac... Najmodavci, osobno ili putem uvodno označenog specijalnog punomoćnika,ovlašteni jednom mjesečno obići predmet najma radi utvrđivanja stanja istog.

Članak 13. Prestanak ugovora

Otkazni rok, kako za Najmodavce, tako i za Najmoprimca iznosi 30 dana, a otkaz se daje u pisanom obliku preporučenom pošiljkom i to Najmodavcima putem njihovog uvodno označenog specijalog punomoćnika na njegovu adresu iz ovog Ugovora, te Najmoprimcu na njegovu adresu iz ovog Ugovora.

Obje ugovorne strane suglasno utvrđuju da ukoliko se preporučena pošiljka iz prethodnog stavka vrati kao neuručena... dan predaje na poštu kao dan uspješno izjavljenog otkaza ovog Ugovora sa svim učincima koji takav otkaz proizvodi.

Članak 14. Zapisnik o stanju stana nakon prestanka Ugovora o najmu

Primopredaja stana obavlja se potpisivanjem primopredajnog zapisnika, uz prisutnost ugovornih stranaka (specijalog punomoćnika u ime Najmodavaca) koje su dužne utvrditi postoje li oštećenja koja nadilaze redovito korištenje stana.

 

Danas smo sačinili primopredajni zapisnik. Popisali stanje brojila, utvrdili režije do današenjeg datuma. Problem je nastao kad sam javio specijalnom punomoćniku da želim otkazati najam. On je na to rekao da to vlasnicima predstavlja trošak i kad bi svi tako na 4-5 mjeseci otkazivali da mu se to ne isplati. Naime, agencija mi je naplatila naknadu za posredovanje u iznosi jedne stanarine od 250 EUR plus PDV, a stanodavcima isto jednu najamninu. Čuli smo se isti dan kasnije i punomoćnik mi je rekao, nakon što sam mu pročitao Članak 13. Prestanak ugovora, da se čujem s gospođom iz agencije za posredovanje. To sam učinio iako ja s agencijom imam ugovor o posredovanju koji je završio - ispunio se pa mislim da nemam razloga nju zvati ali ipak jesam. Ona se čula s odvdjetnikom koji im je sastavljao ugovor o najmu i koji smo potpisali. Po njezinim riječima, "zakon nije na mojoj strani nego štiti Najmodavca" i da je nemoguće otkazati ugovor o najmu na određeno vrijeme. Pogledao sam Zakon o najmu stana i Zakon o obveznim odnosima - tamo piše da prava i obveze sami određujemo ali one koje nisu propisane zakonom. Nisam pravnik, ali vidim da Zakon ne predviđa otkaz ugovora (od strane Najmoprimca) za ugovor o najmu na određeno vrijeme (osim ako nije u dobrom stanju). Međutim, ne vidim razlog za nemogućnost otkazivanja najma kad tako piše u Članku 13. Zvali smo danas odvjetnika i to sam mu rekao. Rekao je da mu pročitam Članak 13. Prestanak ugovora i on mi je rekao da se tu nigdje nespominje otkaz kao mogućnost nego da je naveden samo otkazni rok i to za slučaj da meni Najmodavac otkazuje ugovor zbog štete ili neplaćanja. Kad sam mu rekao da pište: "a otkaz se daje u pisanom obliku preporučenom pošiljkom i to Najmodavcima putem njihovog uvodno označenog specijalog punomoćnika na njegovu adresu iz ovog Ugovora, te Najmoprimcu na njegovu adresu iz ovog Ugovora." koja je po meni zasebna rečenica odvojena zarezom i nije zavisna rečenica koja inače ne može stajati bez glavne rečenic (a je nezavisni veznik) - na to mi je rekao da ja mogu izjaviti otkaz, ali da ga Najmodavci ne moraju prihvatiti. Ja ne znam kako protumačiti taj članak pa Vas molim za mišljenje. Dok sam razgovarao s odvjetnikom na telefon, punomoćniku su se jako tresle ruke a gospođa iz agnecije je bila smirena. Pretpostavljam da se radi o sljedećem: Agenciji je vlasnik rekao da skalapju ugovor na min. godinu dana bez mogućnosti otkazivanja, agencija je angažirala odvjetnika da sačini ugovor, odvjetnik je koristio šprancu ili krivo shvatio i stavio mogućnost otkaza ugovora. Gospođa u agenciji nije kontrolirala ugovor, punomoćnim je potpisao te smo ga takvog ovjerili kod javnog bilježnika. Vlasnici plaćaju punomoćnika da održava kuću i dvoritšte (4 stana) te se boji da ne izgubi honorar ili posao. Meni se čini da su svo troje napravili grešku i uvjeravaju me da ne mogu otkazati stan. S gospođom iz agencije sam se dogovorio da ostavim 250 EUR iz pologa (od ukupno 500 EUR) i da platim do 18.09.2018. najam (mjesec dana više zbog otkaznog roka) jer je tražila najam za cijeli 3. mjesec iako sam uselio 18.03.2018. te da ću tako plaćati. Također smo pokušali dogovoriti da ja ne budem na primopredaji nego da dam nekome punomoć zbog selidbe - za tjedan dana jer su mi trebali doći prijatelji a ja u to vrijeme biti kod njh. To sam danas promijenio i tražio svih 500 EUR jer smo danas radili primopredaju i jer sam prijateljima otkazao zbog nemogućnosti davanja punomoći i obveze pristustva na primopredaji. U zapisnik o primopredaji smo stavili da sporazmno ostavljam 250 EUR iz pologa ali sam tražio da nadopište "zbog nemogućnosti otkazivanja ugovora o najmu na određeno vrijeme". Na to je opet zvala odvjetnika i tada smo to tako naveli. U Zapisniku također stoji:

II. Obje strane ovog zapisnika suglasno utvrđuju da danas, 20.08.2018.  Najmoprimac izlazi iz posjeda stana...

 

Zanima me sljedeće, pošto sam im ostavio 250 EUR iz pologa zbog nemogućnosti raskida ugovora na određeno u što sumnjam te 250 EUR najamnine za idućih 30 dana iako pište da od danas više nisam u posjedu stana, mogu li sudskim putem tražiti povrat u slučaju da se ugovor o najmu mogao raskinuti prema Ugovoru?

Unaprijed zahvaljujme na odgovoru! Prošle godine mi stanodavac nije vratio 250 EUR pologa iz meni nepoznatog razloga, ove 500 EUR - nemam novaca na bacanje! Punomoćnik se prema nama stanarima ponaša kao sultan - na dan dospijeća najamnine i režije zove (mene samo jednom), kontrolira imamo li otvoren prozor, dolazi i pili drva i kosi nedjeljom itd. itd. Jako neugodno iskustvo. Šalili smo se u dvorištu, nazvali ga inspektorom i povremeno organizirali savjet stanara  uz piće naravno. Stvarno neugodno iskustvo - tema razgovora inspektor punomoćnik, ponaša se prema nama kao prema robovima i ružno se odnosio prema svima, psovao, nekima spuštao slušalicu, a svi na vrijeme plaćamo. Toliko nam je nabio tenziju da su neki plaćali 10 dana ranije svoje obveze od straha. Ukoliko sam u pravu, podići ću tužbu. 

 

[danek]

Rekao sam mu još i ovo: Bio sam jako korektan, plaćao na vrijeme i prije vremena. Da nisam platio nakon 3 dana bi me izbacio ili bi mi ukinio komunalije (za svaki stan ima posebne ventile i brojila u podrumu). Na to je rekao: Da! Znači da nisam platio izbacio bi me bez ikakvog otkaznog roka i sad ja tu ispadam buda.... Rekao sam mu da to tako ne ide, ako želi ugovor o najmu da osim obveza postoje i prava! Da nismo potpisali ugovor onda ništa ovako ga želim iskoristiti.

[Ruby_Danderfluff]

Ja sad ne mogu naći odredbu, niti u Zakonu o najmu stanova, a niti u Zakonu o obveznim odnosima, koja kaže da se ugovor o najmu na određeno vrijeme ne bi mogao otkazati prije isteka roka na koji je sklopljen. Znam da to postoji za ugovor o radu, ali... možda griješim, ali mislim da su Vas zavaljali, a odvjetnik je zakonski sastavio ugovor.

[danek]

Koje su mi sada mogucnisti? Ako smo napisali u primopredajnom zapianiku da sam jucer izasao iz posjeda stana znaci li to da sam bezveze platio iducih 30 dana najma kao sto je navedeno za otkazni rok? Mogz li potrazivati tih 250 eurza najam i 250 eur sto smo zapisali da ostavljam zbog nemogucnosti otkazivanja ugovora?

 

Odvjetnik tvrdi da se otkazni rok odnosi kada stanodavac meni otkazuje. Taj isti odvjetnik je sastavio ugovor o najmu sa mojim susjedima koji nisu u braku i stavio ih oboje kao najmoprimce a u zakonu o najmu pise da se ug sklapa s jednim nakmppromcem odnosno s bracnim parom. Toliko o tom odvjetniku. Kad sam mu kontrirao s odtefbama zakona koji ne propisuje otkaz za ug o najmu na odredjeno sto ne znaci da ga ne mozemo ugovoriti jer isto tako pose da ug szrane slobodno ugovaraju prava i obveze koje nisu propisane ovim zakonom. Kako uci u spor sada? Primopredaju smo obavljali u 7 ujutro prije puta za zageb i nisam se stigao konzultirati.

 

rekao je da se necemo raspravljatu u 8 ujutro.

[Ruby_Danderfluff]

Niste napisali kad ste preporučeno uručili punomoćniku pisani otkaz ugovora o najmu, a kako je propisano čl. 13. Ugovora. 

[danek]

22.08. sam poslao preporuceno tj. dva dana nakon sto smo sacinili primopredajni zapisnik. Takodjer pise da se po prestanku ugovora sacinjava zapisnuk i u njemu pise da sam s 20.08. izasao iz posjeda stana. Ne znam je li taj zapisnik dostatan za prestanak ugocora odnodno da li on prekida otkazni rok od 30 dana? Ne znam ni kako potrazivati uplacene novce. Sve se vrsilo uplom na racun vlasnika.

 

Po saznanjma ostalih stanara potencijalni stanoprimci vec razgledavaju stan ovaj tjedan. A saznat cu i datum kad netko bude uselio sto ce se vjerojatno dogoditiza vrijeme otkaunog roka. Glupo mi je da ja placam 30 dana period kad nisam u posjedu stana. 

[Ruby_Danderfluff]

Ako ste tek 22.08. otkazali, onda Vam do 22.09. traje otkazni rok, niste morali izaći iz stana do 22.09., ali ste bili dužni platiti najamninu za vrijeme njegovog trajanja.

[danek]

Od 01.09. je u tom stanu novi stanar s potpisanim ugovorom o najmu. Mene samo konkretno zanima kako mogu potrazivati novce nazad koje sam ostavio zbog navodne nemogucnosti otkaza ugovora?

 

U ugovoru stoji da se po prestanku ugovora sačinjava zapisnik o primopredaji gdje sam ja izašao iz posjeda što smo sporazumno dogovorili. Ne vidim razloga da plaćam 30 dana otkaznog roka kad je stan iznjmljen i kad primopredaja znači prestanak ugovora.Mogli smo čekati još 30 dana ali ako su oni potpisali primopredajni zapisnik to znači i sam prestanak ugovora ako se ne varam?

[Dream121]

Ako je ugovorom o najmu navedeno da nemozete otkazati ugovor prije isteka i ako ste to potpisali, onda ste se stime i slozili i prihvatili ste sve obaveze s tim ugovorom. Bez obzira na zapisnik, placate najam do tog datuma do kojeg boravite u stanu.

[Ruby_Danderfluff]

, danek je napisao:

Od 01.09. je u tom stanu novi stanar s potpisanim ugovorom o najmu. Mene samo konkretno zanima kako mogu potrazivati novce nazad koje sam ostavio zbog navodne nemogucnosti otkaza ugovora?

 

U ugovoru stoji da se po prestanku ugovora sačinjava zapisnik o primopredaji gdje sam ja izašao iz posjeda što smo sporazumno dogovorili. Ne vidim razloga da plaćam 30 dana otkaznog roka kad je stan iznjmljen i kad primopredaja znači prestanak ugovora.Mogli smo čekati još 30 dana ali ako su oni potpisali primopredajni zapisnik to znači i sam prestanak ugovora ako se ne varam?

Po mom mišljenju, ne možete potraživati novac: niste ga morali predati do kraja otkaznog roka, ali ste morali platiti najamninu do kraja otkaznog roka. Čemu onda otkazni rok ako ga se ne moramo pridržavati?