Zerak

valentina369: Fantastično! Konačno precizna informacija koja donosi svjetlo u moju kuću za odmor, u kojoj zasad još nema struje!!! Šapo!!! Jedino bi me još zanimalo kojim člancima zakonskih ili podzakonskih propisa je to tako uređeno (kako bi se kod zahtjeva za izdavanje uvjerenja mogao pozivati na njih). Nadam se da je to negdje izričito definirano, te da se ne radi samo o ustaljenoj praksi upravnih organa. Još jednom: valentina369 – PUNO HVALA!

To je stvarno nevjerojatno: Jedan stručnjak tvrdi jedno, drugi drugo. Nikako ne mogu doći do pouzdane pravne informacije u pitanju koje bi po svim normalnim mjerilima trebalo biti potpuno jednostavno. Nekretninu bi kupio strani državljanin (EU). Nekretnina se nalazi izvan granica građevinskog područja naselja, no na njoj je izgrađena kuća za odmor za koju je izdana pravomoćna građevinska dozvola. Provedena je izmjena namjene zemljišta (već prije više od šest godina), te od tada parcela je u katastru i zemljišnoj knjizi zavedena kao kuća za odmor i dvorište. Pretpostavljam da se kod ovog pitanja radi 1. s jedne strane o Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, članak 358.a, s izmjenama prema Zakonu o izmjenama i dopunama ovoga zakona, prema kojem državljani država članica EU ne mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama „u izuzetim područjima: – poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom, – zaštićeni dijelovi prirode prema posebnom zakonu“; 2. a s druge strane o Zakonu o poljoprivrednom zemljištu. Prema izjavi javnog bilježnika prikupljeno je već Očitovanje Ministarstva kulture da se nekretnina ne nalazi unutar zaštićenih dijelova prirode. U ovoj situaciji javni bilježnik daje informaciju: Jedini mjerodavni dokument u odnosu na pitanje poljoprivredno/nepoljoprivredno zemljište je uvjerenje Odsjeka za prostorno uređenje koje se poziva na Prostorni plan uređenja općine, a prema kome se nekretnina nalazi „izvan granica građevinskog područja naselja, po namjeni poljoprivredne površine – vrijedno obradivo tlo“. A drugi stručnjak daje informaciju: „Zemljište na kome je legalna građevina ... je 'izgrađeno građevinsko zemljište', nikako poljoprivredno.“ Tko je dakle u pravu??? Zar stvarno nitko ovdje ne može dati preciznu informaciju o konkretnim zakonskim odredbama koje su mjerodavne za ovaj slučaj te o proceduri kojom se mogu pribaviti potrebni dokumenti?

felixx: Primjerice SPQR u ovoj temi, ili odvjetnik: "Upisana kultura zemljišta u gruntovnici je bez ikakvoga uticaja."

felixx: Glede toga što je bitno vaša informacija ne može biti ispravna, baš suprotno, svi kažu da podatci u katastru i z.k. nisu mjerodavni. Inače, kod mene i u katastru i u z.k. piše: kuća za odmor 70 m², dvorište 600 m², ukupno 670 m²

Stvarno mi nitko ne može odgovoriti na pitanje kako doći do potvrde de zemljište nije više poljoprivredno u smislu ZPZ jer je za k. č. izdana pravomoćna građevinska dozvola?

SPQR: Članak na koji ste me uputili stvarno je izuzetno interesantan. Međutim, definitivan odgovor na pitanje koji akt (odn. zakonski propis) je u mom slučaju (legalizacija kuće za odmor na katastarskoj čestici izvan granica građevinskog područja naselja) mjerodavan za utvrđenje da se ne radi o poljoprivrednom zemljištu nisam našao. U Zakonu o poljoprivrednom zemljištu iz 2001. g. koji je bio na snazi u predmetnom razdoblju, u članku 17. koji se odnosi na promjenu namjene ne mogu naći izričitu potvrdu da se izdavanjem građevinske dozvole mijenja status zemljišta u nepoljoprivredno. Jedino u članku 18. stavku 1. stoji: „Kad pravna ili fizička osoba s pravnom osnovom na temelju građevne dozvole ili drugog akta mijenja namjenu poljoprivrednog zemljišta tako da se ono više ne iskorištava za poljoprivrednu proizvodnju, ...“, što bi za mene bilo dosta jasno ako sama odredba ne bi stajala u kontekstu plaćanja naknade.

SPQR: Ako vas pravilno razumijem, po vašem mišljenju pravno jednoznačan pojam poljoprivrednog zemljišta zapravo ne postoji. Konkretno, u mojem slučaju upravni organ pozivao se na najjednostavniji temelj, tj. prostorni plan općine, no to bi se moglo pobijati pozivanjem na činjenicu da je za ovu k. č. izvan granica građevinskog područja u konkretnom slučaju izdana građevinska dozvola, što bi onda bilo mjerodavnije od prostornog plana, pa bi se na osnovu toga utvrdilo da se ne radi o poljoprivrednom zemljištu. Tumačim li vas pravilno? No koji bi postupak konkretno trebali pokrenuti da ishodimo takav dokument o nepoljoprivrednom statusu zemljišta, pomoću kojeg bi kupac mogao provesti prijenos vlasništva na temelju već sklopljenog i ovjerenog kupoprodajnog ugovora? (Informator mi trenutačno nažalost još nije pristupačan.)

Nigdje ne mogu naći svrsishodnu i pouzdanu definiciju pravnog statusa „poljoprivredno zemljište“. Moj konkretan problem: Želim prodati zemljište (kupac bi bio stranac) koje je – u naravi kuća za odmor i dvorište, – i kao takvo je već više godina zavedeno i u katastru i u zemljišnoj knjizi, – a prema uvjerenju Odsjeka za prostorno uređenje koje se poziva na Prostorni plan uređenja općine „utvrđena je namjena za ... katastarsku česticu: navedena katastarska čestica nalazi se izvan granica građevinskog područja naselja, po namjeni poljoprivredne površine – vrijedno obradivo tlo“. Sklopljen je već kupoprodajni ugovor, no njegova provedba nije uspjela, tj. zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva nije bio moguć, očigledno zbog toga jer se zemljište tretira kao poljoprivredno; (naknadna!) informacija javnog bilježnika: „Iz Ministarstva u Zagrebu dobili smo dokument da se ista nekretnina ne nalazi u granicama građevinskog područja, što znači da se na istoj nekretnini po sadašnjim pravnim propisima koji vrijede u Republici Hrvatskoj, strani državljanin ne može upisati kao vlasnik.“ Međutim, povijest katastarske čestice je ovakva: Prvotna namjena zemljišta (prema katastru i zemljišnoj knjizi) bila je oranica. Na parceli izgrađena je kuća za odmor koja je naknadno legalizirana, te za nju je izdana građevinska dozvola. U toku postupka izmijenjena je namjena zemljišta (već prije više od šest godina), te od tada parcela je u katastru i zemljišnoj knjizi zavedena kao kuća za odmor i dvorište. Za kuću su plaćeni svi doprinosi, te izdan joj je kućni broj. Kada je prije pet godina po službenoj dužnosti pokrenut postupak za „utvrđivanje visine naknade za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta“, nadležna Služba za gospodarstvo Ureda državne uprave u županiji taj postupak je odmah obustavila uz obrazloženje: „Prema izvatku iz posjedovnog lista k. č. vodi se u katastarskom operatu kao kultura dvorište uz vikendicu i kao kultura vikendica. Budući da se u konkretnom slučaju ne radi o poljoprivrednom zemljištu ...“ (A temelj ovoga postupka i odluke bio je tadašnji Zakon o poljoprivrednom zemljištu!) Kako se dakle parcela može tretirati kao poljoprivredno zemljište – na kojoj zakonskoj osnovi? Interesira me zbog toga, s jedne strane, pravno pitanje jasnoće ili nejasnoće pojma i statusa „poljoprivredno zemljište“, a s druge strane naravno još više praktično pitanje koje postupke i koje korake bih mogao poduzeti da omogućim prijenos prava vlasništva na kupca. Unaprijed hvala!