Kupnja stana, kašnjenje useljenja

[ParaNO1d]

Pozdrav.
Supruga i ja smo kaparili stan u novogradnji u ožujku 2018. Potpisali smo predugovor i ovjerili ga kod javnog bilježnika. U predugovoru stoji da će stan biti useljiv 11/2018. Dakle i 30.11.2018 . bi ušao u to.
Tehnički pregled je bio 23.11.2018. (Urbana vila) i prošao je, mi još uvijek čekamo uporabnu dozvolu, papire od etažiranja i energetski certifikat jer bez toga ne možemo ni ići predati zahtjev za kredit niti useliti. Da stvar bude gora radovi još traju, finalni. Ostaje fugiranje, jedan dio pločica, krečenje, ugradnja klime... Sve u svemu sitnice ali nije gotovo. Čak i da sad imam lovu za stan nebih mogao useliti jer majstori i dalje rade.

Kakva ja prava imam? Imam li pravo na nižu cijenu ili nešto? Kupujemo od firme, mi svo svoje sve ispoštovali, a danas je 6. dan prekoračenja, a posao nije gotov. Ne vjerujem da će ovaj tjedan sve biti gotovo.

Što mi je činiti? Dečki koji su zaduženi za nas su dosad bili korektni u svemu ali zanima me pravno što mogu očekivati, a što ne.

 

Hvala 

[Ruby_Danderfluff]

Premješteno u odgovarajući PF.

Teoretski, prema odredbama Zakona o obveznim odnosima, zbog neurednog ispunjenja biste imali pravo na raskid ugovora, ili ako ostanete kod ugovora, na sniženje cijene i na naknadu štete. Međutim, trebalo bi vidjeti predugovor koji ste potpisali, je li možda propisana ugovorna kazna ili nešto slično.

[ParaNO1d]

Prije 14 minuta, Ruby_Danderfluff je napisao:

Premješteno u odgovarajući PF.

Teoretski, prema odredbama Zakona o obveznim odnosima, zbog neurednog ispunjenja biste imali pravo na raskid ugovora, ili ako ostanete kod ugovora, na sniženje cijene i na naknadu štete. Međutim, trebalo bi vidjeti predugovor koji ste potpisali, je li možda propisana ugovorna kazna ili nešto slično.

"Očekivano vrijeme završetka izgradnje stana iz stavka 1. i njegovo uređenje
po sistemu „ključ u ruke“ je do mjeseca studenoga 2018. godine."

 

Ništa drugo nije definirano. 

Nikakva penalizacija i probija je rokova. 

[ParaNO1d]

I ovo je navedeno:

"Ugovorne strane su suglasne da će sve eventualne sporove i nesporazume
koji bi mogli nastati u primjeni ovog Predugovora, odnosno naknadno sklopljenog
konačnog Kupoprodajnog ugovora, nastojati riješiti sporazumno, mirnim putem i u
dogovoru, u skladu s dobrim poslovnim običajima i praksom, a u protivnom se
ugovara nadležnost stvarno i mjesno nadležnog suda u Osijeku."

[Ruby_Danderfluff]

prije 21 sati , ParaNO1d je napisao:

"Očekivano vrijeme završetka izgradnje stana iz stavka 1. i njegovo uređenje
po sistemu „ključ u ruke“ je do mjeseca studenoga 2018. godine."

 

Ništa drugo nije definirano. 

Nikakva penalizacija i probija je rokova. 

Nažalost, "očekivano" znači da može postojati i neočekivano, odnosno da može doći i do pomicanja tog roka.

 

prije 19 sati , ParaNO1d je napisao:

I ovo je navedeno:

"Ugovorne strane su suglasne da će sve eventualne sporove i nesporazume
koji bi mogli nastati u primjeni ovog Predugovora, odnosno naknadno sklopljenog
konačnog Kupoprodajnog ugovora, nastojati riješiti sporazumno, mirnim putem i u
dogovoru, u skladu s dobrim poslovnim običajima i praksom, a u protivnom se
ugovara nadležnost stvarno i mjesno nadležnog suda u Osijeku."

Ovo je uobičajena klauzula koja se stavlja u ugovore, o ugovaranju mjesne nadležnosti i tumači se doslovno: nadamo se da neće doći do spora jer smo svi miroljubivi, ali ako ipak dođe, nadležan će biti sud u Osijeku.

[ParaNO1d]

Prije 2 minuta, Ruby_Danderfluff je napisao:

Nažalost, "očekivano" znači da može postojati i neočekivano, odnosno da može doći i do pomicanja tog roka.

 

Ovo je uobičajena klauzula koja se stavlja u ugovore, o ugovaranju mjesne nadležnosti i tumači se doslovno: nadamo se da neće doći do spora jer smo svi miroljubivi, ali ako ipak dođe, nadležan će biti sud u Osijeku.

A postoji li opet neki "normalan" rok u kojem se odstupanje može tolerirati? Ne želim se povlaćiti po sudu zbog toga ali smatram da imam pravo na štetu jer je danas 7. dan od roka, a radovi nisu gotovi. Pitanje hoće li biti gotovi do kraja idućeg tjedna.
Trebam li što napraviti sada za slučaj da se oni ne žele dogovoriti sporazumno što bi kasnije moglo pomoći u potencijalnom sporu?

[Ruby_Danderfluff]

Mislim da Zakon o obveznim odnosima ne definira što je razuman rok odstupanja, eventualno ako to postoji u sudskoj praksi za ovakve slučajeve, koja je meni nepoznata. Ne vidim da možete napraviti neku posebnu pripremu, ako ćete ostati kod predugovora i sklapanja ugovora. Kao što znate, i druga strana postupa s povjerenjem prema Vama: Vi još morate ishoditi kredit, zbog čega će druga strana čekati barem mjesec dana (ako se zakomplicira, i više), morate sklopiti ugovor, što ako Vam kredit ne bude odobren, itd. Tako da ja mogu jedino savjetovati strpljenje i dobru volju, jer tako onda možete očekivati i od druge strane. Tjedan ili dva nije puno zakašnjenja.

[ParaNO1d]

Hvala na pomoći.
Probat ćemo onda sporazumno dogovoriti da obje strane budu zadovljne. 

[ParaNO1d]

Jučer smo supruga i ja bili do stana. S današnjim danom je 12. dan prekoračenja, nemamo niti papire niti su radovi gotovi. Prije 8 dana kada smo bili isto stanje je bilo kao i jučer.
Oštećena unutarnja stolarija, još uvijek pločice u kuhinji nisu poljepljene, nije isfugirano, na mjestima je zid dobio crtu od pucanja. Sve u svemu teški fušeraj. Ja sam htio ukazati na problem da to nije gotovo i šta se čeka? Jer ako su vrata postavljena, onda to sve treba biti sređeno, bez oštećenja i rupa. Nakon toga se jedan od prodavatelja počeo derati na mene i suprugu i toliko je bio nepristojan i bezobrazan da je to strašno. Nakon toga ga je drugi smirio i s njim smo nastavili pričati. On nas je uvjeravao da će to sve biti i da oni nisu znali za to. Onak ako vi ne nadgledate majstore tko će. Naša jedina primjedba je bila da nam ne govore svaki tjedan da će biti gotovi idući, a vidimo da se nije ništa radilo. Na kraju se ovaj što je vikao nije ni ispričao nego je samo otišao. Imam svjedoke za taj incident, majstora za namještaj i mamu. Supruga i ja smo jako razočarani.
Što se tiče zajedničog prostora u zgradi, on također nije gotov, ostala 2 stana su čak i u gorem stanju nego naš. Majsotra zavlačim već mjesec dana da dolazi mjeriti i da pravi namještaj kad god dođe nešto nije gotovo. Jučer su nam stigli aparati i madrac i to sad stoji na gradilištu, jer su nas uvjeravali da će sve biti gotovo. 

Ispada da smo mi problem što smo pitali zašto postoje oštećenja na nečem što je "gotovo".

Ne znam stvarno što bih više mislio i što napraviti.

[Ruby_Danderfluff]

Vidite si odredbu čl. 304. Zakona o obveznim odnosima: kao strana koja je dala kaparu, možete zahtijevati ispunjenje ugovora ili tražiti naknadu štete ili vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare; u svakom slučaju, imate pravo na naknadu štete koju trpite zbog zakašnjenja.

[ParaNO1d]

, Ruby_Danderfluff je napisao:

Vidite si odredbu čl. 304. Zakona o obveznim odnosima: kao strana koja je dala kaparu, možete zahtijevati ispunjenje ugovora ili tražiti naknadu štete ili vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare; u svakom slučaju, imate pravo na naknadu štete koju trpite zbog zakašnjenja.

Hvala još jednom na pomoći.
Malo sam detaljnije prelazio kroz predugovor i naletio na ovo:

 

"Prodavatelj daje Kupcu jamstvo na kvalitetu izvedenih građevinsko-obrtničkih
radova na vrijeme od 2 (dvije) godine od primopredaje nekretnina, odnosno 5 (pet)
godina na solidnost građevine od dana izdane uporabne dozvole za zgradu.
Jamstvo ne obuhvaća oštećenja nastala nesavjesnim djelovanjem ili krajnjom
nepažnjom od strane Kupca."

 

Dakle u zakonu stoji 10, a ne 5 godina. Mi smo u predugovoru potpisali i ovjerili kod JB na 5 godina, možemo li u konačnom kupoprodajnom ugovoru tražiti 10? Zašto bi prodavatelj išao na manji rok od zakonskog i smije li to uopće?

[Spitfire]

Solidnost građevine je promjenjena poodavno u bitne zahtjeve za građevinu (prema sadašnjem Zakonu o gradnji, temeljni zahtjevi za građevinu) kojima se htjelo taj dio odrediti sa propisima o gradnji, te su usmjereni na izvođača i eventualnom izvođenju radova mimo projekta kao i na ugrađene proizvode.

[ParaNO1d]

Prije 16 minuta, Spitfire je napisao:

Solidnost građevine je promjenjena poodavno u bitne zahtjeve za građevinu (prema sadašnjem Zakonu o gradnji, temeljni zahtjevi za građevinu) kojima se htjelo taj dio odrediti sa propisima o gradnji, te su usmjereni na izvođača i eventualnom izvođenju radova mimo projekta kao i na ugrađene proizvode.

Pročitao sam nekoliko puta, ali nisam shvatio.

Dakle bila je promjena u Zakona koja omogućava da izvođač/prodavač sam odredi kolika je solidnost iako Zakon nalaže 10 godina?

[Spitfire]

Ne.

Solidnost kao takova nije bila nešto posebno određena dok se izmjenom tadašnjeg Zakona o gradnji nisu odredili kao Bitni zahtjevi za građevinu te se iste unijele izmjenom u Zakon o obveznim odnosima kao nešto određeno propisima o gradnji (napominjem ponovno, zadnjim Zakonom o gradnji taj je izraz promijenjen u Temeljne zahtjeve za građevinu). Dakle radi se o odgovornosti izvođača ukoliko je ugradio proizvode ili izveo radove koji kao takovi nisu određeni/izvedeni sukladno projektu te bi se takovi nedostatci pokazali u roku 10 godina.

Pa ako se već sad pojavljuju kojekakve pukotine bilo bi vam oportuno u glavnom ugovoru tu odredbu promijeniti kao što je i određeno Zakonom o obveznim odnosima koji se odnose na bitne zahtjeve za građevinu u roku 10 godina, kao i tko odgovara za štetu ili nedostatke, izvođač temeljem Ugovora o građenju/Izjave/Potvrde o izvedenim radovima, Nadzor temeljem Završnog izvješća ili oboje.

[ParaNO1d]

Mi smo predugovor sklopili u ožujku 2018., a taj Zakon je na snazi od 1.8.2015. Je li onda prodavatelj svjesno prekršio Zakon kada je naveo solidnost u predugovoru, a kao takva odredba se ne koristi od izmjene Zakona?

[Spitfire]

prije 2 sati , ParaNO1d je napisao:

a taj Zakon je na snazi od 1.8.2015. 

Skupa sa čl.633 koji se odnosi na navedeno, od 2005-e.

Svjesno ili nesvjesno, kako i zašto, u to ne bih ulazio no svi prethodni zakoni koji se odnose na obvezne odnose, bila riječ o solidnosti ili bitnim zahtjevima za građevinu, pa čak i zakon bivše države od koje je RH '91 preuzela zakon govore o 10 godina.

[ParaNO1d]

prije 11 sati , Spitfire je napisao:

Skupa sa čl.633 koji se odnosi na navedeno, od 2005-e.

Svjesno ili nesvjesno, kako i zašto, u to ne bih ulazio no svi prethodni zakoni koji se odnose na obvezne odnose, bila riječ o solidnosti ili bitnim zahtjevima za građevinu, pa čak i zakon bivše države od koje je RH '91 preuzela zakon govore o 10 godina.

Puno hvala.
Bitno mi je da znam da mora biti 10 godina štogod oni rekli.

[ParaNO1d]

Pozdrav svima.
Već sam zadnjih dana stalno tu s pravim pitanjima.
Supruga i ja smo kupili stan u novogradnji kojeg gradi firma, rok je:

"Očekivano vrijeme završetka izgradnje stana iz stavka 1. i njegovo uređenje
po sistemu „ključ u ruke“ je do mjeseca studenoga 2018. godine."

Danas sam se čuo s izvođačem, radovi još uvijek traju i neće ove godine sve biti gotovo. Predugovr je sklopljen u ožujku 2018. Nismo definirali penala niti ništa, a zanima me imam li pravo što tražiti. Uporabna dozvola je izdana 30.11.2018. ali mi od papirologije nemamo još ništa, unutarnji radovi još nisu gotovi.

 

S odvjetnikom sam dogovorio da službeno pošaljemo požurnicu da se pravno osiguramo zbog ovog "očekivano" u predugovoru. 

Rekao nam je da samo trebamo odlučiti koliku štetu tražimo. Ima li Zakon, i ako ima koji točno; to definira koliku štetu mogu tražiti? Koliko sam vidio ne mogu se zvati penali ali može šteta. Dogovor supruge i mene je da tražimo štetu od dana izdavanja uporabne dozvole. Koliko bih onda trebao biti za dan ili neki fikisni dio ili nešto? Ulaze li u to samo radni dani ili svi dani u mjesecu?

 

Puno hvala

[drot13]

Teme su ti spojene, nema smisla da o istom pitaš na više strana...

[ParaNO1d]

prije 1 sat , drot13 je napisao:

Teme su ti spojene, nema smisla da o istom pitaš na više strana...

Ok, sorry i hvala.

Zna netko koliko je po Zakonu ako u predugovoru nije drugačije definirano?

[Ruby_Danderfluff]

prije 17 sati , ParaNO1d je napisao:

 

Rekao nam je da samo trebamo odlučiti koliku štetu tražimo. Ima li Zakon, i ako ima koji točno; to definira koliku štetu mogu tražiti? Koliko sam vidio ne mogu se zvati penali ali može šteta. Dogovor supruge i mene je da tražimo štetu od dana izdavanja uporabne dozvole. Koliko bih onda trebao biti za dan ili neki fikisni dio ili nešto? Ulaze li u to samo radni dani ili svi dani u mjesecu?

Posavjetujte se onda s odvjetnikom što možete tražiti: onu stvarnu štetu koja Vam je nastala zbog zakašnjenja - dakle, koliko ste morali platiti majstore koji sad stoje, stvari koje sad stoje, eventualnu najamninu koju sad morate plaćati, a bili biste, primjerice, u svom stanu itd. Na taj način računajte, a ne neki paušalni iznos.

[ParaNO1d]

Pozdrav.

Već sam imao nekoliko tema ovdje. 

Supruga i ja smo kupili stan u urbanoj vili, platili smo kupoprodajnu cijenu, prebacili vlasništvo na sebe, prebacili režije. Dakle vlasništvo je naše. Na prozorima su još folije koje nisu skinuli, a već smo napomenuli, zajednički prostor za kante je pun smeća i gluposti koje su majstori ostavili i to sam tražio da maknu i ništa, na stepeništu su ljestve kao krečit će se još jednom, a od tada je prošlo 2 tjedna, nema nikog.

Prijavio sam da treba poštemati prozore jer se ne zatvaraju kako treba i nema odgovora na mail niti na poziv. Sve u svemu bezobrano.

 

Mogu li išta učiniti? Realno vlasništvo je naše ali htio bih da se to riješi. Dođemo da im sve te stvari pobacam ispred zgrade i baš me briga... Baš sam ogorčen 

[Ruby_Danderfluff]

Čestitke, ipak nije bilo potrebno dugo čekati.

Čiji su majstori, Vaši ili od prodavatelja?

[ParaNO1d]

Prije 19 minuta, Ruby_Danderfluff je napisao:

Čestitke, ipak nije bilo potrebno dugo čekati.

Čiji su majstori, Vaši ili od prodavatelja?

Njihovi. Kupili smo ključ u ruke, tako da je sve od njhovih majstora.

[Ruby_Danderfluff]

Jedino što možete je dodijavati mailovima, pozivima i dopisima dok ne naprave to što su obećali, možete ih upozoriti putem odvjetnika, ali treba strpljenja.

[ParaNO1d]

prije 1 sat, Ruby_Danderfluff je napisao:

Jedino što možete je dodijavati mailovima, pozivima i dopisima dok ne naprave to što su obećali, možete ih upozoriti putem odvjetnika, ali treba strpljenja.

Nisam napisao hvala u prošlom postu.

 

Pa da, mislim da ću postati dosadan s konstanim mailovima ili porukama na Viber. Jer očito nema drugog načina...