Ugovor o najmu nekretnine nakon smrti najmodavca

[marone]

Poštovani,

 

prije 4 godine sam s najmodavcem sklopio ugovor o najmu kuće u kojoj sam trenutno podstanar. Ugovor je sklopljen na određeni vremenski period i to na 15 godina. U njemu je naveden i iznos stanarine koji je takoreći simboličan (500 kn) jer je kuća doista bila zapuštena i u ugovoru je navedeno da kuća nije bila u stanju pogodnom za život, te da sam ju ja isključivo svojim sredstvima doveo u stanje pogodno za život.

U glavnom, 4 godine je sve bilo u redu, ja sam plaćao uredno najamninu i sve režije i obaveze, ali je ljetos najmodavac nenadano preminuo i nakon ostavinske rasprave, kuću su naslijedile njegove dvije kćeri koje nisu imale sve te godine kontakt s njime. 

Istraživajući i čitajući, došao sam do informacija da one naslijeđuju i ugovor između mene i njihovog pokojnog oca. E sada mene zanima imaju li one pravo osporavati ugovor, tražiti poništenje ili mijenjati neke stavke ugovora (tu mislim prvenstveno na visinu stanarine)? Ili su dužne poštivati ugovor do njegovog isteka ili eventualnog mog ranijeg pristanka na raskid ugovora?

[prof]

Prije 47 minuta, marone je napisao:

 E sada mene zanima imaju li one pravo osporavati ugovor, tražiti poništenje ili mijenjati neke stavke ugovora (tu mislim prvenstveno na visinu stanarine)? Ili su dužne poštivati ugovor do njegovog isteka ili eventualnog mog ranijeg pristanka na raskid ugovora?

Poštovani marone,

1.Što u Ugovoru o najmu piše o ovim pitanjima koje ste postavili, koja su prava i obveze najmodavca ?

2.Tko je sastavio Ugovor ?

Lijep pozdrav

uređeno: 13. prosinac 2018. od prof

[marone]

Prije 35 minuta, prof je napisao:

Poštovani marone,

1.Što u Ugovoru o najmu piše o ovim pitanjima koje ste postavili, koja su prava i obveze najmodavca ?

2.Tko je sastavio Ugovor ?

Lijep pozdrav

Ugovor sam sastavio ja na način da sam našao primjer ugovora na internetu i prilagodio ga malo mojim potrebama. Ugovor je ovjeren kod javnog bilježnika. Ali da ne pišem napamet, evo primjer moga ugovora:

 

 

Osoba 1 (OIB: xxxxxxxx)______ (u daljnjem tekstu: Najmodavac)

i

Osoba 2 (OIB: xxxxxxxxx)_____ (u daljnjem tekstu: Najmoprimac)

sklapaju slijedeći

                                                                       UGOVOR O NAJMU KUĆE

 

 

Članak 1.

 

Predmet ovog Ugovora je najam kuće u Osijeku.

 

Članak 2.

 

Ugovorne strane utvrđuju da se predmetna kuća nalazi na adresi XXXXXXXXXX u vlasništvu Najmodavca.

 

Članak 3.

 

Ugovorne strane utvrđuju da se predmetna kuća sastoji od glavne kuće koja se daje u najam bez dvorišnog stana u kojem stanuje majka Najmodavca s kojom se Najmoprimac obvezuje održavati dobrosusjedske odnose (sitni popravci i usluge).

Najmodavac daje u najam samo glavnu kuću u prednjem dijelu dvorišta.

 

Ugovorne strane utvrđuju da se kuća koja se daje u najam sastoji od: predsoblja,  kuhinje i dnevnog boravka ,  kupaonice,  te tri spavaće sobe od koje jedna nije predviđena za stanovanje.

 

U trenutku izdavanja, predmetna kuća nije bila u stanju pogodnom za stanovanje, te je Najmoprimac isključivo svojim sredstvima doveo kuću u stanje pogodno za stanovanje.

 

 

Članak 4.

 

Ugovorne strane su suglasne da se predmetna kuća iznajmljuje radi stanovanja, te mogućnosti obavljanja poslovne djelatnosti.

 

 

Članak 5.

 

Ugovorne strane su suglasne da pored Najmoprimca kuću koristi i obitelj Najmoprimca.

 

Članak 6.

 

Ugovorne strane su suglasne da kuću mora održavati Najmodavac i to tako da sa prethodnom najavom Najmoprimcu obavi sve investicijske poslove i poslove održavanja te time spriječi pogoršavanje stambenih uvjeta.

 

 

 

 

 

 

 

Članak 7.

 

Ugovorne strane su suglasne da Najmoprimac preuzima obveze za tekuće održavanje kuće i opreme.

 

Za popravke veće od tekućih Najmoprimac ima pravo povrata troškova koji će se odbijati od stanarine sve dok ne budu u potpunosti otplaćeni.

 

Članak 8.

 

Ugovorne strane su suglasne da isti uvjeti vrijede za kuću kao i za uređaje stambene zgrade.

 

Članak 9.

 

Ugovorne strane su suglasne da mjesečna najamnina za kuću iznosi 500,00 (pet stotina) HRK.

 

 

Članak 10.

 

Ugovorne strane su suglasne da će Najmoprimac uz najamninu plaćati i troškove grijanja kuće,  vodu,  kanalizaciju,  struju,  komunalnu naknadu. 

 

Ugovorne strane utvrđuju da dvorišna kuća u kojoj živi majka Najmodavca ima svoje podbrojilo za struju i plin, te su suglasni da svatko podmiruje svoj dio troškova u plaćanju računa za struju i plin.

 

Članak 11.

 

Ugovorne strane su suglasne da će Najmoprimac najamninu i ostale troškove plaćati do 15-og dana u mjesecu za tekući mjesec,  a ostale troškove po njihovom dospijeću.

 

 

Članak 12.

 

Ugovorne strane su suglasne da Najmoprimac mora kuću koristiti u skladu sa zakonom i ovim Ugovorom i održavati ga pažnjom dobrog gospodara.

 

 

Članak 13.

 

Ugovorne strane su suglasne da se ovaj Ugovor sklapa na određeno vrijeme i to na period od 15 godina.

 

Ugovorne strane su suglasne da Najmoprimac može otkazati ovaj Ugovor bez obrazloženja sa otkaznim rokom od 30 dana.

 

 

Članak 14.

 

Ugovorne stranke su suglasne da sve obavijesti šalju jedna drugoj u pisanom obliku.

 

 

 

 

 

Članak 15.

 

Sve eventualne sporove proistekle iz ovog Ugovora ugovorne strane nastojati će riješiti mirnim putem,  a u slučaju nemogućnosti takvog rješenja ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog suda u Osijeku.

 

Ovaj Ugovor sklopljen je u 4 (četiri) primjeraka od kojih svaka ugovorna strana zadržava po 2 (dva) primjerka.

 

 

 

 

 Članak 16.

 

Ugovorne strane su suglasne da ugovor stupa na snagu sa danom potpisa obiju ugovornih strana.

 

 

U Osijeku,  dana XX.XX.2014.

 

 

Najmodavac                                                                            Najmoprimac

 

________________                                                                 ________________

[Ruby_Danderfluff]

Po mom mišljenju, iako ugovorom nije predviđeno da najmodavac može otkazati ugovor o najmu prije isteka roka, on to ipak može učiniti temeljem odredbe čl. 19. i 20. Zakona o najmu stanova, i to većinom iz razloga koji se odnose na to da najmoprimac ne poštuje ugovorne obveze na neki način, pa provjerite te odredbe.

Također, po čl. 10. Zakona o najmu stanova proizlazi da se samo slobodno ugovorena najamnina kod ugovora na neodređeno vrijeme ne može mijenjati prije isteka roka od 1 godine i da uvećanje ne smije biti veće od 20%, za ugovore na određeno vrijeme, suprotno tome, proizlazi da se najamnina može mijenjati.